Nieuwbouw moet Europese huizencrisis oplossen

Grote verschillen tussen sociale huisvesters binnen Europa
Nieuwbouw moet Europese huizencrisis oplossen

Een op de drie Europeanen woont in een huurwoning. Soms is die in bezit van een corporatie of gemeentelijk woningbedrijf, maar steeds vaker zijn mensen aangewezen op de vrije markt. Dat leidt in veel hoofdsteden tot een overspannen woningmarkt en ambitieuze nieuwbouwplannen. “We hebben in Europa decennialang te weinig in betaalbare huisvesting geïnvesteerd.”

Protesten tegen woninguitzetting en huizencrisis in Londen: Not Social Cleansing

 

Europese trends
  • Minder subsidies en ‘zachte’ leningen voor betaalbare nieuwbouw.
  • Bezuinigingen op individuele huursubsidies.
  • Sociale huursector wordt meer een vangnet dan voorziening voor iedereen.
  • Meer markt
  • Middengroepen de klos

Het is voor Marja Elsinga niet eenvoudig om onderzoek te doen naar de Europese woonsector. Als hoogleraar aan de TU Delft is ze goed op de hoogte van de manier waarop betaalbare huisvesting in belangrijke landen is geregeld. Maar de verschillen in definities en instituties zijn zo groot, dat er lastig eenduidige uitspraken over zijn te doen. Neem bijvoorbeeld Zweden, waar officieel geen gesubsidieerde sociale huursector bestaat. Lagere inkomensgroepen kunnen voor een betaalbare woning terecht bij gemeentelijke woningbedrijven én particuliere verhuurders. De huren liggen er op een gelijk niveau: ze worden via collectieve onderhandelingen bepaald met de gebruikswaarde als belangrijkste uitgangspunt. In Frankrijk wordt de sociale huursector juist gedomineerd door de staat. Die financiert de nieuwbouw en bepaalt wie tegen welke huur ergens mag wonen. In Denemarken zijn het weer de huurders die over hun wooncomplex en het huurbeleid van hun corporatie het laatste woord hebben. Ze betalen voor hun woning niet veel meer dan de lopende bedrijfskosten waarin ook een bedrag voor de aflossing van de bouwlening is opgenomen. Als deze is afbetaald, vloeit dat deel van de huurdersbijdragen in een fonds waaruit de corporatie grote renovaties financiert.

 

Nergens zo groot

Zoveel landen, zoveel verschillende huisvestingssystemen. Al staat één ding vast: nergens in Europa is de sociale huursector zo groot als in Nederland, met een marktaandeel van 33 procent. Veel andere West- en Midden-Europese landen als Denemarken, Duitsland, Engeland, Oostenrijk of Frankrijk komen niet verder dan 15 tot 20 procent. In België maken de sociale huurwoningen zelfs niet meer dan 6,5 procent van de woningvoorraad uit. Ondanks die verscheidenheid ziet Elsinga een aantal gemeenschappelijke trends in Europa. Zo hebben in de afgelopen jaren veel landen subsidies en ‘zachte’ leningen voor betaalbare nieuwbouw teruggeschroefd. Ook werd er bezuinigd op individuele huursubsidies. In landen waar sociale verhuurders ook middengroepen bedienen, staat bovendien de omvang van de sector steeds vaker ter discussie. “Dat heeft enerzijds te maken met het streven van de EU naar een level playing field voor investeerders. Tegelijkertijd zie je dat politici de sociale huursector meer als een vangnet zijn gaan beschouwen in plaats van een sociale voorziening voor iedereen.”

