De Pijp: van arbeiderswijk tot hotspot

Stadsdeel probeert nog enige greep te houden op succesvolle Noord-Pijp
Van arbeiderswijk tot ‘hotspot’

Gebiedsgerichte aanpakHet noordelijk deel van de Pijp is de afgelopen jaren steeds meer een verlengstuk van de binnenstad geworden. Gerenoveerde etages veranderen er voor bijna 5000 euro per vierkante meter van eigenaar. Met de komst van de Noord/Zuidlijn dreigen de kleinschaligheid en diversiteit van de buurt definitief verloren te gaan. Het stadsdeel wil dit tegengaan, maar hoeveel invloed heeft het nog op de ‘versjieking’ van de wijk?

Precies twee weken heeft het geduurd. Daarna waren alle zes appartementen aan de Eerste Jan van der Heijdenstraat 34 verkocht. Eind november was de vernieuwing van de fundering en het casco afgerond. Nog voordat makelaar Jesse ter Borgh de woningen op funda.nl had kunnen zetten, waren er al potentiële kopers langs geweest. Drie appartementen had hij aan hen kunnen slijten. Voor de andere drie bleek de belangstelling ook enorm. Binnen enkele dagen na de advertentie meldden zich zo’n dertig potentiële kopers voor de 3-kamerwoning van 70 vierkante meter. De prijs - 350.000 euro - bleek geen enkele belemmering. Binnen een paar dagen was het appartement weg, net als de etage van 80 vierkante meter met dakterras die bijna 4700 euro per vierkante meter opbracht. Naar de ruime souterrainwoning met tuin was zoveel vraag dat de eigenaar uiteindelijk besloot die tegen de hoogste bieding te verkopen. Hoeveel euro’s er nog bovenop de vraagprijs van krap vier ton zijn gelegd, wil Jesse ter Borgh niet vertellen. “Maar ga er maar van uit dat het appartement uiteindelijk is weggegaan voor een veel hoger bedrag.”

“De huren zullen stijgen waardoor
buurtwinkels gaan verdwijnen”

De hoge prijzen en snelheid waarmee de woningen aan de Eerste Jan van der Heijdenstraat zijn verkocht, is voor makelaars in de Pijp geen verrassing meer. De voormalige arbeidersbuurt is sinds het midden van de jaren negentig populair bij jonge hoogopgeleide tweeverdieners. De afgelopen jaren zijn de prijzen van koopwoningen er ook pijlsnel gestegen. In 2006 waren vierkantemeterbedragen boven de 4000 euro er nog bijzonder. Maar een kleine inventarisatie van het actuele koopaanbod in het noordelijk deel van de Pijp leert dat het gros tegenwoordig wordt aangeboden voor prijzen tussen de 4700 en 5000 euro per vierkante meter. En het plafond is nog niet bereikt. De Noord/Zuidlijn komt eraan. Over vijf jaar zit je daardoor in enkele minuten op het Centraal Station of de Zuidas. “Een verdere groei naar 5500 euro per vierkante meter vind ik heel reëel”, aldus Ter Borgh.

Kloof tussen huur en koop

Particuliere verhuurders spelen een hoofdrol in de ‘upgrading’ van de Noord-Pijp. Tot enkele jaren geleden was meer dan de helft van alle woningen tussen Stadhouderskade, Ceintuurbaan, Amstel en Boerenwetering in hun bezit. Het is een bont gezelschap van vooral kleine beleggers die in de jaren zeventig of tachtig één of enkele panden kochten. Voor grote beleggers waren de eigendomsverhoudingen in de Noord-Pijp te versnipperd om complete blokken of straatwanden aan te kopen. Op een enkele middelgrote vastgoedpartij na zitten deze bedrijven dan ook amper in de wijk.
Het beheer lieten de kleine investeerders meestal aan gespecialiseerde makelaars over. Die zagen vanaf de jaren negentig het gat tussen actuele huuropbrengsten en potentiële verdiensten bij verkoop steeds groter worden. Op hun advies splitsten veel particuliere verhuurders hun panden in afzonderlijke appartementsrechten die later voor een leuk bedrag aan jonge tweeverdieners werden verkocht. Volgens bureau O+S kwamen er tussen 1992 en 2002 op die manier alleen in de Noord-Pijp al meer dan 1250 potentiële koopappartementen bij.
Aanvankelijk was het stadsdeel niet blij met deze ontwikkeling. Het wilde zoveel mogelijk goedkope huurwonigen behouden, maar kon weinig doen tegen de golf aan splitsingen in de wijk. De verkoopprijzen van panden waren zo hoog geworden dat eigenaren de kosten van een verplichte en dure opknapbeurt gemakkelijk konden terugverdienen. Van de strenge splitsingsregels ging dan ook geen enkele afschrikking uit.
In 2002 werd het onder druk van het stadhuis voor particuliere verhuurders juist gemakkelijker om panden te splitsen. Binnen vijf jaar mochten ze in de Noord-Pijp 1300 woningen in toekomstige koopappartementen omzetten. Toch kwam er door een economische dip en de bureaucratische rompslomp van de nieuwe regeling in het begin niet veel terecht van het nieuwe stimuleringsbeleid. Pas na het aantrekken van de economie ging het aantal vergunde appartementsrechten snel omhoog. Uiteindelijk zijn er de afgelopen vijf jaar daardoor 977 potentiële koopwoningen in de Noord-Pijp bijgekomen. Op het aantal goedkope huurwoningen in de Noord-Pijp heeft dat een groot effect gehad. Volgens berekeningen van het stadsdeel is door de verkoop van woningen en andere ingrepen als sloop/nieuwbouw en samenvoeging van appartementen het aandeel aan goedkope huurwoningen (kernvoorraad-plus) de afgelopen vijf jaar met bijna dertien procentpunten gedaald naar 64,7 procent. En daarin zijn de effecten van landelijke maatregelen als de afschaffing van de verouderingsaftrek en het optrekken van de maximaal redelijke huren nog niet verwerkt.

Gebiedsgericht beleid

Het stadsdeel heeft maar weinig greep op het doen en laten van verhuurders en vastgoedeigenaren. Economische regels en vooruitzichten hebben meer invloed op hun beslissingen dan overheidsbeleid. Toch probeert stadsdeel Oud-Zuid meer invloed te krijgen op de ontwikkelingen in de Noord-Pijp. Door meer samenhang te brengen in bestaande activiteiten en duidelijker uit te spreken waar het met de buurt heen moet, wil het stadsdeel voorkomen dat het achter de feiten aan blijft lopen. ‘Gebiedsgericht beleid’ heet dat.

“Een verdere groei naar 5500 euro
per vierkante meter lijkt me heel reëel”

Gebiedsmanager Arie Roos probeert zoveel mogelijk contacten op te bouwen met particuliere vastgoedeigenaren. Maar zijn middelen zijn beperkt en de versnipperde eigendomsverhoudingen maken het lastig om concrete resultaten te boeken. “Zolang het goed gaat met een buurt, kun je jezelf ook afvragen of je als stadsdeel wel moet ingrijpen. Als particuliere verhuurders nalaten om hun bezit te onderhouden, hebben we altijd nog de wettelijke aanschrijving achter de hand.”
Roos richt zich liever op de Hercules Seghersbuurt in de zuidwestpunt van de Noord-Pijp. Daar heeft woningcorporatie Ymere bijna zeventig procent van de goedkope huurwoningen in bezit, waardoor het veel gemakkelijker is om afspraken over de woningvoorraad te maken. Zo zijn de woningen die de corporatie in de jaren tachtig op het terrein van de oude melkfabriek bouwde, dringend aan een opknapbeurt toe. Bovendien is de openbare ruimte er versleten en heeft de buurt overlast van groepen jongeren en hoerenlopers die de portieken vervuilen. “Samen met de corporatie, de politie en de welzijnsorganisatie zijn we plannen aan het maken om de buurt te verbeteren. We denken daarbij aan het afsluiten van portieken, een andere programmering van het jongerenwerk en het onderbrengen van zoveel mogelijk auto’s fietsen en afvalcontainers in de parkeergarages van de huurcomplexen. Dan ontstaat er op straat meer ruimte voor een aantrekkelijke inrichting.”
Ymere heeft verspreid op andere plekken in de Noord-Pijp nog zo’n vijfhonderd huurwoningen staan die het bedrijf heeft overgehouden aan de stadsvernieuwing in de jaren tachtig. Destijds werden via de gemeente bijna drieduizend particuliere huurappartementen opgekocht en voor een opknapbeurt overgedragen aan de woningcorporaties. Ook de Alliantie heeft op die manier in de Noord-Pijp een sociale huurvoorraad opgebouwd van ruim 1500 woningen. Door de versnipperde locaties van veel van deze panden zijn de woningen wel lastig te beheren. In de afgelopen jaren zijn er door de twee corporaties dan ook zo’n 125 gesloopt om plaats te maken voor overwegend dure koopwoningen. Een deel van de andere appartementen werd verkocht, tot onvrede van de stadsdeelraad. In 2005 ontstond hierover zelfs een fikse ruzie die door ingrijpen van het stadhuis in het voordeel van de corporaties werd beslecht. Als het er op aankomt, is ook bij deze groep vastgoedeigenaren de invloed van het stadsdeel dus minder groot dan het eigenlijk wil.

‘Autovrije straat stimuleert veryupping’

Het stadsdeel mag op besluiten van particuliere en sociale verhuurders dan weinig greep hebben. Maar op een indirecte manier bepaalt het via het bestemmingsplan en de inrichting van straten en pleinen toch voor een deel hoe de Noord-Pijp er over tien jaar uit zal zien. De ontwikkelingen aan het begin van de jaren negentig laten dat goed zien. Nadat het stadsdeel besloot om twee zijstraten van de Albert Cuypstraat autovrij te maken, vestigden zich er steeds meer hippe loungecafés en bijzondere winkels. Ook het horecavriendelijke bestemmingsplan en het soepele handhavingsbeleid voor terrassen zorgden ervoor dat de buurt onder twintigers en dertigers snel naam maakte als populaire hang- en uitgaansplek. In een onderzoek over de veryupping van de buurt dat twee jaar geleden verscheen, meenden verschillende betrokkenen dat het stadsdeel zo zelf de voorwaarden had geschapen voor een verdere ‘upgrading’ van de buurt.
Onlangs heeft de stadsdeelraad besloten om de Ferdinand Bolstraat van Stadhouderskade tot Ceintuurbaan autovrij te maken. Misschien komt zelfs de tram ten zuiden van de Albert Cuyp niet meer terug. Bovendien verdwijnt over enige tijd hoogstwaarschijnlijk een flink deel van de auto’s uit het straatbeeld van de Frans Halsbuurt door de aanleg van een nieuwe parkeergarage onder de Boerenwetering. Is Arie Roos niet bang dat het stadsdeel op die manier de veryupping van de buurt die het zegt te willen voorkomen, juist stimuleert? “We beseffen heel goed dat deze besluiten meer betekenen dan een simpele ingreep in de openbare ruimte. Maar voor de Ferdinand Bolstraat hebben we altijd nog het bestemmingsplan om al te negatieve effecten tegen te gaan. Winkels mogen er bijvoorbeeld niet groter worden dan 300 vierkante meter. Ook kunnen we invloed uitoefenen op het winkelbestand via de winkeliersvereniging en praten we met pandeigenaren over branchering. Maar met al die kleine vastgoedpartijen is het wel lastig overleggen. En als stadsdeel zijn we met onze wensen rijkelijk laat. Bij het vorige college had dit onderwerp geen hoge prioriteit.”

Ferdinand Bolstraat een tweede Kalverstraat?
Het is de nachtmerrie van verkeersplanoloog Luca Bertolini. Een Ferdinand Bolstraat die verandert in een saaie ‘shopping mall’ zoals de Kalverstraat. Begin februari hield de UvA-onderzoeker in het Parool een pleidooi voor het behoud van de auto in de belangrijkste winkelstraat van de Pijp. Door de komst van de Noord/Zuidlijn zou de kleinschaligheid van de winkels in de buurt toch al onder druk staan. Als het stadsdeel ook nog eens zijn plannen doorzet om de straat autovrij te maken, zou dat de doodsteek betekenen voor al die kleine experimentele zaakjes die de wijk zo aantrekkelijk maken. De Haarlemmerstraat had toch bewezen dat winkelen en autoverkeer heel goed samen kunnen gaan?
Zal de Ferdinand Bolstraat inderdaad zijn buurtkarakter verliezen als de metro is aangelegd en er alleen nog voetgangers tussen de winkelpanden mogen slenteren? Don Fiszbajn, director retail capital markets van makelaar Jones Lang La Salle, gelooft daar weinig van. Natuurlijk, hij merkt ook dat een selecte groep van kleine tot redelijk grote particuliere beleggers meer belangstelling voor de straat toont vanwege de aanleg van de Noord/Zuidlijn. “Maar de Ferdinand Bolstraat blijft toch vooral een buurtstraat die niet de allure heeft van een winkelgebied waar grote nationale en internationale retailers willen zitten. Dat zal ook niet veranderen door een autovrije inrichting van de straat.” Als het stadsdeel de straat wil opwaarderen, kan dat alleen door een paar grote trekkers naar de buurt te halen. Dan gaat de vastgoedwaarde van de panden vanzelf omhoog. “Je moet dan wel eerst meer panden kunnen samenvoegen, want de meeste winkels zijn voor de filiaalbedrijven veel te klein.”
Paul Bremmer, hoofd commercieel vastgoed van de Kroonenberg Groep die een flink aantal panden in en rond de Ferdinand Bolstraat bezit, ziet het kleine aantal vierkante meters van veel winkels ook als een belemmering voor het ontstaan van een ander winkelstraatprofiel. “Het is door de versnipperde eingendomsverhoudingen bovendien lastig om panden aan te kopen en samen te voegen. Er wordt op de markt ook weinig te koop aangeboden.” Toch verwacht hij dat de Ferdinand Bolstraat langzaam maar zeker van karakter zal veranderen. “De huren zullen stijgen waardoor de buurtwinkels gaan verdwijnen. Er is immers veel vraag van grote ketens naar een plek in deze straat.”

Jaco Boer

 

Stadsdeel probeert nog enige greep te houden op succesvolle Noord-Pijp
Van arbeiderswijk tot ‘hotspot’

Gebiedsgerichte aanpakHet noordelijk deel van de Pijp is de afgelopen jaren steeds meer een verlengstuk van de binnenstad geworden. Gerenoveerde etages veranderen er voor bijna 5000 euro per vierkante meter van eigenaar." data-share-imageurl="">