Image

Als het aan minister Boekholt-O’Sullivan ligt, kunnen corporaties straks niet meer zelf kiezen voor inkomensafhankelijke huurverhogingen. Het moet verplicht worden. Huurders met ‘te hoge’ inkomens of vermogens moeten dan maandelijks maximaal 100 euro extra huur ophoesten. De extra inkomsten uit deze verhogingen vallen buiten de huursom.

Met deze aanscherping wil het kabinet drie problemen tegelijk oplossen. Het moet de doorstroming op gang brengen, de financiële positie van de corporaties versterken, en zorgen voor een rechtvaardigere volkshuisvesting. Op geen van die drie punten is het nieuwe plan van minister Boekholt-O’Sullivan echter overtuigend.

Per saldo kunnen de totale huurverhogingen in de sociale sector hoger uitvallen, ook voor huurders met lagere inkomens

Te beginnen met het lastigste argument: rechtvaardigheid. Het is persoonlijke smaak of je het eerlijk vindt dat hogere inkomens hogere huren betalen. In het kabinetsplan zit echter een adder onder het gras, en dat is het feit dat de huurverhogingen buiten de huursom zouden vallen.
Dat is een fundamentele verandering ten opzichte van de oude inkomensafhankelijke huurverhogingen. De huursom is de maximale huurverhoging die corporaties over hun hele voorraad mogen doorrekenen. In het verleden waren de inkomensafhankelijke huurverhogingen hier onderdeel van, waardoor hogere huren voor de hogere inkomens indirect zorgden voor beperktere huurstijgingen voor lagere inkomens. 
Met het buiten de huursom plaatsen van de inkomensafhankelijke verhogingen, vervalt dat mechanisme. Per saldo kunnen de totale huurverhogingen in de sociale sector hoger uitvallen, ook voor huurders met lagere inkomens. Of dat nog rechtvaardig is, mag je wederom zelf bepalen, maar ik denk in ieder geval van niet.

Dan de doorstroming. Hogere huren prikkelen de hogere inkomsten tot verkassen en dan komen sociale huurwoningen vrij voor lagere inkomens, is het idee. De praktijk is weerbarstiger dan deze simpele redenering. Dat ongeveer een kwart van de corporaties nog geen inkomensafhankelijke huurverhogingen doorvoerde, kwam juist door het gebrek aan ‘geschikte’ andere woningen voor de huurders met hogere inkomens. 

Het is alsof het kabinet de doorstroomtrein wil laten rijden, zonder dat het volgende station gebouwd is.

Dat de huurverhogingen amper bijdragen aan de doorstroming, werd de afgelopen jaren dan ook steeds weer bevestigd door verschillende onderzoeken. De corporaties verplichten tot de huurverhogingen verandert hier niks aan. Het is alsof het kabinet de doorstroomtrein wil laten rijden, zonder dat het volgende station gebouwd is.

En als laatste de extra inkomsten die de corporaties tot hun beschikking krijgen door de huurverhogingen. De extra financiële baten voor de corporaties zijn beperkt, becijferde Aedes eerder, omdat het aandeel (hogere) middeninkomens in de sector met ongeveer 7 procent klein is. Het extra geld dat er wel komt, zal voornamelijk nodig zijn voor de bouw van nieuwe sociale huur en renovatie en onderhoud. De doorstroomkans van de scheefhuurder wordt niet groter door zijn eigen hogere huurkosten.

Bovendien krijgen nieuwe huurders weer lagere huren als de scheefhuurders toch doorverhuizen. Daarmee bijt de regeling zichzelf in de staart: hoe succesvoller de regeling is in het bevorderen van doorstroming, hoe sneller de extra huurinkomsten weer verdwijnen. 
Al met al is het dus zeer discutabel of dit de efficiëntste manier is om de investeringscapaciteit van de corporaties te vergroten. Het volledige afschaffen van de vennootschapsbelasting – die de corporaties vele malen meer kost dan de huurverhogingen zouden opleveren – zou structureel meer zoden aan de dijk zetten.