Start van Overhoeks, Elzenhagen en De Bongerd brengt woningbouw in hogere versnelling

Eindelijk: Noord bouwt!

Jarenlang leek Amsterdam-Noord vooral goed in plannen maken. Op enkele kleine projecten na kwamen er amper nieuwe woningen op de markt. Met de oplevering van de eerste huizen in De Bongerd kwam daar in 2006 voorzichtig verandering in. En met de start van Overhoeks en Elzenhagen is de woningbouw definitief in een hogere versnelling beland. Vooral Noorderlingen lijken in het aanbod geïnteresseerd.

Noord verleidt ‘empty nester’
De nieuwbouwprojecten in Noord trekken niet alleen gezinnen uit het stadsdeel en andere delen van de hoofdstad. Ook ‘empty nesters’ uit Purmerend en omgeving van wie de kinderen het huis uit zijn, weten de woningbouwprojecten te vinden. Volgens Monique van Dijk, woordvoerder van de ontwikkelcombinatie CZAN die de wijk Elzenhagen bouwt, is deze groep vooral geïnteresseerd in appartementen. De komende jaren zal zo’n vijftig procent van het programma uit dit type woningen bestaan. Ook verkoopcoördinator Harry Nuij van woningcorporatie AWV merkte onlangs bij de verkoop van de eerste 37 appartementen in project het Schouw dat onder vijftig-plussers ten noorden van de stad grote belangstelling bestaat voor gestapelde woningen met iets meer luxe. “Die groep wil dichter bij alle stedelijke voorzieningen gaan wonen, maar vindt een huis in de binnenstad een stap te ver. Het centrum van Amsterdam-Noord is dan een prima plek.”

Stadsdeelvoorzitter Rob Post van Amsterdam-Noord zal met de jaarwisseling tevreden op 2007 hebben teruggekeken. Na een korte voorbereidingstijd ging op 10 september 2007 aan de Noordelijke IJ-oever de eerste paal de grond in van de prestigieuze nieuwbouwwijk Overhoeks. Tot 2015 zullen hier 2200 appartementen in verschillende prijsklassen aan het water worden gebouwd. Koud twee maanden later kon de feestkleding weer uit de kast worden gehaald voor de start van een minstens even prestigieus project: de vernieuwing van het Centrumgebied. Rond winkelcentrum Boven ’t IJ en de voorlopige eindhalte van de Noord/Zuidlijn zullen de komende jaren drieduizend woningen en nieuwe kantoren, winkels en scholen verrijzen. Op 14 november werd op twee locaties, waaronder Elzenhagen, feestelijk begonnen met de bouw van de eerste huizen in het gebied.

Met de start van de twee grootschalige vernieuwingsprojecten begint de woningbouw in Amsterdam-Noord eindelijk goed op stoom te komen. Een jaar eerder had het stadsdeel met de oplevering van de eerste huizen in de nieuwe wijk De Bongerd al voor een mooi begin gezorgd. Vóór die tijd leken bestuurders en ontwikkelaars vooral goed in plannen maken. Verschillende malen moesten aangekondigde projecten worden afgeblazen of uitgesteld. In 2002 had projectbureau Panorama Noord de inwoners nog prachtige vergezichten beloofd. Langs de IJ-oevers en rond de haltes van de Noord/Zuidlijn zou het stadsdeel een grootstedelijke uitstraling krijgen met hoge kantoor- en appartemententorens. Architect Sjoerd Soeters had voor de eindhalte van de metro zelfs een kolossaal gebouw getekend dat over de Nieuwe Leeuwarderweg heen zou worden gebouwd. Noord zou zijn eigen La Defense krijgen. Uiteindelijk liep het allemaal anders. Met de komst van een nieuw stadsdeelbestuur werd het projectbureau ontmanteld en ontfermden de gemeente en het stadsdeel zich gezamenlijk over de meest ingewikkelde vernieuwingsplannen. De bundeling van deskundigheid en mankracht bleek een gouden formule. In relatief korte tijd kon met de bouw van zowel Overhoeks als het nieuwe Centrumgebied worden gestart.

Geen bouwstop

In de jaren dat er nog volop werd gesleuteld aan de grote vernieuwingsplannen, zaten de bouwvakkers in Noord overigens niet met de armen over elkaar. Op een aantal plekken bouwden ontwikkelaars en corporaties wel degelijk kleinere woningprojecten. Zo leverde AWV al in 2005 in de zogenoemde TuttiFruttiwijk ten oosten van Tuindorp Oostzaan een Onder-de-Pannencomplex op met 35 koopwoningen, 24 WIBO’s (Wonen In Beschermde Omgeving), zes groepswoningen voor zorgbehoevenden, vier huurwoningen voor grote gezinnen en drie woon-werkruimten. En in 2006 realiseerde Huib Bakker Bouw op de hoek van de Molenaarsweg en de Oostzanerdijk een blok met 43 koopappartementen en zeven vijfkamermaisonnettes.

