Komt de roltrap weer in beweging?

Regionale woningmarkt: gedeelde inzichten leiden niet automatisch tot meer afstemming

Wanneer gaat de roltrap weer bewegen?

Overal stokt de woningbouwproductie, ook in de Metropoolregio Amsterdam. Terwijl de komende decennia volgens de laatste onderzoeken nog honderdduizenden woningen nodig zijn. Binnen de Stadsregio doet men een poging “de roltrap weer in beweging te krijgen” door de bouwprogramma’s die er (nog) zijn, beter op elkaar af te stemmen. Ondertussen is elke gemeente en subregio op zijn zoek naar zijn eigen X-factor.

TabelNever waste a good crisis. Dat zal de opstellers van het actieprogramma ‘De roltrap in beweging – een actieprogramma 2011 – 2014 voor de regionale woningmarkt’ van de Stadsregio ook door het hoofd zijn geschoten. Maar volgens beleidsmedewerker Muk van Ravels van de Stadsregio zijn vóór de crisis al initiatieven gestart om tot een betere afstemming van de woningbouwprogramma’s in de regio Amsterdam te komen. “De basis werd in 2006 gelegd toen we als Stadsregio de BLS-stimuleringsssubsidies voor de woningbouw gingen verstrekken. Langzamerhand ontstond bij gemeenten ook de behoefte te praten over wát je bouwt in de regio. Enerzijds om niet in elkaars vaarwater te zitten, anderzijds vanuit het gezamenlijk belang om een aantrekkelijk gedifferentieerd regionaal vestigingsklimaat aan te kunnen bieden.”
De crisis zorgt er volgens Van Ravels wel voor dat gemeenten extra hongerig zijn naar kennis. “Maar de crisis vertroebelt ook de discussies over de lange termijn. Iedereen is nu brandjes aan het blussen. Maar het gaat er ook om die woningen neer te zetten die ook over vijftien of twintig jaar nog aansluiten bij de behoeften.”
Terwijl de productie in een ongekend dal zit, blijft de behoefte aan woningen ondertussen onverminderd groot. Althans, ook volgens het laatste onderzoek zijn er in de hele metropoolregio (dat is inclusief de stadsregio Utrecht) nog 300.000 extra woningen nodig tot 2040.

Tabel Saldo vestiging

Meer afstemming

De woonproblemen in de stadsregio worden nijpend. De wachttijden in de sociale huursector lopen enorm op. Bestuurders neigen daardoor naar extra voorrangsregels voor eigen bewoners. De hele stadsregio worstelt met een gebrek aan doorstroming in de sociale sector.
Dan helpt het niet dat fors de klad zit in de nieuwbouwproductie. Het rapport ‘De roltrap in beweging’ waarschuwt dat de bouwproductie niet automatisch weer opveert als de conjunctuur aantrekt. Het moet fundamenteel anders: beter naar de vraag luisteren, kleinschaliger ontwikkelen én – jawel – meer regionale afstemming: “Regionale samenwerking en afspraken zijn noodzakelijk om de woningmarkt weer op gang te krijgen en vraag en aanbod beter op elkaar af te kunnen stemmen.”
“Voorheen deed ieder zijn eigen ding. Dat gold zelfs binnen Amsterdam gedeeltelijk voor de stadsdelen. Wat de Stadsregio en de gemeenten proberen te bevorderen is, met alle ingewikkeldheid van de verschillende besturen en gemeenteraden, dat er een meer gemeenschappelijke programmering komt en dat het roltrapmechanisme meer als uitgangspunt wordt genomen voor individuele plannen van gemeenten.” Aan het woord is Bob van der Zande. De Amsterdamse woningbouwregisseur is sinds een kleine twee jaar ook parttime ‘strategisch woningmarktadviseur’ van de stadsregio. Maar het woord regisseur vermijdt hij ten enenmale: “Het zijn allemaal zelfstandige gemeenten die op basis van vrijwilligheid samenwerken.”
Dwingende afspraken moeten we dan ook niet verwachten. Het actieprogramma bestaat vooral uit processtappen: om te komen tot een gemeenschappelijke basis, tot een gedeelde visie en tot een gedeeld inzicht in de vraag. Daarnaast zijn er aanzetten voor pilots en experimenten. Het is kortom eerder een aanzet tot een gemeenschappelijk kennisnetwerk dan een programmatisch kader.
Dat zit er ook niet in. Van der Zande: “We weten natuurlijk ook dat lokale projecten gedeeltelijk of grotendeels de lokale markt bedienen. De regiogemeenten hebben allemaal hun eigen woonvisie en uitvoeringsprogramma. Maar een optelsom van al deze lokale plannen leidt niet vanzelfsprekend tot de beste ondersteuning van en oplossingen voor de regionale woonmarkt. Juist de dynamiek in de regio kun je bevorderen als men zich beter richt op de vraag. Inzicht in het roltrapmechanisme is daarbij belangrijk. Waar het ons om te doen is, is de mismatch tussen vraag en aanbod in beeld te krijgen.”

De roltrap

Terug naar het roltrapmechanisme. Dit beeld is afkomstig van de Britse wetenschapper Fielding. Met zijn ‘escalator region’ beschrijft hij het fenomeen van de dynamische stad waar jonge mensen heen stromen om te studeren of de eerste stappen in hun carrière te zetten. Als ze wat ouder worden en een gezin vormen, stromen ze vervolgens voor een groot deel uit naar de directe regio, om daar een groter huis (met tuin) te betrekken. Dit beeld van de stad als opwerk- of emancipatiemachine gaat bij uitstek voor Amsterdam op, al blijft een groeiend deel van de ’young professionals’ (YP’s) in de stad wonen.
De werkelijkheid is natuurlijk veel complexer, maar niettemin voldoet de roltrapmetafoor om de dominante verhuisstromen naar en van Amsterdam te beschrijven. De regiogemeenten hebben er ook wat aan bij het formuleren van hun bouwprogramma’s, bevestigen de meeste wethouders (zie kaders). Maar ook weer niet al te veel. Gemeenten en ontwikkelaars moeten zich in dit tijdsgewricht onderscheiden. Het is bij elk project zoeken naar een X-factor voor een bepaalde groep, en de karakteristieken daarvan moeten niet te veel afwijken van het beeld dat al van de gemeente bestaat. In het verleden – in de tijd van de rijkssturing - bepaalde het woningbouwprogramma grotendeels wie waar ging wonen: de gebouwde huizen kozen hun bewoners. Die tijd is voorbij. In de huidige crisistijd is elk nieuwbouwproject een worsteling. Daarin volgt elke gemeente zijn eigen strategie. Diemen mikt op stedelingen die dorps onder de rook van Amsterdam willen wonen; de arbeidersstad Zaandam probeert nadrukkelijk ook een hoger opgeleid publiek te trekken. Purmerend wil zich vooral etaleren als woonstad voor starters en jonge gezinnen, maar niet per se voor creatieven of academici.

Subregio’s

De Zaanse wethouder Jeroen Olthof ziet het er niet van komen dat de regiogemeenten tot één gezamenlijk beleid komen: “De subregio’s verschillen daarvoor te  sterk. Niet alle gebieden hebben met elkaar van doen. De enige bindende schakel is Amsterdam.” Ook de Amstelveense wethouder Jan-Willem Groot ziet te weinig gemeenschappelijkheid. “De Stadsregio is een goed platform voor uitwisseling van informatie, maar minder een plek voor alomvattend woonbeleid. Dat is te ingewikkeld.”
Zaandam en Amstelveen liggen kortom in subregio’s die onderling weinig gemeen hebben, behalve dat ze Amsterdam als gemeenschappelijke spil hebben. Het gros van hun ‘import’ komt van de Amsterdamse roltrap afstromen. Maar daarnaast hebben gemeenten nog andere demografische ontwikkelingen om rekening mee te houden, zoals doorgaande gezinsverdunning en vergrijzing. Verder groeit de behoefte aan duurdere huurwoningen, zowel vanwege de inkomensgrenzen bij sociale huurwoningen als de verminderde investeringsruimte in de koopsector. Het actieprogramma: “In het midden zit zeer weinig, waardoor een wooncarrière voor grote groepen huishoudens moeilijk, zo niet onmogelijk is. Dat doet de roltrap stokken.” 

 

De regio: wat is dat?
Stadsregio en MRANadat in 1995 de stadsprovincie Amsterdam per referendum werd afgeserveerd, wilde niemand het meer hebben over een nieuw bestuurslichaam voor de agglomeratie Amsterdam. Sindsdien doken talrijke overlegorganen op om de behoefte aan meer regionale sturing in te vullen: ROA, Noordvleugeloverleg, Deltametropool, Regio Randstad, Atelier Almere-Amsterdam. Het minst vrijblijvende orgaan is de Stadsregio Amsterdam, de opvolger van het Regionaal Orgaan Amsterdam  (ROA). Daarin werken zestien gemeenten samen op het gebied van bereikbaarheid, leefbaarheid en economische ontwikkeling. De Stadsregio heeft een aantal wettelijke taken en voert gedelegeerde taken van de zestien gemeenten uit. Het kabinet wil alle stadsregio’s opheffen. Of preciezer: het kabinet wil de stadsregio’s de wettelijke taken afnemen; over vrijwillig samenwerken gaat het kabinet niet.
Voor woningmarktoverleg is het ongelukkig dat Almere officieel geen onderdeel is van de Stadsregio. De groeistad, schuift daarom vaak wel aan bij het woningmarktoverleg. Steeds vaker valt  de term Metropoolregio Amsterdam of AMA (Amsterdam Metropolitan Area) waar de hele periferie van Amsterdam toe wordt gerekend, van Beverwijk tot Lelystad en van Beemster-Zeevang tot Uithoorn-Hilversum.
  
Fred van der Molen