Vette jaren zijn voorbij

Ook aan vrije sector huur zit een grens

Vette jaren zijn voorbij

Dossier De Amsterdamse woningmarkt 2010Beleggers en corporaties krijgen hun vrije sector woningen moeilijker verhuurd dan drie jaar geleden. Boven een maandhuur van 1500 euro zijn huizen amper nog vol te krijgen. Er is wel veel belangstelling voor appartementen onder de 1000 euro, maar in Nieuw West kampen verhuurders ook in dit segment met leegstand. Door het groeiend aantal koopwoningen dat naar dure huurappartementen wordt omgezet, staat de markt nog verder onder druk.
Corporatie-aandeel vrije huursector groeit
In de Stadsregio Amsterdam plus Almere telde het afgelopen jaar volgens het onderzoek Wonen in Amsterdam zo’n 42.900 huurwoningen met een rekenhuur boven 647,53 euro (huurtoeslaggrens prijspeil juli 2009). Amsterdam neemt daarvan 55 procent voor zijn rekening: 23.500 stuks. Dat is 6,1 procent van de hoofdstedelijke woningvoorraad (in stadsregio 6,6 procent). In de periode 2005-2009 is het aantal in de hoofdstad fors gestegen met 5.500 woningen. Vooral de corporaties hebben hun aanbod in dit segment flink uitgebreid: van 2908 woningen in 2006 tot 4756 afgelopen jaar. Eén op de vijf Amsterdamse vrije sector huurwoningen is inmiddels in hun bezit. In de rest van de regio is het corporatieaanbod in dit marktsegment bijna verdubbeld tot ruim 6.500 stuks. Ymere (2300 woningen, waarvan 1500 in Amsterdam) en Stadgenoot (2200 woningen) zijn in dit segment van vrije sector huur het meest actief.
Net als beleggers hebben de sociale verhuurders vooral dure huurwoningen toegevoegd. Bijna de helft van de vrije sector corporatiewoningen heeft een huur onder de 800 euro, 32 procent zit tussen 800 en 1000 euro en zeker 20 procent is duurder dan 1000 euro per maand. De meeste vrije sector huurwoningen staan nog altijd in Centrum, Oud-Zuid, Zuideramstel en Slotervaart. Aanbod met huren onder de € 900 is vooral te vinden in de gebieden buiten de ring, Noord en enkele vernieuwingsgebieden in Oost.

Ymere liet in december in een opgewekt persbericht weten, dat het aantal inschrijvingen voor een vrije sector huurwoning in korte tijd was verdubbeld. Vooral in Haarlem, Almere en Haarlemmermeer was de belangstelling voor een duurder appartement flink gegroeid. Jonge starters, zelfstandigen en bezitters van een eigen woning zouden hun heil steeds vaker zoeken in dit marktsegment.
Enkele dagen later mocht makelaar Kees Kemp in het Parool vol trots vertellen over de geslaagde verkoop van een groot aantal luxe appartementen in de Symphony-toren op de Zuidas. Eigenaar Philips Pensioenfonds had de woningen een jaar eerder nog willen verhuren, maar had daar uiteindelijk van afgezien. Volgens het Parool was dat vanwege de geruchtmakende bouwfraudezaak rondom het project. Maar de belegger zal ook met een schuin oog naar de ingestorte expatmarkt hebben gekeken. Vroeger waren bemiddelde senioren nog een alternatief voor de hoogopgeleide professionals. Maar steeds vaker krijgt deze groep haar dure koopwoning niet verkocht, en kan de stap naar een luxe huurappartement niet worden gemaakt.

Woningen langer leeg

Gaat het nu goed of slecht met de vrije huursector in de hoofdstad? Volgens Laura Uittenbogaard van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam hebben verhuurders inderdaad uiteenlopende ervaringen. “Meer dan ooit hangt de verhuurbaarheid af van de kwaliteit, locatie en prijs. Op één en dezelfde plek kunnen verschillende aanbieders van vrije sector huurappartementen hele andere ervaringen opdoen.”
Uit het driejaarlijkse onderzoek van het OGA en de Stadsregio Amsterdam naar de vrije huursector komt het beeld naar voren dat verhuurders meer hun best moeten doen om woningen te verhuren. Woningen staan gemiddeld twee á drie maanden langer leeg. Vooral dure woningen boven de 1500 euro raken de verhuurders amper nog kwijt.
De enige categorie huurwoningen waar - zeker in Amsterdam - nog wél veel vraag naar is, zijn middeldure appartementen onder de 1000 euro. Boven die prijs wordt het al een stuk moeilijker. Directeur wonen Hester van Buren van corporatie Stadgenoot bevestigt dit beeld. Al hangt alles af van de locatie van de woning. “Een appartement van 1200 tot 1400 euro in Oud-West kunnen we meestal nog wel snel verhuren. Tegelijkertijd staan er prachtige woningen in ons Parkrandgebouw in Geuzenveld met een maandhuur tegen duizend euro leeg.”
Voor transformatiewijken als Nieuw West, Zuidoost en Noord ligt volgens het OGA en de Stadsregio Amsterdam de grens zelfs al bij zo’n 850 euro per maand. Duurdere woningen worden er alleen nog met veel moeite verhuurd. Van Buren wil dat wel beamen. “We moeten in Nieuw West veel doen om mensen over de streep te trekken. Veel jongeren die iets zoeken in het middensegment, zitten toch liever binnen de ring. Met open dagen en rondleidingen door de buurt proberen we hen ervan te overtuigen, dat je hier prima kunt wonen. Ook al wordt in de buurt nog volop gesloopt en ontbreekt het vaak nog aan een leuk grand café.”

Van koop naar huur

Daar komt bij dat het aanbod huurwoningen in de vrije sector de laatste jaren flink is toegenomen. Niet alleen hebben corporaties en andere ontwikkelaars veel nieuwe woningen in dit segment gebouwd (zie kader), maar ze zetten ook steeds vaker onverkoopbare appartementen om in middeldure en dure huurwoningen. In Almere zou het tot en met 2010 al gaan om zeker 440 woningen, terwijl het OGA in Amsterdam rekening houdt met ruim negenhonderd (tijdelijke) omzettingen in de komende jaren. De gemeente ondersteunt deze ontwikkeling met participatiebijdragen om de bouwproductie op gang te houden. Uit het Vereveningsfonds is hiervoor in totaal 16 miljoen euro beschikbaar, terwijl corporaties in de stedelijke vernieuwingsgebieden op 15.000 euro per woning kunnen rekenen zolang het budget van 7,5 miljoen niet is uitgeput.

Volgens Florien Westerman van het OGA zijn de eerste bijdragen inmiddels toegekend. Een aantal corporatieverzoeken is nog in behandeling, omdat zij hun projecten al voor de bouw willen omzetten naar de vrije huursector. “Op zichzelf staan wij daar niet afwijzend tegenover, maar we willen het van geval tot geval beoordelen.” Overigens moeten de huurwoningen bij mutatie weer in de koopsector worden teruggebracht. Dan worden ook de participatiebijdragen terugbetaald en eventuele winst of verlies met elkaar gedeeld.

Prijzen onder druk

Hoeveel particulieren na verhuizing hun onverkochte koopwoning in de huur zetten, is onduidelijk. Zij kunnen bij de gemeente wel een vergunning voor de tijdelijke verhuur van hun woning aanvragen op basis van de Leegstandswet. Maar hiervan maken ze amper gebruik, omdat dan de huur moet worden berekend op basis van het puntenstelsel. Die staat vaak niet in verhouding staat tot de veel hogere hypotheeklasten. Stadgenoot vermoedt dat deze groep verhuurders veel groter is dan officiële cijfers aangeven. In Nieuw West en IJburg zouden de prijzen daardoor extra onder druk staan. In de laatste wijk liggen veel maandhuren inmiddels onder de duizend euro. “Het aanbod is er veel groter dan de vraag”, erkent ook portefeuillemanager Dennis van der Burgt van Ymere. Al voegt hij er direct aan toe, dat dit in nieuwe wijken niet ongebruikelijk is.
Makelaar Jacobus Recourt, bemiddelaar bij huurwoningen van onder meer beleggers als BPF bouwinvest, Amvest MN services, Delta Lloyd en corporaties als De Key en De Alliantie Amsterdam, ziet ook afzetsnelheid van huurwoningen op IJburg duidelijk vertragen. “Waar voorheen nieuwbouwprojecten voor tachtig tot honderd procent bij oplevering waren verhuurd, geldt dit nu pas zes tot acht maanden later. Dit heeft onder andere te maken met het sentiment in de markt en het verruimde aanbod”, aldus Lilian Weerdesteijn van het makelaarsbedrijf.

Met het toegenomen aanbod lijkt de consument aan het langste eind te trekken. Maar zo gemakkelijk is het ook weer niet om voor een vrije sector huurwoning in aanmerking te komen. De meeste verhuurders eisen een vast arbeidscontract of twee succesvolle jaren als zelfstandig ondernemer plus een bruto inkomen van gemiddeld 4,5 maal de maandhuur. Hester van Buren van Stadgenoot merkt bij woningen boven de duizend euro dat relatief veel kandidaten uitvallen door de inkomenseisen. “We trainen onze verhuurmakelaars tegenwoordig ook op het herkennen van fraude met loonstrookjes. Dat komt namelijk steeds vaker voor.”

Jaco Boer

 

Trefwoorden: