Corporaties investeren steeds breder in ‘maatschappelijk vastgoed’

Corporaties investeren steeds breder in ‘maatschappelijk vastgoed’
Functiemenging is nu het recept

Corporaties hebben sinds enkele jaren de plicht onderdak te bieden aan zorg- en welzijnsvoorzieningen. Maar hun maatschappelijke vastgoed breidt zich ook uit over andere terreinen, mede door de verantwoordelijkheid die ze hebben voor de leefbaarheid in buurten. Het gevolg is een breed scala aan bezit; van broedplaatsen en dienstencentra tot kerkzalen, een filmhuis en een zorgboerderij. Functiemenging is het recept, met als jongste ingrediënt het onderwijs.

Maatschappelijk vastgoed in cijfers
Onderzoeksnetwerk Stad in Beweging deed in 2004 in opdracht van het Amsterdams Volkshuisvestingsoverleg (AVO) onderzoek naar het maatschappelijk vastgoed van corporaties en ook de stadsdelen. Er werd met name gekeken naar het vestigingsklimaat voor ‘bedrijvigheid met een sociale functie’. Acht corporaties gaven aan de onderzoekers op dat ze 4452 verhuurbare BOG-eenheden hadden, waarvan achttien procent met een sociale functie. Die omvatten onder meer 47 gezondheidscentra, 31 voorzieningen voor kinderopvang, 397 ateliers en dertig fietsenstallingen. Hoeveel winkels er zijn met een sociale huur, is volgens de onderzoekers ‘een witte vlek’.
Ymere is de enige corporatie die voor dit artikel gedetailleerde cijfers aanleverde over zijn maatschappelijk onroerend goed. Het bezit ruim ongeveer 131.000 vierkante meter BOG, waarvan bijna 15.000 vierkante meter (elf procent) maatschappelijk vastgoed. Ymere wil de komende tien jaar zo’n 100.000 vierkante meter BOG toevoegen, een investering van minimaal 170 miljoen.
Bij de vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden wordt tot 2015 92.000 vierkante meter BOG ontwikkeld.

De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties heeft er geen compleet beeld van en in de Atlas van de Sociale Woningbouw is het niet weergegeven: het maatschappelijk vastgoed van corporaties. Het gaat dan om al het bedrijfsonroerend goed (BOG) dat niet commercieel wordt verhuurd aan zorg-, welzijns- en onderwijsinstellingen, dienstverleners, kleine en startende ondernemers en andere groepen die moeilijk een markthuur kunnen neerleggen. Dat sociaal onroerend goed laat zich lastig inventariseren, hebben onderzoekers geconstateerd (zie kader). De administratie van corporaties blijkt daar niet op ingesteld. NUL20 heeft zich daar niet door laten ontmoedigen en de Amsterdamse woningbouwverenigingen gevraagd een overzicht te geven van hun (belangrijkste) maatschappelijk vastgoed en plannen voor verdere investeringen daarin.

Uit de informatie die zeven van de negen benaderde corporaties hebben gegeven, blijkt dat er inderdaad flink is en wordt geïnvesteerd in zorg- en welzijnsvoorzieningen. Er zijn veel voorbeelden van projecten voor opvang van daklozen en verslaafden, zoals De Vaart op Oostenburg (HVO-Querido/Alliantie), Sumatrastraat 170 (Stichting Spreekbuis/Eigen Haard), Elsrijkdreef (HVO-Querido/Rochdale), Kop Echtenstein (Leger des Heils/Rochdale), De Nassau (Westerpark, HVO-Querido/Ymere). Talrijk zijn ook de huisartsenposten en diensten- en zorgcentra, al dan niet in combinatie met wibo’s en zorgwoningen voor verstandelijk gehandicapten. Voorbeelden hiervan zijn te vinden in het Olympisch Kwartier (Cordaan/Stichting Fokus/Eigen Haard), Brahmshof (Stichting Zeker Thuis/Zonnehuisgroep/Eigen Haard), Olympiaplein (o.a. Zonnehuisgroep/IJlanden/Eigen Haard), Kadoelerbreek (Ymere), Confuciusplein (Far West), Staalmanplein (de Alliantie), Zoelenkerkstraat en Ananasplein (AWV) en IJburg (vier stuks Woonmaatschappij). Dat dergelijke centra als paddestoelen uit de grond springen, hangt natuurlijk samen met de andere organisatie van de zorg, waarbij ernaar wordt gestreefd ouderen en gehandicapten zoveel mogelijk zelfstandig te laten wonen. Opmerkelijke voorzieningen in deze zorgcategorie vormen een zorghotel (Confuciusplein, Far West), logeerhotels voor onder anderen Alzheimerpatiënten (in Amstelveen, Zonnehuisgroep/Eigen Haard) en voor verstandelijk gehandicapte thuiswonende kinderen (De Alliantie/Philadelphia, Zeeburg), en een zorgboerderij voor zestien dementerende ouderen in Landsmeer (Rochdale).

Nog nauwelijks basisscholen

Woonmaatschappij (drie stuks) en Ymere (één) vermelden investeringen in kinderdagverblijven op IJburg en de AWV in een dagverblijf voor moeilijk opvoedbare kinderen. Basisscholen worden nauwelijks genoemd. De overheid probeert juist te stimuleren dat corporaties in brede scholen stappen, die naast basisonderwijs ook na- en voorschoolse opvang en allerlei programma’s voor ouders en de buurt bieden. Corporatie Far West is wel betrokken bij de ontwikkeling van twee basisscholen. Eén in de Delflandpleinbuurt en een andere, brede school, op het Confuciusplein als onderdeel van een multifunctioneel centrum met sociaal-maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Maar beide scholen komen niet in eigendom van Far West. Ontwikkelaar Niels Raat van deze corporatie: “We bieden wel de mogelijkheid van huur. Maar in beide gevallen zijn de betrokken stadsdelen tot de conclusie gekomen dat ze het beter in eigendom kunnen nemen. Wat we ook doen in Nieuw-West is de herontwikkeling van oude schoolgebouwen, meestal tot bedrijfsruimtes. Een goed voorbeeld daarvan is Vliegbasis de Huygens, een omgebouwde ambachtsschool aan de Jan Evertsenstraat.”

Ondernemers subsidiëren?
Uit oogpunt van leefbaarheid wordt veel waarde gehecht aan de aanwezigheid van kleine en startende ondernemingen in een buurt. Maar hoe ver gaan corporaties om die aan te trekken en te behouden? Rochdale vermeldt in zijn overzicht van maatschappelijk onroerend goed ook “een groot aantal buurtwinkels met een gereduceerde huur”. In plaats van subsidiëren wil Far West ondernemers marktconforme huren aanbieden. Ontwikkelaar Raat: “Het is een politieke discussie. Er zijn mensen die zeggen: als je een onderneming moet subsidiëren, dan is het geen goede onderneming. Juist doordat Nieuw West niet overal even aantrekkelijk is, zijn de huren hier al wat lager.” De Westelijke Tuinsteden hebben de gereduceerde ondernemershuren ook minder nodig; de voorspelde leegstanden als in de Bijlmer zijn er uitgebleven. “Een tijdje geleden heeft de gemeente onderzoek gedaan naar de leegstand van kantoren in de Tuinsteden. Bleek hartstikke mee te vallen. Je moet niet het idee hebben van alleen maar somberheid.”
Far West buigt zich nu wel over het aanbieden van flexibele huurcontracten. Dan hoeven startende ondernemers zich niet direct voor vijf jaar vast te leggen, zoals gebruikelijk is bij bedrijfsonroerend goed.

Corporatie De Key maakt gewag van eerste contacten met besturen van basisscholen. Die zouden kunnen leiden tot “het onderhoud of beheer van flink wat scholen”. De Alliantie begint dit jaar aan het Staalmanplein met bouw van vier ‘schoolwoningen’. Die zouden op termijn kunnen worden omgebouwd tot extra klaslokalen voor de brede school van stadsdeel Slotervaart.

Verscheidene corporaties steunen de beeldende kunst met het verhuren van betaalbare ateliers in het kader van het broedplaatsbeleid. Recente investeringen zijn onder meer Meneer de Wit in de Witte de Withstraat, Het Sieraad in de Baarsjes en het Westerdokseiland door Ymere; ateliers in Grunder door Woonmaatschappij en in Echtenstein, eveneens in de Bijlmer, door Rochdale. Soms gaat het om herlocatie van kunstenaars(groepen), zoals op het Westerdokseiland. Uit de toelichtingen die corporaties geven blijkt dat de kunstenaarskolonies ook worden ingezet om een buurt te verlevendigen en het culturele karakter te verstevigen.

Het Oosten is eigenaar van zeker twee theaters. Het kleine Parool Theater wordt al elders in dit nummer genoemd. Het tweede theater is Het Podium Mozaïek in de voormalige gereformeerde Pniëlkerk aan de Bos en Lommerweg, die is gerenoveerd met Europese Urban 2-subsidie. Mozaïek profileert zich als internationaal cultuurpodium met theater Rast en circus Elleboog als vaste bespelers.

Onder het maatschappelijk vastgoed van corporaties nemen de vijf kerkzalen van Rochdale in het project De Kandelaar in Zuidoost een aparte plaats in. Vijftien kerkgenootschappen gaan er na de oplevering in oktober gebruik van maken. Die hielden tot nog toe hun diensten in parkeergarages en andere geïmproviseerde ruimten. Verder hebben in ieder geval Rochdale, Ymere, de Alliantie en Het Oosten ook één of meer onderkomens van bibliotheken in hun bezit.

Multifunctioneel en interactief

De samenwerking met het basisonderwijs komt kennelijk niet zo snel van de grond, met het voortgezet onderwijs zijn wel schoorvoetend contacten tot stand gekomen. Met name met ROC’s. Een voorbeeld is het jongerenhotel van het Oosten en ROC ASA in de voormalige Hendrick de Keyser MTS in de Krelis Louwenstraat in Bos en Lommer. Hier kunnen veertig leerlingen van het ROC die gedragsproblemen hebben of die het thuis moeilijk hebben, in rustiger vaarwater komen en zich meer richten op hun opleiding. Het is de bedoeling dat de leerlingen stages gaan lopen bij bedrijven die ook in het gebouw of in de buurt zijn gevestigd. Buurtbewoners profiteren van klussendiensten en maatschappelijke stages, waarvoor de leerlingen studiepunten krijgen. Mogelijk komen ook op andere plekken in de stad jongerenhotels.

Een ander samenwerkingsverband met het voortgezet onderwijs is Vliegbasis de Huygens van Far West. Hierin is onder meer het Altra College gevestigd, voor leerlingen met gedragsproblemen of psychische stoornissen. De activiteiten in het bijna zesduizend vierkante meter metende gebouw worden omschreven als “een nieuwe vorm van ondernemen” waarbij “bedrijven en organisaties de deuren openzetten naar de omgeving”. Broedplaatsen van podiumkunstenaars en creatieve bedrijven in Vliegbasis de Huygens moeten met activiteiten mensen van buiten naar binnen halen en jongeren uit de buurt stageplaatsen bieden.

Vergelijkbaar hiermee is Het Sieraad aan de Postjesweg in De Baarsjes, in het monumentale gebouw van de voormalige Vierde Ambachtsschool. Dit pand van elfduizend vierkante meter wordt voor tweederde gebruikt door het ROC van Amsterdam. Dat geeft er volwassenenonderwijs, onder meer inburgeringscursussen, en heeft er zijn Frank Sanders Akademie voor Musicaltheater en een schminkopleiding in ondergebracht. Daarnaast zijn er broedplaatsen, creatieve bedrijven, een grand café-restaurant en een officiële trouwzaal. Ook hier wordt veel verwacht van de interactie met de buurt en zijn er intentie-afspraken over stages van ROC-leerlingen bij de ondernemingen. Oorspronkelijk had de functiemenging nog groter moeten zijn, met ook welzijns- en gezondheidsvoorzieningen, maar dat is niet gelukt.

Voor Ymere was het Sieraad het eerste initiatief in wat het noemt ‘cultureel-maatschappelijk bedrijfsonroerend goed’, maar de corporatie heeft de smaak te pakken. In de Indische Buurt, waar Ymere ook veel bezit heeft, wordt de voormalige Derde Ambachtsschool op vergelijkbare wijze ingevuld, met naast een StayOkay-hotel onder meer het nieuwe onderkomen van studentenfilmhuis Kriterion.

De grote aandacht voor functiemenging is niet verwonderlijk. Ontwikkelaar Niels Raat van Far West: “Tot in de jaren zeventig van de vorige eeuw was functiescheiding lang het adagium geweest. Dat heeft vrij monotone woonwijken opgeleverd. Voor de leefbaarheid proberen we dat nu juist te doorbreken.”

Het maatschappelijk vastgoed dat Far West ontwikkelt, is tot dusver nog sterk buurtgericht, erkent Raat. Er zijn nog geen grote publiekstrekkers bij, waarvoor mensen uit andere delen van de stad naar Nieuw West afreizen. “Nieuw West kan op dat gebied nog wel wat gebruiken.” Wellicht komt dat aan het August Allebéplein. In de prille planvorming daar - er moet nog een programma van eisen worden opgesteld – wordt gedacht aan een gemeenschapscentrum met menging van zorg, welzijn en cultuur. “We vinden zoiets als het Podium Mozaïek in Bos en Lommer een erg aansprekend voorbeeld.”

Johan van der Tol

 

Corporaties investeren steeds breder in ‘maatschappelijk vastgoed’
Functiemenging is nu het recept

Corporaties hebben sinds enkele jaren de plicht onderdak te bieden aan zorg- en welzijnsvoorzieningen. Maar hun maatschappelijke vastgoed breidt zich ook uit over andere terreinen, mede door de verantwoordelijkheid die ze hebben voor de leefbaarheid in buurten. Het gevolg is een breed scala aan bezit; van broedplaatsen en dienstencentra tot kerkzalen, een filmhuis en een zorgboerderij." data-share-imageurl="">