Dit voorjaar kwamen huurdersorganisaties in het geweer tegen plannen voor de aanpak van ‘scheefwoners’ die uit de mislukte formatieonderhandelingen tussen CDA en PvdA lekten. De rook rond het scheefwonersvraagstuk is opgetrokken, maar de discussie rond het huurprijzenbeleid is niet verstomd. Verhuurdersorganisaties als Aedes en IVBN blijven aandringen aan ‘eerlijker’ en meer marktconforme huren. De Woonbond zet zich schrap.
Jens Roep is een scheefwoner. Een vluchtig rekensommetje leert dat hij zo’n 15 procent van zijn netto-inkomen kwijt is aan huur. En dat voor een circa 65 vierkante meter grote, goed onderhouden etagewoning uit de jaren tachtig van de vorige eeuw. De woning biedt vrij uitzicht over een pittoreske gracht in het gezellige stadsdeel Oud-West, zou een makelaar nog toevoegen. Roep, beleidsambtenaar bij de gemeente Amsterdam, begrijpt dat het niet de bedoeling kan zijn dat hij met zijn bovenmodale inkomen op een goedkope woning zit. Maar een huis kopen vindt hij teveel “gedoe” en een duurdere huurwoning heeft hij nooit overwogen.
Mogelijk komt daar na 1 juli 2005 verandering in, als hij wordt geconfronteerd met fikse huurverhogingen die huiseigenaren willen doorvoeren om de huur meer marktgericht te maken. Huurverhogingen die volgens de Woonbond voor veel mensen moeilijk op te brengen zullen zijn. De bond laakt de houding van de corporaties, die afwillen van het huidige beleid waarbij de huur geheel of grotendeels de inflatie volgt.
In de varkenscyclus van het huurbeleid is de ophef over scheefwonen en te lage huren een ongeveer tienjaarlijks terugkerend verschijnsel. De voorlaatste keer was het toenmalig staatssecretaris Heerma die zich er eind jaren tachtig druk over maakte. Heerma’s nota Volkshuisvesting in de Jaren Negentig beoogde een beleid waarbij de huurprijzen aan het eind van het decennium meer kostendekkend zouden zijn. En inderdaad stegen de huren van vrijwel alle huizen in de eerste helft van de jaren negentig met zo’n 4,5 tot 6 procent per jaar. In de tweede helft van het decennium liep de gemiddelde huurstijging terug naar minder dan vier procent. Vanaf 1995 werden de huren gedifferentieerder verhoogd. Er was meer aandacht voor gebieden die in aanmerking kwamen voor stedelijke vernieuwing en de gedachte overheerste dat de iets rijkere bewoners niet uit die gebieden moesten worden gejaagd met al te grote huurverhogingen. Dit streven heeft geleid tot meer scheefwoners, die op de huidige gespannen woningmarkt trouwens vaak nergens naartoe kunnen.
| Aedes: de corporaties laten een miljard euro in de markt liggen met de kunstmatig lage huren |
De meest recente, onder Paars II gemaakte afspraken over jaarlijkse huurstijgingen voorzien in een zekere inhaalslag bij de allergoedkoopste woningen. Die mogen jaarlijks maximaal 2 procent duurder worden, bovenop het inflatieniveau gemiddeld over vijf jaar. Maar de meeste huren mogen slechts het met het inflatiepercentage worden verhoogd. De regeling kwam tot stand na advies van de Commissie Huurbeleid, ook wel Commissie Vermeulen genoemd, waarin huurders en verhuurders onderhandelingen voeren. Een van de partijen, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN), steunde het advies van de commissie overigens niet. De institutionele beleggers hebben nauwelijks heel goedkope woningen, maar zo’n 75% van hun bezit valt onder het huurprijsbeleid van de overheid. IVBN is fel tegen een puur inflatievolgend beleid. IVBN-directeur Frank van Blokland: “Onze kosten aan zaken als gemeentelijke leges en woningonderhoud stijgen sneller dan de inflatie. Dat geldt ook voor de nieuwbouwkosten, terwijl er al grote onrendabele toppen zijn om te investeren in nieuwe goedkope huurwoningen.”
