De opmars van de studio

Woonruimte voor mensen ‘in transitie’
De opmars van de studio

Woningcomplexen met studio’s van rond de 30 vierkante meter en gemeenschappelijke voorzieningen zijn in opmars in Amsterdam. Wie gaat er wonen? Zijn die kleine studio’s toekomstbestendig? En is het een gezonde ontwikkeling voor de stad?

Entreehal van het Change=-gebouw in Nieuw-West

North Orleans, Change=, Little Manhatten, Villa Mokum, De Lofts. Ze schieten als paddenstoelen uit de grond: woningcomplexen met kleine studio’s die zich richten op de werkende jonge stedeling. Sommigen zien ze als een verrijking van het aanbod, anderen diskwalificeren ze als ‘hokken’, zeker als aan die mini-appartementen een torenhoog prijskaartje hangt.

In het nog hagelnieuwe Change= bij het August Allebéplein in de spoorzone van Nieuw-West zijn die huurprijzen nog bescheiden. “Maar 533 euro, terwijl we ruim 700 euro hadden mogen vragen”, vertelt ontwikkelaar Ralph Mamadeus trots in een gemeenschappelijke ruimte van het complex, met op de achtergrond een batterij Miele was- en droogmachines.
Maar Mamadeus beschouwt zichzelf dan ook niet als vastgoedontwikkelaar. “Ik zet vastgoed in om een maatschappelijk probleem te tackelen”, zegt de voormalige reorganisatiemanager bij onder meer ING en Nike, die nu “iets terug wil doen” voor de samenleving. De misstand was dat er jarenlang nauwelijks iets werd gedaan aan de huisvesting van werkende jongeren, terwijl studenten wel flink wat aandacht kregen.
Change= telt 498 woningen van 28 m2. Het concept past in een maatschappelijke ontwikkeling, legt Mamadeus uit. “Vooral jongeren hechten niet aan bezit, maar aan beschikbaarheid. Je wilt geen boormachine, maar een gaatje in de muur.” Dus leen of huur je een boor, of laat je iemand een gaatje boren. Door meer te leven in de publieke ruimte en de onthechting aan bezit is ook minder woonruimte nodig, zo is de gedachte. Vandaar de gedeelde wasmachines, de ruime, zorgvuldig vormgegeven gemeenschappelijke ruimtes in Change=, de binnenplaats met nog neer te zetten bankjes en palmbomen en het geplande restaurant ‘Eten Bij Mamma’, waar bewoners en anderen voor 7 euro een complete maaltijd kunnen krijgen.

Extra diensten

Mamadeus geeft een opsomming van andere goedkope diensten die Change= biedt: supersnel internet, tv-abonnement, en voor een paar tientjes per maand een pakket huishoudelijke apparaten, met een magnetron, stofzuiger en een Samsung-televisie uit het topsegment. Het pakket is na een kwartaal maandelijks opzegbaar. Ook kunnen er meubels worden gehuurd.
Change= is bedoeld voor jongeren tussen 17 en 30 jaar, voor de helft mbo’ers, en andere helft hoogopgeleiden. Voorwaarde is dat de bewoners werk hebben. Daarnaast is er een programma voor jongeren ‘met een afstand tot de arbeidsmarkt’, die een woning in Change= in het vooruitzicht wordt gesteld.
Bewoners worden ook geselecteerd op hun ambitie, hun sociale instelling en de bereidheid een ‘community’ te vormen, zegt Mamadeus. Voor het gebouw aan August Allebéplein waren er in drie maanden tijd 6.000 inschrijvingen, waaruit dus 500 bewoners zijn geselecteerd. Op dit moment staan, naar eigen zeggen, zo’n 10.000 mensen op een wachtlijst, ook voor andere complexen van Change= die nog worden gebouwd, ook in andere steden.

