“Allemaal een beetje lui geworden”

16.02.10

“Allemaal een beetje lui geworden”

Op 3 februari 2010 hield de fusiecorporatie Stadgenoot zijn eerste jaarcongres. Onder leiding van Felix Rottenberg hield de bouwsector zichzelf onder het optimistische motto ‘Met elan de crisis door’ een spiegel voor. De ontwikkelaars toonden de nodige deemoed. En “we zitten met een verrot systeem waarin we 30 miljard aan subsidies rondpompen.”

“Natuurlijk zijn we allemaal een beetje lui geworden door de druk op de markt”, bekende Rogier Noyon, directeur Strategie en Beleid bij Stadgenoot. De corporatie gaat veel scherper op de bal spelen. Betere interne synergie creëren, kosten beteugelen en – opnieuw – kijken naar de projectenportefeuille: alle projecten worden door doorgevlooid op hun kracht en zwakte. Daarbij zal veel indringender de vraag gesteld worden: wat wil de klant?
Misschien is dat dan het positieve van deze crisis. Dat de gemeenplaats ‘de klant centraal’ serieuzer genomen wordt. “We moeten ons veel beter de vraag stellen voor wie we wat doen”, bekende Aad Bouwhuis, directeur regio Noord-West Bouwfonds op dezelfde bijeenkomst. De ontwikkelaar was zich in oktober 2008 rot geschrokken toen de voorverkoop van een project van grondgebonden woningen in Diemen ineens stilviel. Bouwfonds ging vervolgens kritisch naar al zijn producten kijken, met de blik van de consument. Daar schrok men wel van. Soms was het een aardige woning op de verkeerde plek, soms was de prijs/kwaliteit-verhouding niet goed of waren de voorwaarden wel heel eenzijdig. Inmiddels heeft Bouwfonds zijn prijzen met gemiddeld tien procent laten zakken en wordt soepeler omgegaan met het betalen van bouwrente.
Het is eindelijk zover, ook in Amsterdam: van aanbod- naar vraagsturing. Het moet ook wel. In oktober 2009 stonden er ongeveer 1400 nieuwbouwwoningen te koop, klaar of nog in aanbouw. De meeste staan in Nieuw-West. Wie nog wil nieuwbouw verkopen wil verkopen moet van goeden huize komen.
Woningbouwregisseur Bob van der Zande: “Een ding is mij duidelijk: klanten worden niet genoeg in de watten gelegd. Daar zit nog een enorme kans tot verbetering, ook wat betreft informatieverstrekking en service. Stedenbouwkundigen en supervisoren denken onvoldoende vanuit mensen, vanuit woningen die verkocht moeten worden.” Er zou volgens hem veel meer differentiatie in woonmilieus moeten komen. Woningen en vooral gebieden zouden een meer specifieke identiteit moeten krijgen. Mensen zijn volgens Van der Zande toch vaak teleurgesteld door de architectonische uitstraling van de nieuwbouw.

Subjectsubsidie

Volgens hoogleraar Johan Conijn komt er nu een structureel probleem aan het licht. De corporaties worden geconfronteerd met de grenzen van hun groei. “Corporaties zijn veel meer woningen gaan bouwen en andere taken op zich gaan nemen. Dat kon lang goed gaan omdat corporaties – met name Amsterdamse – meer koopwoningen gingen bouwen en bestaande verkopen. Maar wat je nu ziet is het marktsegment tot 250.000 euro zich redelijk herstelt, maar de corporatieverkopen niet of veel minder. Dat is gek.”
De corporaties kunnen volgens Conijn geen woningen blijven bouwen die zo weinig opleveren. Een gemiddelde corporatiewoning heeft bijvoorbeeld een marktwaarde van 151.000 euro terwijl de exploitatiewaarde 33.500 euro. Of anders geformuleerd: terwijl de gemiddelde markthuur in Amsterdam uit zou komen op 7254 euro per jaar, is de gemiddelde feitelijke huur 4157 per jaar. Hij pleit ervoor het huidige stelsel van ‘objectsubsidie’ (gereguleerde huur) te vervangen door een subjectsubsidie (zoals de huurtoeslag).
Eigenlijk vindt Conijn de crisis een zegen. “Taboes worden nu eindelijk bespreekbaar. We zitten nu met een verrot systeem waarin we 30 miljard aan subsidies rondpompen.” Conijn doelt daarmee op de hypotheekrente en de huurregulering.“ De structurele problemen van de woningmarkt zijn volgens hem nu eindelijk aan te pakken. Overigens zit Conijn in de crisiswerkgroep Heroverweging Woningmarkt van de regering.
Merijn van Giessen, directeur Aandachtsgroepen, Betaalbaarheid en Corporaties van VROM, waarschuwde om teveel overhoop te halen. De sector moet er nu bovendien goed letten dat de investeringscapaciteit in stand blijft. Het zou hem niet verbazen als bij de heroverwegingen de corporatiesector weer wordt aangeslagen. “Er moet 2,5 miljard op tafel komen. Er wordt nog steeds gedacht in termen van afromen bij EZ en Financiën.”
Bestuurder Gerard Anderiesen van Stadgenoot wil ook dat het huidige huurbeleid op de schop gaat. Hij pleit net als Conijn voor marktconforme huren in combinatie met huren-op-maat (de subjectsubsidie van Conijn). Bovendien ondersteunt Anderiesen het voorstel van de linkse Amsterdamse partijen om de gereguleerde huursector uit te breiden. Hij noemt zelfs een grens van meer dan 1300 euro per maand (16.000 per jaar).
Ook in het standpunt van huurdersverenigingen en koepels zit volgens directeur Eef Meijerman van het ASW beweging. Zo is het opnemen van een locatiefactor op basis van de (gemiddelde) WOZ-waarde in het puntenstelsel bespreekbaar geworden.
Bestuurder Frank Bijdendijk van Stadgenoot benadrukt de noodzaak van beter samenwerken: “Vanaf het begin af. We willen meer ketensamenwerking, zowel met de bouwpartijen als met de bewoners.” Hij vreest nu al de grote tekorten op de arbeidsmarkt als de bouw straks weer aantrekt. “Dat leidt weer tot een prijsexplosie vanwege het ontbreken van capaciteit. We moeten samen manieren vinden om door te bouwen.” Ook en juist in crisistijd.

NUL20 nieuws

Laatste nummer

afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 17.09 Geactualiseerd op: 17.09.21

Stedelijke vernieuwing, wooncoöperaties, het Volkshuisvestingsfonds. In het septembernummer van NUL20 besteden we aandacht aan thema's die 'vroeger' onder het ministerie van Volkshuisvesting zouden zijn gevallen. Hoe staat het eigenlijk met het gedachtegoed van de naoorlogse 'volkshuisvesting'....

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Video 07.09

Een snelle oplossing voor het woningtekort ligt volgens de Rotterdamse architect Reimar von Meding niet in het bouwen in de weilanden. Hij pleit voor een totaal andere aanpak. ‘Kijk juist naar wat er in de bestaande stad kan,’’ zegt hij in deze korte video van BouwWoonLeef.

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 27.08

Eind augustus bezocht het voltallige college de Vogelbuurt in Noord. Een volgens de burgemeester 'afgedwongen' bezoek. Afgedwongen, door de veelvuldige protesten en acties. Noorderlingen, verenigd in de actiegroep Verdedig Noord, voelen zich niet gehoord en achtergesteld. Waarom is men in Noord...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 25.08 Geactualiseerd op: 25.08.21

De huidige woningnood is onverklaarbaar als je de groeicurve van de Nederlandse bevolking uitzet tegen de toename van de woningvoorraad. Het laatste decennium is die verhouding niet ongunstiger geworden. Wat laten de CBS-cijfers niet zien? Zijn er wellicht tienduizenden woningen niet meer in...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 09.08

Het lijvige boek 'Ruimtelijke Ordening, geschiedenis van de stedelijke en regionale planning in Nederland' moest hoognodig worden geactualiseerd. De eerste uitgave van Van der Cammen en Len de Kerk stamt uit 1986 en is in de loop der tijd weliswaar meermaals hernieuwd maar niet zo ingrijpend als...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 06.07

"Is dat niet saai?", vroegen bekenden toen Max van Engen zeven jaar geleden hoofd werd van de directie Wonen in Amsterdam. Hij kwam uit de kunst- en cultuursector, waar hij meer dan 25 jaar werkte. "Daar moesten ze snel op terugkomen. Thema's als het woningtekort, vakantieverhuur, woonfraude,...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 05.07

Dit dashboard geeft een actueel overzicht van de woningvoorraad en verhuur van de woningcorporaties in Amsterdam. De cijfers komen uit het meest recente jaarverslag van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) tenzij anders aangegeven.

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 01.07

In het boek Participate! wordt de inspraak van burgers in de processen van stedelijke ontwikkeling in een aantal Europese steden onder de loep genomen. Het Engelstalige boek is het resultaat van vijf jaar onderzoek naar burgerparticipatie en identiteit in samenhang met stedelijke ontwikkeling....

Fred van der Molen
Achtergrondartikel 16.06

Deze zomer lopen de eerste officiële vijfjarencontracten voor jongeren af. De regeling die twintigers meer kans geeft op een betaalbare woning in de hoofdstad, wordt nog geëvalueerd. De grote vraag: hoe vergaat het de vertrekkers? Het naderende einde levert in ieder geval stress op. Alleen voor...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06
  • De dreiging van een aflopend jongerencontract...: Voor Naomi en haar kinderen was het opvangcentrum het voorland
  • Na vijf jaar: ‘Soms onder de honderd in de wachtrij’
  • Na vijf jaar: een gelukje
  • Na vijf jaar: ‘Gek als ik de stad uit moet’
Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

Woningen bouwen kost veel tijd. Van plan tot realisatie gauw zeven à tien jaar. Tijdelijke woningbouw moet mensen die met spoed een woning nodig hebben meer perspectief bieden. De flexwoning is een landelijke crisismaatregel. Wat is het, waar worden ze gebouwd en wie mag er wonen?

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

Het is niet meer vanzelfsprekend dat een politieman of leraar in Almere een eengezinswoning kan kopen. Almere wil dit decennium de woningproductie verdubbelen om de groeiende woningnood het hoofd te bieden. In tien jaar 25.000 woningen, aldus de Woonvisie 2020-2030. Om die productie te...

Pieter Lesage

NUL20 Dashboards

De NUL20 Dashboards geven zowel een historisch als actueel overzicht van de woningvoorraad en de woningproductie van Amsterdam én de Metropoolregio Amsterdam. Overzicht.