"Kosten eeuwigdurende erfpacht exploderen in 2020"

02.01.18
"Kosten eeuwigdurende erfpacht exploderen in 2020"

Tot 2020 geeft Amsterdam nog een flinke korting, maar daarna wordt overstappen naar eeuwigdurende erfpacht een zeer kostbare affaire. Dat komt ook door de sterk gestegen huizenprijzen. Volgens erfpachtdeskundige Rob de Wildt krijgt het gros van alle Amsterdamse appartementen dan de maximale buurtstraatquote (BSQ) van 49 procent. De huidige rekenmethode blijkt volgens hem niet werkbaar. "De gemeente blijkt een schrokop te zijn die 80 procent van de waardestijging in vier jaar opeet," stelt hij in een artikel in Vastgoedjournaal. De Wildt is adviseur van de Vereniging Eigen Huis.

In juni stelde de gemeente Amsterdam na jaren discussie een erfpachtherziening vast. Eigenaren kunnen nu overstappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht, waardoor de toekomstige kosten voorspelbaar worden. Men kan daarbij de erfpacht eenmalig voor altijd afkopen of kiezen voor een vaste geïndexeerde canon. Vanaf 1 november is het Overstapportaal in de lucht, maar uit de eerste tussenrapportage bleek dat de uitvoering kampt met opstartproblemen. Medio december hadden 7.000 erfpachters een aanbieding aangevraagd, maar slechts een klein deel daarvan (711) blijkt automatisch te kunnen worden verwerkt. De eerste concrete aanbieding moet dan ook nog de deur uit.

De gemeente neemt als uitgangspunt dat de grondwaarde het verschil is tussen WOZ-waarde en de opstalwaarde. Voor de waardebepaling van de eeuwigdurende erfpacht wordt de WOZ-waarde vermenigvuldigd met de zogeheten buurtstraatquote (BSQ). Tot 2020 geldt er een korting van 32,5 procent. Bovendien wordt tot dan de WOZ-waarde van 1-1-2014 als uitgangspunt genomen, terwijl vanaf 2020 die van het jaar ervoor wordt gebruikt (= peildatum 1-1-2018 voor 2020). Omdat de woningprijs dan volgens De Wildt vermoedelijk gemiddeld de helft hoger ligt dan begin 2014 vliegt de BSQ omhoog. Dat raakt vooral eigenaren van goedkopere en middeldure woningen, omdat de duurste woningen al (bijna) op de maximale BSQ van 49 procent van de WOZ-waarde zitten. Buiten de Ring en in Noord gelden nu nog relatief lage BSQ’s in de orde van 5 tot 10 procent.
De Wildt schat in dat de gekozen rekenmethode ertoe leidt dat Amsterdam de grondwaarde in vier jaar tijd grofweg met 13 tot 15 miljard opwaardeert. Hij gaat daarbij uit van gemiddelde woninggrootte van 70 m2 en 190.000 woningen op erfpacht. De gemeente zou zich daarmee ruim 80 procent van de waardestijging van de woningen toerekenen. Dat maakt volgens hem duidelijk dat de huidige BSQ-rekenmethode niet werkbaar is. Het nieuwe college moet hier "zeker weer mee aan de slag".

NUL20 nieuws

Laatste nummer

AEDES NIEUWS