Spectaculair was ook de oplevering van de Albatros in de zomer van 2006. Aan de Johan van Hasseltweg was op 300 meter van het toekomstige Noord/Zuidlijnstation door de Principaal een appartementencomplex neergezet met vier torens van tien verdiepingen die via een lage plint met elkaar zijn verbonden. Het grootstedelijke project, met 61 koopappartementen vanaf 161.000 euro en 69 huurwoningen waaronder een flink aantal WIBO’s en rolstoelgeschikte appartementen, was voor Noord een cultuurschok. Niet eerder was er zo’n stedelijk wooncomplex in een laagbouwbuurt gebouwd. Toch waren binnen drie maanden alle woningen verkocht. Geprikkeld door het verkoopsucces heeft het stadsdeel zelfs oude plannen voor soortgelijke appartementenblokken weer van stal gehaald.

Nieuw: eengezinswoningen

Van alle projecten die vóór 2007 waren gestart, was de oplevering van de eerste eengezinswoningen in De Bongerd voor het stadsdeel zonder twijfel de belangrijkste gebeurtenis. Aan gezinnen die op het punt stonden Noord te verlaten vanwege een gebrek aan nieuwe eengezinskoopwoningen, kon het laten zien dat de nieuwe wijk er toch echt ging komen. Al in 2003 had de stadsdeelraad het stedenbouwkundig plan voor het eerste deelgebied goedgekeurd. Maar door tekorten op de grondexploitatie moest het project telkens worden uitgesteld en versimpeld. Het aantal woningen ging terug van 1700 naar 1300 en inpandige garages maakten plaats voor parkeren op straat. Najaar 2005 kon eindelijk met de bouw van de eerste woningen worden begonnen.

Nieuwendam-Noord en De Banne
In de komende jaren zullen in Noord ook nieuwe woningen worden gebouwd in de twee grote herstructureringswijken Nieuwendam-Noord en De Banne. In eerstgenoemde wijk is het stadsdeel het verst met de vernieuwingsoperatie. Onlangs werd er door Delta Forte langs de A10 een wijkje met 84 eengezinswoningen opgeleverd waarvan er 59 werden verkocht voor prijzen tussen de 107.000 en 244.000 euro.
Stadsvernieuwingskandidaten en andere inwoners van de buurt hadden voorrang bij de verkoop om de doorstroming in de buurt te bevorderen. Aan het Waterlandplein start projectontwikkelaar AM deze maand bovendien met de bouw van driehonderd appartementen. En in het Entreegebied ontwikkelen Rochdale en Ymere op niet al te lange termijn 140 voornamelijk grondgebonden woningen. In totaal zullen in de wijk zo’n 1200 woningen worden gesloopt en 1650 nieuw worden gebouwd, waarvan 1150 in de koopsector. Twintig procent van de nieuwe koophuizen zal bereikbaar zijn voor mensen met een middeninkomen.
In De Banne starten Ymere en Blauwhoed Eurowoningen binnenkort met de verkoop van 39 eengezinswoningen inclusief tuin tegen een vanafprijs van drie euroton. Over het karakter van de ruim honderd overige woningen in project De Kaapstander is weinig bekend. Wel zullen er in De Banne de komende jaren 1000 woningen worden gesloopt en 1200 bij worden gebouwd.

Volgens Barend Olde Rikkert van Ontwikkelingscombinatie De Bongerd, waarin BAM-HBG, BNG, bouwbedrijf Van der Leij en de Amsterdamse corporatie Eigen Haard zich hebben verenigd, zijn er op het voormalige bedrijventerrein en volkstuinencomplex van de 310 geplande woningen in het eerste deelgebied inmiddels ruim tweehonderd opgeleverd. Grofweg zeventig procent daarvan bestaat uit koopwoningen die vlot van de hand zijn gegaan. “We zijn tevreden over het tempo waarin de huizen zijn verkocht”. Uit onderzoek blijkt dat een meerderheid van de woningen is verkocht aan gezinnen uit Noord. Slechts twintig procent van de kopers komt uit andere delen van Amsterdam. “Dat is net zoveel als het aantal mensen van buiten de hoofdstad”, aldus Olde Rikkert. De koopwoningen zijn vooral in trek bij dertigers: liefst 45 procent van de nieuwe bewoners valt in deze leeftijdscategorie. Ook heeft een derde van de kopers een niet-westerse achtergrond.

De pioniers hebben zich bij hun aankoop niet laten afschrikken door de bijzondere manier waarop de eengezinswoningen zijn geclusterd. In plaats van traditionele rijtjes zijn de huizen met zijn tweeën of vieren in ‘urban villa’s’ ondergebracht. Wel heeft bijna iedere woning een eigen voordeur en tuin op de begane grond. Architectonisch ziet het er mooi uit, maar door het ingewikkelde ontwerp liggen de prijzen met uitschieters tot drieënhalve ton wel hoger dan het stadsdeel lief is. In de volgende fasen van het project zullen de ontwikkelaars hun eengezinswoningen daarom vaker in standaardrijtjes aanbieden. Ook komt er meer variatie in grootte en prijzen, met starterswoningen vanaf 150.000 euro en ruime appartementen voor senioren rond de 225.000 euro langs het water van Zijkanaal I. “Daarmee hopen we een bredere doelgroep te kunnen bedienen”, aldus Olde Rikkert. Uiteindelijk moet de nieuwe wijk een groen en kleinschalig tuindorp worden, waar Amsterdammers die in de stad willen blijven, een prettige woonomgeving vinden. Voor een betere verbinding met de omliggende wijken en ringweg A10 wordt over enkele jaren nog een (dure) autotunnel onder de Kadoeler Breek aangelegd.

Vooral Noorderlingen

Ook in Elzenhagen-Noord zijn het voorlopig vooral Noorderlingen die warm lopen voor de aangeboden eengezinswoningen met tuin. De verkoop was – net als in veel andere projecten – ook voornamelijk op deze groep gericht. “Zij kennen het gebied het best”, aldus Doede Jaarsma van Kristal Projectontwikkeling. De organisatie bouwt op dit moment op het voormalige volkstuinencomplex de eerste 45 van in totaal 320 grondgebonden woningen. Later volgen in het gebied nog 320 appartementen. Van de eengezinswoningen in aanbouw is volgens Jaarsma inmiddels tachtig procent verkocht. Het laatste restje zal volgens hem snel volgen als de bouw eenmaal op stoom is gekomen. Met advertenties en een kaartenactie in onder meer het Oostelijk Havengebied probeert Kristal voor de laatste vrije woningen ook mensen uit andere stadsdelen te lokken. “Er is onder gezinnen veel vraag naar eengezinswoningen met een tuin. Daarbij is Noord veel goedkoper dan IJburg.” Over de respons is hij redelijk tevreden. Al merkt hij wel dat veel Amsterdammers nog altijd een drempel over moeten om een woning in Noord te kopen. Terwijl de wijk met zijn uitgekiende speelplaatsen-plan en veilige routes van huis naar school uitgesproken kindvriendelijk wordt.

Filmmuseum als magneet

Misschien kunnen de ontwikkelingen op de Noordelijke IJ-oever het stadsdeel voorgoed verlossen van zijn imago als het ‘Siberië’ van de hoofdstad. Op en rond de voormalige NDSM-werf wemelt het van de creatieve bedrijven en trekken culturele evenementen jaarlijks duizenden bezoekers. Aan de oostkant van het stadsdeel is rond Pand Noord zelfs een compleet filmcluster ontstaan. Maar het klapstuk wordt zonder twijfel het nieuwe Filmmuseum aan de voet van de Overhoeks-toren. Met zijn terrassen op het zuiden en spectaculaire verlichting zal het overdag en ‘s avonds Amsterdammers als een magneet over het IJ trekken. Nu al merkt projectontwikkelaar ING Real Estate, die samen met Vesteda en Ymere Overhoeks ontwikkelt, een grote interesse van Amsterdammers aan de overzijde van het IJ. Met huishoudens uit Noord domineren zij de lijst van duizend potentiële kopers die zich voor de eerste 115 woningen hebben aangemeld. De interesse van niet-Amsterdammers is erg klein.

Projectmanager Pieter Kusell van ING RE is erg blij met de grote belangstelling voor de nieuwe woon- en werkwijk. Ook de daadwerkelijke verkoop verloopt goed. “Ongeveer de helft van de appartementen is inmiddels verkocht.” Het spectaculaire ontwerp van het Filmmuseum zal volgens hem bij een aantal kopers uit de binnenstad zeker een rol hebben gespeeld bij de oversteek naar Noord. Maar hij benadrukt dat er in de ‘branding’ van de nieuwe wijk ook andere zaken zijn meegenomen. “Overhoeks wordt buitengewoon groen, maar ligt tegelijkertijd maar een paar minuten varen van Nederlands grootste binnenstad. Die combinatie is uniek.”

Jaco Boer


Eindelijk: Noord bouwt!

Jarenlang leek Amsterdam-Noord vooral goed in plannen maken. Op enkele kleine projecten na kwamen er amper nieuwe woningen op de markt. Met de oplevering van de eerste huizen in De Bongerd kwam daar in 2006 voorzichtig verandering in. En met de start van Overhoeks en Elzenhagen is de woningbouw definitief in een hogere versnelling beland. Vooral Noorderlingen lijken in het aanbod geïnteresseerd." data-share-imageurl="">