“Ruimtelijke diensten zijn zich aan het heruitvinden”

Maarten van Poelgeest: “Ruimtelijke diensten zijn zich aan het heruitvinden”
De boer op

Nota Frisse Wind, Programma Buitenste Binnen, Investeerdersloket, Scrum, managementteam Go, Versnellingsloket. Wat is er aan de hand bij de ruimtelijke diensten van Amsterdam? Waait er werkelijk een ‘frisse wind’ of moeten deze montere namen verhullen dat deze diensten een van de meest ingrijpende naoorlogse reorganisaties treft?

Forse bezuinigingen
De bezuinigingen in de Amsterdamse ruimtelijke sector (o.a. OGA, DRO en projectbureaus) zijn ingrijpend. Het projectenbudget is teruggeschroefd van 70 naar zo’n 25 miljoen euro per jaar. De komende jaren investeert Amsterdam bovendien alleen nog maar in kansrijke kavels, dat wil zeggen in projecten die het perspectief bieden op een terugverdientijd van hooguit vier jaar.  De huidige reorganisatie kost zo’n tweehonderd volledige banen. De grootstedelijke projectbureaus worden daarbij opgeheven. Men verwacht de reorganisatie zonder gedwongen ontslagen te kunnen voltooien, door tijdelijke contracten niet te verlengen, personeelsverloop en herplaatsing.

Volgens verantwoordelijk wethouder Maarten van Poelgeest zijn de ruimtelijke diensten zich daadwerkelijk aan het heruitvinden. “We starten na de zomer ook nog met intensieve cursussen (De Nieuwe Wibaut, nvdr) om ambtenaren klaar te stomen voor de nieuwe manier van werken.”
Dat is nodig, want de tijden van voor de crisis keren niet meer terug. Van Poelgeest: “Voorheen stonden investeerders op de stoep om te mogen bouwen in de stad. Bovendien werd het overgrote deel van de woningproductie gerealiseerd door een zestal corporaties en een tweetal projectontwikkelaars. Dat was een overzichtelijke wereld.”
Maar die is niet meer. De traditionele grootschalige projectontwikkeling, waarbij enkele bouwcollectieven complete woonwijken optrokken, is niet meer. Nieuwbouw is een lastig te verkopen product geworden. De gemeente moet de boer op, elke potentiële investeerder vriendelijk ontvangen en ze wegwijs maken in de stad.

Cultuurverandering

Dat vraagt dus een heel andere - vooruit: klantgerichte - organisatie. Heeft Van Poelgeest het gevoel dat die er nu zo’n beetje staat? Het valt op dat hij bij publieke optredens zijn gehoor steevast oproept om vooral te bellen als ze andere ervaringen met de gemeente hebben. Heel veel vertrouwen heeft hij er kennelijk niet in?
“Zo moet je dat niet zien. Ik geloof dat je een bureaucratie opvoedt via casuïstiek. Vandaar dat soort oproepen. Een bepaalde manier van werken verander je niet van vandaag op morgen. Cultuurverandering is natuurlijk in de eerste plaats een zaak van de directeuren van de diensten. Ik kan hoogstens een bepaald gedrag bevorderen. Wat ik vooral wil uitstralen is dat we open staan voor elke partij die mee wil bouwen aan de stad. We stellen natuurlijk regels en condities, maar verder willen we zo toegankelijk zijn als mogelijk.”
“We praten nu met een veelheid van partijen, van zelfbouwers, pensioenfondsen, ontwikkelende aannemers, buitenlandse beleggers tot kapitaalkrachtige familiebedrijven. Bij elkaar meer dan honderd.”
Dat is wennen. Zo komt er bijvoorbeeld een belegger naar de gemeente die geld wil investeren in een locatie, maar wel binnen anderhalf jaar wil starten.
“Dat betekent voor de diensten een enorme verandering. Het OGA moet nu sturen op voortgang. Dat was niet de bestaande mores, trouwens ook niet bij de ontwikkelende partijen in de stad. Er was een gewenning waar iedereen van elkaar accepteerde dat het in Amsterdam langer duurt dan elders.”

Tenders

Medio 2012 introduceerde Amsterdam voor het eerst tenders voor middeldure huurwoningen. Twee daarvan zijn inmiddels succesvol ondergebracht (Zuidas en Noord), voor de derde locatie in het Amstelkwartier lijkt ook voldoende interesse te bestaan. De vierde staat nog in de wacht.
Dat is dus een aanpak die werkt?
Van Poelgeest: “Ja. We hebben daar een behoorlijke switch gemaakt ten opzichte van ons traditionele grondprijsbeleid. De gemeente gaat wel uit van residuele grondwaarde, maar we hebben nu een aparte prijs voor middeldure huurwoningen. Dat blijkt voor beleggers op dit moment aantrekkelijk; die hebben behoefte aan producten met een constante kasstroom. Het betekent wel dat de gemeente in populaire gebieden substantieel minder ontvangt. Maar er wordt tenminste gebouwd en er is grote behoefte aan dit type woningen.”
De nieuwe tijd lijkt voor de ruimtelijke sector vooral ook een les in zaken loslaten. Dus geen programma van eisen in beton gieten; zware  aanbestedingstrajecten optuigen en bovenwettelijke voorwaarden stellen. De eens populaire prijsvraag als selectiemethode is inmiddels taboe.
Van Poelgeest: “Wat we nu ook veel beter doen is in gesprek blijven met partijen die het niet zijn geworden. Want wellicht hebben ze ook belangstelling voor een andere locatie.”

Reorganisatie

Amsterdam heeft nu één loket voor investeerders. Van Poelgeest: “Ook alle contractafspraken worden inmiddels centraal door het OGA (Ontwikkelingsbedrijf, nvdr) afgehandeld. Dat heeft twee voordelen: gemeentelijke organisaties komen niet meer tegenover elkaar te staan en investeerders kunnen niet overal gaan shoppen.”
De reorganisatie van de diensten is dit voorjaar gestart en moet eind dit jaar zijn ingedaald. De sterk teruggelopen bouwactiviteit maakt het vanzelfsprekender de organisatie platter te maken.
De voortgang van projecten is inmiddels een vast onderwerp van het wekelijkse managementoverleg. En als dat geen soelaas biedt, schuiven de hete aardappels door naar het ‘Versnellingsloket’. Daar zit de wethouder achter. Van Poelgeest: “Als een projectbureau en het OGA het bijvoorbeeld oneens zijn met elkaar, is de reflex daar de wethouder niet mee lastig te vallen. Dat draagt niet altijd bij aan snelle beslissingen.”

Zelfbouw

Van Poelgeest heeft zich vanaf zijn start als wethouder sterk gemaakt voor zelfbouw. Tevreden met het resultaat tot dusver?
“De productie van individuele kavels komt inmiddels op gang, de uitgifte loopt goed. Dat is mooi, zo faciliteren we een groep die dat graag wil. Maar uiteindelijk moeten de collectieve projecten (CPO’s) voor de aantallen zorgen. Alleen zij lopen in de crisis tegen dezelfde problemen aan als andere ontwikkelaars. Voor ze de sprong wagen moeten ze wel voor 75 procent zekerheid hebben over de afname. Wat het nog lastiger maakt, is dat in eerdere jaren is ingetekend op een grondprijs die inmiddels is gedaald.”
Van Poelgeest ziet geen mogelijkheden deze CPO’s achteraf tegemoet te komen. “Het is een zakelijke transactie. We begrijpen wel dat dalende grondprijzen nu een extra risico vormen. Daarom hebben we bij de huidige aanbiedingen een winst/verliesdelingsregeling toegevoegd. Maar het is onmogelijk dat met terugwerkende kracht te doen. Dan komt iedereen langs.”

 

Bouwen met minder regels
Het aantal regels waar bouwende Amsterdammers mee te maken krijgen wordt fors verminderd: stadsdeelregelingen voor welstand, erfgoed en reclame worden vervangen door gemeentebrede afspraken. Voortaan zijn de ruimtelijke systemen van bouwstijlen leidend (de binnenstad, de negentiende eeuwse ring, de gordel uit de jaren twintig tot veertig etc.) en niet langer de stadsdeelgrenzen. Ook wordt het welstandstoezicht eenvoudiger. Er komt meer ruimte voor individuele expressie en duurzaam (ver)bouwen. Voor het krijgen van een bouwvergunning gelden alleen nog de landelijke bepalingen van het Bouwbesluit 2012.  Het aantal documenten en onderzoeken dat iemand moet inleveren voor een (ver)bouwvergunning wordt kleiner. Voor alle kleine bouwplannen is dit uitgewerkt en gepubliceerd op de gemeentelijke website. En er wordt een pilot gestart voor zelfbouwers waarbij het toezicht van Bouw- en Woningtoezicht achteraf plaats zal vinden. Mogelijk zal dit leiden tot lagere leges. “Voor Amsterdammers en Amsterdamse ondernemers betekent dit een aanmerkelijke verbetering. De verbouwing zal daardoor vaak vier weken eerder kunnen beginnen,” aldus wethouder Van Poelgeest.