Nieuw fenomeen: leegstaande woningen

Volgens Huurdersvereniging staan steeds meer corporatiewoningen lang leeg vanwege verkoop

Nieuw fenomeen: leegstaande woningen

Woningen staan langer te koop. Daar hebben ook de corporaties last van. Maar hoe lang is het ‘maatschappelijk verantwoord’ corporatiewoningen leeg te laten staan?
De vastgelegde maximale termijn is een jaar, maar diverse corporaties zeggen een grens van een half jaar te hanteren. Toch constateert Huurdersvereniging Amsterdam dat in sommige buurten woningen heel lang leegstaan.  Naar aanleiding van diverse klachten start de afdeling Handhaving van de Dienst Wonen een inventarisatie van leegstaande  corporatiewoningen.

Huurdersvereniging Westerpark stuurde eind maart een brief aan onder meer Stadgenoot, het stadsdeel en de Dienst Wonen over langdurige leegstand in een complex gerenoveerde woningen tussen het Van Beuningenplein en Van Bossestraat. Volgens Edwin de Jong van de huurdersvereniging staat een deel van deze woningen al langer dan een jaar te koop en duurt de leegstand in sommige gevallen zelfs al zo’n vier jaar, inclusief de periode van renovatie.
Een aantal woningen in het complex werd onlangs gekraakt en direct weer via een gerechtelijk bevel ontruimd. Eigenaar Stadgenoot voerde aan dat de woningen nog maar net in de verkoop waren. Nu zitten er kraakwachten in de leegstaande woningen.
Volgens De Jong kunnen corporaties de leegstandregels uit het convenant ‘Verkoop sociale huurwoningen’ makkelijk omzeilen. “Volgens het convenant geldt de afspraak dat een woning niet langer dan een jaar leeg mag staan. Wordt een woning binnen die termijn niet verkocht dan moet die terug in de verhuur. Maar er worden allerlei makelaarstrucjes uitgehaald om die termijn te rekken. Bijvoorbeeld door woningen voor kortere periode uit de verkoop te halen en een beetje op te pimpen om vervolgens weer bij nul te beginnen met een nieuwe verkoopronde.”
Hester van Buren, directeur Wonen van Stadgenoot, erkent dat er problemen zijn geweest met de verkoop in de buurt Westerstaatsman. “Met name het laatste kwartaal van 2008 zagen we een dramatische daling van de verkoopcijfers. Wij wijten dat aan kinderziektes. We hadden net een fusie achter de rug en een nieuwe naam. Bovendien hadden we een juridisch conflict met een externe makelaar. Nu hebben we de verkoop zelf ter hand genomen en trekt de verkoop weer aan, zeker in het starterssegment. Een groot deel van de woningen die nu nog leeg staan is niet bestemd voor de verkoop maar wordt gerenoveerd en een deel doet dienst als wisselwoning.” Volgens Van Buren staan er nog 35 woningen leeg in dit complex waarvan er zes bestemd zijn voor verkoop.
Stadgenoot nam een aantal maatregelen om de verkoop te stimuleren. “We hebben een prijsvergelijking gemaakt en kwamen er achter dat onze woningen soms duizenden euro’s boven de markprijs zaten. Dus heeft Stadgenoot de prijzen conform de markt aangepast. In totaal hebben we in de stad 180 lege woningen die bestemd zijn voor de verkoop. We maken nu een inventarisatie van alle woningen en de periode dat ze leeg staan. We streven naar een maximale leegstandstermijn van een half jaar nadat een woning verkoopgereed is. Staan ze te lang leeg dan gaan ze terug in de verhuur, zoals de afspraak.”

Rechterlijke toetsing

Ook Rochdale ontving een brief van Huurdersvereniging Amsterdam (HA) naar aanleiding van klachten van een bewonerscommissie over leegstand in een gerenoveerd complex in Buitenveldert. In die brief beroepen de HA en de bewonerscommissie zich op de vernieuwde Overlegwet van 1 januari waarbij een rechterlijke toetsing aangevraagd kan worden wanneer corporaties zich niet houden aan gemaakte afspraken en geldende regels.
Bastiaan van Perlo van de HA: “De leegstand in het complex is inmiddels goeddeels opgelost, maar de eerdere langdurige leegstand en de plaatsing van kraakwachten hebben tot veel ergernissen geleid bij omwonenden. We willen dat het beleid zoals dat is neergelegd in het convenant in de toekomst beter wordt nageleefd.”

