De invoering van KoopGarant stuit op ernstige bezwaren van de Belastingdienst. De regeling voor sociale woningaankoop verhoudt zich slecht tot het Amsterdamse erfpachtstelsel, zo meent de Belastingdienst. De corporaties proberen de belastinginspecteur nog op andere gedachten te brengen. “Een sociale-koopvariant is goed voor de starters op de woningmarkt. En goed voor de woningverkopen van de corporaties,” aldus AFWC-directeur Hans van Harten.
KoopGarant elders een succes
Sociale woningaankoop is gewild. In 2008 verkocht de Alliantie Eemvallei in Amersfoort in totaal 186 woningen aan de eigen huurders of na mutatie. Tachtig procent van de kopers maakte in dat jaar gebruik van de KoopGarant-regeling. Gemiddeld genomen gingen ze voor een korting van 19 procent op de aankoopprijs. Niet alleen bij mensen met een laag inkomen was de regeling in trek. “De doelgroep bleek groter. We kennen het voorbeeld van een arts. En een piloot. Mensen met een fors inkomen, die toch heel bewust een beroep hebben gedaan op de kortingsregeling. Anders wilden ze de woning niet hebben,” zo verklaart Kaspar Buitelaar van de Alliantie Eemvallei.
Het succes was voor de Alliantie reden om de verkoopvoorwaarden aan te scherpen. Na een overgangsregeling waarbij alleen woningen in stapelbouw onder KoopGarant werden aangeboden, gaan vanaf begin volgend jaar inkomenseisen gelden. “We willen woningen met KoopGarant alleen nog maar aanbieden aan mensen die het financieel nodig hebben. De precieze inkomensgrens moet nog worden bepaald. Waarschijnlijk komt die te liggen bij de grens van de Zorgtoeslag (gezamenlijk inkomen € 47.880 – red.).”
Verder kijkt de Alliantie naar de eigen woningvoorraad. “Wij hebben vastgesteld hoe onze woningvoorraad er in de toekomst uit moet zien. Niet alle woningen die we verkopen, willen we op termijn terug in ons bezit. Die woningen verkopen we dus niet onder KoopGarant.”
Enkele jaren terug zagen de Amsterdamse corporaties nog weinig in sociale-koopconstructies, maar dat is veranderd. Hans van Harten, directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) vindt regelingen als Koopgarant nu wel van belang voor corporatie én huizenkoper: “Gebruik van de regeling kan een eigen woning bereikbaar maken voor starters. We hebben veel mensen in de stad die aan het begin van hun wooncarrière staan. Voor hen is het goed als zij met korting een woning kunnen kopen. Als het inkomen naderhand groeit en de behoefte ontstaat om naar een grotere woning te verhuizen, dan vindt verdeling van de waardevermeerdering plaats. Ook dat is uit oogpunt van vermogensopbouw interessant. Daarom vinden wij het een goed product.”
Ook voor de corporaties zelf is het gebruik van de regeling om verschillende redenen waardevol, aldus Van Harten. “Door de economische neergang staan de woningverkopen onder druk. We verkeren in een vragersmarkt; de prijzen van koopwoningen dalen. Als een koper dan nog eens tot 25 procent korting krijgt, dan wordt het aanbod voor veel meer mensen interessant. De regeling biedt corporaties een goede kans om de woningverkopen sterker omhoog te krijgen.”
Strategisch voordeel
Verder ziet Van Harten voor corporaties een voordeel van meer strategische aard. “De woningen die onder de KoopGarant-regeling worden verkocht, komen op een gegeven moment weer terug in de eigen woningportefeuille. Dan kan opnieuw de afweging worden gemaakt: terug in de sociale-huurportefeuille, opnieuw onder KoopGarant of weg voor vrije verkoop. Zeker voor de woningen in de gewilde wijken binnen ringweg A10 kan zo’n afweging interessant zijn. Op sommige plekken lopen we al tegen de grenzen van onze verkoopafspraken aan. De woningen onder de KoopGarantregeling tellen daarin niet mee. Terugplaatsing in de sociale-huurportefeuille kan ook gunstig uitpakken. Vanwege toekomstige waardestijgingen. Of omdat terugkeer in de portefeuille de aanwezigheid in een bepaalde wijk versterkt.”
Volgens Van Harten is er inmiddels brede belangstelling onder corporaties voor een sociale-koopvariant. “Het is niet zo dat alle Amsterdamse corporaties per se dezelfde regeling willen hanteren. Er zijn varianten. Eigen Haard kent gereglementeerd eigendom. Rochdale heeft de Koopbrug. Voordeel van de KoopGarant-regeling is wel, dat het de afgelopen jaren goed is doorontwikkeld . Voor de duidelijkheid is het bovendien van belang dat er niet te veel verschillende producten in de Amsterdamse markt worden gezet. Twee of drie verschillende regelingen zijn meer dan genoeg; anders ziet de koper door de bomen het bos niet meer.”
Erfpachtstelsel
Maar nu de corporaties om zijn, gooit de Belastingdienst roet in het eten. Waar elders in het land de regeling gebruikelijk is, stuiten de corporaties in Amsterdam op verzet van de belastinginspectie. De problemen worden veroorzaakt door het Amsterdamse erfpachtstelsel, zegt Rein Bakker van de stichting OpMaat. Die ondersteunt corporaties bij de ontwikkeling van een breder assortiment aan nieuwe koopvormen en verstrekt de licenties voor gebruik van KoopGarant. “Bij KoopGarant verkoopt de corporatie een woning aan een particulier en wordt een korting op de getaxeerde marktwaarde verstrekt. Het wisselgeld is een verdeling in de waardeontwikkeling in de toekomst. De hoogte daarvan wordt vastgesteld bij verkoop. Bovendien bestaat er een terugkoopverplichting. Binnen die afspraken houdt de koper recht op aftrek van de hypotheekrente. Dat is algemeen geaccepteerd, behalve in Amsterdam. Volgens de Belastingdienst leidt de combinatie van KoopGarant met het erfpachtstelsel tot onvoldoende eigendom om in aanmerking te komen voor renteaftrek. Daarom is men niet bereid toepassing van de KoopGarant-regeling algemeen geldend te verklaren.”
Het is volgens Bakker vooral een principieel verhaal. Cruciaal in de afwijzing is de omvang van het risico dat een koper bij aankoop onder de KoopGarantregeling loopt. “Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek moet de koper met zijn eigendom voldoende risico lopen. De Belastingdienst legt de grens bij vijftig procent van de waardeontwikkeling. Onder KoopGarant voldoen we aan die norm. Tot zover is er niks aan de hand, maar bij de koppeling aan het strikte Amsterdamse erfpachtregime ontstaat er een bijzonder probleem. In vergelijking met grond in vol eigendom gelden er voor de erfpachtnemer beperkingen. De erfpacht is tijdelijk. De eigenaar mag niet alles met zijn grond doen. De gemeente heeft ook flinke invloed op de grondwaarde. Om de vijftig jaar vindt herziening van de canon plaats. De optelsom maakt vervolgens dat naar de mening van de Belastingdienst de kans bestaat dat het risico voor de koper te klein wordt en er onvoldoende sprake is van een eigen woning. Vervolgens wordt hypotheekrenteaftrek geweigerd. ”
Is de fiscus niet te precies? “Het heeft ons wel verrast dat de erfpachtregels zo strikt worden uitgelegd. Deze situatie staat niet heel precies in de wet omschreven. We zijn dus afhankelijk van een interpretatie van de regels. Wij denken dat ook een andere uitleg mogelijk is, maar de Belastingdienst velt uiteindelijk het oordeel.” aldus Bakker. De Belastingdienst wil niks zeggen over het geschil met de corporaties. De kwestie is nog onderwerp van nadere studie, zo verklaart een woordvoerder van het ministerie van Financiën.
Voorbeeldprojecten
De AFWC probeert samen met OpMaat al langere tijd de Belastingdienst op andere gedachten te brengen. Aan de Belastingdienst zijn inmiddels voorbeeldprojecten voorgelegd waaruit moet blijken dat de gemiddelde koper in Amsterdam toch voldoende risico loopt. Uitslag daarover wordt binnen enkele weken verwacht. Lukt het allemaal niet, dan rest voor de corporaties alleen nog een gang naar Den Haag. Daar zitten Bakker en Van Harten niet op te wachten. “Dan moeten we een beroep doen op de Tweede Kamer om een andere fiscale afweging te maken. Dat is nog niet zo makkelijk. Als het al lukt, dan vraagt dat veel tijd. Wij willen potentiële kopers niet zo lang laten wachten,” aldus Van Harten.