Betaalbaarheid prioriteit in akkoord tussen corporaties, gemeente en huurders

Betaalbaarheid wordt speerpunt in corporatiepraktijk komende jaren
Nieuwe Amsterdamse prestatieafspraken

Betaalbaarheid krijgt in de nieuwe samenwerkafspraken tussen corporaties, gemeente en huurders hoge prioriteit. De Amsterdamse woningcorporaties gaan meer betaalbare woningen aanbieden, jaarlijks 1200 nieuwe woningen bouwen en toewerken naar een dynamische corporatievoorraad van ten minste 162.000 sociale huurwoningen.

De nieuwe 'samenwerkingsafspraken' staan in een lange traditie. Al vanaf 1994 maken gemeente en corporaties afspraken met elkaar. De huurders nemen ook al jaren deel aan dit overleg. Dit keer is dat op een nieuwe manier gedaan, mede omdat de nieuwe Woningwet huurders en gemeente een sterkere positie geeft in dit overleg. Wat bovendien een rol speelt, is dat de corporaties minder als vastgoedpartijen opereren die elkaar behalve als collega's ook als concurrenten zien. Daardoor konden de corporaties met de boeken open de gesprekken ingaan. Ankie Verlaan, voorzitster van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC): "We zijn deze keer eerst op zoek gegaan naar een gezamenlijke visie op de toekomst van de stad. Ik vond dit het prettigste proces van alle keren." 

Harde ondergrens

De prioriteit ligt dit keer bij de betaalbaarheid. Nieuw is dat er een harde ondergrens voor de omvang van de sociale corporatievoorraad is vastgesteld: 162.000 woningen in 2019. Deze afspraak is mede gemaakt omdat de particuliere goedkope woningvoorraad als sneeuw voor de zon wegsmelt. Wethouder Laurens Ivens: "We verwachten dat uiteindelijk twee van de drie particuliere sociale huurwoningen worden geliberaliseerd." Vanwege de gestelde ondergrens zijn de afspraken van het Convenant Verkoop volgens wethouder Ivens overbodig geworden: "We gaan niet meer sturen op een cijfer maar op een dynamisch evenwicht." Niettemin zijn er maxima vastgesteld: gemiddeld mogen er jaarlijks hooguit 2000 sociale huurwoningen worden verkocht en 1000 geliberaliseerd. Gezien de hogere verkoop- en liberaliseringscijfers van 2014 zullen de corporaties hun inspanningen op dit terrein moeten gaan matigen. Gelet op deze beperking zijn de bouwambities van de corporaties fors: minimaal 1200 woningen per jaar, waarvan hooguit vierhonderd studentenwoningen.

Tijdelijke contracten

Corporaties krijgen veel ruimte voor tijdelijke contracten. Het komt er min of meer op neer dat iedereen onder de 28 jaar eerst een tijdelijk huurcontract krijgt. Dit biedt de mogelijkheid van een inkomenstoets na de contractperiode, waardoor de kans groter is dat sociale huurwoningen 'duurzaam passend worden bewoond', aldus de drie partijen. Zij willen bovendien de bestaande woningvoorraad beter benutten door woningdelen toe te staan, in maximaal een derde deel van de vrije sector huurwoningen.

Veel hoofdlijnen, weinig details

Veel afspraken moeten nog worden uitgewerkt. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor het verduurzamen van het corporatiebezit. Allerlei aangekondigde pilots voor versterking van de positie van huurders in gemengde VvE’s, actief burgerschap, nieuwe vormen van medezeggenschap en inspraak van huurders staan zelfs nog niet in de grondverf. Maar ook dat kenmerkt volgens wethouder Ivens de nieuwe manier van samenwerken: "We blijven in gesprek om de steeds veranderende omstandigheden het hoofd te bieden." Tot de categorie 'nog uitwerken' hoort ook de afbouw van de complexe financiële vervlechting tussen corporaties en gemeente. Onderdeel daarvan wordt ook de opheffing van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. De volledige tekst van de afspraken is onder andere te lezen op de site van de AFWC.


Belangrijkste afspraken

Betaalbaarheid

  • Ten minste 75 procent van de nieuwe verhuringen van zelfstandige sociale corporatiewoningen (incl. zelfstandige studentenwoningen) wordt aangeboden onder de aftoppingsgrens (€ 577 en € 618, afhankelijk van grootte huishouden). Dit was tot nu toe 50 procent.
  • De afspraken per marktgebied zijn vervallen. Er volgt nog onderzoek hoe er ook in gebieden met een hoge druk voldoende goedkope woningen beschikbaar blijven.
  • Voor de huurwoningen die corporaties in de vrije sector gaan verhuren, geldt dat ten minste 65 procent wordt aangeboden in de middensegment huur (< € 971, prijspeil 2015). Bovendien dient de gemiddelde huur van alle nieuwe verhuringen in de vrije sector onder de 850 euro te blijven. Deze woningen worden bij voorkeur aangeboden aan inkomens tot  43.786 euro.
  • Er zijn ook hier geen afspraken per woningmarktgebied.
  • Huurders die naar verhouding een veel te hoge huur betalen, mogen straks hulp verwachten: huurkorting, gemeentelijke woonkostenbijdrage of bemiddeling naar een goedkopere woning.