Meer particuliere huur

Volgens Elsinga krijgen beleidsmakers en politici in Noordwest-Europa ook steeds meer aandacht voor de rol die de particuliere sector kan spelen in het huisvesten van jongeren en andere ‘outsiders’ op de woningmarkt. “Veel landen proberen institutionele verhuurders binnen te halen, al is dat soms lastig door een gebrek aan cijfers over mogelijke rendementen. In Engeland probeert de overheid met haar Buy-to-Let-programma particulieren fiscaal te verleiden om een woning te kopen en verhuren.”
Met het oog op die groeiende aandacht voor particuliere verhuurders vindt Elsinga het Duitse woonstelsel een interessante casus voor Nederlandse beleidsmakers. Iets meer dan de helft van alle 40 miljoen woningen bij onze oosterburen wordt in de vrije sector verhuurd. De kwaliteit van de huizen is dankzij strenge eisen op het gebied van energiezuinigheid en brandveiligheid meestal in orde. En om al te grote huurprijsstijgingen tegen te gaan, zijn daarover op federaal niveau heldere afspraken gemaakt. Zo mogen de huren in bestaande huurcontracten in drie jaar tijd met niet meer dan 15 procent stijgen. Bij het afsluiten van een nieuw huurcontract geldt bovendien voor de huur een maximum van 10 procent boven de gemiddelde huurprijs in de buurt (de zogenaamde Mietspiegel).

Mietspiegel

Op deze Mietpreisbremse is overigens wel wat af te dingen. Zo zijn nieuwbouwwoningen van de regels uitgezonderd. Ook hoeven huren die al boven de Mietspiegel liggen, in een nieuw contract niet te worden verlaagd. In de praktijk blijkt het bovendien lastig voor nieuwe huurders om achter de oude huurprijs te komen en daarmee voldoende bewijsmateriaal te verzamelen voor een succesvolle gang naar de rechter, als het daar al toe komt. Lagere inkomensgroepen zijn daarom toch hoofdzakelijk aangewezen op de sociale huursector. Stadsbestuurders maken daarbij meerjarige afspraken met zowel particuliere investeerders als sociale verhuurders, zoals de gemeentelijke woningbedrijven en woningcoöperaties (Genossenschaften). In ruil voor subsidie of een gunstige nieuwbouwlening stellen deze woningen tegen een lage aanvangshuur beschikbaar voor weinig verdienende huishoudens met een Wohnberechtigungsschein (WBS). Na afloop van de contractperiode worden de huizen op de vrije markt verhuurd.

Berlijn: verdichten op eigen kavels

De meeste grip hebben gemeenten op hun eigen woningbedrijven. Berlijn heeft er zes die samen goed zijn voor zo’n 300.000 woningen, ongeveer 15 procent van de stedelijke woningvoorraad. Afgelopen maand sloten de organisaties met de wethouder een akkoord om ook in de komende jaren hun huren te matigen en tot 2021 minstens 30.000 nieuwe woningen te bouwen. Ook moeten 10.000 huizen worden aangekocht. Minimaal de helft van deze aanwas moet voor een aanvangshuur van 6,50 euro per vierkante meter aan WBS-houders worden aangeboden. Voor hun bestaande bezit geldt een minimaal WBS-quotum van 60 procent.
Directeur Ingo Malter van het gemeentelijk woningbedrijf Stadt und Land (43.000 woningen) denkt dat met de nieuwbouwafspraken de druk op de Berlijnse woningmarkt wat verlicht kan worden. De afgelopen jaren is de vraag naar woningen enorm gestegen door de toestroom van jaarlijks 40.000 nieuwe, merendeels jonge inwoners. De 80.000 vluchtelingen die de stad twee jaar geleden opving, zijn in die cijfers nog niet eens meegenomen. Toch moet ook hij alle zeilen bijzetten om de afspraken na te kunnen komen. “Bouwen in Berlijn is erg duur. Bovendien slaagt de stad er niet in om de eigen woningbedrijven genoeg kavels aan te bieden. Gelukkig hebben we zelf nog voldoende grond om te kunnen verdichten.” Van de aankoop van woningen heeft hij lage verwachtingen. “Dat is meer een wensdroom dan een realistisch voornemen. Er zijn op dit moment weinig partijen die hun bezit willen of kunnen verkopen. Met de lage rentestand en onzekerheid over de euro is de concurrentie op de koopmarkt bovendien erg groot met hoge prijzen als gevolg.”

