Onderhoud van particulier woningbezit na het subsidietijdperk
Particuliere verhuurders eisen rol in vernieuwing op

Zijn particuliere woningeigenaren nog bereid aan renovatieprogramma’s deel te nemen nu er nauwelijks nog geld van de overheid beschikbaar is? Met de mogelijkheid van splitsing en volume-uitbreidingen blijken ze best bereid mee te werken. Maar een projectmatige aanpak met stadsdeel en corporatie als voortrekkers is een proces van de lange adem geworden.

In de Wenslauerstraat in Oud-West is vier jaar gepraat over een gezamenlijke aanpak van 78 woningen van corporaties, particuliere eigenaren en eigenaar/bewoners. Maar nu gaat het dan toch beginnen. “Het was een ingewikkeld proces, met niet alleen meerdere partijen - het stadsdeel, corporaties, particuliere verhuurders, eigenaar/bewoners en huurders - maar ook nog eens verschillende soorten bebouwing. Je hebt oude, lage dorpshuisjes uit de negentiende eeuw, maar ook gestapelde bouw van rond 1900”, zegt onafhankelijk procesmanager Hanneke van der Ven. De kwaliteit van de huizen was sterk wisselend, en daarbij werd er nog eens paalrot geconstateerd. Vooral eigenaar/bewoners waren hierdoor hier door getroffen. “Die letten hier blijkbaar toch minder op”, aldus Van der Ven.


Handhavingsbeleidsplan
De inventariseerders van de woningkwaliteit hebben hun hoop gevestigd op de nieuwe Woningwet, die eindelijk door de Tweede Kamer is aangenomen. Hierin worden de lokale overheden verplicht een handhavingsbeleidsplan op te stellen, dat dwingt tot meer aandacht voor de bestaande voorraad. Daar zou een goede inventarisatie van de woningkwaliteit aan ten grondslag moeten liggen, met gestandaardiseerde gegevens. Het Expertisecentrum Aanschrijvingen van de Dienst Milieu en Bouwtoezicht (DMB) heeft bijgedragen aan een handleiding voor zo’n handhavingsbeleidsplan.
Ook het Expertisecentrum kampt met het probleem van de versnipperde gegevens. Het centrum is vier jaar geleden opgezet als informatiebank voor de stadsdelen. Met het wegvallen van de subsidies zou mogelijk vaker worden aangeschreven, zo was de gedachte. Maar het is niet bekend hoe vaak huiseigenaren in Amsterdam actief of passief worden aangeschreven. De indruk is wel dat het meer gebeurt dan in het subsidietijdperk en dat de stadsdelen zich nog meer gaan toeleggen op handhaving.
Tot nu toe deinsden ze nogal eens terug voor een aanschrijving, omdat de uiterste consequentie, een uitvoering van gemeentewege, veel rompslomp en verantwoordelijkheid met zich meebracht. Het Expertisecentrum verwacht dat het traject makkelijker wordt met het opleggen van een dwangsom, een betrekkelijk nieuw dwangmiddel bij woningverbetering dat elders zijn diensten heeft bewezen. Hein Bos van Vastgoed Belang zegt dat de dwangsom alleen moet worden ingezet voor eigenaren die wel kunnen, maar niet willen renoveren. Anders is het volgens hem een teken van bestuurlijke zwakte. Andere eigenaren zouden volgens Bos moeten worden overtuigd van het belang van de ingreep en indien nodig moeten worden geholpen.
De Woningwet, die wellicht per 1 januari 2007 van kracht zal zijn, beoogt ook het aanschrijftraject aanzienlijk te bekorten. Het Expertisecentrum heeft een lijvig naslagwerk over aanschrijvingen samengesteld. Het is een catalogus met alle woninggebreken waarop kan worden aangeschreven, compleet met verwijzing naar het bijbehorende wetsartikel en een begrijpelijke uitleg voor de huiseigenaar. Met de digitale versie van deze aanschrijfbijbel kan met enkele muisklikken een aanschrijving worden samengesteld. Het naslagwerk heeft inmiddels naam gemaakt en wordt door gemeentes uit het hele land besteld.

De renovatie en sloop/nieuwbouw in de Wenslauerstraat is een door de SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting) gesteund experiment met voor Amsterdam nieuwe elementen. Zo was er een vrij nieuwe rol voor Vastgoed Belang en de Vereniging Eigen Huis (VEH) als collectieve belangenbehartigers van particuliere eigenaars en eigenaar/bewoners. Daarnaast heeft ook de Makelaars Vereniging Amsterdam enige tijd in de begeleidende stuurgroep gezeten, als vertegenwoordiger van de woningbeheerders. Maar de MVA is afgehaakt, vanwege de drukke agenda. Het Amsterdams Steunpunt Wonen speelde een adviserende rol. Uniek zijn ook de hoge kwaliteitseisen die werden gesteld. Het half dorpse karakter van het straatje moest behouden blijven.
Terugkijkend op de voorbereidende fase zijn vrijwel alle partijen nog steeds enthousiast. Maar ze zijn het er ook over eens dat een zelfde soort project volgende keer anders moet. Vanaf het begin moet duidelijk zijn wat ieders rol is en wat de verwachtingen van elkaar zijn. In de Wenslauerstraat was het de bedoeling dat er één grote bouwstroom zou ontstaan, waarbij corporatie AWV een voortrekkersrol vervulde. Maar dat bleek moeilijk te realiseren, omdat verschillende combinaties van eigendomsverhoudingen en huizentypen ook tot verschillende faseringen leidden. Veel beter is het zo’n project in stukken te knippen en per deelproject de grootste belanghebber de kar te laten trekken, zo vinden de partijen nu. Dat kan de corporatie of het stadsdeel zijn, maar ook een collectief van eigenaren en eigenaar/bewoners. Volgens Van der Ven moeten ingrepen als in de Wenslauerstraat ook veel meer worden gezien als een proces dan als een project met van tevoren vaststaande stappen. “In een proces zijn er meerdere momenten waarop je besluit hoe het verder moet.”

Huisjesmelkers worden stadsvernieuwers

In de Wenslauerstraat was er begrip voor elkaars belangen. De andere partijen roemen de houding van Vastgoed Belang. Die organisatie bewoog de eigen achterban van particuliere eigenaren ertoe grotendeels af te zien van het beetje subsidie dat er nog was. Het geld ging vooral naar de eigenaar/bewoners, die voor de hoogste kosten kwamen te staan. Het splitsen was hier niet het belangrijkste wapen om particuliere woningbezitters over de streep te trekken. Dat was het oprekken van de regels voor volume-uitbreiding en voor het omzetten van bedrijfs- naar woonruimte. Voor de volume-uitbreidingen zou het bestemmingsplan worden gewijzigd, waarmee ook illegaal neergezette aanbouwsels werden gelegaliseerd. Maar waar eerst consensus leek te bestaan, liepen bewoners op de valreep te hoop tegen de uitbreidingen van naastgelegen panden. Ze vreesden voor hun zonlicht en privacy. Vastgoed Belang-directeur Hein Bos hekelt de houding van sommige eigenaar/bewoners, die zelf zonder toestemming of overleg met de buren een aanbouw hadden neergezet, maar de buren geen balkon gunden. De protesterende bewoners kregen de deelraad achter zich. Nu moet het bestemmingsplan met een Artikel 19-procedure worden gewijzigd. Het stadsdeel had hier meer aan ‘verwachtingsmanagement’ kunnen doen, zegt Bos. Het had de particuliere verhuurders veel eerder zekerheid moeten geven. “Die uitbreidingen waren voor particuliere eigenaren vaak de enige manier om meer rendement te krijgen uit hun bezit. Daarmee konden ze de leningen loskrijgen bij de bank, die nodig zijn voor de ingrepen. Dat kwam nu op losse schroeven te staan.”
Stadsdeelvoorzitter en verantwoordelijk wethouder Hans Weevers wijst die kritiek van de hand: “Het is onderdeel van het democratisch proces dat de raad het bestemmingsplan tegen het licht houdt.” Volgens Weevers is in de voorbereidingsfase de fout gemaakt dat de belangen van bewoners onvoldoende zijn meegenomen.

