Winst maken uit grondexploitatie is ook in Amsterdam niet langer vanzelfsprekend. Behalve de woningschaarste is er dus ook een financiële noodzaak de gebiedsontwikkeling efficiënter aan te pakken. Tekenaars van de dienst Ruimtelijke Ordening (dRO) beginnen dat ook te merken. Hun stedenbouwkundige plannen worden regelmatig als ‘niet haalbaar’ geretourneerd door de rekenaars van het Ontwikkelingsbedrijf (OGA). Die op hun beurt genoeg krijgen van ontwerpen waar geen enkel kostenbewustzijn uit lijkt te spreken. Het project ‘Rekenen en Tekenen’ moet de cultuurkloof tussen ‘creatieven’ en ‘boekhouders’ overbruggen.
| Het project Rekenen en Tekenen |
|
‘Rekenen en tekenen’ ging in 2003 van start als samenwerkingsverband van OGA en dRO. Dat gebeurde na een gezamenlijke verzuchting van Edo Arnoldussen (OGA) en Klaas de Boer (dRO): “Wordt er niet te vaak opnieuw getekend omdat berekeningen uitwijzen dat een plan niet haalbaar is? Hoe vaak worden grondexploitaties herzien omdat het ontwerp is veranderd?” |
De Amsterdamse woningproductie bereikte rond de eeuwwisseling een onthutsend dieptepunt. Langzamerhand drong de enorme urgentie van deze situatie door. Vanaf 2001 werden analyses uitgevoerd, prioriteiten gesteld, aanjaagteams ingesteld, financiële prikkels bedacht, gereorganiseerd en andere maatregelen genomen. Met enig succes: de bouwproductie zit weer in de lift. Het vliegwiel lijkt weer op gang gebracht, althans voorlopig.
Bouwprocessen bestaan uit vele in elkaar grijpende radertjes. In het Plan- en besluitvormingsproces ruimtelijke maatregelen oftewel het Plaberum worden de verschillende fasen van de planontwikkeling beschreven. Doorlooptijden van meer dan tien jaar zijn niet ongewoon in Amsterdam. De meeste vertraging zit in de planvorming. Daar zijn vele redenen voor, maar één daarvan is dat plannen lang rondzingen tussen ‘tekenaars’ en ‘rekenaars’, omdat de prachtige schetsen van de stedenbouwkundigen financieel niet rond zijn te krijgen. In de jaren dat de bomen tot in de hemel groeiden, werden exploitatietekorten uiteindelijk altijd nog wel gladgestreken met extra subsidies, maar dat geld is er niet meer.
Neem het plangebied Buiksloterham, dat deel uitmaakt van het Masterplan voor de Noordelijke IJ-oevers (2003). René Grotendorst, directeur van projectbureau Noordwaarts, is verbaasd dat bij de opstelling indertijd genoegen werd genomen met een negatieve grondexploitatie van maar liefst 80 miljoen euro. Ook bij een globaal plan als het Masterplan had zo’n tekort niet toegelaten mogen worden. Hij liep met een projectteam nog eens alle punten uit het plan na. Zo was er een flessenhals weg getekend bij een uitvalsweg. Een mooie oplossing van de ontwerper. Maar dat betekende wel dat een goedlopend hotel moest worden uitgekocht. Door de uitvalsweg op een andere plek te tekenen – minder mooi, maar nog steeds functioneel – werd maar liefst 30 miljoen euro uitgespaard. Dat waren dus ‘dure strepen’. Met zijn projectteam, waarin het er soms heftig aan toeging, bracht hij het tekort al tekenend en rekenend van 80 miljoen terug naar 15 miljoen. Het viel Grotendorst al eerder op dat het rekenen lang niet altijd tot de “basisuitrusting” van stedenbouwkundig ontwerpers hoort, terwijl het voor hen toch heel handig is om bijvoorbeeld “de prijs van een meter brug” te kennen. “Vroeger hoorde je als ontwerper de prijs te kennen van alles wat je tekende, tegenwoordig is de discipline zich steeds verder aan het specialiseren. De kosten verdwenen uit zicht. Daardoor wordt er in een te laat stadium gerekend.”