| Zo zit het |
|
Huurinkomsten
*Inclusief onzelfstandige eenheden Overmaat Goedkope scheefheid |
Na de komst vorig jaar van het kabinet Balkenende I zetten ook de corporaties en brancheorganisatie Aedes zich luidruchtig af tegen het inflatievolgend huurbeleid, vertelt woordvoerder Hans Roseboom van de Woonbond. Het tumult brak goed los toen de Aedes-ledenraad eind november “de grote noodzaak” onderschreef “om snel tot eerlijker huurprijzen te komen”. Aedes-directeur Peter Boerenfijn licht het standpunt nog eens toe: “We geven mensen die best meer kunnen betalen een verkapte subsidie. Daarmee creëren we vraag naar deze woningen, terwijl we juist de doorstroming moeten bevorderen. Daarom moeten we én de huren meer marktgericht maken én tegelijkertijd meer kwaliteit bijbouwen. Zo ontstaat er een evenwicht in prijsvorming tussen de bestaande voorraad en nieuwbouw. De relatief grote prijsverschillen van nu vormen dan geen belemmering meer om door te stromen.” Aedes wil dat haar leden de mogelijkheid krijgen de huren maximaal met 3 procent bovenop de inflatie te verhogen, terwijl de IVBN tevreden is met een marge van 2 procent.
De Woonbond is niet onder de indruk van het doorstroomargument: “Laat de corporaties eerst maar betaalbare woningen gaan bouwen. Die middengroepen, die meer zouden moeten betalen, of anders zouden moeten doorstromen, kunnen nergens naartoe. Een koophuis is onbetaalbaar voor ze”, aldus Roseboom. En de subsidiëring van de huizenbezitters door middel van de hypotheekrenteaftrek wordt ook niet echt aangepakt, zegt hij, terwijl die prijsopdrijvend en dus ook marktverstorend werkt.
Daarbij, zegt Roseboom, hebben corporaties een vermogensurplus van 10 miljard euro waarmee ze al hun taken makkelijk kunnen vervullen. Ook het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting is die mening toegedaan. Boerenfijn: “Dat geld is nog niet verdiend; het is toekomstige verdiencapaciteit”. Dat vermogen stelt de corporaties wel in staat geld te lenen, maar geleend kapitaal kost geld. Voor een gezonde bedrijfsvoering is het beter te investeren met geld dat je verdient, in plaats van met kredieten, zo menen de corporaties.
Puntensysteem
De corporaties willen ook dat het aloude woningwaarderingssysteem (WWS), oftewel het puntensysteem, wordt aangepast, zodat de marktwerking er meer in tot uitdrukking komt. “Als je in Amsterdam en Delfzijl dezelfde flat hebt staan, dan krijgen ze evenveel punten volgens het WWS. Maar die in Amsterdam is natuurlijk veel meer in trek dan die in Delfzijl”, legt Boerenfijn uit. Voor die in Amsterdam zou daarom een veel hogere maximaal redelijke huur kunnen gelden. Een afgeleide van de woz-waarde (waarde voor de Wet Onroerende-Zaakbelasting) zou volgens Aedes in het nieuwe stelsel als correctiefactor kunnen dienen. Ook de Amsterdamse Federatie voor Woningcorporaties is voorstander van het meenemen van deze regionale verschillen in de waardebepaling. “De huren in Amsterdam zijn uitgedrukt als percentage van de maximale huur gemiddeld iets hoger dan landelijk, maar als je kijkt naar de populariteit van veel wijken en buurten binnen de ring in Amsterdam, zijn de huren van veel woningen veel te laag. Het is niet voor niets dat in sommige wijken naar schatting 20% van de woningen illegaal wordt doorverhuurd, vaak tegen woekerprijzen”, aldus Hans van Harten, directeur van de Amsterdamse Federatie.