AVOP komt met draaiboek particuliere woningverbetering
Mede op basis van ervaringen in de Wenslauerstraat hebben de partijen in het AVOP (het Amsterdams Volkshuisvestingsoverleg Particulier) een draaiboek opgesteld voor het maken van een protocol voor de projectmatige verbetering van particuliere woningen. De bij het AVOP betrokken partijen zijn de gemeente Amsterdam (vertegenwoordigd door de Dienst Wonen, het Ontwikkelingsbedrijf en de stadsdelen Oud-West en De Baarsjes), Vastgoed Belang, Vereniging Eigen Huis, Makelaars Vereniging Amsterdam, de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, de Huurdersvereniging Amsterdam en het Amsterdams Steunpunt Wonen. Nadruk in het draaiboek ligt op het van tevoren uitvoerig inventariseren van de verwachtingen bij alle partijen, het vastleggen van de rollen die de partijen willen en kunnen spelen, en het expliciet maken van de voordelen die de ingreep voor de verschillende belanghebbenden heeft.

Toch is Weevers zeer tevreden over de nieuwe rol van Vastgoed Belang. “Vroeger praatte je niet met particuliere eigenaren, die als huisjesmelkers werden beschouwd. Je kocht panden op en droeg ze over aan de corporatie om te laten renoveren.” Vastgoed Belang wil, net als de corporaties, een rol spelen in de stedelijke vernieuwing. Het opwaarderen van een buurt of wijk is immers ook in het belang van de particuliere verhuurders. Vereniging Eigen Huis eist niet duidelijk een rol in de stedelijke vernieuwing op. Als belangenorganisatie voor eigenaar/bewoners komt ze op voor individuele leden als die erom vragen, en voor koperscollectieven.
Ondanks alle verleidingstactieken is ook in de Wenslauerstraat uiteindelijk een aanschrijving nodig. Eén particuliere verhuurder weigert vanaf het begin iedere medewerking. Volgens Van der Ven draait dit uit op een uitvoering van gemeentewege, waarbij de gemeente de boel laat opknappen en de kosten op de eigenaar verhaalt.
Het was een tijdrovend en arbeidsintensief traject, waarbij de betrokken partijen enige tijd maandelijks aan de vergadertafel zaten. Toch is Van der Ven ervan overtuigd dat deze werkwijze, met eerder genoemde aanpassingen, voordelen biedt boven een rechttoe rechtaan aanpak, waarbij eerder een aanschrijving de deur uitgaat. “Je bereikt een hoger niveau en je kweekt verbondenheid met de straat. Dat is goed voor de leefbaarheid.”

Quotum verbruikt, toekomst onzeker

“Het is een succesverhaal”, zegt Rob Groen zonder valse bescheidenheid. De coördinator woningverbetering in Westerpark vertelt dat mensen vanuit alle delen van het land naar Westerpark komen om te kijken hoe het corporatie- en particulier bezit hier complexmatig wordt aangepakt. De eerste vijftien bouwblokken van de Fannius Scholtenbuurt, rondom de Fannius Scholtenstraat in de Staatsliedenbuurt, zijn alweer een tijdje af. De laatste acht van deze buurt vorderen gestaag en ook de projecten in de Spaarndammerbuurt, Zeeheldenbuurt en Westerstaatsman liggen op stoom.
De eerste projecten werden nog gerealiseerd onder oude subsidieafspraken; de huidige moeten het vrijwel zonder overheidssteun stellen. Toch lopen ze goed, dankzij de mogelijkheid die eigenaren nu hebben om te splitsen en te verkopen. Maar het stadsdeel heeft inmiddels zijn contingent aan te splitsen woningen opgebruikt. Op zich is dat geen drama, zegt Groen. De huidige plannen, die tot 2010 lopen, kunnen gewoon worden uitgevoerd. Daarna wordt het onzeker wat er gebeurt. Handhaaft het nieuwe college de stop op de splitsingen, of worden er juist nieuwe contingenten uitgegeven?
Het splitsingsbeleid heeft niet kunnen verhinderen dat de doorlooptijden afgelopen jaren fors zijn opgelopen. “We hebben nu een voorbereidingstijd van drie tot vier jaar in plaats van twee tot drie jaar”, aldus Groen. Dat is dus vergelijkbaar met de voorbereidingstijd in de Wenslauerstraat in Oud-West. Westerpark moet er zeker twee keer zoveel energie als voorheen in stoppen om een project van de grond te krijgen. Groen: “Je moet eigenaren ervan overtuigen dat een opgeknapte buurt ook waardevermeerdering van het eigen bezit oplevert.” Het helpt dat het stadsdeel nu aan eigenaren buurten kan tonen die al zijn opgeleverd, compleet met opgeknapte openbare ruimte, zodat ze kunnen zien hoe het kan worden.
Ook hier schakelt het stadsdeel voor een eerste technische opname een bouwbureau in. Met het rapport op tafel wordt de particuliere eigenaar verteld wat er zoal moet gebeuren. Uiteindelijk is het de bedoeling dat corporatie- en particulier bezit in één bouwstroom wordt gerenoveerd. Huiseigenaren krijgen het advies allen hetzelfde bouwbureau en dezelfde aannemer te nemen, waarbij ze kunnen profiteren van kwantumkortingen. Maar ze mogen ook een ander bureau en aannemer inschakelen. Vijfennegentig procent doet vanaf het begin mee, op de overigen moet wat langer worden ingepraat, zegt Groen. Helaas wordt er af en toe ook nog aangeschreven. In de Fannius Scholtenbuurt in totaal zo’n vijftig keer, waarvan er veertig inmiddels zijn opgevolgd. Tot nu toe zijn er slechts twee uitvoeringen van gemeentewege geweest. Op een totaal van drieduizend onder handen genomen of nog aan te pakken woningen in de Fannius Scholtenbuurt. Westerpark wil de huren van de woningen betaalbaar houden, maar stelt wel kwaliteitseisen die boven het basisniveau van de stad liggen.
Groen merkt dat vooral eigenaar/bewoners die de afgelopen jaren met een tophypotheek hebben gekocht, moeite hebben met de verplichting nog eens zo’n 25.000 euro op te hoesten. Voor eigenaren met een ontoereikend inkomen bestaat de mogelijkheid van een tienjarige rentevrije lening tot 10.000 euro.
Westerpark heeft bij de vernieuwing momenteel niet te maken met Vastgoedbelang en Vereniging Eigen Huis als collectieve belangenbehartigers. Wel met verenigingen van eigenaren en met bewonersgroepen. Groen: “Vastgoedbelang en Vereniging Eigen Huis zijn welkom als belangenbehartigers, maar aan ons beleid zullen ze niets kunnen veranderen. Dat staat vast.”

De kwaliteit van het Amsterdamse woningbestand
Het is moeilijk precies te zeggen hoeveel woningen in Amsterdam in erg slechte staat zijn of minder ernstige gebreken vertonen, zegt Jeroen Verhulst van de Dienst Wonen. De afdeling Stedelijke Vernieuwing en Woonbeleid is al enkele jaren bezig met het monitoren van de woningkwaliteit, maar stuit daarbij op een gebrek aan gestandaardiseerde gegevens. “Het inventariseren en op peil houden van het woningbestand is in de eerste plaats een taak voor de stadsdelen. En die hanteren allemaal verschillende methodes. Wij hadden graag gezien dat alle stadsdelen het gedetailleerde systeem van Oud-West hanteren, maar bij de meeste krijgt het vrijmaken van geld en mensen daarvoor geen prioriteit.” Uit de monitor in Oud-West blijkt dat daar tweeduizend van de negentienduizend woningen in slechte staat zijn.
Nu is de Dienst Wonen afhankelijk van andere bronnen met globale gegevens over het woningbestand. Onder meer de scores van bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud die de Dienst Gemeentebelastingen hanteert bij het vaststellen van de WOZ-waarde. Verder biedt het meetboutennetwerk inzicht in de staat van de fundering. Maar ook dit netwerk kent veel witte vlekken. De uitkomsten van het tweejaarlijkse enquêteonderzoek Wonen in Amsterdam bevatten tot op buurtcombinatieniveau aanwijzingen over hoe het bijvoorbeeld is gesteld is met de geluidsisolatie van woningen.

Johan van der Tol

Onderhoud van particulier woningbezit na het subsidietijdperk
Particuliere verhuurders eisen rol in vernieuwing op

Zijn particuliere woningeigenaren nog bereid aan renovatieprogramma’s deel te nemen nu er nauwelijks nog geld van de overheid beschikbaar is? Met de mogelijkheid van splitsing en volume-uitbreidingen blijken ze best bereid mee te werken. Maar een projectmatige aanpak met stadsdeel en corporatie als voortrekkers is een proces van de lange adem geworden." data-share-imageurl="">