| “Als het financieel voor de wind gaat, krijgen ontwerpers meer ruimte” |
Je hoeft geen psycholoog te zijn om te begrijpen hoe ontwerpers reageren als hun mooie plan wordt geretourneerd met de opmerking ‘te duur’. Maar met het verwensen van de ‘botte boekhouder’ schiet de planvorming niet echt op. “Respect voor elkaars rollen en verantwoordelijkheden is een vereiste”, valt er dan ook te lezen in één van de interne notities van de betrokken diensten. De directies van dRO en OGA besloten daarom in 2003 een poging de cultuurkloof tussen ‘creatieven’ en ‘boekhouders’ te dichten. Het project ‘Rekenen en Tekenen’, ging van start. Het leidende idee: onhaalbare plannen leiden tot vertraging. ‘Verstandig’ of kostenbewust tekenen leidt tot lagere ontwikkelkosten en hogere grondopbrengsten. Wie negatieve grondexploitaties wil voorkomen – één van de doelen van de Grote Vereenvoudiging – moet dus zorgen voor verscherpt kostenbewustzijn bij ontwerpers. Grond- en bouwkosten moeten vanaf de eerste fase een rol spelen bij het ontwerp.
| Rekenen en tekenen aan de Zuidas |
|
Autonome ontwerpers krijgen aan de Zuidas geen poot aan de grond. “We gaan hier geen fontein neerzetten, omdat iemand dat aan zijn tekentafel heeft bedacht”, zegt Robert Dijckmeester, zakelijk directeur van Projectbureau Zuidas. In de ontwikkelingsstrategie voor het gebied is voortdurend sprake van tekenen en rekenen, maar nooit los van elkaar. Zonder professionele uitwisseling gaat het niet, zegt hij. Goede aansturing vanuit de opdrachtgever is een basisvoorwaarde. |
| Rekenen en tekenen in Parkstad |
|
Bureau Parkstad ontdekte dat op de verschillende tekentafels wel erg veel identieke appartementenblokken waren geconcipieerd. Eenvormigheid dreigde. Bovendien was de vraag hoeveel koopappartementen je eigenlijk af kunt zetten. Uit marktonderzoek kwam steevast de behoefte naar voren aan laagbouwwoningen voor gezinnen. Tuintje voor, tuintje achter. Komen die er niet, dan verhuizen de potentiële kopers (en huurders) naar Almere of Hoofddorp. |
| Plaberum |
|
|
IJkpunt van de doorlooptijden van projecten is het Plan- en besluitvormingsproces ruimtelijke maatregelen, oftewel het Plaberum. Dat wordt al sinds de jaren tachtig gebruikt. Er zit een aantal vaste meetpunten in zoals het initiatief, de Nota van Uitgangspunten, het Fase 3-besluit, de bouwaanvraag, de start bouw en de eerste oplevering.
SpaceMate
Het project kreeg een paar respectabele trekkers. Reinier Stuffers, ervaren stedenbouwkundige en leider van het Planteam Stad van dRO. En Ton Schippers, sinds enige jaren adviseur grondproductie bij het OGA. Hij is ook aangesteld om relevante kennis te managen binnen het Concern Amsterdam. Menig projectmanager, bestuurder en politicus is door Schippers ingewijd in de geheimen van de grondexploitatie en wat erbij komt kijken.
Aan plannen is in Amsterdam nooit gebrek. In 2003 werd vastgesteld dat er honderden bouwprojecten in voorbereiding waren. Het ging tezamen om bijna 100.000 woningen en meer dan 3 miljoen vierkante meter kantoor. Teveel planvorming en te weinig uitvoering, constateerde wethouder Stadig. Bovendien vragen al die plannen voorinvesteringen en verdunt het de ambtelijke capaciteit. In de Nota Investeringsprioriteiten bepaalde Stadig op welke projecten de gemeente zich concentreerde en welke op de lange baan werden geschoven.
Gelijktijdig werd besloten het ontwerpproces zelf eens kritisch tegen het licht te houden. “Met een betere afstemming kunnen ‘rekenen en tekenen’ meer van elkaar profiteren”, heette het. De tekenaars en rekenaars moesten de koppen maar eens bij elkaar steken. dRO en OGA kregen een startbudget mee van 100.000 euro (eerste jaar) om met verbetervoorstellen te komen. Het project ‘Rekenen en Tekenen’ was een feit.
Maar wat is er sindsdien bereikt?
Schippers: “Alles staat of valt met gegevensuitwisseling. Dat kan alleen optimaal als je dat in de procesketen bekijkt. In welke fase van het Plaberum moet je welke gegevens uitwisselen? In fase 1 wil je een beeld hebben van de onzekere factoren, maar in de laatste fase staat het budgetteren centraal”, legt Schippers uit. Het beoogde financiële inzicht wordt dus steeds specifieker.
“We zijn begonnen met fase 3, als de plannen hard worden”, gaat hij verder. “Van daaruit zijn we terug gaan werken. We hebben uitwisselingsinstrumenten ontwikkeld en die zijn bij concrete plannen beproefd. En het werkt. Tekenaars leveren heldere producten aan bij de rekenaars. Het is nu zaak deze instrumenten standaard bij bestaande plannen toe te passen.”
