Afspreken, communiceren, terugkoppelen, bijsturen

Meer eigenwoningbezit moet de Amsterdamse markt evenwichtiger en buurten veelzijdiger maken. Om aan de vraag naar betere, grotere en koopwoningen te voldoen, zijn oude taboes doorbroken. Belemmeringen tegen het splitsen en verkopen van bestaande panden zijn in de Beleidsovereenkomst Wonen 2002-2007 en daaropvolgende ‘convenanten’ weggenomen. Maar wat op macroniveau als een doortimmerd verhaal klinkt, blijkt op wijkniveau soms moeilijk te verkopen. Daarnaast blijven zittende huurders liever huren, want met een hypotheek zijn ze veel duurder uit. Beleid in Uitvoering in stadsdeel Amsterdam Oud Zuid.

Verleiding en Intimidatie

Splitsen en verkoop is voor particuliere eigenaren alleen aantrekkelijk als ze etages leeg kunnen verkopen. Het is dan ook niet vreemd dat bewoners worden verleid en soms zelfs geïntimideerd om etages te verlaten. Eef Meijerman van het Amsterdams Steunpunt Wonen: “Iemand een aantrekkelijke vertrekpremie aanbieden noem ik te tolereren verleiding, maar als je erbij zegt dat je binnen twee maanden moet beslissen wordt het al anders. Intimidatie is natuurlijk onacceptabel. Maar daar heeft de gemeente een handhavingsapparaat voor. Het Meldpunt Ongewenst Verhuurdersgedrag signaleert dit soort zaken en geeft er ruchtbaarheid aan. Wij ondersteunen bewoners en de Amsterdamse Huurdersvereniging als het nodig is. Ook een huurder kan naar de rechter stappen.”

Amsterdamse volkshuisvestingspartijen, inclusief de Huurdersvereniging Amsterdam, hebben afgesproken dat het aandeel koopwoningen fors moet groeien. In de Beleidsovereenkomst Wonen is het voornemen vastgelegd dat Amsterdam in 2010 voor 35 procent uit koopwoningen bestaat. Nu is dat ruim 20 procent. In 'convenanten' zijn vervolgens gedetailleerde afspraken per stadsdeel gemaakt. Amsterdam Oud Zuid bijvoorbeeld staat ingeboekt voor het splitsen en verkopen van ruim vijfduizend particuliere woningen en zo’n elfhonderd huurwoningen van corporaties.

Er werden echter in de Beleidsovereenkomst en de convenanten flink wat randvoorwaarden geformuleerd. Van de te verkopen corporatiewoningen moet de helft betaalbaar zijn voor de inkomensgroep tot 39.705 euro. Bovendien mag de 'kernvoorraad-plus' niet te snel afnemen; vastgelegd is tenslotte dat er in 2010 nog steeds sprake moet zijn van een overmaat (wat gezien de kleiner wordende 'primaire doelgroep' overigens geen enkel probleem lijkt). Tenslotte geldt in Nederland dat de huurder niet uit een woning gezet kan worden, gesplitst of niet. Koop breekt geen huur.

De stadsdelen, die streven naar differentiatie binnen de buurt, hebben hun eigen ‘toetsingskaders’ voor splitsing opgesteld. Oud Zuid werkte de stedelijke plannen uit in een woonvisie, de Nota Wonen. Wethouder Emile Jaensch: “Door splitsing kun je een pand in aparte appartementsrechten verkopen, waardoor je de handel in woningen vergemakkelijkt. En door samen te voegen, wat dus niet bij iedere splitsing gebeurt, bied je de consument meer keuze. De corporaties kunnen een korting op de verkoopprijs aanbieden aan huidige bewoners met een wat krappe beurs.”

Jaensch schetst een klassieke win/win-situatie, maar in delen van Oud Zuid denkt men daar heel anders over. Het wijkcentrum, actiegroepen en vooral de politieke groepering Zuid- en Pijpbelangen, met vier zetels vertegenwoordigd in de deelraad, doken op de kwestie. Op commissievergaderingen dienden zich tientallen sprekers aan en het stadsdeel ontving ruim driehonderd schriftelijke inspraakreacties. Verontruste en geëmotioneerde buurtbewoners beschuldigden corporaties van zakkenvullerij. Zittende huurders vroegen zich af of zij na de splitsing en renovatie in alle gevallen konden blijven, c.q. terugkeren in hun opgeknapte woning.

Naar de vrije sector

De regels lijken duidelijk: alle huurders, ook de zogenoemde scheefwoners, kunnen na het afgeven van een splitsingsvergunning gewoon blijven zitten; ook als de eigendomsrechten van de woning in andere handen overgaan. Het wordt echter penibel als sprake is van sloop of grootschalige renovatie. In dat geval krijgen de huurders de status van stadsvernieuwingskandidaat, die recht geeft op voorrang op de woningmarkt (en een verhuisvergoeding). Scheefwoners komen dan niet meer in aanmerking voor een goedkope woning, met alle financiële en sociale gevolgen van dien. Lang niet iedere scheefwoner zal in een dergelijke situatie een passende woning in dezelfde buurt kunnen vinden. Het stadsdeel weet niet om hoeveel mensen het gaat. Het is dus evenmin bekend welk beroep er op duurdere woningen wordt gedaan.

“Scheefwoners lopen inderdaad een risico bij sloop”, beaamt Jaensch. “Maar stadsvernieuwingsurgenten moeten kunnen terugkeren in de wijk. Het is daarom jammer dat juist hierover onnodige onrust is ontstaan. Huurders komen om in de informatie. Er zijn zoveel organisaties bij de volkshuisvesting betrokken dat sommigen door de bomen het bos niet meer zien en zich dan richten tot, en soms tegen de overheid. Wij zijn nu bezig een duidelijke folder te maken waarin precies staat bij wie je met welke vraag terecht kunt.”

Het stadsdeel heeft met de corporaties afgesproken dat de te verkopen corporatiewoningen over de buurten worden verdeeld. Jaensch: “Verder moeten we zorgen voor voldoende doorstromingsmogelijkheden. Bij deze prestatieafspraken willen we gebruikmaken van de bestaande uitpondcode van Aedes. Huurders hebben rechten, maar willen - terecht - fatsoenlijk worden behandeld. We onderzoeken of we met huiseigenaren ook afspraken kunnen maken.”

Nieuwe koopconstructies

Veel huurders kunnen of willen de hoge koopprijzen van ‘hun’ woning niet opbrengen en blijven daarom liever huren. Corporaties bezinnen zich daarom op constructies die koop aantrekkelijker moeten maken. Zo werkt Woonstichting De Key met de mogelijkheid van gedeeld eigendom, waarbij de bewoner wel voor honderd procent het gebruiksrecht heeft, maar bijvoorbeeld een vijfentwintig procent lagere hypotheek. Een tweede constructie is in samenwerking met de Rabobank bedacht: de bewoner betaalt de eerste tien jaar geen aflossing en rente, en pas vanaf vijftien jaar aflossing. Interessant voor iedereen van wie het inkomen nog gaat stijgen.

Een ander pijnpunt bij de actievoerders is dat particuliere eigenaren een flinke winst kunnen maken. “De particuliere woningen zijn over het algemeen van mindere kwaliteit dan de corporatiewoningen”, zegt Jaensch daarover. “Je kunt beweren dat splitsen en verkoop een soort bonus is voor huiseigenaren en beleggers die jarenlang weinig of niets aan de woningen hebben gedaan. Hun verhaal was altijd dat ze het onderhoud niet konden betalen van de huur die ze ontvingen. Maar als ze straks etagegewijs mogen verkopen gaat dat argument niet meer op. Dan zijn ze gehouden aan de kwaliteitseisen die bij splitsen horen. Zonder goede fundering, casco, bedrading en dergelijke gaat het niet door.”
Hoe controleert het stadsdeel dat de splitsingsoperatie de gewenste effecten heeft? Jaensch: “We ontwikkelen een monitorsysteem. We willen precies weten waar werkelijk wordt gesplitst en om hoeveel woningen het gaat, welke woningen vervolgens worden verkocht, en of de terugkeergarantie in de wijk bij sloop of renovatie wordt waargemaakt… dat koppelen we terug naar de raad en sturen we zonodig bij.”

‘Beleid ook uitvoeren’

Leo Bosch, adjunct-directeur projectontwikkeling voor Gerard W. Bakker Projektadviezen BV, drukt zich voorzichtig uit. Hij is immers in gesprek. Met het stadsdeel, met huurders, aspirant-kopers, tijdelijke huurders, het wijkcentrum… “Splitsen en uitponden van pandjes is niet onze prioriteit”, zegt hij. “Wij doen serieus in onroerend goed en als we op een veiling ‘lastige’ panden kunnen verwerven en daar iets moois mee kunnen doen, investeren we. Maar wij gaan nooit zomaar een blik panden opentrekken.”

De zestien panden aan de Henrick de Keijserstraat die Bakker aankocht, vormden weliswaar geen blik maar wel een Doos van Pandora. Bakker wil er onder meer woon-werkpanden van maken, met her en der horizontale en verticale samenvoegingen. Het gaat om zestig etagewoningen, waarvoor er dertig tot veertig terug zullen komen.

Wim Velthuis, ex-stadsdeelvoorzitter van Osdorp, gepokt en gemazeld PvdA-man, werd door Bakker BV ingehuurd om de contacten met de bewoners en andere partijen te verzorgen. Bosch: “We zijn met onze schetsen eerst met de huurders en het wijkcentrum gaan praten. We hebben uitgelegd dat we in samenwerking met Bureau P/A naar herhuisvesting zouden zoeken. Omdat we veel contacten hebben met particuliere verhuurders en corporaties, kunnen we waarschijnlijk iedereen die wil een passende woning aanbieden, met een verhuisvergoeding van 4500 euro. Vijftien van de zestig bewoners hebben de huur inmiddels opgezegd, anderen denken nog na en dan is er nog een groep die pertinent niet weg wil. Er zitten ook oudere mensen bij die daar al heel lang wonen, dus dat neem ik zeer serieus. Als ik een aanleunwoning voor ze moet vinden, dan zet ik me daarvoor in. Huidige huurders die willen kopen krijgen bij ons behalve voorrang, ook een koopkorting en inspraak bij de planuitwerking. Maar helaas moet ik constateren dat het wijkcentrum zich een regiefunctie aanmeet en aan stemmingmakerij doet.”

Scheefwoners lopen risico bij renovatie

Guido Zijlstra van Wijkcentrum Ceintuur, tevens werkzaam voor huurteam De Pijp, reageert: “Bosch heeft een strategische fout gemaakt door meteen bij de eerste informatieavond te zeggen dat hij niet de garantie kan geven dat de rechter er buiten blijft. Daardoor gingen mensen op tilt en is de zaak geëscaleerd. Ik vind dat we terughoudend moeten zijn met splitsings- en verkoopplannen, als niet duidelijk is wat de gevolgen zijn voor de rechtspositie van de huurders.

