Corporaties beperken verhogingen van dure woningen

Corporaties beperken verhogingen van dure woningen
Huurverhogingen 2019

Alle huurders kunnen voor 1 juni weer een brief over de jaarlijkse huurverhoging verwachten. Sociale huurders die al een stevige huur betalen worden gespaard, terwijl de grote corporaties in de regio Amsterdam de huren van hun goedkope woningen veelal maximaal verhogen. De afspraken van het Sociaal Huurakkoord van Aedes en de Woonbond worden niet gevolgd.

In de sociale huursector zijn de jaarlijkse aanpassingen wettelijk strak gereguleerd. Dit is het derde jaar van de gemaximeerde 'huursomstijging'. Dat betekent dat een corporatie de huren over het gehele woningbezit gemiddeld met inflatie + 1 procent mag verhogen. Dat is inclusief nieuwe verhuringen (met huurharmonisatie). Dit jaar komt dat uit op 2,6%. De grote corporaties in de regio Amsterdam hebben daar ook naartoe gerekend. Alleen Ymere komt uit op 1,9 procent huursomstijging.
 
Binnen dit kader van de huursom kan elke corporatie haar eigen invulling geven. De ene woning wat meer, de andere wat minder. Dit alles weer binnen grenzen: de maximale verhoging bedraagt 4,1 procent voor lagere inkomens tot € 42.436 en 5,6% voor inkomens daarboven.

Verhoging voor lagere inkomens

Op detailniveau verschilt het huurbeleid van de grote corporaties in de regio Amsterdam aanzienlijk, zo blijkt uit de tabel. Maar er is een duidelijke rode draad: de huren van goedkope woningen stijgen sneller dan die van dure. Daarbij gebruiken corporaties verschillende staffels, maar ze hanteren allemaal de voor huurtoeslag belangrijke 'aftoppingsgrenzen' als grenswaarden. Voor huishoudens met een laag inkomen wordt daardoor de huurverhoging gecompenseerd door de huurtoeslag.
Boven de 651 euro huur beperken alle corporaties de verhoging tot inflatieniveau of lager; Rochdale, Ymere en de Alliantie verhogen hun huren boven de 651 euro zelfs helemaal niet, althans voor lagere inkomens. Voor woningen in de prijscategorie tot 424 euro verhogen Rochdale, Stadgenoot, Ymere de huur met de maximaal toegestane 4,1 procent. 
Eigen Haard en de Alliantie - niet toevallig corporaties met veel woningen buiten Amsterdam - kijken ook nog naar het verschil tussen de huidige huur en de maximale huur. Als dat verschil groot is, gaat de huur meer omhoog. Datzelfde doet De Key alleen met zijn woningen in Zandvoort. 
De Key verhoogt de huren van studenten- en jongerenwoningen met een tijdelijk huurcontract alleen met de inflatie. DUWO past een staffel toe; de gemiddelde verhoging komt uit op 2 procent voor zelfstandige woningen en 1,7 voor onzelfstandige.

Verhoging voor hogere inkomens

Sinds enkele jaren kunnen verhuurders de sociale huren extra verhogen voor huurders met een hoger inkomen, ook tot voorbij de sociale huurgrens van 720 euro. Alle grote Amsterdamse corporaties maken daar gebruik van. De inkomensgrens is dit jaar €42.436. Wie meer verdient krijgt bij Ymere, De Key en de Alliantie de maximaal toegestane verhoging van 5,6 procent bij een huidige huur onder de sociale huurgrens (=€720). Stadgenoot en Rochdale temperen de inkomensafhankelijke verhoging voor huren boven de 651 euro. Eigen Haard varieert een beetje tussen de 5,4 en 5,6 procent afhankelijk van het verschil met de maximale huurprijs volgens het WWS. 

Sociaal Huurakkoord? 

Alle grote reguliere corporaties in de regio Amsterdam met uitzondering van Ymere realiseren de maximaal toegestane huursomstijging van 2,6 procent. Dit is het wettelijke plafond (inflatie + 1 procent) van huurverhoging én harmonisaties én nieuwe liberalisaties samen. Alleen Ymere komt lager uit, op 1,9 procent.
Maar eind 2018 sloten Woonbond en Aedes toch een nieuw Sociaal Huurakkoord af de gemiddelde huurverhoging de komende drie jaar beperkt wordt tot de inflatiecorrectie? Dat klopt. Daar houden de Amsterdamse corporaties zich dus nog niet aan. Dat kunnen zij doen omdat deze afspraak nog niet in wetgeving is omgezet. Zij motiveren deze opstelling naar hun huurderskoepels met een verwijzing naar hun grote opgaven op het gebied van onder andere nieuwbouw, verduurzaming en onderhoud, hun rentelasten en de oplopende heffingen. Maar ook als de afspraken uit het akkoord in wetgeving worden gegoten blijft een opslag van 1 procent tot de mogelijkheden behoren. Dat kan namelijk in regio’s "die onevenredig hard geraakt worden in hun investeringscapaciteit." Dat klinkt als de regio Amsterdam. Maar over die extra verhoging moeten de corporaties wel afspraken maken met gemeente en huurdersorganisaties.