Change= 2.0 en 3.0

“Jarenlang zeiden ze dat betaalbare jongerenhuisvesting niet rendabel was. Toen ik in de crisis dit gebouw met vijfhonderd woningen wilde neerzetten, zei ook iedereen dat het niet kon. Ik wilde laten zien dat het wel kon. En alles is van hoge kwaliteit.”
Ondanks zijn ideële motieven heeft Mamadeus geen korting gekregen op de grondprijs. Wat wel hielp was dat de gemeente de planningsfase en het ruimtelijkeordeningsproces kort heeft gehouden. Want hoe langer het duurt, hoe meer geld het kost.
Op dit moment laat Change= volgens hetzelfde concept een tweede complex voor jongerenhuisvesting bouwen in Zuidoost. Maar er wordt ook gewerkt aan ‘Change= 2.0’, voor de huisvesting van gescheiden 40-ers en 50-ers. “Wel op 42 m2 en in twee kamers, zodat ze makkelijker hun kinderen kunnen ontvangen. We bedienen mensen die in een transitie, een overgangsfase in hun leven verkeren en willen ze ontzorgen met in totaal 43 goedkope diensten, variërend van de belastingaangifte invullen tot een collectieve zorgverzekering.
Daarnaast werkt Change= ook aan een 3.0-versie voor ouderen. “Voor de zorgvoorzieningen overleggen we met de zorgverzekeraars.”

North Orleans

“Het is een jungle in Amsterdam”
Michele (34) uit Napels woont in North Orleans. Hij woonde al eerder in Nederland, in Edam. In januari kwam hij terug om een importbedrijf te zetten voor Italiaanse voedingsproducten voor restaurants en winkels.
“Dit was het beste wat ik kon vinden in Amsterdam, terwijl ik lang heb gezocht naar een woning hier. Het is een jungle. Iedereen probeert je op te lichten. In Italië ben ik wel wat misdaad gewend, maar hier zijn echt problemen met de huizenverhuur. Ik kwam met enkel mijn kleren in Amsterdam aan, maar hier ontbreekt het me aan niets.”

Minder ideële motieven hebben de ontwikkelaars van het begin dit jaar opgeleverde North Orleans bij de Hamerstraat in Noord. Over het project ontstond een rel doordat de studio’s van 30 m2 werden verhuurd voor 1050 tot 1250 euro per maand, exclusief 225 euro servicekosten, terwijl volgens de gemeente afspraken waren gemaakt over studentenhuisvesting. De ontwikkelaars zouden gebruik hebben gemaakt van een wetswijziging door minister Blok uit 2015, waardoor het in de vrije sector verhuren van dergelijke kleine ‘Blokhokken’ mogelijk werd. De ontwikkelaar ontkent dat de wetswijziging een rol speelt; de plannen voor luxere en daarmee duurdere woningen lagen al klaar. Voor wethouder Ivens was de kwestie aanleiding om via de erfpachtvoorwaarden te regelen dat nieuwbouwwoningen onder de 40 m2 niet in de vrije sector mogen worden verhuurd.
Voor die minimaal 1275 euro krijg je wel wat in North Orleans, blijkt bij een rondleiding door het complex. Een marmeren aanrecht, een Smeg-keuken met inductiekookplaat, afwasmachine, koelkast, was- en droogmachine, pannen, serviesgoed en bestek. De ruimte is volledig gemeubileerd, inclusief elektrisch opklapbaar tweepersoonsbed. “Alleen de meubels zijn al 250 euro per maand huur waard”, zegt ontwikkelaar Oscar Stradmann. Verder zijn er services als wekelijkse schoonmaak, wassen van het linnengoed, tv, snel internet en een jaarlijkse onderhoudsbeurt voor je fiets.
Inmiddels is het gebouw geheel gevuld en is er een wachtlijst. Zo’n driekwart van de huurders is expat, vertelt een smedewerkster van de ontwikkelaar.   

