17.02.21
Geactualiseerd op: 
17.02.21
Gezocht: betaalbare koopwoning - Aflevering 4
Sociale koopwoningen in het Gooi

Veel mensen willen een koopwoning, maar de hoge prijzen vormen een onoverkomelijke drempel. In veel verkiezingsprogramma’s worden voorstellen gedaan om deze barrière te slechten. NUL20 toetst in een serie artikelen de houdbaarheid van deze en andere voorstellen. In deze aflevering de bijzondere aanpak van corporatie Dudok Wonen in Het Gooi: Koop Goedkoop en Kopen naar Wens.

Harro Zanting slaat piketpaal voor nieuwbouwcomplex Alporti
Gezocht: betaalbare koopwoning
Veel mensen willen een koopwoning, maar de hoge prijzen vormen een onoverkomelijke drempel. In veel verkiezingsprogramma’s worden voorstellen gedaan om deze barrière te slechten. Kopers krijgen een kontje met een premie, een gunstige lening of een fiscaal voordeel. Sommige ideeën komen uit de oude doos, zoals de Premie-A woning of de Koopstart-regeling. Andere zijn recenter van datum, zoals de sociale huurkoop of de BKZ-starterswoning in Zaanstad. NUL20 toetst in een aantal afleveringen de houdbaarheid van deze voorstellen en gaat ook zelf op zoek naar die betaalbare koopwoning in de regio Amsterdam. 
Dudok Wonen is binnen de corporatiewereld een buitenbeentje. Waar veel sociale huisvesters vooral huurwoningen verkopen om geld vrij te maken voor nieuwe investeringen, heeft de Gooise corporatie altijd de keuzevrijheid van haar bewoners voorop gesteld. “In onze statuten staat dat wij de onafhankelijkheid van onze huurders moeten vergroten. Sociale koop is daarom voor ons even belangrijk als sociale huur”, vertelt bestuurder Harro Zanting.

Een koopwoning voor lagere inkomens

Al in 2007 experimenteerde Dudok Wonen met een formule voor sociale koop waarbij bewoners zelf konden bepalen hoeveel procent van de koopsom zij in eerste instantie wilden financieren. De rest werd aangevuld door de corporatie en moest uiterlijk bij doorverkoop van de woning worden terugbetaald. Het concept bestaat nog steeds en heet tegenwoordig Kopen naar Wens. In Nederland werkt een handvol andere corporaties met dit product waarbij inmiddels zo’n 1.300 woningen – bestaand en nieuw – zijn verkocht. Na overleg met de Belastingdienst werd de minimale aanvangsinvestering wel op 50% gelegd, omdat kopers anders onvoldoende risico lopen. Dat is een belangrijke eis om in aanmerking te komen voor hypotheekrente-aftrek. Een inkomenstoets bepaalt het precieze aandeel dat de bewoner bij aankoop in de woning moet nemen. Het restbedrag groeit mee met de gemiddelde verkoopprijzen in de regio met een ondergrens van plus twee procent. Zowel corporatie als bewoner profiteren van de waarde-ontwikkeling boven dat percentage. “Het product is bij uitstek geschikt voor huishoudens onder modaal met een bruto jaarinkomen vanaf 25.000 euro. Dat is een groep die anders in het Gooi en omstreken geen enkele kans op een koopwoning maakt.” 

Korting op jaarlijkse erfpachtcanon

Behalve via Kopen naar Wens verkoopt Dudok Wonen ook huurwoningen volgens de formule van Koop Goedkoop. Kopers betalen hier alleen voor de aankoop van de stenen, de grond nemen ze van de corporatie in erfpacht af. Tien jaar lang krijgen ze een korting op de jaarlijkse canon die in het eerste jaar 100 procent bedraagt en ieder daaropvolgend jaar afneemt met 10 procent. “Het product is ontwikkeld voor starters die aanvankelijk weinig verdienen en lage maandlasten willen hebben maar later meer geld opzij kunnen leggen voor rente en aflossing. Door de gekte op de woningmarkt is het product inmiddels voor meer groepen aantrekkelijk geworden. We leggen zelf de grens bij een bruto jaarinkomen van 51.000 euro. Daarboven kun je ook op eigen kracht een huis kopen op de woningmarkt.“

Terugkoopoptie amper gebruikt

Hoewel kopers in beide varianten bij verhuizing de woning eerst weer aan Dudok Wonen moeten aanbieden, maakt de corporatie weinig gebruik van deze terugkoopoptie. “Soms hebben we een renovatieplan voor een gemengd complex of geldt er een gemeentelijke afspraak over onze sociale huurvoorraad. Maar in andere gevallen hoeven we die woningen niet terug te krijgen. Het gaat ons er om dat we onze doelgroep helpen. We zijn er niet op uit om onze eigen huurvoorraad in stand te houden.” Dudok Wonen heeft om die reden ook nooit belangstelling gehad voor Koopgarant waar wél sprake is van een terugkoopplicht. 

Interesse in Almere 

Jaarlijks verkoopt de corporatie via Koop Goedkoop en Kopen naar Wens nu zo’n 70 tot 140 huurwoningen in haar werkgebied dat bestaat uit Hilversum en de gemeente Gooise Meren. Er zijn op dit moment wel gesprekken met de gemeente Almere om te kijken of Kopen naar Wens daar ook kan worden ingezet. Ook voor nieuwbouw lonkt de corporatie al langer naar de Flevopolders, omdat bouwlocaties in het Gooi schaars zijn en de corporatie graag wil investeren. 
 
Van de twee koopvarianten is Kopen naar Wens op dit moment het meest gebruikte product vanwege het enorme gat tussen de hoge vraagprijzen en bescheiden inkomens. De verkoopbegeleiding van zowel Kopen naar Wens als Koop Goedkoop houdt Dudok het liefst in eigen hand, hoewel de eerste variant is ondergebracht bij het zelfstandige Kooplab en Koop Goedkoop wordt aangeboden door de stichting Opmaat, eveneens eigenaar van Koopgarant en KOOPStart. “We zien het als een stukje dienstverlening die in het verlengde ligt van onze andere activiteiten. Bovendien levert het ons waardevolle kennis over keuzen en overwegingen van onze doelgroep op. Dat houd je scherp.”
 

Tot dusver verschenen in deze serie: