Kort nieuws

Naming en blaming?

Amsterdam gaat ontwikkelaars die geplande nieuwe woningen niet of te laat opleveren voortaan met naam en toenaam noemen. Zo kondigt wethouder Maarten van Poelgeest van Grondzaken aan. Met naming en blaming ziet iedereen wie er goed presteert en wie niet.

Eerder liet de GroenLinks-wethouder vanwege achterblijvende bouwproductie onderzoek doen naar de haalbaarheid van een bouwplicht. Een dergelijke plicht is volgens hem juridisch moeilijk af te dwingen. Ook is er nagedacht over verhoging van de waarborgsommen of - bij het uitblijven van een afgesproken bouwproject - intrekking van de gronduitgifte.“Voorlopig hoeven we het daar niet over te hebben. Wat we wel doen is cijfers noemen.”

Van Poelgeest wil niet alleen trage ontwikkelaars straffen. Betrouwbare bouwers krijgen een streepje voor. Het is volgens hem niet ondenkbaar dat de gemeente tot een lange termijnselectie van bouwers komt. Het Ontwikkelingsbedrijf zal daarbij de rol van regisseur vervullen.

‘Aanslag winstbelasting corporaties omlaag’

Woningcorporaties kunnen een deel van hun winst alsnog reserveren voor herinvestering in sociale woningbouw. De aanslag Vennootschapsbelasting kan daarmee aanzienlijk omlaag worden gebracht, zo menen juristen van accountants- en adviesbureau Deloitte.

De meevaller volgt op een uitspraak van het Gerechtshof in Den Bosch begin dit jaar. In een geschil van een Brabantse woningcorporatie met de fiscus heeft het hof de woningcorporatie gekarakteriseerd als een ’algemeen nut beogende instelling’. Dat heeft volgens Deloitte ook ingrijpende gevolgen voor de afdracht van winstbelasting. Juist zogeheten ‘anbi’s’ kunnen gebruik maken van de faciliteit van de herbestedingsreserve. Daardoor kunnen ze de onrendabele top op sociale woningbouw afboeken. Een mogelijkheid die na de jongste aanpassing van de VPB-plicht leek te zijn verdwenen. Minister Bos rekent er nog op met ingang van 2008 jaarlijks via winstbelasting 500 miljoen euro van de corporaties te ontvangen.

Amsterdamse corporaties niet in KWH-top

De Amsterdamse woningcorporaties Ymere, de Alliantie Amsterdam en De Key krijgen van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) een dikke voldoende maar presteren onder het landelijke gemiddelde. Zo blijkt uit de jaarlijkse prestatie-index van het KWH waarin de prestaties van de ruim tweehonderd aangesloten corporaties worden vergeleken.

Deze leden vertegenwoordigen meer dan de helft van het aantal sociale huurwoningen in Nederland. Amsterdam telde vorig jaar slechts drie aangesloten organisaties. Het landelijk gemiddelde is 7,6. Ymere heeft een 7,597. Goed voor plaats 150. De Key en de Alliantie Amsterdam zijn eind 2007 gestopt met de kwaliteitsmetingen. De Key behaalde een 7,408 (plaats 204) en de Alliantie Amsterdam een 7,392 (plaats 219).

Omnivera, een woningstichting in Hardinxveld-Giessendam voert met een gemiddelde score van 8,1 de top 10 aan. Ook vorig jaar eindigde Omnivera op de eerste plaats.

Eigen ontwikkelbedrijf voor centrum

Stadsdeel Amsterdam Centrum overweegt de oprichting van een eigen ontwikkelingsbedrijf. Een dergelijk vastgoedbedrijf zou een rol kunnen spelen bij het realiseren van een meer divers woningaanbod en herontwikkeling van onteigende panden.