Liever grotere appartementen

De laatste jaren worden bij de woningproductie weer de aantallen van voor de crisis gehaald, maar een groot deel daarvan bestaat uit studentenwoningen of kleine studio’s. In de woonsector zijn er ook mensen die kanttekeningen zetten bij die trend. Directeur Frank van Blokland van de vereniging van institutionele beleggers IVBN zegt dat enkele van zijn leden wel in dit hele specifieke segment van kleine woningen zullen willen beleggen. “Maar het is de vraag of dit voor de stad Amsterdam een groot segment zou moeten zijn. IVBN-leden willen beschikbare locaties graag benutten voor grotere appartementen, omdat je dan bredere doelgroepen kunt bedienen.”
Mamadeus zegt dat Change= met alleen maar institutionele beleggers werkt. Het gebouw aan het Allebéplein is voor 43 miljoen verkocht aan de Amerikaanse pensioenbelegger Heitman en het Nederlandse Orange Capital Partners, waarbij Change= het beheer blijft doen en de huren twintig jaar gematigd zullen blijven.
Overigens hebben zowel Van Blokland als Mamadeus kritiek op de erfpachtmaatregel waarmee Ivens de huren voor deze woningen wil reguleren. Erfpacht is niet bedoeld om landelijk beleid te blokkeren, vindt Van Blokland. Afspraken over huren kun je in goed vertrouwen maken, stellen zowel hij als Mamadeus. “Dat vertrouwen kun je als ontwikkelaar maar één keer beschamen”, volgens Mamadeus.

Niet voor agent of leraar

Een van de voorlopers in de huidige trend is het project De Studio van corporatie Stadgenoot en ontwikkelaar AM in het kolossale voormalige GAK-kantoor aan de Ring in Bos en Lommer. De 650 kleine woningen werden min of meer uit nood geboren in crisistijd, maar bleken een hit, mede door de gemeenschappelijke ruimtes en goede voorzieningen. Het concept werd op tal van plaatsen en in verschillende variaties nagevolgd. Nu zegt directeur Wonen Franck Storm van Stadgenoot dat hij zich ook wel zorgen maakt om deze ontwikkeling. “Corporaties trekken zich terug uit het middensegment, dat aan de markt wordt overgelaten. Maar er dreigt nu een middensegment van kleine studio’s met flinke prijzen te ontstaan. Misschien goed voor een- of tweepersoonshuishoudens, maar niet om die agent of leraar in de stad te houden. Daarnaast hebben veel beleggers een horizon van maar tien, vijftien jaar. Ze kijken minder of een buurt dit soort bewoning, waarin bewoners maar tijdelijk blijven en veel buiten de deur doen, wel aankan. In Bos en Lommer kan het, maar het is de vraag of het overal kan.”

 

 

Merel Ippel: “Ik zoek de gezelligheid wel op”

De 24-jarige Merel Ippel woont een maand in Change=. Vanwege de beperkte ruimte heeft ze er bewust voor gekozen geen bank neer te zetten. “Ik ben niet zo’n televisiekijker en vind lekker eten en een goede eettafel belangrijk.” In Utrecht huurde ze voor 500 euro een kamer in een appartement dat ze met twee anderen deelde. “Als ik het vergelijk, vind ik dat ik hier meer heb. Mijn kamer was een stuk kleiner, alles is hier nieuw en het keukenblok ziet goed uit. Bovendien wilde ik graag iets voor mezelf hebben.” De verlangde communityvorming lijkt haar geen probleem. “Ik zoek de gezelligheid wel op.”

 

“Slim Design”

De 49-jarige Brit Steve is een van de oudere bewoners van North Orleans. Hij ging er direct na aankomst in Amsterdam wonen. Als freelancer levert hij ‘lifestyle content’ voor onder meer bladen, resorts en hotels. “Ik ben geïnteresseerd in interieurontwerp en heb twaalf jaar in Azië gewoond. Dit concept, waarin het meest wordt gehaald uit de ruimte, zie je daar veel. Het is een slim design, ik heb me hier nooit claustrofobisch gevoeld.”
“Voor mij is het ideaal, want ik kwam hier met een koffer en hoefde geen borden, beddengoed en dergelijke te kopen. En ik hoef geen internetabonnement af te sluiten. De prijs is het zeker waard, want de kwaliteit is hoog. En als je het vergelijkt met Hongkong of Londen, dan is dit absoluut een koopje.”