Studentenhuisvesting: “Het kan wel wat soberder”

Interview met Ton Jochems, directeur van studentenhuisvester SSH
“Het kan wel wat soberder”

De Utrechtse studentenhuisvester SSH beheert steeds vaker woningen van andere partijen. Dan gaat het zowel om sloopwoningen van corporaties als complexen die in samenwerking met investeerders zijn gebouwd of getransformeerd. De afgelopen jaren werden studentenwoningen steeds groter en luxer, maar aan die trend komt volgens directeur Ton Jochems een eind: het kan ook wel wat soberder.

“Beter gaat het niet worden. Het zijn op dit moment fantastische tijden voor studentenhuisvesters. Alles zit mee: de rente is laag, er zijn locaties in overvloed, beleggers willen graag samenwerken en aannemers berekenen scherpe prijzen.” Aldus Ton Jochems, directeur van het Utrechtse SSH en voorzitter van Kences, de landelijke koepel van studentenhuisvesters.

Kences: kamernood neemt komende jaren af

De spanning op de markt voor studentenkamers neemt de komende jaren licht af, aldus Kences, de brancheorganisatie voor studentenhuisvesting. Er zijn tot 2021 nog 18.000 extra studentenkamers nodig, maar de jaarlijkse productie is de komende jaren groter dan de stijging van het aantal uitwonende studenten. De groei van het aantal studenten neemt de komende jaren af, door een minder sterk groeiende instroom en verwachte kortere studieduur.
“We dachten dat de nieuwbouwproductie alleen de groeiende vraag bij zou kunnen houden, maar er is nu zelfs kans op het wegwerken van tekorten. Goed nieuws voor toekomstige studenten”, zo stelde Kences-directeur Vincent Buitenhuis in september bij de presentatie van de nieuwste monitor studentenhuisvesting.
Het aantal studenten neemt volgens de monitor tot 2021 met 48.000 toe. In Amsterdam groeit het aantal studenten met 12.000. Daarna volgen Utrecht (4000), Groningen (3600) en Rotterdam (3400). Dat zijn de steden waar nu ook al de meeste studenten studeren.

Meer informatie Kences-onderzoek:  www.wonenalsstudent.nl.

Daar komt nog bij dat de malaise in de corporatiesector paradoxaal genoeg zorgt voor extra studentenwoningen. Complexen waarvan sloop of renovatie is uitgesteld, worden namelijk tijdelijk verhuurd aan studenten. In Amsterdam doen corporaties als Ymere en Stadgenoot dat zelf, maar in Utrecht beheert SSH alle woningen van Mitros die op de nominatie staan te worden gesloopt. Jochems: “We doen dat al bijna tien jaar, maar de laatste jaren heeft het een enorme vlucht genomen. Studenten kunnen veel langer in de woningen blijven dan de bedoeling was. We brengen nu al zo’n 2300 studenten onder in ruim 900 woningen op Kanaleneiland, in Overvecht en Ondiep. En het bijzondere van ons is dat we iedereen vervangende huisvesting kunnen garanderen op het moment dat men er uit moet.”
Inmiddels gaat deze samenwerking nog een stap verder. De studentenhuisvester heeft een sloopcomplex van Mitros langdurig in beheer genomen én het onderhoud overgenomen. Jochems: “Mitros heeft de komende zes à zeven jaar geen middelen die locatie te herontwikkelen. Het alternatief was sloop en een braakliggend terrein. Wij stoppen er nu geld in voor basaal onderhoud en veiligheid.”

Exploitant

SSH exploiteert steeds meer woningen van andere partijen. Die koerswijziging is zo’n tien jaar geleden gedwongen ingezet. Het ontbrak de enige studentenhuisvester van Utrecht destijds aan de middelen om huisvesting te bouwen voor de sterk groeiende studentenpopulatie. Jochems: “Dus waren we genoodzaakt elders kapitaal te vergaren. Tot een aantal jaren terug kwam dat geld van collega-corporaties. We hebben een vennootschap opgericht met zestien corporaties uit het land. En met het Utrechtse Bo-Ex hebben we gezamenlijk complexen gebouwd, op de Uithof en City Campus Max.”
Inmiddels weten ook commerciële beleggers en ontwikkelaars de weg naar de SSH te vinden. Jochems: “Ja, dat is wel een bijzondere ervaring. Tot drie jaar terug moesten we altijd zelf de boer op, maar nu word ik gebeld. Ik kan gewoon kiezen. Dat is een unieke positie.” SSH realiseert momenteel een studentencomplex met Syntrus Achmea.