De deelraad is ontevreden over de hedendaagse verhoudingen in de volkshuisvesting. Na privatisering van het Gemeentelijk Woningbedrijf, thans onderdeel van Ymere, heeft de gemeente betrekkelijk weinig invloed op de woningmarkt. Bovendien ondernemen corporaties, zo menen diverse politieke partijen, te weinig als het gaat om de komst van meer winkels boven woningen, herstel van verwaarloosde panden en meer mogelijkheden voor creatieve ondernemers.

Reden om - op initiatief van de oppositiepartijen SP en Opheffen Nu - Bureau Gerrichhauzen uit Dordrecht onderzoek te laten doen naar de wenselijkheid van een eigen ontwikkelbedrijf. De onderzoekers betwijfelen openlijk of de lokale overheid beter dan corporaties in staat is te voldoen aan de vraag naar woningen. De decentralisatie van het volkshuisvestingsbeleid is mede dankzij het afstoten van de gemeentelijke woningbedrijven succesvol verlopen, maar juridisch gezien zijn er geen bezwaren tegen het oprichten van een vastgoedbedrijf van het stadsdeel. De stadsdeelraad zal zich later dit jaar definitief uitspreken over de haalbaarheid van een dergelijk bedrijf.

Amsterdamse corporaties reageren negatief. “Gemeente en corporaties moeten gezamenlijk werken aan betaalbare woningen. Bij ontevredenheid over de rol van de corporaties moet het stadsdeel het gesprek aangaan, maar niet een eigen instelling oprichten,” zo meent directeur Jaap van Gelder van woonstichting De Key.

Start verkoop The New Kit

De Kolenkitbuurt krijgt een nieuwe landmark. Op de hoek van de Bos en Lommerweg en de Leeuwendalersweg verrijst een woontoren van 17 verdiepingen. Het gebouw staat negen graden schuin, drie graden meer dan de Toren van Pisa.

Het woongebouw in de Ringspoorzone is ontworpen door het Amsterdamse bureau HM Architecten. “Onze opdracht was een kenmerkend gebouw te ontwikkelen voor de Kolenkit. Sinds de jaren vijftig was de Kolenkitkerk de kroon van deze wijk. Maar er zijn de afgelopen jaren allerlei gebouwen bij geplaatst. Dus moet er een nieuwe kroon komen. Wij hebben de competitie gewonnen met een scheve toren, die over de metrolijn heen lijkt te hangen,” aldus architect Henk Duijzer.

De scheve verschijning moet volgens de architect bijdragen aan het jeugdige karakter waarmee de buurt ooit is bedacht. Eigen Haard is in april begonnen aan de verkoop van het appartementengebouw. The New Kit telt in totaal 58 appartementen. Het zijn drie- en vierkamerappartementen met een oppervlakte vanaf circa 93 m2 tot 108 m2. Op de bovenste verdieping zijn twee penthouses van circa 200m2 gesitueerd.

NDSM-kunstenaars botsen met stadsdeel

Ondernemersvereniging Toekomst wil met behulp van het Vastgoed Cultuur Fonds NDSM-werf Oost kopen van stadsdeel Noord. De in de scheepsloods werkende kunstenaars en ondernemers vrezen vercommercialisering van de culturele broedplaats wanneer het in handen komt van projectontwikkelaar de Principaal. Stadsdeelvoorzitter Rob Post noemt de plannen tot overname door Toekomst onrealistisch.

De voormalige scheepswerf van 84 duizend m2 aan het IJ biedt ruimte aan tientallen kunstenaars en vaklieden. In de enorme scheepsloods hebben de creatieven zelf hun werkplaatsen gebouwd. Voor de Kunststad is een huurovereenkomst van twintig jaar afgesloten met het stadsdeel.

In 2002 is Kinetisch Noord met miljoenen overheidssubsidie begonnen met de herontwikkeling van het terrein. Inmiddels heeft deze stichting een huurschuld van een miljoen opgebouwd. Reden voor het stadsdeel om in te grijpen. In 2007 werd een principebesluit genomen tot verkoop van het hele terrein aan de Principaal. De werkgroep Niet Geschoten Altijd Mis kwam echter met een voorstel het terrein zelf aan te kopen en de verkoop werd uitgesteld tot 1 april dit jaar. Ondernemingsvereniging Toekomst vond in het Vastgoed Cultuur Fonds een partner om tot koop van de scheepsloods – kosten ongeveer 5,7 miljoen euro - en later eventueel het hele terrein over te gaan. Voorzitter Simon Rhebergen van Toekomst: “Wanneer de Principaal de loods overneemt betalen zij 2,5 procent meer rente dan wanneer wij het aankopen. Dat geld moeten zij terugvinden in de exploitatie. Dat kan alleen maar wanneer zij de rest van de loods verhuren tegen marktconforme prijzen. Wij zijn bang dat dat het einde betekent van deze culturele broedplaats.”

Stadsdeelvoorzitter Rob Post onderkent het belang van vergaande betrokkenheid van de huidige gebruikers bij de verdere ontwikkeling van het terrein. Wat hem betreft kunnen de creatieven mede-eigenaar worden van de Kunststad. De Principaal heeft echter wel de opdracht gekregen ook huurders te zoeken in het hogere segment. Post: “Het plan van Toekomst om de scheepsloods en zelfs het hele terrein te kopen is financieel onvoldoende onderbouwd en we gaan dan ook niet akkoord met hun voorstel. Wel willen we een belangrijke rol van de ondernemersvereniging in de beheerstichting, waarbij de huidige gebruikers ook de zeggenschap houden over de programmering.”

Het Oosten boekt winst over 2007

Woningcorporatie Het Oosten heeft het afgelopen jaar 25 miljoen euro winst behaald. De solvabiliteit van de corporatie, die op 1 juli fuseert met AWV, is gegroeid naar 35,8 procent. Het eigen vermogen bedraagt 476 miljoen euro. Vijf jaar geleden was dit nog 253 miljoen euro. Het balanstotaal groeide in die tijd naar 1,3 miljard euro. Het Oosten concludeert tevreden: het zelf ontwikkelde ‘treintjesmodel’ – een financieringsmodel waarbij nieuwe investeringen worden gefinancierd door bestaand bezit te verkopen - werkt.

De corporatie pleegde vorig jaar voor ruim 23 miljoen euro aan maatschappelijke investeringen. Ze deed voor 53,9 miljoen euro aankopen. De huuromzet, inclusief de dochterondernemingen, bedroeg 72,6 miljoen euro, 5,5 procent meer dan de huuromzet in 2006. De totale opbrengst was vorig jaar 197,9 miljoen euro.

NieuwZeeland in Osdorp

Het Zuidwestkwadrant in stadsdeel Osdorp nadert zijn voltooiing. Woningstichting Rochdale is op één van de laatste nieuwbouwlocaties begonnen aan de bouw van vijf woongebouwen met in totaal 174 appartementen. De appartementengebouwen de Plaat, de Bank en het Diep bieden ruimte aan 111 koopappartementen met twee tot vijf kamers. De appartementen hebben een omvang van 81 tot 143 m2. Alle appartementen hebben een riante buitenruimte. Voorts worden twee appartementengebouwen met sociale huurwoningen gebouwd.

De naam NieuwZeeland is gebaseerd op de namen van de omliggende straten die zijn vernoemd naar dorpen in de provincie Zeeland. De verkoop van de koopwoningen is medio maart begonnen. Volgens Rochdale is de belangstelling hoger dan verwacht.

Geen spreekbuis!

De Vereniging Expat Rentals strijdt tegen nieuwe regelgeving voor short stay verhuur. Als onderdeel daarvan heeft de vereniging op 22 april een klacht ingediend bij het College van B&W over het gebruik van nepreserveringen door de Dienst Wonen om illegale verhuurders op te sporen. De Dienst zou nu ontkennen van deze methode gebruik te maken terwijl ambtenaren eerder in een interview met NUL20 van deze aanpak gewag zouden hebben gemaakt.

In deze klacht staat de zinsnede: Het is wel erg toevallig dat het artikel van de site nul20.nl is “verdwenen”.

Ik hecht eraan te melden dat het betreffende artikel van november 2007 helemaal niet van de site is verdwenen. Het is gewoon nadat de volgende editie verscheen van de startpagina afgehaald, zoals een krant ook elke dag een nieuwe voorpagina krijgt. Alle oudere artikelen van NUL20 blijven online beschikbaar. Met wat bladeren of het simpel intikken van één zoekwoord had de Vereniging het terug kunnen vinden.

Maar de Vereniging positioneert zichzelf kennelijk liever als slachtoffer van een samenzwering. Dat geeft wellicht kortstondig een goed gevoel, maar een dergelijke slordige werkwijze doet de betrouwbaarheid van de organisatie geen goed.

Ik wil er voor alle volledigheid op wijzen dat NUL20 over een onafhankelijke redactie en redactiestatuut beschikt, en derhalve niet als spreekbuis van een gemeentelijke organisatie, corporatie of andere organisatie fungeert. Fred van der Molen, Hoofdredacteur Nul20

Tientallen hennepkwekerijen opgerold

Het Oosten heeft de afgelopen twee jaar bijna dertig hennepkwekerijen opgerold. In 25 woningen en vier bedrijfsruimtes is de illegale hennepteelt beëindigd. Huurders hebben een boete opgelegd gekregen van tien maal de maandhuur. De panden zijn vervolgens weer geschikt gemaakt voor reguliere verhuur.

Volgens Peter Kramer, directeur woonruimte van Het Oosten, brengt het telen van hennep veel risico’s met zich mee. Er is een aanzienlijke kans op brand, kortsluiting en lekkages.

Huismeesters spelen een actieve rol in de bestrijding van de illegale hennepkwekerijen.

“Onze huismeesters zijn onze ogen en oren. Zij weten feilloos signalen op te pakken die duiden op het kweken van hennep,” aldus Kramer.

Bij constatering van een hennepkwekerij dient de huurder de huurovereenkomst op te zeggen, wordt woning of bedrijfsruimte ontruimd en krijgt de huurder een boete. De boeteregeling is opgenomen in het huurcontract. Daarnaast wordt de schade aan het pand op de huurder verhaald. Het Oosten wil ook komend jaar de illegale hennepteelt actief bestrijden.

PvdA en GL tegen speculatie na splitsing

De gemeente Amsterdam moet speculatie na splitsing van panden tegengaan, zo menen raadsleden van PvdA en GroenLinks. De splitsingsvergunning dient voortaan te worden verbonden aan de eigenaar van het pand en niet alleen aan het adres.

De raadsleden Hetti Willemse (PvdA) en Maarten van der Meer (GroenLinks) reageren daarmee op klachten van het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag. Volgens een rapport van het meldpunt is een selecte groep vastgoedhandelaren betrokken bij speculatieve verkopen. Door snelle doorverkoop gaat de prijs van sommige panden in korte tijd met honderdduizenden euro’s omhoog. Daarbij is sprake van ondoorzichtige samenwerking tussen doorverkopers, taxateurs, makelaars, tussenpersonen, banken en notarissen.

De twee raadsleden vinden dit onaanvaardbaar. Voorkomen moet worden dat een pand zonder opknapbeurt tussentijds in andere handen overgaat. “Dergelijke handel is oneerlijk voor de toekomstige koper van de stad. Het is dus tijd voor een stevige aanpak van deze problematiek,” aldus Maarten van der Meer.

Oudroze foute gevelkleur

Een bewoner van de Saenredamstraat moet zijn oud roze gevel overschilderen in de kleur mahoniebruin of notenboombruin. Zo heeft de Raad van State uitgemaakt in een procedure van de eigenaar tegen stadsdeel Oud-Zuid. Het stadsdeel mag in de welstandsnota zonder meer beperkingen stellen aan de kleur van de 19e eeuwse panden in De Pijp.

