Splitsingsbeleid particuliere huurwoningen wordt onverkort voortgezet

Splitsingsbeleid particuliere huurwoningen wordt onverkort voortgezet
Wel uitponden, nauwelijks samenvoegen

Sinds medio 2002 mogen in vier jaar tijd negentienduizend particuliere huurwoningen worden gesplitst en verkocht. De voorspelde run van eigenaren op de stadsdeelkantoren is uitgebleven. Het aantal aanvragen blijft licht achter bij de quota. Maar leidt de operatie nu behalve tot meer koopwoningen ook tot een kwaliteitssprong in de woningvoorraad? En tot een meer diverse huizenmarkt, waar ook gezinnen en middengroepen aan hun trekken komen?

Wat komt er kijken bij een splitsingsaanvraag?

Standaard te leveren bijlagen (in zesvoud):
• bouwkundige tekeningen
• situatietekening t.o.v. de omgeving
• splitsingsplan
• puntentelling van de woning
• gebruiksoppervlak van elke woning
• funderingsrapport, uit te voeren door bouwkundig bureau
• cascorapport (idem)
• goedkeuringsrapport van elektra- en gasinstallatie door bevoegde instantie, met waarborgerkennings-nummer
Eventueel aanvullend te leveren:
• uitvoeringsplan, opgesteld door bouwkundig bureau, gericht op herstel van de fundering
• uitvoeringsplan (idem) gericht op herstel van casco

Dat was goed nieuws in 2002 voor particuliere huiseigenaren met huurders. De waarde van hun bezit nam – weliswaar alleen nog op papier – enorm toe. Het was ook goed nieuws voor aspirant-kopers. Eindelijk zouden er meer koopwoningen in Amsterdam komen. Het gemeentelijk streven is om in de periode tot 2010 het percentage koopwoningen naar zo’n 35 procent te trekken, bijna een verdubbeling van de uitgangspositie. Daar draagt ook het convenant over de verkoop van corporatiewoningen en de nieuwbouwproductie bij. Het hogere doel: een woningaanbod dat naar grootte en kwaliteit beter aansluit op de behoefte. Een enkel stadsdeel reageerde zeer terughoudend op het splitsingsbesluit, andere telden hun zegeningen. Het splitsingsbeleid is immers een mooi instrument om te komen tot meer differentiatie in woningtypen en bewoners. En in veel buurten willen stadsdelen graag wat meer kapitaalkrachtige bewoners. De splitsingsvoorwaarden zorgen er bovendien voor dat de kwaliteit van het woningbestand verbetert.
Nadelen zijn er ook. Splitsen bezorgt bestaande huurders veel onzekerheid. En er zijn gevallen bekend waarin huiseigenaren op minder frisse manieren proberen de te splitsen woningen leeg te krijgen.
Het relatieve aandeel huurwoningen in de bestaande voorraad zakt, want dat was precies de bedoeling. Er zijn wel waarborgen ingebouwd voor de zogenoemde primaire doelgroep. Het aanbod van huurwoningen in de kernvoorraad+ moet een overmaat van 20 procent behouden. Dat wil zeggen: er moet minimaal 20 procent meer aanbod aan sociale huurwoningen blijven dan huurders die daar recht op hebben.
Het splitsingsbeleid wordt vooral gestuurd door aantallen. Als stadsdelen meer grote woningen willen of woningen boven winkels, prima. Maar de centrale stad let vooral op de aantallen. In de praktijk wordt er niet veel samengevoegd. Na een opknapbeurt veranderen huuretages zodra ze vrijkomen in kleine koopappartementen.