Parijs wil 30 procent sociale huur

Van een huur van 6,50 euro per m2 kan een sociale huurder in Parijs alleen maar dromen. Hij mag blij zijn als hij niet meer dan 12 euro per m2 betaalt voor zijn (krappe) appartement in een HLM (Habitation à Loyer Modéré). Op de vrije markt zijn de prijzen minimaal het dubbele: het tekort aan betaalbare woningen is in Parijs structureel groot. Volgens cijfers van Paris Habitat, het grootste publieke woningbedrijf van de stad, wachten meer dan 130.000 mensen op een sociale huurwoning. Het stadsbestuur wil er daarom jaarlijks 7.500 goedkope huurwoningen bij laten bouwen. Dat is ook nodig, omdat volgens nieuwe regels in 2025 in alle Franse plaatsen met meer dan 3.500 inwoners minimaal 25 procent van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen moet bestaan. Parijs is nog ambitieuzer en streeft in 2030 naar een aandeel van 30 procent aan sociale huur. Paris Habitat kan zijn borst dus nat maken. Op dit moment voegt het woningbedrijf jaarlijks maar zo’n 1.500 goedkope woningen aan zijn portefeuille toe.

Londen: Britse inkeer

Ook in Londen zijn de autoriteiten wakker geschrokken van het grote tekort aan betaalbare woningen. Sinds de jaren tachtig werden onder achtereenvolgende conservatieve kabinetten veel goedkope ‘council homes’ aan zittende huurders verkocht. Op nationale budgetten voor sociale nieuwbouw werd ook flink gekort. Op dit moment bestaat nog 23 procent van de woningvoorraad in de Britse hoofdstad uit sociale huurwoningen, bijna gelijkelijk verdeeld over gemeentelijke woningbedrijven en zelfstandige woningcorporaties. De diversiteit onder de laatste groep is groot: sommige corporaties hebben slechts een handvol woningen, anderen bezitten er bijna 50.000. Van hun gezamenlijke portefeuille van 405.000 woningen is 40 procent in handen van de top vijf. Huurders betalen in deze woningen een gemiddelde maandhuur van 530 Britse ponden (€625); de meesten ontvangen individuele huursubsidie. Die huurprijs is overigens gemiddeld een derde van de prijs op de snelgroeiende particuliere Londense huurmarkt.  
Om de huizencrisis te bedwingen, wordt prioriteit gegeven aan meer betaalbare nieuwbouw. Afgelopen jaar bouwden de Londense woningcorporaties zo’n 11.000 nieuwe woningen, ruim 45 procent van de totale inspanning in de stad. Bijna de helft werd gerealiseerd zonder hulp van de overheid; woningcorporaties financierden ze uit de verhuur van duurdere woningen en de verkoop van bezit.
Toch is Mairead Carroll van de National Housing Federation blij dat de nieuwe burgemeester Sadiq Khan de komende jaren meer geld wil uittrekken voor betaalbare nieuwbouw. “Door immigratie en een hoog aantal geboorten neemt het aantal inwoners snel toe. Ook komen er steeds meer ouderen en eenpersoonshuishoudens, waardoor de vraag naar woningen stijgt.”
De naderende Brexit zorgt wel voor onzekerheid. Volgens Carroll zijn er al signalen dat de bouwkosten door een gebrek aan goedkope arbeid stijgen. Toch is Londen in haar ogen sterk genoeg om de uittreding uit de EU te boven te komen. “We hebben vaker grote veranderingen meegemaakt. Denk aan de grote uittocht in de jaren zestig en zeventig toen iedereen in de suburbs wilde wonen. Ik blijf daarom voorzichtig optimistisch over de nieuwbouwplannen in de stad.”

