Gaan beleggers de sociale huur in Amsterdam bouwen?

afbeelding van René Grotendorst
René Grotendorst
Zelfstandig adviseur, voormalig bestuursvoorzitter van Rochdale en projectleider bij de gemeente Amsterdam
20.03.18
Wat betekent beperking tot 15 jaar sociale huur bij nieuwbouw?
Gaan beleggers de sociale huur in Amsterdam bouwen?

BenW van Amsterdam heeft de zgn. Verordening Doelgroepen woningbouw vrijgegeven voor inspraak. Daarin staat met name voor de sociale huurwoningen een opmerkelijke nieuwe bepaling voor de zgn. instandhoudingstermijn. Die is nl. vastgelegd op 15 jaar, terwijl tot nu toe gebruikelijk is dat dat voor tenminste 50 jaar is. Dat kan grote gevolgen hebben voor het speelveld van de sociale huurwoningen waar vanouds de woningcorporaties alleenheerser zijn.

Immers wanneer je na 15 jaar de sociale huurwoning kunt omzetten naar markthuur of koop, wordt het plotseling ook voor beleggers een interessante optie, omdat na 15 jaar de woning naar dure huur of koop kan worden omgezet. De kleinere belegger die minder dan 50 woningen heeft hoeft bovendien geen verhuurdersheffing te betalen: scheelt 15 procent per jaar in vergelijking met de corporaties. Ook voor ontwikkelaars is dit interessant omdat zij op ontwikkellocaties vaak met beleggers samenwerken. Zij willen vooraf verzekerd zijn van afzet van een deel van de woningen; daarnaast zouden ze, om aan de 40 procent sociale huur verplichting van de gemeente voldoen, ook nog een afspraak met een woningcorporatie moeten maken. Dat is nu niet meer nodig, omdat de belegger die meteen kan meenemen in zijn pakket. En hij kan een beter bod doen, omdat de corporatie in beginsel wel een langere instandhoudingstermijn wil aanhouden.

Voor de gemeente zijn er ook voordelen. In de eerste plaats treden er zo nieuwe investeerders toe om de forse bouwopgave van de sociale huurwoningen op te pakken. Daarnaast beperkt zij het nadeel van een lagere grondopbrengst die de 40 procent sociale huur met een lange instandhoudingstermijn (van 50 jaar) nu eenmaal oplevert. Als de belegger na 15 jaar omzet naar dure huur of koop moet hij voor de grond aan de gemeente bijbetalen. Maar er zijn ook verliezers. In de eerste plaats de woningzoekenden met een lager inkomen. Waar corporaties in de nieuwbouw de huren gemiddeld op ca. € 600 per maand houden om ook bewoners die recht hebben op huurtoeslag te huisvesten, zullen de beleggers eerder op het maximum van €711 per maand gaan zitten.

Verder zijn de beleggers veel vrijer in de keus aan wie zij de woning verhuren. Zij kunnen zelf hun kandidaten selecteren, zolang die maar voldoen aan de inkomens- en passenheidsnormen. De corporaties werken op volgorde van aanmelding en huisvesten ook veel kwetsbare groepen. De minder draagkrachtige en kwetsbare bewoners moeten dus langer wachten en komen veel vaker terecht in de toch al meer kwetsbare oudere wijken.
Tenslotte zullen de woningcorporaties alleen nog op locaties waar zij zelf al erfpachter zijn sociale huurwoningen kunnen bouwen. Dat zijn met name de na-oorlogse wijken in Nieuw-West, Zuid Oost en Noord. Nu moet daar nog veel gebeuren en ook investeringen in de bestaande woningen (verduurzaming) vragen veel aandacht en geld. Wel zouden de corporaties die ook in andere gemeenten in de metropoolregio actief zijn, hun investeringen in nieuwbouw die kant op kunnen loodsen. Tenslotte is de gemeente in die zin verliezer dat veel van de sociale huurwoningen die nu worden gerealiseerd na 15 jaar uit deze sector verdwijnen en dan worden de nieuwere wijken minder gemengd dan door de woningtoewijzing al zal gebeuren. Toch is er een eenvoudige oplossing om de nadelen van dit nieuwe systeem te beperken. Neem in de nieuwe regeling op dat van de 40 procent sociale huur de helft minstens 50 jaar in de sociale huursector blijft.

Deze opiniebijdrage verscheen ook in Het Parool: 'Beleggers storten zich nu ook op sociale huur' . (15 maart)
Wethouder Laurens Ivens reageerde: 'Betaalbaar wonen staat er juist beter voor dan voorheen' (18 maart)

De concept‐Verordening doelgroepen woningbouw Amsterdam 2018 ligt ter inspraak tot en met 3 april 2018.

Reactie toevoegen