De Woonbond stemt ermee in om ook de gewildheid van een woning tot uitdrukking te laten komen in de huurprijs, maar dan het liefst onder voorwaarde dat gemeenten, verhuurders en huurders plaatselijk vaststellen welke factoren daarbij moeten worden meegewogen en hoe zwaar. “De Woonbond wil het neutraal doen: als bepaalde huren omhoog gaan, zouden andere weer omlaag moeten. En dat kan niet”, aldus Boerenfijn.
| “Die middengroepen kunnen nergens naartoe” |
Aedes heeft uitgerekend dat de corporaties zeker een miljard euro ‘in de markt laten liggen’ met de kunstmatig lage huren. Dat geld zouden ze goed kunnen gebruiken. Ze hebben al voorgesteld om de helft van het bedrag voor huursubsidies te gebruiken. Zo zouden mensen die nu huursubsidie krijgen in het nieuwe stelsel kunnen worden ontzien, zonder dat het de overheid meer geld kost. Minima zouden een korting kunnen krijgen op de huur.
“Aedes gaat ervan uit dat iedereen met een inkomen boven modaal (29.500 euro bruto per jaar, jvdt) een markthuur kan betalen, maar dat is niet zo”, aldus Roseboom van de Woonbond. Volgens de bond overdrijft Aedes de scheefwoonproblematiek: het gaat niet om 700 tot 900 duizend mensen zoals door de brancheorganisatie wordt gesuggereerd. Ten hoogste 170 duizend mensen met een inkomen van anderhalf keer modaal of meer wonen volgens de bond in goedkope woningen (tot 339 euro). Tweederde deel daarvan verdient minder dan twee keer modaal. André Buys van het onderzoeksbureau Rigo beaamt dat de groep met een riant inkomen die in een goedkope woning zit, betrekkelijk klein is. “Volgens de definitie van VROM woon je al snel te goedkoop”, aldus Buys. Hij noemt het een illusie dat het scheefwonen uit te bannen is, omdat het om een ‘natuurlijke fase’ in de wooncarrière gaat.
Scheefwoner Jens Roep is best bereid “als een soort aflaat” meer te betalen voor zijn woning, maar aan het rijk, niet aan huiseigenaar AWV. Roep deelt de zorg van de Woonbond over de inkomensgroep die net niet in aanmerking komt voor huursubsidie. “Die wordt dan wel erg hard gepakt als alle huren meer marktgericht worden.” Daarom zou de huur meer naar inkomensgroep moeten worden gedifferentieerd. “Maar de huiseigenaar hoeft niet te weten hoeveel ik verdien. Het moet, net als de huursubsidie, via de overheid lopen.”
De corporaties willen ook helemaal geen inzage in de loonstrookjes van hun klanten. Ze zijn tegen inkomenshuren, omdat ze zich daarmee onbevoegd op het terrein van het inkomensbeleid zouden begeven. Maar ze zijn ook faliekant tegen de huurdersbelasting die Roep doorgevoerd zou willen zien. Daarmee bestaat volgens de corporaties de kans dat het geld naar andere zaken gaat dan volkshuisvesting. Het vermogen en inkomsten van de corporaties zijn maatschappelijk gebonden, maar het gaat niet om maatschappelijk kapitaal, stelt Aedes.
Twee huren voor één woning?
Vooruitlopend op een nieuw stelsel experimenteert de Rotterdamse corporatie Woonbron-Maasoevers al met woningen die met twee verschillende huren worden aangeboden. Nieuwe huurders die meer dan 30.700 euro verdienen, betalen een maximaal geharmoniseerde huur; dus 100 procent van maximaal redelijk (in Amsterdam ligt de huur na harmonisatie doorgaans tussen de 90 en 100 procent). Huurders onder die grens krijgen een korting tot 30 procent. De regeling maakt deel uit van een experiment waarbij iedereen, met uitzondering van groepen als medische en stadsvernieuwingsurgenten, door middel van loting een zelfde kans maakt op een woning van Woonbron.
De Commissie Huurbeleid had afgelopen voorjaar met een advies zullen komen over een nieuw huurprijsstelsel per 1 juli 2005. Verwacht wordt dat de nieuwe VROM-minister Sybilla Dekker zelf een regeling vaststelt als de partijen er niet uitkomen, met de kans dat het een stelsel wordt waarmee slechts één of geen van de partijen tevreden is. Huurders en verhuurders willen inhoudelijk weinig kwijt over het overleg, maar duidelijk is dat ze bij het ter perse gaan van deze NUL20 nog ver van elkaar verwijderd zijn.
Johan van der Tol