Stuffers, aanvullend: “Een plan is pas optimaal als je bij het tekenen, zeg vanaf fase 2 van het Plaberum, meteen de kosten berekent. Dat moet vaker en sneller, al tijdens het echte ontwerpen dus. Langzamerhand begint het kostenbewustzijn te dagen. Je moet weten welke financiële effecten een bepaalde keuze in je ontwerp heeft.”
In fase 1 wordt inmiddels geëxperimenteerd met SpaceMate, een programma dat het ruimtegebruik in een bepaald gebied definieert. Klinkt enigszins vaag, geven de heren toe, “maar als je kunt berekenen welke verhouding er is tussen vloeroppervlak en de openbare ruimte in een gebied geeft dat wel een goed beeld van je mogelijkheden. Zonder kengetallen geen goede volumebenadering.”
Wilhelminagasthuisterrein op de virtuele schop
Nieuwe software, afspraken, leren rekenen, het zijn allemaal stappen. Maar wíllen de rekenaars en tekenaars wel elkaars taal spreken? Is er geen onoverbrugbare cultuurkloof gegroeid tussen kunstenaar en botte boekhouder? Of vanuit de andere optiek: tussen consciëntieus rekenaar en artistieke wolkenridder? “Ach”, lachen de heren: “wellicht…, maar de rancune neemt af”, is het diplomatieke antwoord.
“Daarom hebben we ook een communicatiecursus opgezet”, gaat Schippers monter verder. “We zetten rekenaars en tekenaars bij elkaar en geven ze een bestaand gebied, het Wilhelminagasthuisterrein. ‘Ga daar met elkaar maar mee aan de gang, zonder computer’, zeggen we dan. Dan dwing je ze om elkaar uitleg te geven over je denkproces bij iedere stap, over de beslissingen die je neemt. Als je van daaruit een link legt naar het Plaberum is dat heel leerzaam. Dat proces zijn we aan het formaliseren.”
Je zou bijna denken: had dat niet al heel lang de standaard moeten zijn? Of zijn de boekhoudkundige teugels gevierd door de economische groei van de jaren negentig?
“Ja, er is sprake van een zekere conjunctuurgevoeligheid. Als de grond goed verkoopt en het financieel voor de wind gaat, krijgen de ontwerpers meer ruimte”, beaamt Stuffers. “Maar met name de kantorenmarkt loopt nu erg terug.”
Amsterdam moet op de kleintjes letten en daarvoor is alle gelegenheid. Stuffers: “Op dit moment bestaan er plannen, in verschillende fasen, voor 70.000 woningen”, zegt Stuffers. “Als je die plannen nu eens kritisch doorlicht op mogelijke kosten en opbrengsten, kan je de beste er uit zoeken.” Met het verhoogde kostenbewustzijn aan ontwerperskant moet dat lukken.
Kennismanagement
Maar veel (kleinere) projecten worden ontwikkeld in de stadsdelen. Als Amsterdam er al in slaagt op centraal niveau diensten intensiever te laten samenwerken, hoe werkt dat dan door op decentraal niveau? “Stadsdelen zijn in de eerste jaren van hun bestaan erg op hun eigen functioneren gericht geweest”, zegt Schippers. “Nu zie je een kentering, een cultuurverandering zo je wilt. Men wordt meer concerngericht, binnen Amsterdam wordt veel meer kennis en informatie uitgewisseld. Centrale diensten kunnen heel goed facilitair actief zijn voor de stadsdelen. Zelf geef ik bijvoorbeeld regelmatig in-house cursussen over specifieke OGA-vaardigheden aan bestuurders, politici en projectmanagers. Dat wordt gewaardeerd.”
Met zoveel bouwplannen tegelijk is het zaak de goede ervaringen en lessen zo snel mogelijk te verspreiden. Schippers meldt dat er deze maand een handboek wordt gepubliceerd met tips voor elke fase van een plan. Maar hoe voorkom je dat zo’n boekje ongelezen in een la verdwijnt?
“Natuurlijk moet je ervoor zorgen dat rekenen en tekenen tussen de oren komt. Een gratis cursus is daar een onderdeel van. Maar het gaat inderdaad om kennismanagement in brede zin. Daarom hebben we voor nieuwe medewerkers in de ruimtelijke sector inmiddels een introductiecursus. Dan beginnen ze meteen goed”, legt Schippers uit. Diensten en stadsdelen zoeken niet alleen naar samenwerking, maar ook naar kwaliteitsverbetering, zegt hij tot slot.