Splitsen: zonder bouwkundige investeringen is een eigenaar al tussen de 6000 en 16000 euro kwijt

Zelf indelen

Wijnand Luttikholt (directeur bouwadviesbureau Opbouw Amsterdam BV) staat voor een blok van twaalf huizen in de Orteliusstraat, De Baarsjes. Met gebaren wijst hij hoe hij de voormalige vervallen huurpanden leeg heeft gekregen om aan een opknapbeurt en samenvoeging te kunnen beginnen. Het kostte anderhalf jaar om het tot ieders tevredenheid voor elkaar te krijgen. Een deel van de huurders is teruggekeerd. De resterende anderhalf jaar zijn voor de verbouwing zelf. “Je moet je niet haasten”, zegt hij. “Dat levert uiteindelijk alleen maar matige kwaliteit op.” Luttikholt begeleidt de verbouwing (kosten: drie miljoen euro) voor Eras Investments, een grote huizenbezitter.
Eenmaal binnen blijken de verticaal en horizontaal samengevoegde woningen de toets der kritiek ruimschoots te kunnen doorstaan. Zwevende plafonds voor goede geluidsisolatie, grote raampartijen, klassieke elementen, de badkamerafwerking, het mag er zijn. Ook de bovenste appartementen – de zolders van 30 vierkante meter zijn erbij getrokken – leveren met hun dakterras en glazen pui een hoogwaardige woonplek op. Belangrijk is verder dat aspirant-kopers onder begeleiding zelf de plattegrond en de afwerking van hun woningen hebben gekozen. Dan blijkt ook hoe divers de voorkeuren kunnen zijn.

Ongewenst verhuurgedrag

Zittende huurders behouden natuurlijk hun rechten als de eigenaar gaat splitsen. Toch komen bij het meldpunt ongewenst verhuurgedrag nog regelmatig klachten over intimidatie binnen. Een gesplitste woning is immers veel meer waard als hij leeg komt. Guido Zijlstra van het meldpunt: “Wij wijzen huurders altijd op hun rechten. Een probleem is dat pesterij voor de rechter soms moeilijk te bewijzen is.” Dat beaamt ook Eef Meijerman van het Amsterdams Steunpunt Wonen: “Je krijgt een zaak niet zomaar rond. Het kan in een enkel geval beter zijn om het veld te ruimen.”

“Op deze manier is het gemakkelijker om een woning te verkopen, vooral aan wat creatievere mensen”, zegt hij. “Daar komt bij dat het stadsdeel bij een groot project als dit op basis van een bankgarantie van tevoren een splitsingsvergunning afgeeft. Je kunt dan als het ware een bouwval als appartementsrecht verkopen. Met zo’n koop-/aanneemovereenkomst heb je de sleutel tot particulier opdrachtgeverschap in handen. Het helpt overigens wel als je een voorbeeldwoning kunt laten zien.” Van de 36 te realiseren appartementen is de helft al verkocht. De eerste bewoners zijn in hun huizen getrokken.
Stadsdeel De Baarsjes verleent voor de grotere projecten niet alleen voor splitsingsvergunningen vooraf (onder een bankgarantie) maar kiest ook voor eigen categorieën. Etages onder de zestig vierkante meter moeten worden samengevoegd. Dit was tot voor kort 70 vierkante meter. Alles daarboven mag worden ‘weggesplitst’. Ruim 80 procent van de woningvoorraad bestaat hier overigens uit etages die kleiner zijn. Een eigenaar die in De Baarsjes wil splitsen weet dus wat hem te wachten staat.
Meer grote woningen. Dat is precies waar stadsdeelvoorzitter en portefeuillehouder Henk van Waveren naar streeft. Het staat allemaal in zijn nota ‘Ruimer Wonen’. “Mensen verlaten ons stadsdeel omdat ze hier geen wooncarrière kunnen maken. Zo krijg je geen binding. Toen die splitsingsgolf zich aandiende heb ik daarom meteen gezegd dat we dan moeten samenvoegen. Je ziet inmiddels dat jonge mensen hier komen kopen, omdat de woningen in bijvoorbeeld de Pijp te duur zijn. Ik zie ze vanwege hun leefstijl graag komen.”
Splitsingsbeleid heeft, zegt Van Waveren, alles te maken met de samenlevingsopbouw in een stadsdeel. Ook De Baarsjes kent buurten met corporatiebezit waar de combinatie lage opleiding, laag inkomen en een hoog kindertal veel voorkomt. “Er is menging nodig. Jongeren zorgen met hun actieve sociale leven voor een uitdaging. Mensen gedijen bij diversiteit; al geloof ik niet zozeer in een melting pot, maar meer in een mozaïek.”
Natuurlijk leidt de komst van nieuwe, meer welvarende buren niet automatisch tot betere verstandhoudingen. “Je tekent voor spanning”, zegt Van Waveren, “maar daar kan best iets goeds uit voortkomen. Dat hebben we bij het Kortenaerplein gezien. Niet alleen werd een zwarte school weer gemengder, ook de overlast door allochtone jongeren op het plein is gestopt. Gewoon, door als groep bewoners met ze in gesprek te treden.”
Dat eigenaren worden afgeschrikt door de eis tot samenvoegen, calculeert hij in. Een koopsubsidie voor zittende huurders heeft hij nooit overwogen: “Daar hebben we de ambtelijke capaciteit en het geld niet voor, we zijn al blij dat BWT goed functioneert.”
In het stadsdeel waren eind maart vergunningen afgegeven voor bijna vierhonderd te splitsen appartementen. Dat is niet zo veel als je het afzet tegen het quotum van De Baarsjes: 2063 in vier jaar. Mocht het stadsdeel besluiten het roer om te gooien (wat met de stap van 70 naar 60 vierkante meter en het opgeven van quota voor buurten binnen het stadsdeel deels al het geval is), dan blijft de vraag of vastgoedinvesteerders hun geld al niet elders hebben ingezet.

