Regio bouwt te weinig in sociale sector

Regio bouwt te weinig in sociale sector
Stedelijke vernieuwing Amsterdam in gevaar

De komende zeven jaar willen de gemeenten in het ROA en Almere samen meer dan zeventigduizend nieuwe woningen bouwen. Bijna dertig procent daarvan staat in de sociale sector gepland, maar in de afgelopen jaren is het aandeel van nieuwe goedkope huurwoningen weggezakt tot onder de vijftien procent. Het gebrek aan betaalbare huizen en het uitblijven van regionale afspraken over de herhuisvesting van Amsterdamse stadsvernieuwingsurgenten zijn een serieuze bedreiging voor de stedelijke vernieuwing in Amsterdam.

De woningmarkt stoort zich niet aan stadsgrenzen. Starters uit Amstelveen of Diemen proberen een goedkope huurwoning in de hoofdstad te vinden, terwijl jonge gezinnen uit de stad steeds vaker op zoek gaan naar een huis in een groene buurgemeente. Dus overleggen lokale bestuurders – hoewel de vorming van de stadsprovincie is afgeblazen – steeds intensiever in organisaties als het ROA (Regionaal Orgaan Amsterdam) of het Noordvleugel-overleg. Je zou daarom verwachten dat er ook duidelijkheid bestaat over het aantal nieuwe woningen dat in de komende jaren in de regio moet worden gebouwd. Maar vreemd genoeg ontbreekt zo’n overzicht. Het is daardoor onbekend of lokale doelstellingen als het vernieuwen van naoorlogse woonwijken in regionaal verband haalbaar zijn.
De afgelopen jaren heeft het ROA met jaarlijkse rapportages en de ontwikkeling van een eigen woningmarktinformatiesysteem (Swingroa) wel meer duidelijkheid geschapen in de ontwikkelingen op de regionale woningmarkt. Maar aan een totaaloverzicht van de geplande woningbouw in de regio heeft het zich ook niet gewaagd. Begrijpelijk is dat wel. Veel nieuwbouwplannen van gemeenten zijn weinig ‘hard’ en worden voortdurend uitgesteld. Getallen zijn daardoor al snel niet meer actueel. Bovendien hanteren gemeenten verschillende definities voor het afbakenen van de sociale sector. Sommige gebruiken de aftoppingsgrens van de huursubsidie voor één- en tweepersoonshuishoudens, anderen leggen de scheiding iets hoger of lager. Het is daardoor moeilijk een gedetailleerd overzicht van de bouw van deze categorie huizen te geven. Over deze opgave kan alleen bij benadering iets worden gezegd.

(On)gewenste vergezichten

Bundelen is beter dan verspreiden. Onder dat motto lanceerde stedenbouwkundige Tjeerd Dijkstra vorig jaar een opvallend plan voor de 36 duizend nieuwe huizen die zijn woonplaats Waterland volgens de provincie vòòr 2030 moet bouwen. Concreet pleit de voormalige Rijksbouwmeester voor drie nieuwe stedelijke kernen in de Purmer en het onder water zetten van de rest van de polder. Zo kan worden voorkomen dat het gebied alsnog sluipenderwijs verstedelijkt terwijl Waterland een oplossing vindt voor haar waterbergingsprobleem (zie www.purmer-meer.nl). Het plan voor Purmerstad doet denken aan een ander plan voor grootschalige verstedelijking van een voormalige watervlakte: de Haarlemmermeerstad. De bouw van dertig- tot veertigduizend nieuwe huizen tussen Hoofddorp en Nieuw-Vennep werd begin vorig jaar door Tweede-Kamerlid Adri Duivesteijn (PvdA) gepresenteerd als alternatief voor de verspreide verstedelijking uit de Vijfde Nota van partijgenoot Jan Pronk.
Purmerstad en Haarlemmermeerstad zijn prikkelende oplossingen voor een verstedelijking waar niemand op zit te wachten, maar die er uiteindelijk toch komt. Maar ze kampen met hetzelfde probleem: de grote huizenaantallen en ferme penseelstrepen op maagdelijke landkaarten doen de meeste bestuurders huiveren. Liever houden ze de blik op de komende vijf jaar gericht en dan zijn er helemaal niet zoveel huizen nodig. Hoewel de provincie Noord-Holland in haar streekplan voor Noord-Holland Zuid een onderzoek naar Purmerstad heeft aangekondigd, zijn de plaatselijke wethouders er niet voor te porren. Het is te groot en te ingrijpend, luidt hun commentaar. Lokale tegenstand is er ook tegen Haarlemmermeerstad. Bovendien zijn Schiphol en de provincie vooralsnog tegen.
Maar met de recente keuze van het Noordvleugel-overleg om de nieuwbouwopgave tot 2030 te concentreren op de as Haarlemmermeer-Amsterdam-Almere staan Duivesteijn en zijn aanhangers sterker dan ooit.

Dat maakt het niet minder interessant om - met al die onzekerheden in het achterhoofd – te proberen een overzicht te geven van de geplande nieuwbouwproductie. Als uitgangspunt is de door bestuurders gewenste nieuwbouw in het ROA en Almere tot 2010 in kaart gebracht, met een geschatte onderverdeling naar het aantal goedkope huur- en koopwoningen. Bij het afbakenen van de laatstgenoemde categorie is in de meeste gevallen uitgegaan van de grenzen zoals die door de gemeente zelf dan wel het ROA zijn gehanteerd in hun publicaties. Voor alle duidelijkheid: onder goedkope/ betaalbare huur verstaat het ROA woningen met een huur tot de aftoppingsgrens van de individuele huursubsidie voor één – en tweepersoonshuishoudens (in 2000: ¤ 412 per maand). Bij goedkope/betaalbare koopwoningen lag de grens in 2000 op grofweg ¤ 125.000 conform de definitie uit het Woningbehoeftenonderzoek 2000 van onder meer het CBS.

Woningtekort

Uit het overzicht (zie tabel) valt meteen op dat Amsterdam tot 2010 met 28 duizend stuks de meeste nieuwbouwhuizen wil neerzetten. In de Beleidsovereenkomst Wonen 2001-2002 onderschrijven alle betrokken partijen dat er per jaar minimaal vierduizend woningen bij moeten worden gebouwd. Wanneer alle vage en rijpe plannen bij elkaar worden opgeteld, komt het aantal geplande huizen nog veel hoger uit dan dit streven (68 duizend huizen in plaats van 28 duizend tot 2010). Maar de ervaring leert dat hooguit 40 procent van deze plannen verder komt dan de tekentafel. IJburg inclusief Zeeburgereiland neemt met 18.500 woningen een flinke hap uit de geplande woningbouw tot 2010. Ook de noordelijke en zuidelijke IJ-oevers, de Zuidas en de stedelijke vernieuwingsprojecten in Noord, Amsterdam-Zuidoost en de Westelijke Tuinsteden leveren de komende jaren vele duizenden extra huizen op.

