Huren met Korting geen onverdeeld succes

Middeninkomens verleiden lukt, maar uitvoeringskosten zijn hoog
Huren met Korting geen onverdeeld succes

Drie Amsterdamse woningcorporaties hebben geëxperimenteerd met het verhuren van vrijesectorwoningen met een inkomensafhankelijke huurkorting. Het idee was dat middeninkomens eerder geneigd zijn naar een duurdere woning te verhuizen als ze meer zekerheid hebben over hun toekomstige woonlasten. Dat is ook zo. Alleen is de uitvoering weerbarstiger dan tevoren gedacht, zo blijkt uit een evaluatie van RIGO.

In de pilot Flexibel Huren experimenteerden drie corporaties in de regio Amsterdam drie jaar lang met een inkomensafhankelijke huurkorting. Dat waren Eigen Haard, Stadgenoot en Ymere. Nieuwe huurders van een vrije sector woning kregen huurkorting afhankelijk van hun inkomen. Ieder jaar werd het inkomen getoetst. Als het inkomen daalde, daalde de huurprijs. Bij stijging van het inkomen steeg de huurprijs mee. Tijdens de pilot, die liep van november 2013 tot november 2016, zijn 223 woningen op deze manier verhuurd. De meeste sociale huurwoningen (88%) die de huurders achterlieten stonden in Amsterdam, de overige in regiogemeenten.
 
De beweegredenen van de drie corporaties om deel te nemen aan de pilot Flexibel Huren waren scheefwonen tegengaan en de doorstroming vanuit de sociale huur bevorderen door een nieuw aanbod in het middensegment te creëren.
Volgens RIGO zien de corporaties achteraf flexibel huren "als een van de mogelijke middelen om op vrij directe wijze bij te kunnen dragen aan deze doelen." De enigszins aarzelende toon komt voor uit het feit dat de uitvoering arbeidsintensief bleek. Bovendien werden de spelregels tijdens het spel gewijzigd: zo werd bij aanvang van de pilot de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd. Dit middel streeft (deels) dezelfde doelen na en maakte het belang van de pilot minder groot. Daarnaast kwamen de corporaties in zwaarder weer terecht, wat leidde tot andere prioriteiten. RIGO: "De pilot kreeg dan ook niet gedurende de gehele looptijd evenveel aandacht binnen de corporaties." 

Het aantal woningen dat tijdens de pilot via deze contractvorm werd verhuurd bleef steken op 233 in drie jaar. Vooraf was op maximaal 1.000 ingezet. Dat het aanbod zo laag bleef kwam mede doordat de voorbereidingen en de uitvoering van de pilot veel tijd opslokte. Het selecteren van geschikte woningen bleek maatwerk en ook het uitfilteren van geschikte huurders kostte veel inspanning. Ten slotte nam ook het uitvoeren van de jaarlijkse inkomenstoets bij de corporaties de nodige tijd in beslag. Kortom: een bewerkelijk proces.

Wisselende ervaringen

De ervaringen van de corporaties met de pilot zijn wisselend, concludeert RIGO. Ymere is zeer te spreken over het concept en is voornemens door te gaan met het op deze manier aanbieden van woningen in de wat duurdere huurcategorieën (huurprijs zonder korting tussen 814 en 1156 euro). Eigen Haard en Stadgenoot zijn niet van plan om door te gaan. Stadgenoot vindt het allemaal te ingewikkeld. 
Zowel Stadgenoot als Eigen Haard heeft onderdelen van Flexibel Huren in het reguliere huur- en toewijzingsbeleid verwerkt. Zo worden vrijesectorhuurwoningen afgetopt naar het middensegment en gericht toegewezen aan huishoudens met een middeninkomen. Die woningen worden bovendien met voorrang toegewezen aan huurders die een sociale huurwoning achterlaten.
 
RIGO heeft ook met een beperkt aantal huurders gesproken. Die blijken tevreden over het eindresultaat: de woning. Zij zijn dan ook niet van plan
binnen afzienbare tijd te verhuizen. Een van de huurders: “Met dagelijkse kwesties merk je er niks van dat je in een Flexibel Huren-woning woont. Er is op het jaarlijkse toetsmoment na geen verschil met andere huurcontracten”. De meesten geven aan dat zij niet in hun huidige woning waren gaan wonen als er geen korting geweest was. 
De korting blijkt wel tot strategisch gedrag te leiden: "Om de korting te blijven ontvangen worden promoties afgewezen zodat de maandelijkse huurprijs niet omhoog gaat. Ook werken bewust niet beide partners omdat dit een huurverhoging tot gevolg zou hebben."
Platform31, de opdrachtgever voor het onderzoek, ziet nog wel toekomst voor Flexibel Huren: "Tijdens de pilot lukte het nog niet goed om dit instrument efficiënt uit te voeren in de woningtoewijzings- en verhuursystemen van de corporatie. Als daar een verbeterslag in kan komen, zal dit instrument meer huishoudens met een middeninkomen kunnen bedienen."
Een link naar het volledige rapport is HIER te vinden.

Bij de pilot waren huurwoningen in drie categorieën betrokken, gericht op drie groepen startinkomens
Inkomen- en huurtabel per categorie (prijspeil 2016) 
 Categorie ACategorie BCategorie C
Huurprijs zonder korting € 711– 814 € 814 – € 977 € 977 – € 1156
Huurprijs met korting € 629 – € 711 € 711 – €814 € 814 – € 977
Inkomen € 30.050–35.739€35.739–40.402€ 40.402-45.716