Volgens het stadsdeel was de eigenaar juist zijn huis aan het schilderen toen de bouwinspecteur passeerde. Roze, rood, blauw, grijs of zwart. Al deze kleuren passen volgens de welstandsnota niet bij het karakter van de wijk. Of ook andere panden in de buurt weer terug moeten worden gebracht in hun oorspronkelijke kleur, daarover beraadt het stadsdeelbestuur zich nog. Naar schatting zevenhonderd panden in De Pijp zijn de afgelopen jaren overgeschilderd.

Nieuwe ontwikkelaars nodig aan Zuidas

Amsterdam zoekt nieuwe ontwikkelaars voor twee onderdelen van de Zuidas. De gemeente wil niet verder met Living City voor de bouw van woningen en voorzieningen rondom het toekomstige musicaltheater van Joop van den Ende. En de gemeente zoekt een nieuwe marktpartij voor de ontwikkeling van Parkrand Vivaldi.

Door interne problemen was Living City, een gezamenlijk bedrijf van Joop van den Ende en Trimp en Van Tartwijk, niet meer in staat de met de gemeente afgesproken betalingen te doen. Directeur Hans van T. is één van de verdachten in de vastgoedfraudezaak. Van den Ende wil om die reden niet verder met Living City. “Wij hebben het verleende erfpachtrecht teruggenomen omdat het bedrijf de betalingsverplichtingen niet nakwam,” zo verklaart wethouder Van Poelgeest.

De schade voor de ontwikkeling van de Zuidas is volgens hem beperkt. Van Poelgeest is eerder blij dat de ontwikkeling weer vaart kan krijgen. “Dat klinkt misschien gek, maar we werden geconfronteerd met een bedrijf dat door interne problemen niet bouwde en niet betaalde. Nu kunnen we kijken wie er wel wat wil doen”.

Daarnaast kampt de gemeente met problemen bij de ontwikkeling van winkels, woningen en een hotel aan de Parkrand van de Zuidas. Tussen ABN Amro en Winshield, een gezamenlijke activiteit van ondernemer John Fentener van Vlissingen en Landquest van voormalig Bouwfonds-directeur Jan van V., hoofdverdachte in de vastgoedfraudezaak, is onenigheid ontstaan over de ontwikkelrechten. “Wij worden met een totaal schimmige ontwikkelingspositie geconfronteerd. Ook daar wil de gemeente niet verder mee,” aldus de wethouder.

Woonruimte in ruil voor maatschappelijke taken

Zestien studenten van de faculteit Sociale Wetenschappen van de VU hebben gratis woonruimte gekregen in Slotervaart en Osdorp in ruil voor wekelijks tien uur maatschappelijke taken. Initiatiefnemer van het VoorUit-project is Karel D. Waagenaar, directeur van het jubilerende bedrijf W&S Transition en Interimmanagement. De woningen worden geleverd door Ymere en Far West. Het project is zo succesvol dat het wordt uitgebreid.

In maart werd de stichting Studenten voor Samenleving opgericht om het VoorUit-project de komende vijf jaar veilig te stellen. De studenten ondersteunen in de wijken allochtone bewoners. Zij doen dat door het geven van huiswerkhulp en bijvoorbeeld computerlessen. Ook organiseren de studenten activiteiten op het gebied van sport en recreatie en worden flatportieken samen met de kinderen uit de buurt schoongemaakt.

Coördinator van het project is Adinda Boeren. Deze VU-studente woont sinds september in Osdorp. Boeren: “Toen ik mensen vertelde dat ik in Osdorp ging wonen, werd er nogal sceptisch gereageerd. In de media wordt vaak heel negatief over West gesproken. Maar als je heel nauw bij de buurt en zijn bewoners betrokken raakt, zie je ook heel veel positieve dingen. Dat ervaren alle studenten die meedoen.”