Geen rechter? Bosch: “Die garantie kan ik niet geven. Overigens is het aan de rechter, eventueel, om te bepalen wie er gelijk heeft. Waar het mij om gaat is dat er beleidskaders zijn voor de particuliere sector. Beleid moet je niet alleen opschrijven, maar ook uitvoeren. Daarover zijn we in overleg met het stadsdeel. Maar mag ik erop wijzen dat wij bij een rondgang zijn gestuit op diverse gevallen die – en nu druk ik me voorzichtig uit - mogelijk wijzen op scheefwonen of onderhuur? Als je dat hard maakt - en nogmaals, dat kan ik nu nog niet - kom je toch op de vraag voor wie de kernvoorraad nu eigenlijk is.”
Bosch merkt op dat het gemeentebeleid is om koopwoningen in dit soort buurten neer te zetten. “De kernvoorraad heeft, zeker in Amsterdam Oud Zuid, een overmaat. Als je je zorgen maakt over de beschikbaarheid van bestaande woningen uit de kernvoorraad, kun je beter gaan denken aan een bonus/malussysteem, waarmee je scheefwoners extra belast.

Startersmarkt

Waar particuliere eigenaars en ontwikkelaars bij verkoop gewoon willen cashen, moeten corporaties complexere afwegingen maken. Zo willen ze spreiding in hun bezit houden. Jan Wim Franken is rayonmanager De Pijp/Rivierenbuurt voor Woningbedrijf Amsterdam. Hij beheert 1576 woningen in De Pijp. De prestatieafspraken in het kader van de Nota Wonen hebben vooral betrekking op samenvoegingen in de nieuwe Pijp. “De oude Pijp wordt volgens mij door de meeste huurdersverenigingen vooral als een startersmarkt gezien. Zij willen de status quo graag handhaven. Dat is voor ons wel een dilemma. Zo hier en daar samenvoegen lijkt ons een goed idee en noodzakelijk voor doorstroming en differentiatie. Een aantal panden is in slechte staat. Funderingen zullen zeker geen 25 jaar meer meegaan en opknappen is duur. De huren zijn te laag om dat rendabel te kunnen doen.” Maar het Woningbedrijf wil graag in De Pijp blijven. Vooralsnog is een schatting gemaakt van het aantal te slopen complexen, samenvoegingen, casco-ingrepen, of casco plus geriefsverbetering, voor huur of koop. Moeizame confrontaties met bewoners of actiegroepen zijn er nog niet geweest.

“Wij hebben de indruk dat de meeste bewoners best stadsvernieuwingsurgent willen worden”, zegt Franken. “Anderen verzetten zich met hand en tand en laten je de woning niet in. Sommige bewoners willen geen sloop of samenvoeging. Maar als het om het casco gaat kan het Woningbedrijf dat wel dwingend opleggen.” Veel onrust is ontstaan toen een andere corporatie met dwang ging ontruimen om samen te kunnen voegen.
“Wij maken ons hard voor terugkeer in dezelfde wijk. We hebben daar aparte verhuisconsulenten voor, die actief bemiddelen. Bij de acht projecten die we in voorbereiding hebben, ervaren we dat niet iedereen wil terugkeren. Het mooist is natuurlijk als mensen kunnen doorschuiven naar een project dat gereed is. Daar streven we ook naar. Maar je moet wel eerlijk zijn over de problemen.”

Bas Donker van Heel


Zo zit het

Beleidsovereenkomst Wonen 2002-2007
Afspraak van 31 januari 2002. Doelstelling is dat Amsterdam in 2010 voor 35% uit koopwoningen bestaat (nu zo’n 20%). Het landelijk aandeel koopwoningen is 52%. In convenanten is vastgelegd dat negentienduizend particuliere huurwoningen gebouwd voor 1940 tussen nu en 2007 mogen worden gesplitst. In de periode 2002-2007 hebben corporaties de opgave 28.600 huurwoningen te verkopen.
Kernvoorraad+
De voorraad woningen tot ¤ 356 voor kleinere en ¤ 440 voor grotere woningen.
Overmaat
De kernvoorraad (-plus) woningen zijn bedoeld voor de ‘primaire doelgroep’, de laagste inkomenscategorie. Die doelgroep slinkt in Amsterdam, sneller nog dan de kernvoorraad afkalft. De ‘overmaat’ neemt daardoor toe.