De wondere wereld van de grondprijs

Staatssecretarissen, projectontwikkelaars, corporaties. Wie heeft er de laatste jaren niet publiekelijk zijn ergernis geuit over het grondbeleid van Amsterdam? Remkes betitelt de hoge grondprijzen en erfpachtopbrengsten in dit blad als ‘de eenarmige fruitautomaat van Amsterdam’. Maar kan het anders? Voor Amsterdam bepaalt de waarde van de woning de waarde van de grond. Dat lijkt vreemd, maar daarmee wijkt Amsterdam niet af van de praktijk in andere gemeenten. Het probleem is alleen dat de woningen de grond zo duur maken. De wondere wereld van de grondprijs.

Trekt het Grondbedrijf zich de kritiek op de hoge grondprijzen aan? Het lijkt er wel op, gezien het recente voorstel om de bouw van sociale huurwoningen te ‘subsidiëren’ met veertienduizend euro. Projectontwikkelaars en corporaties beweren al langer dat zij mede vanwege de hoge grondprijzen niet rendabel kunnen bouwen. Elke nieuwe sociale huurwoning zou een tekort opleveren van meer dan 45 duizend euro, een verlies dat steeds moeilijker te compenseren valt uit de opbrengst van koopwoningen. Al eens eerder is er wat afgedaan van de grondprijs, die circa tienduizend euro bedraagt voor een sociale huurwoning en gemiddeld negentigduizend euro of meer voor een koopwoning. Maar die korting bracht geen ommekeer.

Maar hoe stelt de gemeente die bedragen eigenlijk vast? Zoals gezegd doet ze dat door te kijken naar wat er op de grond staat. Amsterdam hanteert de zogenoemde residuele benadering. Daarin is de grondprijs gelijk aan de nieuwbouwwaarde van het pand min de som van bouwkosten en bijkomende kosten. Stel:de nieuwbouwwaarde van een gebouw is € 500.000,-, de bouwkosten bedragen € 300.000 en de bijkomende kosten zijn € 100.000,- . Dan bedraagt de grondprijs € 100.000,-.
Hoe hoger de waarde van het gebouw dat er op staat, des te hoger de prijs die voor de grond moet worden betaald. Een appartementencomplex van tienhoog levert de gemeente veel meer op dan een serie rijtjeswoningen. Maar ook een luxere uitvoering van een huis leidt tot een hogere grondprijs. Critici noemen dit het jacuzzi-effect, een boete op kwaliteitsverbetering. Gemeenten en projectontwikkelaars hebben onlangs een convenant gesloten waarin deze ontsporing wordt afgezworen: luxe in de afwerking mag zich niet langer vertalen in een hogere grondprijs.

Allemaal een jacuzzi!

Meer luxe in de afwerking mag zich niet langer vertalen in een hogere grondprijs. Dat hebben VROM, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en de Vereniging van Nederlandse Projektontwikkeling Maatschappijen onlangs in een convenant besloten (Neprom). “Bij de berekening van de gemeentelijke gronduitgifteprijzen is de kwaliteit van de te bouwen woningen uitgangspunt, en kleine wijzigingen in het woningontwerp en meerwerk leiden niet tot een hogere grondprijs.” Aldus het convenant “Grondprijsbeleid en woningkwaliteit”. De jacuzzi kan dus weer voor de oplevering worden ingebouwd.

De grondprijzen volgen de marktprijzen van huizen. En als de verkoopprijzen van woningen sterker stijgen dan de bouwkosten, neemt het aandeel van de grond - de zogeheten grondquote - in de totale woningprijs toe. Was de ‘grondquote’ in 1991 nog 22,7%, in 1998 steeg die naar 26,6% en in 2001 naar 30%. Het is moeilijk te schatten hoeveel de grondquote momenteel bedraagt, omdat de markt behoorlijk in beweging is: verkoopprijzen lijken minder sterk te stijgen dan in het verleden, terwijl er aanwijzingen zijn dat de bouwkosten nog wel stijgen. Voor de gemeenten die de grondprijs berekenen volgens de residuele waardetheorie blijft er minder over van de grondprijs.

Grondquote

Niet alle gemeenten berekenen de grondprijs zoals Amsterdam. Sommige gaan uit van een gemiddelde grondquote. In het middensegment is dat volgens onderzoeksinstituut Nyfer uit Breukelen meestal zo’n dertig procent. Gemeenten gaan hierbij uit van de redenering dat zij kosten moeten maken, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken van de grond (ca. € 50,- per m2). Voor een huis van € 328.000,- moet een grondprijs van ongeveer € 98.000,- worden betaald. Stel dat voor de bouw van dit huis 480 m2 grond nodig is, dan kost het bouwrijp maken € 24.000,-. De ruwe grond is dus € 98.000,- minus € 24.000,- = € 74.000,- waard. Als je berekent wat de agrarische waarde van de grond is (tussen de € 15,- en € 30 per m2) dan is het evident dat de gemeente lekker binnenloopt. Per woning gaat het om duizenden euro’s grondwaardestijging.

Grondspecialist dr Erik Louw van het OTB van de TU Delft schat dat een bestemmingswijziging de grondprijs meer dan kan verdubbelen. De boeiende vraag is vervolgens wie dat in zijn zak mag steken, de oorspronkelijke eigenaar (bijvoorbeeld een boer) of de grondkoper. Louw: “Van die waardestijging wil de boer bij verkoop van zijn landbouwgrond natuurlijk een gedeelte terug zien. Maar de grondkoper, zoals de gemeente of projectontwikkelaar, zegt op zijn beurt dat die boer daarvoor niets hoeft te doen. Het is dus een kwestie van onderhandelen, waarbij een projectontwikkelaar over het algemeen geneigd is meer te geven voor de grond dan de gemeente.”

Hoge grondprijs, dure woningen?

Het is een veelgehoord argument dat woningen onbetaalbaar worden vanwege de hoge grondprijzen. Maar het omgekeerde is het geval: de grondprijzen zijn gestegen omdat de woningen zo duur zijn geworden. Geurt Keers, Rigo Research: “Het Rigo heeft wel eens een onderzoek gedaan naar verschil in grondprijzen tussen het oude centrum van Leiden en een nieuwbouwwijk aan de rand van de stad: daartussen bleken geen grote verschillen te zijn, mits het natuurlijk om een identiek project gaat. Zijn de projecten verschillend: bijvoorbeeld luxe koopwoningen ten opzichte van goedkope huurwoningen, dan wijken de prijzen al snel behoorlijk af. Dat geldt ook voor de deelgebieden binnen een locatie. In het centrum van Amsterdam zal gelden dat grond aan een goed gedeelte van de Herengracht duurder is, dan ergens achteraf in de Jordaan. Ook in nieuwbouw, bijvoorbeeld in IJburg, zie je dergelijke lokale verschillen: uitzicht op het water is nu eenmaal gewilder dan een achterafstraatje. Maar deze verschillen zijn binnen een gemeente marginaal.”
Ook Friso de Zeeuw van het Bouwfonds, een van de grootste projectontwikkelaars van Nederland, wil zich niet voegen in het koor dat klaagt over hoge grondprijzen. Dat er bijvoorbeeld zoveel wordt geklaagd over de prijs/kwaliteitverhouding op IJburg komt volgens hem door andere oorzaken: “Als ontwikkelaar zijn we daar met twintig andere partijen aanwezig (dat is teveel); er is een optelsom van allerlei kwaliteitseisen (hoogstandjes op architectuurgebied en milieueisen) en bovendien zaten we vast aan de rigide regel om 30% sociale woningbouw in ieder nieuwbouwproject te creëren. Gelukkig zijn er plannen om deze regel om te zetten in ‘per saldo 30%’ zodat wat op het ene project minder wordt gebouwd, op het andere gecompenseerd kan worden: dat geeft meer flexibiliteit. Op IJburg geldt echter nog de eis van 30%. Als je nu nagaat dat op een woning uit de sociale woningbouw door de stijgende bouwkosten en de kwaliteitseisen het tekort is opgelopen tot 50.000,- à 75.000 euro per woning, dan begrijp je dat we dat geld als ontwikkelaar ergens vandaan moeten halen. Gedeeltelijk hoesten we dat zelf op. Gedeeltelijk wordt het betaald uit de verkoopprijzen op koopwoningen. Dus kopers van een koopwoning betalen indirect mee aan de sociale woningbouw, hetgeen de prijs/kwaliteitverhouding in dit segment ook niet ten goede komt.”
Friso de Zeeuw vindt die dertig-procentsnorm lang niet altijd relevant. Verder moet er volgens hem meer flexibiliteit komen in verhuurmogelijkheden van sociale woningbouw: een sociale huurwoning bijvoorbeeld eerst in de vrije verhuur doen, vervolgens als sociale huurwoning verhuren en vervolgens verkopen. Als derde oplossing wil hij de kwaliteitseisen van sociale woningbouw wat temperen. Kan het niet ietsje minder? “En het casco bouwen, zoals wethouder Duco Stadig propageert? “Dat vind ik op zich een goed idee, maar het zal mij benieuwen hoe de gemeente Amsterdam omgaat met het vergunningsstelsel op casco: juist Amsterdam schrijft enorm veel voor als het gaat om bouwregels.” Tenslotte lijkt het hem toch een goed idee de grondprijs bij sociale woningbouw nog verder omlaag te brengen. Het voorstel van het Grondbedrijf moet hem dus als muziek in de oren klinken. Alleen: gaan behalve corporaties ook commerciële ontwikkelaars van deze startsubsidie profiteren?

Ilse Kuiper