Het wordt weer soberder

De traditionele studentenhuisvesting bestaat uit complexen met kamers en gemeenschappelijke voorzieningen. Eind jaren negentig kwam de omslag naar zelfstandige studio’s voor studenten, appartementen van zo’n 25-30 vierkante meter inclusief een eigen keuken, douche en toilet.
Jochems: “Je kunt daar wel een heel ideologisch verhaal van maken, maar die omschakeling werd mede veroorzaakt door het afschaffen van huurtoeslag voor kamers. Sindsdien zijn we steeds meer studio’s gaan bouwen. Die verhuren we onder de huurtoeslaggrens voor 23-jarigen. De student betaalt zo’n 370 euro, maar omdat hij 140 euro terug krijgt, woont hij als een vorst voor 230 euro.”
Daar moest lang geld bij. Jochems: “Niet alleen was de rente destijds hoger, maar we stuurden ook veel minder op kosten dan nu. Ons uitgangspunt was zelfs dat er best een onrendabel op zo’n woning mocht worden genomen van 20.000 euro.”
Dat is geen duurzaam bedrijfsmodel, in ieder geval niet voor een huisvester die nooit woningen verkoopt. Jochems: “Het typeert de tijd. Gewone corporaties namen nog veel grotere onrendabels op hun woningen. Maar vanaf 2005 zijn we bezig de stichtingskosten omlaag te brengen. Wij kunnen nu kostendekkend zelfstandige appartementen bouwen.”
Niettemin gaat de SSH soberder bouwen. Jochems: “Wij vragen ons af hoe lang de omstandigheden zo gunstig blijven als nu. Voor ons als ontwikkelaar, met de lage rente enzovoort, maar ook voor de studenten. De uitgaven aan de huurtoeslag zullen de komende jaren fors oplopen door alle huurverhogingen. Ik kan het niet voorspellen, maar je kunt vermoeden dat er verder gesneden gaat worden in steunmaatregelen voor studenten. Als politici bij zo’n nieuw complex komen kijken, merk ik dat ze verbaasd zijn over de luxe in vergelijking met de kamers uit hun eigen studententijd.”
Jochems denkt ook niet dat het zo erg is als er wat soberder wordt gebouwd: “Ruim 80 procent van ons aanbod bestaat uit collectieve woonvormen. Die zijn onverminderd populair. We willen niet terug naar de jaren zestig met eenheden van zestien kamers. Maar wellicht een kamer of acht op één grote woonkeuken. En dan wel een eigen douche, want niemand beleeft enig plezier van een gezamenlijke douche. De truc is meer aandacht te geven aan de collectieve ruimtes en de plinten, die plekken waar ontmoeting kan plaatsvinden. Dat is natuurlijk wel een zoektocht.”
Ook de verhuurderheffing maakt het aantrekkelijker om onzelfstandige eenheden toe te voegen. Jochems: “De heffing geldt alleen voor zelfstandige woningen. Dat kost je zo anderhalve maand huur per jaar.”

Transformatie

De soberder koers van SSH heeft ook gevolgen voor de transformatie-ambities. De studentenhuisvester koopt geen oude panden in de binnenstad meer. Jochems: “Het was lange tijd onze doelstelling gemiddeld zo’n 75 eenheden in dit soort panden te realiseren. Dat is ook goed gelukt. Er zitten monumentale panden bij, studenten wonen er erg graag. Toch zijn we daarmee gestopt. Het kost ons gewoon te veel geld en moeite.
In ombouw van grote leegstaande kantoren is SSH nog wel geïnteresseerd, maar dat lukt bijna nooit. Jochems: “Of de locatie is niet geschikt, of het pand niet, of de eigenaar wil of kan niet voldoende afschrijven. Dat geldt ook voor de overheid. In Utrecht staat al vijf jaar een belastingkantoor leeg. Daar kunnen we tweehonderd studenten in onderbrengen. Alleen de prijs zakt niet naar een realistisch niveau. Dat is echt een schandaal.”

Kamernood

Wat kamernood onder studenten betreft, staan Utrecht en Amsterdam sinds jaar en dag onbedreigd aan kop. Het lijkt voor de studentenhuisvesters dweilen met de kraan open.
Jochems: “Bij kamernood kijkt men meestal naar twee indicatoren: de prijs per vierkante meter in de particuliere voorraad en de wachttijd bij de studentenhuisvesters. In 2000 duurde het bij ons gemiddeld 23 maanden voordat een student een woning kreeg. In 2007 lag dat even op twaalf maanden om daarna weer pijlsnel te stijgen. Maar sinds 2010 is het weer gezakt naar zo’n dertien-veertien maanden. Die afname komt zowel door het campuscontract als het toegenomen aanbod. Echter, op de particuliere markt zie je het tegenovergestelde. Daar blijven de huurprijzen stijgen.”
Dat geeft aan dat de marktdruk groot is. En ook blijft: de komende jaren neemt het aantal studenten nog met tienduizenden toe in Nederland (zie kader). Alle reden kortom om nog even door te bouwen, zeker nu de omstandigheden zo gunstig zijn.

 

Studentenstad: Utrecht versus Amsterdam

Utrecht is meer een studentenstad dan Amsterdam. Weliswaar wonen er in Groot Amsterdam (met Amstelveen en Diemen) bijna twee keer zoveel studenten (38.500 tegen 21.200 op 1 oktober 2012), maar op de totale bevolking is hun aandeel een stuk kleiner.

 

Woonsituatie uitwonende studenten (per 01-10-2012)

Er zijn grote verschillen in de woonsituatie van uitwonende studenten in de twee steden. In Utrecht woont een overgrote meerderheid op een kamer met gedeelde voorzieningen. In Amsterdam is iets meer dan de helft. Het aandeel Amsterdamse studenten dat op een zelfstandige woning woont, is aanzienlijk, ook vergeleken met andere studentensteden.
Beide steden verwachten tot 2012 een toename van het aantal studenten, hoewel de prognoses recent fors naar beneden zijn bijgesteld. In Utrecht rekent met nu met zo’n 5 procent toename, in Amsterdam met 12 procent. Een deel van deze studenten wil in de studiestad wonen. In Amsterdam zouden daarom in 2021 ruim vierduizend extra woningen voor studenten nodig zijn, in Utrecht zo’n duizend.

 

Gewenst extra aanbod studentenhuisvesting in 2021

Gewenst extra aanbod rekening houdend met de woonwensen van uitwonende studenten.
 

Bron: Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2013, ABF research