De Key: “Het is bij ons nog niet voorgekomen dat we woningen terug in de verhuur moesten brengen”

Nico de Leeuw van Rochdale bevestigt dat de betreffende woningen ‘iets langer leeg hebben gestaan dan gepland’. “Het duurde wat langer dan normaal voor de splitsingsvergunningen rond waren. In die periode hebben we de woningen verhuurd als antikraak aan studenten. Nu staan er nog vier woningen te koop binnen de geldende termijn. In het algemeen geldt dat woningen die na een half jaar nog niet zijn verkocht weer terug in de verhuur gaan.”
Volgens De Leeuw heeft Rochdale vooralsnog geen last van stagnerende verkoop. “We zitten aan de onderkant van de markt. Het is wel iets rustiger, maar absoluut niet dramatisch. We denken desondanks wel na over verkoopbevorderende maatregelen zoals koopgarant. De prijzen gaan we niet laten zakken, die zijn marktconform. We zijn niet van plan de woningmarkt nog verder onder druk te zetten door onder de marktwaarde te verkopen.” Rochdale heeft momenteel 58 woningen op Funda staan en 71 woningen zijn klaar om binnenkort in de verkoop te gaan.
Drie woningen van De Key (momenteel in totaal negentig woningen in de verkoop) in de Commelinstraat werden tijdens de paasdagen gekraakt en op gerechtelijk bevel ook weer onmiddellijk ontruimd. De laatste huurders verlieten de woningen in januari 2007. Volgens woordvoerster Manou Hebben van De Key zijn de gekraakte woningen na een renovatie pas in augustus 2008 in de verkoop gegaan. Op het moment van kraken stonden ze dus twee jaar en drie maanden leeg, zo meenden de krakers. Maar volgens een woordvoerster van het Openbaar Ministerie is er juridisch gezien geen sprake van leegstand als er nog een aannemer aan het werk is. De ontruiming op tweede paasdag was rechtsgeldig.
Maar volgens Kraakgroep Oost hebben in geen van de drie gekraakte woningen renovatiewerkzaamheden plaatsgevonden in de twaalf maanden voor de kraakactie en was er slechts sprake van ‘een reeks administratieve beslissingen over de toekomst van de panden’. Nadat was besloten de woningen te verkopen, moest volgens de kraakgroep de splitsingsprocedure nog worden gevolgd, wat uiteindelijk heeft geleid tot de leegstand van ruim twee jaar.
Volgens Hebben van De Key heeft langdurige leegstand zeker de aandacht van de corporatie. “Het is bij ons nog niet voorgekomen dat we woningen terug in de verhuur moesten brengen. Maar we moeten aan de toekomst denken en verwachten binnenkort een directievoorstel met te nemen maatregelen.”
Bastiaan van Perlo concludeert dat het moeilijk is om inzicht te krijgen in leegstand in heel Amsterdam. “Er zijn genoeg incidenten, maar het zou eigenlijk eens goed in kaart gebracht moeten worden.” Dat gaat nu gebeuren, zo is besloten op de bijeenkomst van 22 april van het Amsterdamse Volkshuisvestingsoverleg, waar onder meer de corporaties en Huurdersvereniging Amsterdam overleggen met de Dienst Wonen. Afgesproken is dat de afdeling Vergunningen en Handhaving samen met de corporaties een inventarisatie maakt van de leegstand op dit moment. Woordvoerder Pim de Ruiter van de Dienst Wonen: “Wanneer er een structureel leegstandsprobleem is moeten de regels misschien worden aangescherpt. Maar eerst moeten we onderzoeken of er werkelijk een probleem is.”
In verschillende publicaties van de HA worden buurtbewoners opgeroepen ongewenste leegstand te melden.

Ludieke acties

De woningcorporaties zijn niet allemaal somber over de verkoop. Een woordvoerder van de Alliantie constateert dat de doorlooptijd wel wat is opgelopen. “Maar nog steeds wordt een woning in het lagere segment in Amsterdam gemiddeld binnen 52 dagen verkocht. Landelijk is dat al opgelopen tot zo’n honderd dagen.”
De Alliantie is ‘absoluut niet van plan’ de verkoopprijzen te verlagen, maar overweegt wel meer acties. Zoals vorig jaar bijvoorbeeld toen kopers een voucher cadeau kregen voor de aankoop van een Apple-product.
Ook Ymere en Eigen Haard zeggen niet direct last te hebben van stagnerende verkoop. Wel merken deze corporaties dat het verkoopproces wat langer duurt doordat potentiële kopers lastiger de financiering rond krijgen. Bij Eigen Haard (momenteel bijna vijftig woningen in de verkoop) staat een woning gemiddeld drie maanden te koop. Mocht het langer duren dan worden er kraakwachten in de woning gezet. Om verkoop te bespoedigen wordt het afwerkingsniveau van sommige woningen verbeterd.

Janna van Veen