Woningvoorraad

  • Ondergrens sociale voorraad: er blijft een dynamische voorraad corporatiewoningen van minimaal 162.000.
  • In het collegeakkoord is vastgelegd dat Amsterdam een minimumaantal van 187.000 reguliere huurwoningen met een huur onder de liberalisatiegrens moet houden. De verwachting is dat het aanbod aan goedkope particuliere huurwoningen snel blijft krimpen, van zo'n 55.000 nu tot uiteindelijk zo'n 25.000. Op basis daarvan is vastgesteld dat er een dynamische voorraad corporatiewoningen dient te blijven van minimaal 162.000 (per 1 januari 2019). Momenteel zijn dat er ongeveer 172.000 (incl. zelfstandige studentenwoningen).
  • Verkoop en vrijesectorhuur: voor de periode 2015-2019 mogen de corporaties gemiddeld 2000 woningen per jaar verkopen en 1000 liberaliseren. De verhouding mag ook anders liggen als het totaal de 3000 maar niet overschrijdt. Dat betekent dat de corporaties wel moeten afremmen: in 2014 - overigens een topjaar - verkochten ze 2682 woningen en verhuurden ze 2096 bestaande woningen in de vrije sector.

Gemengde stad

  • In de stadsdelen Centrum en Zuid en de gebieden Oud-West, Oostelijk Havengebied, Overhoeks en Houthavens dienen 47.000 corporatiewoningen te blijven (continuering bestaande afspraak Woningmarktgebied 1); verkoopverbod van sociale huurwoningen op nieuwbouwlocaties blijft ook gehandhaafd: IJburg, Zeeburgereiland, de Zuidas, Overhoeks, Houthavens, Overamstel en Buiksloterham.
  • De indeling in drie woningmarktgebieden wordt (verder) vervangen door een indeling in 22 gebieden. In wijken waarin de woningvoorraad uit minder dan 35 procent sociale corporatiewoningen bestaat, worden voorstellen ontwikkeld om menging te waarborgen. Dat geldt overigens voor veel wijken: alle wijken in Centrum en Zuid, IJburg/Zeeburgereiland, De Aker/Nieuw Sloten en Oud-West/de Baarsjes.

Bouwen

  • De corporaties gaan meer sociale huurwoningen bouwen, met een programma van gemiddeld 1200 woningen per jaar waarvan 800 reguliere woningen (= andere dan studentenwoningen).
  • Ten minste 90 procent van de reguliere nieuwbouw is geschikt voor ouderen.
  • Corporaties en gemeente maken voor 1 oktober afspraken over de productie van extra studenten- en jongerenwoningen.

Beschikbaarheid

Er is een aantal maatregelen die beogen de doorstroming te vergroten

  • Tijdelijk huurcontract: starters op de woningmarkt (tot 28 jaar) krijgen voortaan eerst een tijdelijk huurcontract. Na de contractperiode (maximaal vijf jaar) dient de huurder een andere woning te zoeken. Afhankelijk van het inkomen behoudt hij/zij toegang tot de sociale huursector. Er komt een vangnet voor mensen die er niet in slagen om zelf een woning te vinden. Op welke manier is nog niet bekend.
  • ‘Van Groot naar Beter’ en ‘Van Hoog naar Laag’. Er wordt een nieuwe poging gedaan deze maatwerkregelingen te verbeteren (zie elders in dit nummer, bij de Wooncoach).
  • Woningdelen: Op termijn wordt 33 procent van de vrije sector woningen gelabeld voor woningdelen, bestemd voor inkomens tot  43.786 euro. De huurprijs voor de hele woning mag niet uitstijgen boven de marktconforme huurprijs.

Kwaliteit en duurzaamheid

  • Er komt een objectieve meetlat voor de basiskwaliteit van woningen.
  • Alle open verbrandingstoestellen (geisers) worden vervangen door gesloten verbrandingstoestellen (bijvoorbeeld cv-ketels).
  • De woningvoorraad moet op gemiddeld label B worden gebracht. De corporaties kunnen die doelstelling echter niet binnen enkele jaren realiseren. Vóór 1 januari 2016 komt er een plan voor het verduurzamen van woningen.

Toewijzing aan doelgroepen

  • Minimaal 50 procent sociale verhuringen aan regulier woningzoekenden.
  • Dertig procent aan kwetsbare groepen met een minimum van 1500 woningen.
  • Maximaal 15 procent aan SV-urgenten (wegens sloop of renovatie).

De volledige tekst van de afspraken is onder andere te lezen op de site van de AFWC.