Categorie zes

Samenvoegen geeft eigenaren veel administratieve en bouwtechnische rompslomp en levert minder op. Bovendien is het nog lastiger om etages vrij te krijgen. Geen wonder dat het merendeel van de vergunningaanvragen betrekking heeft op de eenvoudigste categorie, nummer 6.
Martijn Winnen (directeur van Splitsingsadviesbureau Winnen & Co) maakte er zijn broodwinning van. Sinds hij zich in 2002 als adviseur vestigde is zijn organisatie doorgegroeid naar negen personen. Midden in de Pijp zitten ze onafgebroken te bellen. Klanten kunnen kiezen uit vier pakketten, waarvan pakket 1 (het regelen van een splitsingsvergunning) het meest gewild is. Zijn klantenbestand telt voornamelijk partijen die professioneel in het vastgoed zitten. Niet allemaal hebben ze het vermogen om in vier jaar tijd een kwaliteitssprong voor hun totale bezit te realiseren. Ze zijn eerder geneigd te splitsen in stadsdelen waar dat het eenvoudigst is.
Toch denkt Winnen verder dan vandaag: “Er is te weinig aandacht voor grotere woningen”, begint hij. “Het zou beter zijn om meer tijd te nemen dan de vier jaar die er nu voor is uitgetrokken. Maak daar acht jaar van en zorg voor woningen van 80 of 90 vierkante meter in plaats van bijna alleen maar appartementjes van 60. De overheid moet de regie naar zich toetrekken en de markt volgt wel. Dat zie je in De Baarsjes, maar ook in het Centrum, waar strenge eisen aan de fundering worden gesteld. Welbeschouwd is het huidige splitsingsbeleid het enige volkshuisvestingsinstrument voor de bestaande woningbouw waarmee je differentiatie en kwaliteitsverbetering kunt bereiken.”

Tempo nodig

Beppechien Bruins Slot (beleidsadviseur Dienst Wonen) kent het commentaar van Winnen. “Ik heb begrip voor een stadsdeel als De Baarsjes, dat grote woningen wil. Maar als we in vier jaar meer keuze willen realiseren, met 35% koopwoningen in 2010, moeten we - zeker nu we met de stedelijke vernieuwing bezig zijn, tempo maken.”
Het ging echter niet zo hard als veel stadsdelen vreesden. Er zijn eigenaren die pas plannen gaan maken als een huurder vertrekt. Ze dienen een aanvraag in en beginnen dan pas een splitsingsplan. Vervolgens wordt een aannemer gezocht, enzovoorts. Een eigenaar gaat natuurlijk niet zomaar kosten maken als hij er niet zeker van is dat zijn aanvraag binnen het quotum past. Ook het nieuwe belastingstelsel (boxen!) helpt niet mee. In het huidige tempo halen we de negentienduizend splitsingen in de particuliere sector niet, maar blijft de teller steken op zestienduizend.
Een aantal splitsingscategorieën valt bij eigenaars nauwelijks in de smaak. Dat zijn voormalige woningen boven winkels en panden met een slechte fundering. (Met uitzondering van stadsdeel Centrum, daar is iedere woning te verkopen.) Van de twee categorieën ‘samenvoeging’ wordt nu één categorie gemaakt.
Als het aan Bruins Slot ligt gaat het allereerst om aantallen. “Makelaars en particuliere eigenaren geven aan dat samengevoegde woningen vaak in een te duur segment vallen. Daar is op dit moment niet zoveel belangstelling voor.”
Het dilemma is duidelijk, beaamt ze: “We willen allemaal dereguleren om tot productie te komen, maar waar blijven dan je instrumenten om kwaliteit te realiseren?”

