"Zelfbouw wordt naar de marge gedreven"

Aanbod aan MO-locaties is gedaald naar nul
"Zelfbouw wordt naar de marge gedreven"

Architecten en kleine ontwikkelaars in Amsterdam verwijten het stadsbestuur dat het van zelfbouw doelbewust een niche maakt. Ondanks de successen in de Houthavens en Buiksloterham worden er steeds minder groepskavels aangeboden. Ook mogen professionals niet meer meeloten om CPO-locaties. Veel gewone tenders zijn voor hen echter te groot en te duur.

Blok0 HouthavensEen jaar geleden stapte Khashayar Giabi (28) in bouwgroep De Zelfbouwcoöperatie die op kavel 20 in Buiksloterham een woontoren met 25 appartementen en bedrijfsruimten gaat realiseren. Het initiatief voor het project kwam van architect John Zondag, die na de selectie het roer overdroeg aan het bestuur van de coöperatie. Sindsdien beslissen de leden over alle zaken die bij de bouw van een woonblok komen kijken. En dat is geen geringe opgave. Van de fundering tot aan de gewenste WKO-installatie moeten ingewikkelde besluiten worden genomen. Behalve genoeg vrije tijd vraagt dat van de toekomstige bewoners veel expertise op allerlei gebieden. "Gelukkig zijn er in de groep allerlei mensen die verstand hebben van bouwkundige en juridische zaken. We hebben ook zelf een financiële regeling bedacht om gezamenlijk de voorinvesteringen te kunnen betalen. Zonder deze ervaring zou het erg lastig worden om zelf een gebouw neer te zetten.  Een project als dit is waarschijnlijk ook niet voor iedereen weggelegd."
De Zelfbouwcoöperatie is één van de weinige bouwgroepen die vanaf het begin het heft in eigen handen hebben genomen. De ervaring van de afgelopen jaren leert dat veel collectieven al in een vroeg stadium de steun van architecten en ontwikkelende aannemers inroepen of aanhaken bij een CPO-project van deze professionals. De ingewikkelde procedures, hoge voorbereidingskosten en aanzienlijke  afzetrisico's zorgen ervoor dat het opdrachtgeverschap liever met anderen wordt gedeeld.

Scheiding tussen CPO en MO

Sinds vorig jaar heeft de gemeente Amsterdam deze manier van samenwerken, die eerder het karakter van medeopdrachtgeverschap (MO) heeft, in de ban gedaan bij de uitgifte van CPO-kavels. Voortaan mogen bouwgroepen alleen nog meeloten als ze zelf alle risico's dragen en de leden daadwerkelijk in het project gaan wonen. Architecten en kleine ontwikkelaars mogen pas in een later stadium aanhaken. Tot woede van deze professionals. Hadden zij immers niet de stad met bijzondere projecten en initiatieven mede door de crisis geloosd?
Maar in de nieuwe Woonagenda van het college is er voor hen weinig plaats meer. In hun ogen zet de gemeente met haar strenge scheiding tussen CPO en MO bewoners en professionals ook onnodig tegenover elkaar. Terwijl het succes van groepsprojecten juist door nauwe samenwerking wordt bepaald.

"Speeltje voor elite"Bosrankstraat, Amsterdam Noord

Het uitsluiten van professionals bij de uitgifte van groepskavels is niet het enige punt waarover de architecten zich eind juni tijdens een commissievergadering van de gemeenteraad beklaagden. Ze hekelden ook de nieuwe verplichting voor zelfbouwers om zich als groep bij de gemeente te registreren zonder zicht op een locatie te hebben. Dat staat haaks op de praktijk van de afgelopen jaren waarin veel mensen zich pas bij een bouwgroep aansloten nadat de bouwlocaties bekend waren gemaakt. De eis dat collectieve projecten bij de erfpachtaanbieding voor honderd procent gevuld moeten zijn, vinden ze ook weinig realistisch. Vóór 2016 was vijftig procent voor de gemeente nog voldoende. Er was toen ook minder wantrouwen en regelzucht dan nu met selectiedocumenten en bouwenveloppen van vele tientallen pagina's. Het steekt de initiatiefnemers bovendien dat zelfbouw door ambtenaren en politici steeds vaker wordt weggezet als een speeltje voor een kleine elite. De ervaringen van de afgelopen jaren tonen volgens hen juist aan dat CPO voor een brede groep mensen een interessant segment kan zijn.

Veerkrachtig, innovatief en betaalbaar
Bart Aptroot van One Architecture is een van de architecten die op de commissievergadering zijn hart luchtte. Al gebeurde dat in zorgvuldig gekozen formuleringen. Hij begrijpt niet waarom de gemeente zo weinig ruimte aan zelfbouw geeft gezien de successen van de afgelopen jaren. "Kleinschalige initiatieven hebben zich bewezen als veerkrachtige, innovatieve en breed gewaardeerde projecten. In veel gevallen ontstonden er betaalbare woningen en konden projecten worden opgeschaald naar nieuwe vormen van gebiedsontwikkeling zoals in Buiksloterham. Misschien vindt de gemeente het gemakkelijker om met een kleiner aantal ontwikkelaars afspraken over grote woningaantallen te maken. Maar in plaats van kwantiteit zou je juist in deze tijd moeten streven naar projecten die zich richten op een leefbare en duurzame stad."
Het is voor Aptroot extra zuur dat hij eerder het gemeentelijk projectteam Zelfbouw adviseerde om voor de kleine groep van 'pure' bouwcollectieven extra mogelijkheden te creëren. Nu blijkt dit aanbod volledig ten koste te gaan van andere initiatiefnemers en staan gespecialiseerde architectenbureaus en kleine ontwikkelaars aan de kant. "Dat was misschien niet zo erg geweest als wij in de 'normale' tenders mee hadden kunnen lopen. Maar die projecten zijn voor ons veel te groot en te duur."

Geen MO-kavels aangeboden

Ook andere ontwerpers die de afgelopen jaren collectieve zelfbouwprojecten initieerden, zetten vraagtekens bij het nieuwe beleid van de gemeente. Zo is het volgens Guido Verhagen van Building4You een illusie dat in de kaartenbak van de gemeente alleen nog pure bouwgroepen zitten. "Ik heb zelf gezien dat ook ontwikkelaars zich als bewoners inschreven."

Hij vindt de gedachte dat alle bouwgroepen zich wel zonder hulp van professionals zouden kunnen redden, ook niet erg realistisch. Maar de meeste moeite heeft hij met het achterblijvende kavelaanbod. "Sinds we niet meer mee mogen loten voor CPO-kavels, is het aanbod aan MO-locaties gedaald naar nul." Het totaal aantal zelfbouwkavels bleef in 2016 steken op ruim 320 woningen, waar het college eerder aangaf te streven naar een aanbod van 500 kavels per jaar.

10 Procent CPO in iedere tenderBlackJack en Patch22 in Amsterdam Noord

De hoop van de architecten en kleine ontwikkelaars is nu gericht op de politiek. Al leggen de coalitiepartijen in hun Woonagenda vooral het accent op de bouw van sociale huurwoningen en appartementen in het middensegment. Tijdens de commissievergadering ging wethouder Ivens niet inhoudelijk op alle klachten in, maar beloofde de kritiek mee te nemen in zijn eigen evaluatie van het zelfbouwbeleid die dit najaar verschijnt.

Gemeenteraadslid Jorrit Nuijens van Groen Links wil proberen om de coalitiepartijen achter een motie te krijgen waarin Ivens wordt gevraagd om naar extra ruimte voor collectieve zelfbouw te zoeken, binnen de randvoorwaarden van een snelle, omvangrijke en betaalbare woningproductie.
"Ik kan mij bijvoorbeeld voorstellen dat je bij een tender ontwikkelaars extra punten geeft als ze minimaal tien procent CPO in hun programma opnemen. Over de precieze formulering moet ik de komende tijd nog nadenken, maar voor zelfbouw moet in Amsterdam ook in de toekomst voldoende ruimte zijn."

Trefwoorden: