De permanente SWOT-analyse

Sterke en zwakke punten, kansen en bedreigingen… In de bestuurskamers van woningcorporaties is de SWOT-analyse (Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats) een steeds terugkerende exercitie. Sinds de bruteringsoperatie in 1990 is het niet meer rustig geworden. Doelstelling, doelgroepen, werkgebied, schaalgrootte - alles staat op zijn tijd ter discussie. En alsof het al niet ingewikkeld genoeg is, komt de overheid, lokaal en landelijk, regelmatig met nieuwe verrassingen. Wat gebeurt er bijvoorbeeld als binnenkort de vennootschapsbelasting wordt ingevoerd voor verkoop van bestaand bezit?

‘Voldoende vermogen bij corporaties’

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting stelt in het rapport ‘Het vermogen en de opgave van woningcorporaties’ dat bij de corporaties ruim voldoende middelen aanwezig zijn om herstructurering en vernieuwing van het woningbezit te realiseren. Volgens het adviesorgaan beschikt de sector over een weerstandsvermogen van 22 miljard euro. Ruim voldoende om risico’s af te dekken. Het probleem is echter de landelijke verdeling van dit vermogen. Zeker als de opgaven in de verschillende regio’s worden vergeleken. Dan komt een stad als Amsterdam er minder best vanaf. Een argument voor landelijke fusies?

Vanuit zijn directiekamer aan het havenfront kijkt de voorzitter van de Raad van Bestuur, Lex Pouw, uit over interessante gebieden: het Java-eiland met daarachter IJburg, het Shell-terrein in Noord of, iets verderop, het Westerdok. Met een portefeuille van zo’n veertigduizend woningen (uitpondwaarde 2,4 miljard euro; de helft van de woningen dateert van voor 1940), winkelcentra en bedrijfsruimten mag het Woningbedrijf zich de grootste woningbezitter van Amsterdam noemen. Daar past een zelfbewuste houding bij. “Wij zijn ook een grote, risicodragende ontwikkelaar, waarbij sociale en commerciële bouw samengaan.” De verhouding huur en koop is 50-50.

Met een jaarlijkse omzet van bijna 159 miljoen euro behoort het beheer van de geldstroom tot de core business, al wordt volgens Pouw voorzichtig omgegaan met beleggen en financieren. Dat heeft te maken met de hybride positie tussen sociaal beheer en zakelijk ondernemen. Pouw verwacht in dit licht zeker meer discussies over de bestaande rolverdeling, maar het resultaat zal volgens hem geen nieuwe herordening zijn.“Corporaties zullen zich ontwikkelen tot beheerders danwel ontwikkelaars.”
Pouw voorziet een verdere shake-out. Fusies zijn in de corporatiewereld een vanzelfsprekend verschijnsel geworden, waarbij steeds vaker stads- en zelfs regiogrenzen worden overschreden. De corporaties hebben zich de laatste tien jaar moeten omvormen van uitvoerende naar initiërende organisaties. Daarbij moesten ze een zelf te bepalen balans zoeken tussen hun sociale doelstellingen en een marktgerichte benadering.

Die ontwikkeling is nog niet geheel uitgekristalliseerd. En veel speelruimte krijgen ze niet van lokale en landelijke overheden, klagen ze zelf. De hele sector is dichtgetimmerd met regelgeving. Voorzitter Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties: “Het opereren van Remkes werd als centralistisch ervaren, corporaties hebben namelijk al een Raad van Commissarissen voor het toezicht. Wat overigens niet betekent dat we tegen prestatiecontracten zijn, zoals de Beleidsovereenkomst in Amsterdam. Dat kan zelfs nog concreter: bij bepaalde projecten aangeven wat nou precies je maatschappelijke functie is bijvoorbeeld.”

“De corporaties wijzen te gemakkelijk naar de politiek, terwijl ze onderpresteren bij het bouwen, stelt Eef Meijerman, directeur van het Amsterdams Steunpunt Wonen, tevens bestuurder, respectievelijk commissaris van corporaties in Heemstede en Utrecht. “Dat levert een imagoprobleem op. Verder klagen ze in Amsterdam over lage huren, terwijl de huren in Rotterdam veel lager zijn. Dat roept vragen op bij de primaire doelgroep”.
De Amsterdamse woningmarkt regionaliseert en differentieert. Corporaties spelen daarop in. Het Woningbedrijf is nu geïnteresseerd in sociale huurwoningen in de Haarlemmermeer. Lex Pouw: “Je ziet dat de verhuisbewegingen zich op een groot territoir afspelen. De welvaart is gestegen, men wil meer kwaliteit en dat geldt ook voor de lagere inkomens. Je ziet dus een stijgende vraag bij een inelastisch aanbod.”

Een ruimere markt kan volgens Pouw schaalvergroting inhouden, “maar dat vraagt wel wat van je organisatie. Het moet nooit een doel op zich worden, maar altijd sporen met het woningmarktgebied. Anders worden met de schaal ook je risico’s groter. Het Woningbedrijf is altijd al groot geweest, maar groter is niet per definitie beter. De schaal hangt af van het soort investeringen dat je wilt doen.”
Wat investeringen betreft is het Woningbedrijf een graag geziene partner. “Wij zijn echte samenwerkers”, stelt Pouw. “Als een commerciële ontwikkelaar een stuk polder heeft, hebben wij alle reden om eens te gaan praten.” En wie maar liefst twaalfhonderd woningen in productie heeft – een kwart van de Amsterdamse nieuwbouw – kan zich aan de onderhandelingstafel laten gelden. “Overigens zit het grootste deel van ons bezit en onze huurders in de herstructureringsgebieden”, gaat hij verder. “Die taak nemen we heel serieus. Maar je kunt, zoals wij bijvoorbeeld in Noord doen, in een herstructureringsgebied best tegelijk koopwoningen realiseren.”
Het Woningbedrijf verdient voldoende met projectontwikkeling en exploitatie, en hoeft niet te verkopen om de herstructurering te financieren. Maar de voorgenomen heffing van vennootschapsbelasting voor corporaties per 2004 stemt Pouw niet vrolijk. “Als we structureel verliesgevende sociale activiteiten niet kunnen aftrekken, moeten we onze financiële strategie herzien”, zegt Pouw tot slot. Dit gebeurt dan, zoveel is duidelijk, met enige tegenzin.

Landelijke spreiding

De corporaties hebben zich het afgelopen decennium met vallen en opstaan een nieuwe rol aangemeten. Jaap van Gelder, algemeen directeur van Woonstichting De Key, zet in op een landelijk vastgoedfonds waarmee lokaal optredende financiële schokken kunnen worden opgevangen. Schaalvergroting is volgens Van Gelder een must. Hij legt het voorbeeld van de stadsvernieuwing en nieuwbouw op tafel. Letterlijk. De kaarten van de Federatie waarop het bezit van de corporaties in verschillende kleuren is weergegeven, spreken boekdelen. “Als het bezit versnipperd is zit je al snel met een heleboel partijen om de tafel. Dat maakt zo’n proces niet gemakkelijker.”

Bijdendijk: “Als de verkoop van bestaande woningen wordt belast met 35% belasting kunnen we de bouw van sociale huurwoningen vergeten”

Maar De Key zocht en zoekt ook partners buiten stad en regio. Het Vastgoedfonds LievendeKey heeft samen met andere corporaties belangen in onder meer Lelystad, Groningen, Nieuwegein en Nijmegen. “De markten verschillen plaatselijk, het gaat dus ook om andere soorten bezit. In Amsterdam hebben we veel bezit in de oude stad, maar in een plaats als Lelystad heb je alleen maar nieuwbouw. Door samen te werken kom je langzamerhand uit bij een Nederlands gemiddelde. Uitbreiding gaat op basis van toegevoegde waarde, uiteraard. Door deze constructie spreid je risico en maak je interne verevening mogelijk.” Daarbij gaat het niet om het gedurig heen en weer pompen van geld, maar meer om het opvangen van financiële schommelingen bij grotere projecten. “Dat betekent niet dat wij geen belang hechten aan lokale binding. Natuurlijk willen we dicht bij de burgers en de plaatselijke politiek zitten. Ook het overleg met huurders is cruciaal voor je succes als corporatie.”

Deze zomer organiseerde De Key een symposium over de rol van corporaties als maatschappelijke ondernemingen. Bij die gelegenheid liet Van Gelder weten dat het percentage goedkope woningen met een huur tot 500 euro (nu nog 96% van het bezit) zal worden teruggebracht tot 40%. Komt hiermee, en met gelijksoortige stappen van andere corporaties, de overmaat van de kernvoorraad-plus niet in gevaar die in de Beleidsovereenkomst voor 2010 is afgesproken? Volgens Van Gelder niet. “Dat is een simpele berekening. De Beleidsovereenkomst gaat uit van een verhouding van ongeveer een derde sociale huurwoningen, een derde middensegment en een derde duurdere koopwoningen. Omdat wij op de totale huurmarkt actief zijn en in de hele stad zitten – we hebben nu 10% van de markt in handen - gelden de cijfers van de hele stad grosso modo ook voor ons bezit als corporatie.” De Stedelijke woningdienst is het overigens niet eens met deze redenering en heeft schriftelijk om opheldering gevraagd.

Ook Van Gelder stoort zich aan de regelgeving: “Er worden steeds meer eisen aan de corporaties gesteld. Een voorbeeld. In het Bouwbesluit staat dat de plafonds hoger moeten, maar er staat niet bij wie het moet betalen. De overheid moet de haalbaarheid van regels onderzoeken. Het heeft er de schijn van dat Den Haag geschrokken is van de voortvarendheid van corporaties na de brutering. We kunnen goed leven met prestatie-eisen, maar niet met regels die bepalen hoe wij die prestaties realiseren. Als Remkes het prima vindt dat wij vanuit onze maatschappelijke verantwoordelijkheid onrendabele investeringen doen, mogen wij dan misschien verkopen met overwaarde? Waarom die 30% korting opgelegd bij de verkoop aan een huurder? Vergeet niet dat wij ons bezit beslist ook numeriek op peil moeten houden. Als je samenvoegt, en dat gebeurt bij de stadsvernieuwing, is de tendens dat je bezit afneemt. Voeg daarbij de problematische nieuwbouw in Amsterdam, en je hebt een probleem.”

Hoe groot zijn de amsterdamse corporaties

Het aantal Amsterdamse corporaties wordt snel kleiner, hun omvang groter. In 1925 waren er nog 58 corporaties, nu zijn er nog 14. De voorgenomen fusie van AWV, Rochdale en Patrimonium is even in de ijskast gezet.
Eigen Haard en Olympus doen ook toenaderingspogingen.

Het ‘trein-model’

Beheren van je voorraad alleen is op den duur financieel niet haalbaar, vindt Van Gelder. Hij onderschrijft daarom het ‘trein-model’ van Frank Bijdendijk en Jan Hoff. De twee directeuren van Het Oosten schetsen in hun essay ‘De laatste trein’ hoe volkshuisvesting kan worden gecombineerd met marktwerking. Er staat meer in het essay. Zoals een aanval op Adri Duivesteijn of op de meegaandheid van Remkes bij diens streven naar een sociale koopsector. Maar de kern is een pleidooi voor een goed georganiseerde sociale huursector. De helft van de Nederlanders zal het toch van een huurwoning moeten hebben. Bovendien, stellen de auteurs, is de continuïteit van het corporatieaanbod op de huisvestingsmarkt beter te garanderen als de corporaties daar iets over te zeggen hebben.

De Key gaat het percentage goedkope woningen terugbrengen van 96 tot 40 %

Kwaliteitseisen nemen toe, ook in de huursector. Dat brengt met zich mee dat corporaties moeten zorgen voor nieuwbouw en woningverbetering. Helaas wordt op beide activiteiten verlies geleden. De noodzakelijke extra inkomstenbron is – naast projectontwikkeling - in het model de verkoop van bestaande huurwoningen. Een vaste voorraad goedkope sociale huurwoningen kun je zien als een trein met vele wagons. Elk jaar wordt aan de trein een wagon nieuwe woningen toegevoegd en een wagon met bestaande woningen afgekoppeld. De nieuwe wagon wordt tegen marktprijs ingekocht, waarop eenmalig een verlies wordt afgeboekt. Dan blijft de sociale kostprijs van de woning, de boekwaarde, over, die in het begin gelijk is aan de bedrijfswaarde. De afgekoppelde wagon wordt tegen marktprijs verkocht. De boekwaarde daarvan ligt na vijftien jaar rond de bedrijfswaarde, maar de marktwaarde is flink gestegen. Er wordt dus boekwinst gemaakt. De crux is dat de boekwinst bij verkoop groter moet zijn dan het verlies dat wordt afgeboekt op de wagon die wordt aangekoppeld. In dat geval kan ‘de trein’ blijven rijden, terwijl de kwaliteit toeneemt!
In dit model zijn goedkope huurwoningen “in feite koopwoningen die voor een bepaalde duur (vijftien jaar bijvoorbeeld) tegen een lage, maatschappelijk geaccepteerde prijs en dus marktcontrair worden verhuurd”, schrijven Bijdendijk en Hoff.

“Met dit essay hopen we te bereiken dat de politiek dit model overneemt en het maatschappelijk middenveld de vrijheid geeft om zonder belemmerende regelgeving – maar wel binnen een kader – haar taak te verrichten”, zegt Bijdendijk desgevraagd. “Met de toetreding van het CDA tot de regering is toch een heel ander klimaat ontstaan.”
Maar het blijft evengoed spannend. Niet voor niets spreken beide directeuren van ‘de laatste trein’. Nu of nooit. “Als we bij de verkoop van bestaande woningen 35% vennootschapsbelasting moeten betalen, werkt het model niet. Maar dan kunnen we ook de herstructurering vergeten en de bouw van nieuwe sociale huurwoningen. Dan droogt het op”, besluit Bijdendijk.

Bas Donker van Heel