Middengroepen de klos

Woningcorporaties in Berlijn, Parijs en Londen staan niet alleen in hun zorgen over de oplopende spanning op de woningmarkt. Secretaris Sorcha Edwards van Housing Europe, de Europese koepelorganisatie van publieke, coöperatieve en sociale verhuurders, ziet in een groeiend aantal landen hoe middengroepen worden uitgesloten van zowel de koop- als de sociale huursector. “We hebben in Europa decennialang te weinig geïnvesteerd in betaalbare huisvesting. Daarvoor betalen we nu de prijs. Op Finland na neemt overal in Europa de dakloosheid weer toe.” Onder beleidsmakers voelt ze een grote behoefte aan nieuwe ideeën om steden betaalbaar, duurzaam en leefbaar te houden. Tegelijkertijd lopen in veel landen publieke budgetten terug en worden sociale verhuurders steeds afhankelijker van private financiering voor hun nieuwbouw- en renovatieprojecten.
Van de Europese instellingen is niet direct extra geld of nieuw beleid te verwachten. Wonen is immers de competentie van individuele lidstaten. Maar het zou volgens Edwards de Europese Commissie sieren als ze de grote uitdagingen waarvoor sociale verhuurders staan, erkent en hun werk gemakkelijker maakt. “Veel Europese regels zijn niet goed op elkaar afgestemd en bevatten onderlinge tegenstrijdigheden. Er is ook te weinig aandacht voor de  verschillen in beleid en woontradities tussen afzonderlijke landen. Alles is gericht op uitbreiding van de marktinvloed en het beperken van de publieke rol tot het huisvesten van de allerarmsten op het continent.”

 

Meer info Europese steden: Presentaties tijdens AFWC jaarcongres:

Berlin, by Ingo Malter, CEO Stadt und Land Wohnbauten Gesellschaft
Copenhagen, by Annesophie Hansen, Danmarks Almene Boliger
Paris, by Bertrand Bret, head international office / advisor chairman Paris Habitat
Vienna, by Eva Bauer, economist Austrian Federation of Limited Profit Housing Associations
Amsterdam, by Jeroen van der Veer, senior researcher Amsterdam Federation of Housing Associations 

 

Coöperatie als betaalbaar alternatief

In veel Noord- en Midden-Europese landen zijn behalve gemeentelijke woningbedrijven ook woningcoöperaties belangrijke aanbieders van betaalbare huisvesting. Al in het midden van de negentiende eeuw werden in Berlijn de eerste coöperatieve woningbouwverenigingen opgericht. Andere landen in Midden-Europa, zoals Oostenrijk, Tsjechië en Polen, volgden al gauw. Nog steeds woont bijna één op de vijf Polen in een woning van een coöperatie, al daalt hun aantal snel door actief overheidsbeleid ter de bevordering van het eigenwoningbezit. Ook in Scandinavië is de organisatievorm sterk verankerd. Zo wordt net als in Polen ruim 20 procent van alle woningen in Zweden verhuurd door coöperatieve instellingen. Ze bieden hun anderhalf miljoen leden niet alleen relatief lage prijzen, maar ook de zekerheid van een betaalbare woning voor de lange termijn. De sector is hier onder meer zo groot geworden, doordat coöperaties als uitvloeisel van een eigendomsneutraal woonbeleid decennialang gebruik konden maken van bouwsubsidies. Die mogelijkheid is in de jaren negentig door de overheid afgeschaft.
Het ontbreken van gunstige financieringsconstructies is volgens TU Delft-hoogleraar Marja Elsinga een belangrijke reden geweest voor de afwezigheid van een sterke coöperatiebeweging in de Nederlandse volkshuisvesting. “In de Woningwet van 1901 werd besloten dat alleen non-profit organisaties als ‘toegelaten instelling’ aanspraak konden maken op laagrentende leningen. In de ogen van de volkshuisvesters kwamen coöperaties alleen op voor hun leden en dienden ze niet het algemeen belang.”
Binnen de sociale huursector wordt er volgens haar nog steeds enigszins smalend over coöperaties gedaan. In de nieuwe Woningwet zijn er wel meer mogelijkheden voor deze instellingen gekomen. Maar in de praktijk blijft de financiering een struikelblok. “Voor eigenaar-bewoners is er de Nationale Hypotheek Garantie en woningcorporaties kunnen goedkoop lenen dankzij het Waarborgfonds voor Sociale Woningbouw. Je zou dat laatste fonds ook kunnen openstellen voor coöperaties, maar ik zie daar weinig politici warm voor lopen. Hun pleidooi voor de participatiesamenleving en het handelen vanuit eigen kracht geldt blijkbaar niet voor de woningmarkt.”
 

© HBS Göteborg.

Coöperatief wooncomplex met 39 huurwoningen van coöperatie HBS Göteborg in Alingsas, Zweden.
© HBS Göteborg.

 

Duurzame ambities
Volgens cijfers van Housing Europe werden tussen 2010 en 2015 zeker 1,8 miljoen corporatiewoningen energetisch gerenoveerd tegen een slordige 32,8 miljard euro. De grootste uitdaging ligt in het opschalen van bewezen technieken en het vinden van een aanvaardbaar business model. Door de lage huren verdienen veel investeringen zich pas na dertig of vijfendertig jaar terug. Bovendien blijken de uiteindelijke besparingen in het energieverbruik vaak lager dan tevoren was beloofd. Dat is nog weer een extra reden waarom huurders - naast alle overlast - vaak niet warm lopen voor ingrijpende aanpassingen aan hun woning.
Om succesvolle ideeën en praktijken uit te wisselen organiseerde Housing Europe tussen 2012 en 2015 het PowerHouse-project. Naast talloze expertmeetings, excursies en symposia verschenen er nieuwsbrieven, webinars en video’s met de nieuwste inzichten van deelnemende partijen. Van dertig cases konden woningcorporaties ook online alle verduurzamingsmaatregelen en hun resultaten op de voet volgen. Housing Europe-secretaris Sorcha Edwards is trots op de onderlinge samenwerking, die dankzij PowerHouse is toegenomen. Maar er is ook bezorgdheid over de teruglopende budgetten voor verduurzamingsmaatregelen. “Sociale verhuurders staan onder druk om meer geld te besteden aan de nieuwbouw van betaalbare woningen. Het helpt natuurlijk ook niet als een overheid via een extra belastingmaatregel investeringsvermogen bij corporaties weghaalt, zoals bij jullie verhuurdersheffing is gebeurd. Dat remt de noodzakelijke vernieuwing van het woningbezit.”

 

België: sociale verhuurkantoren
De sociale huursector in België is met een woningaandeel van 6,5 procent opvallend klein. Lagere inkomensgroepen zijn veelal aangewezen op de particuliere woningmarkt. Ze krijgen in Vlaanderen daarbij wel hulp van sociale verhuurkantoren (SVK). In steden huren deze van particulieren fatsoenlijke woningen tegen lage prijzen om ze aan de doelgroep door te verhuren. Mensen met de laagste inkomens die het dringendst om huisvesting verlegen zitten, hebben voorrang op de wachtlijst. Meestal sluiten SVK’s met particulieren een huurcontract af voor negen jaar. Daarna moet de bewoner naar een andere woning omkijken. Voor de verhuurder ligt het voordeel van samenwerking met een SVK in de garantie op een vlotte en ononderbroken betaling van de huur. De eigenaar hoeft ook niet meer zelf te zoeken naar een betrouwbare bewoner. Dat doet het SVK, die huurders ook begeleidt en voor hen een verzekering afsluit tegen brand en schade aan de woning. Bovendien kan de verhuurder bij samenwerking met een SVK aanspraak maken op extra subsidies of fiscale aftrek bij renovatie van zijn bezit. De SVK’s zijn nadrukkelijk bedoeld als aanvulling op de sociale huisvestingsmaatschappijen die wél woningen bezitten en deze verhuren aan mensen met een smalle beurs. In Spanje en Zweden bestaan soortgelijke initiatieven voor de onderkant van de markt.