Splitsen: zo zit het

In vier jaar tijd mogen negentienduizend particuliere woningen met een huur onder de huursubsidiegrens (per 1 juli 2003: 585 euro, dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd) worden gesplitst en verkocht. In het huidige tempo wordt dat niet gehaald. Dan komt het aantal gesplitste woningen op zestienduizend uit.
Gebouwen van na 1940 kunnen zonder vergunning worden gesplitst.

De zes huidige splitsingscategorieën:

  1. Ontoegankelijke gebouwen in winkelstraten die weer voor bewoning geschikt worden gemaakt
  2. Gebouwen met minimaal twee en maximaal zes woningen, waarvan minimaal twee woningen worden samengevoegd
  3. Gebouwen met meer dan zes woningen waarvan woningen worden samengevoegd
  4. Gebouwen waarvan de fundering moet worden opgeknapt zodat de levensduur met 40 jaar wordt verlengd
  5. Gebouwen waarvoor een bouwplan is ontwikkeld dat deel uitmaakt van een stedelijk vernieuwingsplan of een plan voor buurtgerichte- of complexgerichte aanpak
  6. Gebouwen in een gebied dat door de stadsdeelraad is aangewezen voor splitsing en verkoop De categorieën twee en drie worden één categorie.

De categorieën ‘funderingsherstel’, en ‘wonen boven winkels’, verdwijnen vanaf 1 oktober 2004. Er komt dan één catagorie 'samenvoegen' in plaats van de huidige twee (2 en 3).

Stadsdelen bepalen welke woningen in welke buurten kunnen worden gesplitst en/of samengevoegd. Ook is er een stadsdeel dat de stedelijke doelstelling van de transformatie van de particuliere woningvoorraad niet onderschrijft. Het beleid is dus niet uniform, wat de (juridische) helderheid niet ten goede komt. Per stadsdeel zijn maximale volumes vastgesteld, variërend van 962 in Zuideramstel tot 5061 in Amsterdam Oud Zuid.
Het aantal transacties van appartementen op de Amsterdamse koopmarkt neemt toe. Er lijkt dus voldoende vraag te zijn.
In de eerste periode (tot juli 2003) is voor 55 procent van het quotum aanvragen ingediend. Slechts een deel daarvan heeft inmiddels tot een vergunning geleid. Dat heeft alles te maken met de behandeltijd, die gemiddeld acht maanden is.
De Dienst Wonen monitort de samenstelling van de woningvoorraad, de regelgeving en de tijdelijke leegstand. Eventueel kan een eigenaar gemaand worden op te schieten met zijn splitsingsplannen of anders de woning weer te verhuren.
Vorig jaar lag het percentage koopwoningen rond de 21 procent.

Bas Donker van Heel

 

Splitsingsbeleid particuliere huurwoningen wordt onverkort voortgezet
Wel uitponden, nauwelijks samenvoegen

Sinds medio 2002 mogen in vier jaar tijd negentienduizend particuliere huurwoningen worden gesplitst en verkocht. De voorspelde run van eigenaren op de stadsdeelkantoren is uitgebleven. Het aantal aanvragen blijft licht achter bij de quota. Maar leidt de operatie nu behalve tot meer koopwoningen ook tot een kwaliteitssprong in de woningvoorraad? En tot een meer diverse huizenmarkt, waar ook gezinnen en middengroepen aan hun trekken komen?

Wat komt er kijken bij een splitsingsaanvraag?

Standaard te leveren bijlagen (in zesvoud):
• bouwkundige tekeningen
• situatietekening t." data-share-imageurl="">

Trefwoorden: