Splitsingsbeleid leidt tot versnipperd beheer van koop- en huurwoningen
Gemengd bezit soms geen onverdeeld genoegen

Door de nieuwe splitsingsregels zal het Amsterdamse woningbezit meer versnipperd raken. En waar vroeger een overzichtelijke scheiding bestond tussen koop- en huurcomplexen, krijgt de stad steeds meer gemengde woonblokken van huur- en koopwoningen. Zijn het beheer en onderhoud wel goed geregeld in de nieuwe verenigingen van eigenaren (VvE’s)? En welke rol kunnen de corporaties hierin spelen?

Corine Schouten woont sinds drie jaar in een ‘gemengd’ complex in Bos en Lommer, een woonblok dat zowel huur- als koopappartementen telt. Ze is blij met haar koopwoning, maar aanzienlijk minder tevreden over de vereniging van eigenaren. In haar geval is dat juridisch geen VvE, maar een CFE, een coöperatieve flatexploitatievereniging. Schouten had met enkele andere eigenaren meer geld willen reserveren voor het onderhoud. Maar de eigenaar van de huurwoningen is tegen, en die heeft een meerderheidsstem in de CFE. “Het is vervelend als één persoon die kennelijk andere belangen heeft, zijn veto kan uitspreken over de wensen van andere eigenaren”, aldus Schouten.
De emoties kunnen hoog oplopen bij zo’n ongelijke machtsverhouding, erkent Harro van der Bend, die tot april voorzitter was van deze CFE. “Maar de kleine eigenaren wisten waar ze aan begonnen voordat ze de woning kochten, en emoties mogen zakelijke oplossingen niet in de weg staan.” Toen Van der Bend vijf jaar geleden aantrad als voorzitter stond er een omvangrijk renovatieproject op stapel dat deels werd gesubsidieerd door het stadsdeel. De eigenaar van de huurwoningen wilde hiervoor aanvankelijk veel minder geld uittrekken dan de eigenaar-bewoners. “Hij voerde terecht aan dat hij de huren niet onbeperkt kon verhogen om de kosten eruit te halen”, zegt Van der Bend. Na uitvoerig overleg kwam er toch een oplossing. De oud-CFE-voorzitter benadrukt dat de grooteigenaar daarin oog heeft gehad voor de belangen van de kleine eigenaren.

Niet functionerende VvE’s

Belangentegenstellingen tussen grooteigenaren en kopers zullen vaker gaan voorkomen als Amsterdam door het nieuwe splitsingsbeleid meer complexen met gemengde eigendomsverhoudingen krijgt. In januari bepaalde de gemeenteraad dat particuliere verhuurders over een periode van vier jaar in totaal negentienduizend vooroorlogse woningen mogen splitsen en verkopen. Daarnaast mogen ook de corporaties tot 2007 dertienduizend woningen verkopen bovenop het aantal van 15.575 waarover in 1998 al afspraken zijn gemaakt. Partijen op de woningmarkt zijn bezorgd dat de versnippering van het bezit ten koste gaat van beheer en onderhoud. De bezorgdheid richt zich vooral op de kleine en middelgrote VvE’s. De grotere verenigingen hebben doorgaans de financiële armslag om het beheer professioneel aan te pakken.

‘Zonder fatsoenlijk onderhoudsfonds
creëer je de stadsvernieuwingsellende van de toekomst’

Voorzitter Henk Stegink van de Huurdersvereniging Amsterdam is veertien jaar betrokken geweest bij het woonspreekuur in de Hoofddorppleinbuurt, een buurt met veel kleine huisjesmelkers. Maar die zijn niet verantwoordelijk voor de ergste misstanden bij beheer en onderhoud, weet Stegink. “De grootste ellende zit hier in panden van niet functionerende VvE’s. Dat is echt dramatisch.” Hij heeft overigens wel de indruk dat het nu beter gaat. “Corporaties en particuliere eigenaren die woningen verkopen moeten er goed op toezien dat er een fatsoenlijk onderhoudsfonds is, want anders creëer je de stadsvernieuwingsellende van de toekomst”, zegt Stegink. “De stadsdelen zouden daar ook hun verantwoordelijkheid in kunnen nemen.”
Fred Schuurs, initiatiefnemer en directeur van VvE Belang, Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren, beaamt dat er nog veel mis is met de tachtigduizend verenigingen van eigenaren in Nederland, waarvan 9.500 in Amsterdam. “Aspirant-kopers van appartementen bekijken nog wel de staat van onderhoud van de woning, maar vragen vaak niet naar het functioneren van de VvE”, zegt Schuurs. Wanneer heeft die voor het laatst vergaderd, is er een jaarrekening en hoeveel geld zit er in de onderhoudsreserve? Volgens Schuurs komt het nog regelmatig voor dat kopers al na enkele maanden onverwacht vele duizenden euro’s moeten ophoesten, omdat er geen geld is gereserveerd voor noodzakelijk onderhoud aan het pand.

Rol corporaties

Woningcorporaties kunnen een rol spelen bij het voorkomen van dergelijke misstanden, in ieder geval bij de duizenden woningen die ze zelf op last van demissionair staatssecretaris Remkes van VROM verkopen. Om een vinger in de pap te houden bij de nieuwe VvE’s voert Woningbouwvereniging Het Oosten het beleid dat ze minimaal 51 procent van de woningen in handen houdt in gestapelde complexen waar wordt gesplitst. Met haar meerderheidsstem kan ze ongewenste ontwikkelingen tegenhouden. “Daarmee blijft Het Oosten niet alleen betrokken bij het gebouw, maar ook bij de buurt en de stad als geheel”, zegt Peter Kramer, directeur van de BV Vereniging van Eigenaren die de woningbouwvereniging speciaal voor het VvE-beheer heeft opgericht. Volgens Kramer komt het overigens zelden voor dat appartementseigenaren en huurders van Het Oosten tegengestelde belangen hebben binnen een VvE. “Je ziet juist dat een koper blij is dat er een professionele partij bij zit die ruime ervaring heeft met vastgoedbeheer.”
De BV Vereniging van Eigenaren van Het Oosten werkt ook op de particuliere markt en verzorgt het beheer voor een dertigtal VvE’s waarvan Het Oosten geen lid is. Woningbouwvereniging De Key beraadt zich nog op een dergelijke dienstverlening aan VvE’s die louter bestaan uit eigenaar-bewoners. De Key heeft door de verkoop van woningen inmiddels ook ruime ervaring met VvE-beheer. In complexen waarin ze een meerderheid van de woningen bezit, probeert ze terughoudend op te treden tegenover de kopers. “Bij VvE-vergaderingen stemmen we doorgaans als laatste, met de meerderheid van de kopers mee”, aldus De Waard. “Tenminste, als het besluit niet zwaar in strijd is met het belang van De Key.”
Mogelijk komt er verandering in, maar De Key hanteert momenteel niet het principe dat ze 51 procent van de woningen in eigendom wil houden. Hierdoor kan het gebeuren dat een meerderheid van de kopers uiteindelijk besluit een andere beheerder in de arm te nemen, zegt rayonmanager Wim de Waard. ,,Het is net wat voor ervaringen ze als huurders en kopers met De Key hebben gehad.”
Betrokkenheid van een corporatie bij een VvE is geen garantie voor goed beheer, zo blijkt uit een geval dat bekend is bij VvE-Belang. Leden van de VvE Remmerdenplein in Zuidoost verwijten De Key ernstig tekort te zijn geschoten bij de oprichting van hun vereniging in 1998 en de latere begeleiding. Belangrijkste grief is dat De Key als beheerster te weinig geld heeft laten reserveren voor onderhoud. Daardoor kunnen de 63 eigenaren de benodigde 400 duizend euro voor een opknapbeurt in 2004 niet opbrengen. De Key, als eigenaar van zeven woningen in het complex zelf ook lid van de VvE, erkent dat de begeleiding onvoldoende is geweest. Ze heeft toegezegd de fouten te herstellen en is met een financiële tegemoetkoming over de brug te komen.

Voorlichting

En de huurders in de gemengde complexen, moeten die geen stem krijgen in de VvE’s? Stegink van de Huurdersvereniging zou dat graag zien, omdat deze huurders zich vaak een soort tweederangs bewoners voelen. Oud CFE-voorzitter Van der Bend wijst dit idee af, omdat daarmee volgens hem het recht van de eigenaren wordt uitgehold. Kramer van Het Oosten stelt dat de huurders via de corporatie een belangrijke stem hebben. De woningbouwverenigingen hebben immers de wettelijke plicht te overleggen met huurderscommissies van de complexen. De Waard van De Key zegt heel voorzichtig dat zijn corporatie heeft besloten “te gaan experimenteren met nieuwe manieren van invloeduitoefening waarmee huurders zich niet aan de kant voelen staan”.
De partijen op de woningmarkt zijn het er over eens dat er behoefte bestaat aan een gezamenlijk VvE-beleid. Dat blijkt uit een visienotitie die de Stedelijke Woningdienst heeft opgesteld als uitvloeisel van de werkconferentie ‘Splitsing, stedelijke vernieuwing en kwaliteitsbeleid in de particuliere voorraad in Amsterdam’, die op 25 april werd gehouden. Er is behoefte aan goede voorlichting richting (toekomstige) appartementseigenaren en bestaande VvE’s. Mogelijk kan hier het voorbeeld worden gevolgd van Rotterdam. Daar maakte de gemeente alle zevenduizend VvE’s collectief lid van VvE Belang. Verder wordt gedacht aan een soort APK-keuring voor woningen (de onlangs op de BouwRai geïntroduceerde Algemene Woning Keuring) en aan certificering van verenigingen van eigenaren met het reeds bestaande VvE-Kwaliteitskeurmerk. Hiermee weten aspirant-kopers dat het beheer van het pand waarin ze zich willen vestigen goed geregeld is.
Ook VROM heeft zich op de VvE’s gestort. Het ministerie heeft in januari opdracht gegeven tot een onderzoek naar het functioneren van de verenigingen. Verwacht wordt dat de uitkomsten in september worden gepubliceerd.

Johan van der Tol

Voor meer informatie over VvE Belang en VvE-certificaat: http://www.vvebelang.nl/