Gaan we doorkrieren?

Crisis noopt tot fundamentele heroriëntatie op koperswensen

Gaan we doorkrieren?

Dossier Vraaggestuurd bouwenHet romantische bouwen zit in Nederland in de lift. Overal zijn wijkjes verschenen met historische gevels en een vertrouwd knus stratenpatroon. Overal, maar nauwelijks in Amsterdam. De stedenbouwkundigen en supervisoren die hier de dienst uitmaken lijken weinig op te hebben met dit ‘getrut’. Maar moet het taboe op romantisch bouwen niet van tafel, nu ook in Amsterdam elke nieuwbouwkoper moet worden binnengehengeld? Deel 1 van de serie Vraaggestuurd Bouwen.
Artikelenserie vraaggestuurd bouwen

De economische crisis trekt een zware wissel op de woningmarkt. De nieuwbouwmarkt stagneert, zelfs in het immer populaire Amsterdam. Kopers wachten af – al dan niet door de omstandigheden gedwongen - of zoeken hun heil in de bestaande voorraad. Wie nu woningbouwprojecten succesvol in de markt wil zetten, moet heel goed weten wat potentiële kopers trekt. ‘Vraaggestuurd bouwen’ heet dat in het jargon van de sector. Dat is even wennen in Amsterdam, waar kopers tot voor kort vaak in rijen voor de deur stonden. Nu moeten ze worden verleid. In een serie artikelen besteedt NUL20 dit jaar aandacht aan vraaggestuurd bouwen. Oftewel: wat wil de klant nu echt? In dit nummer de aftrap.

Kort geleden hield fusiecorporatie Stadgenoot haar eerste jaarcongres. Onder leiding van Felix Rottenberg hield de bouwsector zichzelf onder het optimistische motto ‘Met elan de crisis door’ een spiegel voor. Immers: Never waste a good crisis. De ontwikkelaars toonden de nodige deemoed. “Natuurlijk zijn we allemaal een beetje lui geworden door de druk op de markt”, bekende Rogier Noyon, directeur Strategie en Beleid bij Stadgenoot. De corporatie gaat veel scherper op de bal spelen. Betere interne synergie creëren, kosten beteugelen en – opnieuw – kijken naar de projectenportefeuille: alle projecten worden doorgevlooid op hun kracht en zwakte. Daarbij zal veel indringender de vraag gesteld worden: wat wil de klant?
Misschien is dat dan het positieve van deze crisis. Dat de gemeenplaats ‘de klant centraal’ serieuzer genomen wordt. “We moeten ons veel beter de vraag stellen voor wie we wat doen”, bekende Aad Bouwhuis van Bouwfonds op dezelfde bijeenkomst. De ontwikkelaar was zich in oktober 2008 rot geschrokken toen de voorverkoop van een project van grondgebonden woningen in Diemen ineens stilviel. Bouwfonds ging vervolgens kritisch naar al zijn producten kijken, met de blik van de consument. Daar schrok men wel van. Soms was het een aardige woning op de verkeerde plek, soms was de prijs/kwaliteit-verhouding niet goed of waren de voorwaarden wel heel eenzijdig. Inmiddels heeft Bouwfonds zijn prijzen met gemiddeld tien procent verlaagd en wordt soepeler omgegaan met het betalen van bouwrente. En: meer aandacht voor de totale gebiedsontwikkeling, liefst in samenwerking met corporaties. Zoals bij Laan van Spartaan.
Zelfs in het immer populaire Amsterdam stagneert de verkoop van nieuwbouwwoningen. In oktober 2009 stonden er ongeveer 1400 nieuwbouwwoningen te koop, klaar of nog in aanbouw. De meeste staan in Nieuw-West. Wie daar nog nieuwbouw wil verkopen moet van goeden huize komen.
Woningbouwregisseur Bob van der Zande: “Een ding is mij duidelijk: klanten worden niet genoeg in de watten gelegd. Daar zit nog een enorme kans tot verbetering, ook op het terrein van dienstverlening, informatieverstrekking en dergelijke. Stedenbouwkundigen en supervisoren denken onvoldoende vanuit mensen, vanuit woningen die verkocht moeten worden.” Er zou volgens hem veel meer differentiatie in woonmilieus moeten komen.
De Neprom (Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen) vindt dat Nederlandse gemeenten veel te weinig rekening houden met bewonerswensen. Toenmalig voorzitter Peter Noordanus waarschuwde vorig najaar degenen die denken dat het na de crisis vanzelf weer aantrekt. Het is volgens hem hoog tijd voor een andere aanpak: “Het is in de zo snel veranderende woningmarkt op twee punten goed aan het misgaan. Dan gaat het om het soort woningen én om de architectuur. In de bouwprogramma’s van gemeenten zie je een groot overschot aan appartementen, vaak gepland op plekken waar mensen helemaal niet in een appartement willen wonen. En in de architectuur wordt onvoldoende rekening gehouden met de smaak van de woonconsument. Het is een dubbele fout: hoge dichtheden én vergeten wat de mensen willen.” In hetzelfde interview in Binnenlands Bestuur (12.11.2009) spreekt Noordanus van een ‘stalinistische’ woningmarkt volgens ‘sovjet-model’.

Onzin

Bij bouwplannen lijken wensen van toekomstige bewoners volgens Noordanus nauwelijks een rol te spelen. “In de steden buitelen wethouders over elkaar heen met hun ambities voor compactheid. Vooral in de Randstad doen ze aan haasje-over.” Het gevolg is volgens hem een enorme overprogrammering van appartementen die je aan de straatstenen niet kwijtraakt. Het wordt volgens Noordanus dringend tijd beter na te denken over attractieve woonmilieus.
Volgens stedenbouwkundige Ton Schaap van de Dienst Ruimtelijke Ordening is het onzin dat de Amsterdamse woningmarkt geen appartementen meer kan opnemen: “Noordanus spreekt misschien voor Den Haag of de rest van Nederland. Maar de vergrijzing wijst maar één kant uit, liften en gelijkvloerse woningen. In Twente kunnen dat bungalows zijn of patiowoningen, in Amsterdam zijn dat appartementen. Bovendien zijn lage dichtheden slecht voor milieu en klimaat, vindt in elk geval de gemeenteraad van Amsterdam.”
En inderdaad komen de ‘ambities voor compactheid’ waarover Noordanus schampert niet uit de lucht vallen. Uit alle toekomstscenario’s voor de Stadsregio Amsterdam spreekt de behoefte om de noodzakelijke groei te realiseren binnen de eigen stadsgrenzen. Dit om de mobiliteit te beperken en de groene periferie te redden. Amsterdam wil daarom de komende decennia 70.000 extra woningen binnen de gemeentegrenzen realiseren. Dan is het direct duidelijk dat de meest genoemde woonwens – een huis met tuin – zeer beperkt gerealiseerd kan worden. Bovendien woont een derde van de Amsterdammers alleen. Maar waar wel rekening mee gehouden kan worden is het pleidooi van Noordanus en Van der Zande om wijken te bouwen die tegemoet komen aan verschillende smaken.

Attractieve woonmilieus

Pleidooien voor meer differentiatie in woontypen en woonmilieus – wijken met onderscheidende eigen identiteit – zijn er al jaren in Amsterdam. Vanaf 2005 zijn ontwikkelaars al bezig geplande appartementencomplexen om te zetten naar grondgebonden woningen, vooral in Nieuw-West. Dat was wat consumenten wilden.
In dat licht is het merkwaardig dat de revival van de meer traditionele romantische architectuur - zo populair in nieuwbouwwijken in kleinere steden – nauwelijks voet aan de grond heeft gekregen in Amsterdam. In de architectuurkritiek wordt vaak met enig dedain gesproken over wijken als Brandevoort in Helmond – of zelfs de grachtjes op het Java-eiland - maar veel mensen vinden het erg mooi. Het Noorderhof in Amsterdam-West werd regelrecht verketterd in architectuurbladen. Maar er lijkt sprake van een kentering, zoals congressen als ‘Zo wil ik Wonen’  eind november in Rotterdam aangeven (van de Neprom en Architectuur Lokaal).
Stedenbouwkundigen als Rob Krier en Sjoerd Soeters laten zich inspireren door de structuur van de oude binnensteden. Die hebben immers hun succes bewezen. Voor Krier en zijn partner Christoph Kohl is de stad van morgen de stad van gisteren. Zij bepleiten een stedenbouw op basis van “het archetypische grondpatroon van de Europese stad.” Hun ontwerpen – en ook die van Soeters - borduren voort op bestaande stratenpatronen en structuren.
Lange tijd werd over Kriers standpunten over stad en gebouw schamper gedaan. Tot de architect rond 1990 opdrachten verwierf in Potsdam en Den Haag. Sindsdien is het werk van Krier en Kohl in Nederland flink aangeslagen. Na de Resident in Den Haag volgden het Noorderhof en de Meander in Amsterdam, Brandevoort in Helmond en Haverleij in Den Bosch. Voor de Citadel in Broekpolder (bij Beverwijk) ontwierpen Krier en Kohl een nieuwe wijk van 450 woningen met de sfeer van een vestingstad, met een gracht, bruggen, sfeervolle lantarenpalen, hoektorens en een centraal plein met alle voorzieningen.

Soeters maakte het stedenbouwkundig plan voor het Java-eiland en nu de vernieuwing van het centrumgebied van Amsterdam-Noord (CAN). Dat is een plan met heel verschillende woongebieden, van hoogstedelijk wonen dichtbij het toekomstige metrostation tot wonen aan een singel. In de wijk Elzenhagen zien we huizen met puntdaken en houten gevels, een stijl die aan het einde van de negentiende eeuw in Noord-Hollandse stadjes gebruikelijk was. Het is vooral de variatie die de locatie volgens Soeters spannend maakt.
De ontwikkeling gaat in kleine deelprojecten, zoals De Groene Habitat. Na de eerste fase van 32 woningen is ook de voorverkoop van de tweede fase volgens de betrokken makelaar Almar Bakker van GW Bakker goed verlopen. “Er is er veel belangstelling voor het project. Het zijn aardige huisjes met een traditionele uitstraling. Dat geeft veel mensen een goed gevoel.”
Dat is juist waar het volgens Bakker bij veel nieuwbouwwijken aan ontbreekt: een prettig gevoel, voldoende identiteit. Hij ziet dat met name in Nieuw-West. “De schaduw van Van Eesteren lijkt wel over alle ontwerpen te hangen. Ook alle nieuwe eengezinswoningen moeten platte daken krijgen. Maar is dat wat kopers willen, juist in die buurten?”
Er wordt volgens Bakker door Amsterdamse stedenbouwkundigen onvoldoende naar de verkoopbaarheid van woningen gekeken: “We zijn nu bijvoorbeeld betrokken bij de verkoop van eengezinswoningen van 100 m2 in Nieuw-West, met een plat dak. Je weet dat ze moeilijk te slijten zijn op dit moment. Het zijn geen woningen die direct een prettig gevoel oproepen. Wij hebben daarom voorgesteld om bewoners later de mogelijkheid te geven er een opbouw op te plaatsen. Dat geeft starters de mogelijkheid door te groeien; dat geeft zo’n complex een meerwaarde. Gunstig voor de bewoner, de betrokken ontwikkelaar (een corporatie, nvdr) en de gemeente, want het leidt tot een hogere grondprijs. Nee, zegt de betrokken stedenbouwkundige: dat past niet in het straatbeeld. Het moet strak blijven. Ik kan daar niet bij. Het is toch te zot voor woorden dat de potentie van zo’n project door één persoon bij de gemeente kan worden afgeschoten.”

Doorkrieren?

Dat het werk van Krier en Kohl geen modegril is, blijkt in Amsterdam Slotermeer. Daar gaan ze na Noorderhof Noord ‘doorkrieren’. Bewoners en stadsdeelraad kozen voor de ontwikkeling van Noorderhof Zuid wederom voor het plan van Krier-Kohl en niet voor de moderne architectuur van het andere geselecteerde bureau. Als alle bezwaarprocedures uit de weg zijn geruimd, zou volgend jaar eindelijk kunnen worden gestart met de bouw.
Niet onbelangrijk bij de keuze was dat Noorderhof een succesvolle wijk is geworden. Een deel van de eerste lichting kopers heeft flink gecasht, maar veel bewoners wonen er volgens Koos Zwiers, projectleider van stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer, al lang. “Het is een oase van rust, smalle straatjes en ja, een beetje kneuterig. Er is wel een parkeerprobleem. Een deel van de bewoners heeft nu interesse in de grotere woningen die in Noorderhof Zuid gebouwd worden.” Zwiers geeft aan dat de detaillering – geen gevel is hetzelfde – niet alleen de bouw maar ook de openbare ruimte duurder maakt. De traditionele sfeer wordt onderstreept door de bakstenen bestrating en de straatlantaarns. “We hebben de lat daar wat hoger gelegd.”
René Brouwer, hoofd ontwikkeling bij Far West, bevestigt dat Noorderhof Zuid tot een jaar geleden ‘een erg gewild product’ was. “Toen zijn we met de registratie van belangstellenden gestopt. Door alle bezwaarprocedures (ironisch genoeg van bewoners van Noorderhof Noord, nvdr) hebben we pas op de plaats gemaakt. Inmiddels ligt de markt op zijn gat. We hebben nu net besloten alle belangstellenden te benaderen of hun interesse nog bestaat. We kunnen nu dus nog niet bewijzen dat dit wel verkoopt. Duurdere woningen doen het over het algemeen slechter en dit zijn toch woningen van 375.000 tot 500.000 euro. We kunnen ze wellicht ook gefaseerd bouwen.“

Romantisch bouwen is van alle tijden.

Ton Schaap is wel een beetje uitgekeken op de discussie over architectonische smaak. Dat het publiek alleen nostalgisch geïnspireerde architectuur waardeert, is volgens hem onjuist. “Zie wat er gebouwd wordt op Steigereiland waar supervisie en welstandscriteria zijn verdwenen. Gebouwd door particulieren voor eigen gebruik wel te verstaan. Daar zit op dit moment de energie en de liefde.”
Hij wijst op de traditie van de tuindorpen in Amsterdam. Noorderhof en het CAN-gebied in  Noord  zijn daar volgens hem moderne voorbeelden van. De Meander van Krier in Westerpark vindt Schaap een goed project. En toch: “erg dicht, allemaal appartementen en erg Amsterdams. En ondanks de verwoede poging van de architect helemaal niet truttig”.
Het probleem zit volgens Schaap nu bij de grote partijen die enorme posities hebben ingenomen en waar de financiële armslag weg is. De toekomst is volgens hem aan kleinere projecten. “Kijk even goed naar Steigereiland. Goed gedaan, heel populair en toch nog redelijk dicht. Denk ook even aan de negentiende-eeuwse gordel, tot stand gekomen in kleine stukjes en heel populair. Het is jammer dat de regelgeving de beneden/bovenwoning tegenwoordig zo lastig maakt. Daar zou de woningbouwregisseur misschien eens iets aan kunnen doen. Dat is een vrij ideaal type voor de Amsterdamse markt en dichtheden.”

Fred van der Molen

Zie ook NUL20 nummer 43 (maart 2009): Aantrekkelijk volbouwen kan