Goede tweede in de regionale nieuwbouwproductie is Almere met zestienduizend nieuwe woningen, waarvan een flink deel zal verrijzen in de nieuwe Almeerder stadsdelen Almere Poort en Almere Hout. Almere Poort zal het eerst worden ontwikkeld, waarbij tegelijk de laatste open gaten van Almere Buiten gevuld zullen worden. Pas in de tweede helft van dit decennium komt ook de bouw van Almere Hout (totaal twintigduizend huizen) goed op gang met het project de Noorderplassen. Almere wordt op de voet gevolgd door de Haarlemmermeer met ruim twaalfduizend woningen, die vooral zullen verschijnen in de Vinexlocaties Getsewoud, Floriande, Vijfhuizen en Toolenburg-Zuid. Het gaat hier voornamelijk om eengezinswoningen voor jonge gezinnen uit de regio.
In totaal zijn er grofweg voor het ROA-gebied plus Almere tot 2010 ruim 72.500 nieuwe woningen gepland. Jaarlijks gaat het dus om ruim tienduizend nieuwe huizen. Bij deze schatting is voor de kleine gemeenten in ROA-Noord en ROA-Zuid (excl. Uithoorn) uitgegaan van een toekomstige productie die ongeveer gelijk is aan die van de afgelopen zeven jaar (respectievelijk 2965 en 1070 huizen). Voor het ROA zonder Almere gaat het om jaarlijks gemiddeld achtduizend woningen (totaal 56.500 nieuwe huizen). Dat is te weinig om de verstedelijkingsafspraken tussen het ROA en het Rijk (90 duizend nieuwe huizen erbij tussen 2000 en 2010) na te komen. Van de 72.500 geplande nieuwe huizen in het ROA en Almere moeten er in ieder geval ruim 21 duizend in de sociale sector vallen (goedkope huur en koop samen). Dat is 29 procent van het totaal aantal geplande nieuwe huizen. Daarbij valt op dat Zaanstad, Uithoorn en Amstelveen met 10 tot 20 procent daar ruim onder liggen en Haarlemmermeer met 34 procent er iets boven zit. De rest houdt in de planning gewoon vast aan de Vinex-norm van 30 procent.

Droom of werkelijkheid?

Maar in hoeverre gaat die geplande nieuwbouw er daadwerkelijk komen? In de bouwwereld staat tussen droom en daad een steeds grotere wereld van praktische bezwaren. De afgelopen vijf jaar was de bouwproductie zeer matig. Positief is evenwel dat bouwers zich bescheidener lijken op te stellen, als gevolg van de recessie en de nasleep van de parlementaire enquête naar bouwfraude; aangezien de kantoormarkt volledig verzadigd is, wordt woningbouw weer interessant. Daarbij werken gemeenten - al dan niet opgejut door de aanjaagteams van voormalig VROM-minister Henk Kamp - hard aan het vereenvoudigen van regels. Negatief is dat de vraag naar duurdere woningen is ingezakt, waardoor de financiering van volledige bouwprogramma’s op losse schroeven komt te staan. Op zijn minst kost het tijd om programma’s om te gooien. Toch lijkt na het dieptepunt in het jaar 2000 de nieuwbouwproductie weer de weg omhoog terug te vinden. Voor 2001 meldde het ROA in zijn jongste jaarrapportage over de regionale woningmarkt alweer een productie van tienduizend huizen in de regio plus Almere. Dat zijn er duizend meer dan gemiddeld in de afgelopen zeven jaar.

Voor het oplossen van de ergste woningnood heeft Amsterdam de regio heel hard nodig

Als naar de resultaten uit het verleden in het hele ROA-gebied en Almere wordt gekeken, dan lijkt het erop dat de geplande productie van tienduizend huizen per jaar gehaald kan worden. Maar er zijn grote verschillen in de kansen die gemeenten hebben om de geplande opgave te realiseren. Met nog geen 2300 te bouwen woningen per jaar tot 2010 zit Almere bijvoorbeeld ruim onder de 3400 die het in 2001 neerzette, en onder het jaarlijkse gemiddelde van ruim drieduizend in de periode 1995 –2002. Als er geen gekke dingen gebeuren, moet de opgave voor Almere dus goed haalbaar zijn. Ook voor de Haarlemmermeer lijken de kaarten gunstig te liggen met een jaarlijkse bouwopgave van gemiddeld 1750 woningen. Dit aantal ligt ruim beneden de 2400 nieuwe huizen die de gemeente in 2001 bouwde, hoewel het hoger is dan de geleverde prestaties tussen 1995 en 2002 (jaarlijks gemiddeld 1100 nieuwe huizen).
Maar dan Amsterdam. In de afgelopen zeven jaar bouwde de stad volgens de ROA-jaarrapportage jaarlijks gemiddeld 3050 woningen, maar zoals bekend stortte in 2000 de bouwproductie in tot slechts 1200 woningen. Dat was wel het dieptepunt, met een productie van 1881 woningen in 2001 en 2393 woningen in 2002 is het noodzakelijke jaargemiddelde van vierduizend nog steeds ver uit het zicht. Voor het oplossen van de ergste woningnood heeft Amsterdam de regio dus heel hard nodig.

Stedelijke vernieuwing in gevaar

Het grootste probleem lijkt echter het realiseren van voldoende goedkope huur- en koopwoningen te worden. De regionale bestuurders blijven in hun planning optimistisch uitgaan van een aandeel van minimaal 30 procent, maar de resultaten uit het verleden maken dat onwaarschijnlijk. Volgens de Jaarrapportage 2002 Regionale Woningmarkt van het ROA is in het ROA-gebied plus Almere tussen 1995 en 2001 het aandeel sociale huurwoningen in de nieuwbouw gehalveerd naar slechts 13 procent. Zelfs Amsterdam – traditioneel de grote gangmaker in dit segment – kwam in 2001 niet verder dan 14 procent, terwijl Almere extreem laag scoorde met een aandeel van 10 procent. Ook wanneer het (slinkend) aandeel betaalbare koopwoningen in de nieuwbouwproductie erbij wordt opgeteld, wordt al sinds 2001 het heilige Vinex-percentage van 30% sociale sector niet meer gehaald. Hoe dat dan wel zou moeten gebeuren in de komende jaren, is niet bekend.
Het achterblijven van de bouw van nieuwe woningen in de sociale sector heeft grote gevolgen voor de stedelijke vernieuwingsoperatie die Amsterdam de komende jaren wil uitvoeren. Om de woningvoorraad van de hoofdstad diverser te maken, moeten de komende jaren tienduizenden sociale-huurwoningen plaatsmaken voor nieuwe koopwoningen. Daarvoor moeten eerst de bewoners van de slooppanden naar een andere woning verhuizen. De Amsterdamse Federatie van Woningbouwcorporaties heeft berekend dat het aantal gedwongen verhuizingen de komende jaren daardoor wel eens kan verdubbelen tot drieduizend gevallen per jaar. Op de vastgelopen Amsterdamse woningmarkt is voor deze groep onvoldoende plaats, dus kijkt Amsterdam met een vragende blik naar de regiogemeenten. Maar die zitten niet te springen om weinig verdienende stadsvernieuwingsurgenten uit de stad.
Tot nu toe heeft overleg hierover binnen het ROA weinig opgeleverd. Ook de regionale woonvisie die dit najaar naar buiten komt, zal daar weinig aan veranderen. In conceptversies van dit rapport wordt alleen gesproken over de noodzaak van regionale afspraken. Geen woord over een concrete verdeling.

Eigen inwoners eerst

Zelfs als bestuurders van regiogemeenten zich welwillender naar de hoofdstad opstellen, is het onzeker of ze wel in staat zijn om Amsterdamse stadsvernieuwingsurgenten op te vangen. De regionale nieuwbouw in de sociale sector blijft achter. Het ROA constateert dan ook in zijn jongste jaarrapportage dat de betaalbare huurvoorraad buiten Amsterdam – Almere en de rest van het ROA-gebied - niet veel groter meer is dan de groep eigen inwoners die vanwege hun inkomen voor deze huizen in aanmerking komen (‘primaire doelgroep’). De regio heeft dus steeds minder goedkope huizen ‘over’ om de problemen van haar grote broer op te lossen. Het reserveren van schaarse betaalbare woningen voor stadsvernieuwingsurgenten uit Amsterdam gaat onherroepelijk ten koste van de eigen zwakkere bevolkingsgroepen. En dat is moeilijk te verkopen aan stemmende burgers die vaak toch al niet zo positief zijn over de overloop uit de grote stad.

Jaco Boer

Regio bouwt te weinig in sociale sector
Stedelijke vernieuwing Amsterdam in gevaar

De komende zeven jaar willen de gemeenten in het ROA en Almere samen meer dan zeventigduizend nieuwe woningen bouwen. Bijna dertig procent daarvan staat in de sociale sector gepland, maar in de afgelopen jaren is het aandeel van nieuwe goedkope huurwoningen weggezakt tot onder de vijftien procent." data-share-imageurl="">