Volgens Boeren zijn ook bewoners heel enthousiast. “Studenten hebben de naam – en soms terecht – dat ze overlast geven. Wij laten zien dat studenten ook een positieve bijdrage kunnen leveren aan een buurt.”

De corporaties stellen woningen beschikbaar die gesloopt of gerenoveerd gaan worden, tegen een gereduceerde huur. W&S neemt die huurkosten voor zijn rekening. In iedere woning zitten twee studenten. Ook is er een woning beschikbaar gesteld die dienst doet als activiteitenruimte. Voor het studiejaar 2008-2009 is er plek voor 25 nieuwe studenten.

De Key begint containerfabriek

Jongeren met een grote afstand tot de arbeidsmarkt gaan jaarlijks tweehonderd containers woonklaar maken. Woonstichting De Key heeft daarvoor samen met Pantar de ‘1ste Nederlandse Cont1rfabriek’ geopend. In een fabriekshal in Zeeburg worden lege containers voorbereid op inbouw van keuken en badkamer.

Jaarlijks zullen 45 jongeren tussen 15 en 18 jaar minimaal twee dagen per week in de fabriek aan de slag gaan. Zij worden daarbij begeleid door leermeesters van Pantar. De Praktijkscholen leveren de jongeren. Met de containerfabriek ontstaat een belangrijke uitbreiding van de mogelijkheden voor technische stages voor leerlingen in het Amsterdamse praktijkonderwijs.

De containerfabriek is onderdeel van het nieuwe bedrijfsonderdeel maatschappelijke ontwikkeling. Daarin heeft De Key alle initiatieven geclusterd die te maken hebben met doelgroepen die soms een steuntje in de rug nodig hebben.

De Key koopt Tabakspanden

De Key heeft de zogeheten Tabakspanden in de Amsterdamse binnenstad aangekocht. De woonstichting ziet mogelijkheden om in de dertien panden aan de Spuistraat zeventig appartementen, 896 m2 winkels, horecavoorzieningen en 118 parkeerplaatsen te realiseren. De bouw is afhankelijk van overeenstemming met de huidige gebruikers. De krakers van Tabak 1 gebruiken hun blok voor creatieve activiteiten. Zij zien de panden als een broedplaats voor kunstenaars en willen nieuwe woonruimte combineren met ateliers. De Key is met stadsdeel Centrum in gesprek over de haalbaarheid van woonwerkpanden.

Leve het balkon

In de Zuiderkerk is tot 22 juni de tentoonstelling ‘Het balkon – op zoek naar lucht en licht te zien. Studenten van de Design Academie in Eindhoven laten zien welke betekenis een balkon kan hebben voor stedenbouwkundigen, architecten en bewoners.

Lang niet alle Amsterdammers beschikken over balkon of andere buitenruimte. Sinds een paar jaar is de bouw van buitenruimte ook niet meer verplicht. Wethouder Herrema – zelf in het bezit van een dakterras – heeft daarom gepleit voor wijziging van regelgeving. Een boek ter gelegenheid van deze tentoonstelling toont hoe dankbaar allerlei soorten balkons worden gebruikt. Amsterdammers blijken erg inventief. Soms is het balkon niet meer dan een aan het raamkozijn bevestigde hangmat.

Mankementen aan Parkrandgebouw

Het woningcomplex Parkrand bij het Eendrachtspark had de parel moeten worden van de vernieuwing van Geuzenveld-Slotermeer. Maar de bewoners klagen een jaar na de ingebruikname over tal van mankementen. Zij kampen met ernstige scheurvorming, lekkages in verwarmingssystemen, stankoverlast door slechte ventilatie en storingen in elektronische systemen. Volgens woningcorporatie Het Oosten, verhuurder van het complex, komen de meeste problemen voort uit bouwkundige fouten. Bijna alle problemen zijn door de aannemer verholpen. Naar de stankoverlast wordt nog onderzoek gedaan.

NUL20: nr 38 - mei 2008