Energielabel in puntenstelsel

Substantieel effect op de huren pas vanaf 2012

Energielabel in puntenstelsel

Per 1 juli wordt het Woningwaarderingsstelsel (‘puntenstelsel’) voor zelfstandige huurwoningen aangepast. De huidige punten voor verwarmingsmethode en isolatie worden vervangen door punten voor het energielabel van de woning. Dat kan leiden tot flinke huuraanpassingen, maar tot 2012 alleen voor nieuwe verhuringen.
Steunpunt Wonen:
gemiddelde huureffect is gering
Uit een steekproef van het Stedelijk Bureau Wijksteunpunten Wonen Amsterdam zou blijken dat het gemiddelde huureffect gering is. Het bureau baseert zich daarbij op een beperkte corpus van 2073 woningen, waarvan 327 met een energielabel: de maximaal redelijke huur van die 327 woningen stijgt met gemiddeld vier euro per maand. Per individuele woning kunnen huren wel flink stijgen of dalen: de maximale huur van B-label woningen stijgt gemiddeld 90 euro (18,5 punt); die van F-label woningen zakt bijna 40 euro. Bij de woningen zonder energielabel (1751 stuks) die punten toegekend krijgen op basis van het bouwjaar gaat de maximale huurprijs gemiddeld 27,50 euro omlaag. Ingrid Houtepen van het Stedelijk Bureau: “Een fictief energielabel gebaseerd op bouwjaar leidt in Amsterdam dus meestal tot minder punten. Het loont voor een eigenaar vrijwel altijd om een energielabel aan te vragen.”

Tenzij de Kamer het onderwerp alsnog 'controversieel' verklaard, gaat het energielabel vanaf juli de huren beïnvloeden. De huurhoogte van sociale huurwoningen wordt sinds jaar en dag begrensd door het Woningwaarderingsstelsel (WWS), beter bekend als het puntenstelsel. Per 1 juli worden de huidige punten voor verwarmingsmethode en isolatie vervangen door punten voor het energielabel van de woning. Dit betekent grosso modo dat verhuurders voor energieslurpende huizen minder huur en voor energiezuinige huizen – bij nieuwe verhuringen(!) - meer huur mogen vragen. Overigens geldt het nieuwe WWS tot 2012 alleen voor nieuwe verhuringen van woningen met een officieel energielabel. Voor de meeste huurders verandert er dus niets per 1 juli.
Voor energiezuinige woningen kunnen verhuurders straks maximaal 44 punten bijtellen; nu is dat maximaal 28 punten. Woningen zonder energielabel worden ingedeeld op bouwjaar.

‘Zwaar negatief’

Dezer maanden zijn de corporaties de huureffecten aan het doorrekenen. Eigen Haard heeft zijn huiswerk al gedaan. De corporatie loopt ook voorop met het aanmelden van energielabels (75% van het Amsterdamse bezit gedaan). Bas Groenevelt, senior adviseur wijk- en voorraadstrategie van Eigen Haard, heeft berekend dat de WWS-wijziging ‘zwaar negatief’ uitpakt: “Het scheelt 47.000 punten op ons totale woningbestand van 42.500 woningen. Voor ongeveer 1200 woningen wordt de nieuwe maximaal redelijke huur lager dan de huidige netto huur. Dat levert vanaf 2012 een geschatte huurderving op van 50.000 euro per maand indien er geen energetische ingrepen plaatsvinden.” Van deze woningen moet bovendien vanaf 1 juli de huur worden bevroren. In totaal krijgt 38 procent van het woningbezit van Eigen Haard meer en 53 procent minder WWS-punten.
Groenevelt: “Aan de ene kant ontstaat dus extra verdiencapaciteit bij mutatie/harmonisatie, maar aan de andere kant verdampt er juist verdiencapaciteit. De balans is voor ons sterk negatief: bij volledige mutatie en harmonisatie is de geschatte huurderving 200.000 euro per maand.”
Dat is natuurlijk een theoretisch bedrag. In de eerste plaats krijgt slechts zeven procent van de woningen per jaar een nieuwe huurder. Ten tweede heeft het labelen van de resterende voorraad een positief effect op het puntentotaal. Ten derde zal de corporatie het komende decennium nog flink investeren in energiebesparing. Groenevelt: “Daar voelen we ons sowieso toe verplicht, maar deze huureffecten zullen zeker als stimulans werken.”
Ymere en De Key verwachten elk van zo’n 2500 woningen de huur te moeten verlagen uitgaande van de huidige situatie. Van de overige woningen van De Key stijgt bij 8600 en daalt bij 4150 woningen het puntentotaal. Ook hier: bij de huidige situatie.

Stimulans

Geschat wordt dat meer dan de helft van de corporatiewoningen een laag energielabel (categorie E en slechter) heeft. Huurders kunnen zich echter niet direct vanaf 2012 rijk rekenen. De WWS-aanpassing heeft namelijk betrekking op de ‘maximaal redelijke huur’. In Amsterdam betaalt 81 procent van de sociale huurders minder dan 90 procent van dat maximum. Puntenaftrek leidt dus niet automatisch tot huurverlaging. Alleen op langere termijn lopen corporaties verdiencapaciteit mis, omdat ze de huren bij mutatie minder kunnen verhogen (‘harmoniseren’) tenzij ze hun woningen energiezuiniger maken en de resterende energielabels aanmelden.
De Huurdersvereniging Amsterdam is blij met de nieuwe regeling. Woordvoerder Bastiaan van Perlo: “We hebben eerder gepleit voor een regeling die verhuurders echt stimuleert hun woningen energiezuiniger te maken. In het nieuwe puntenstelsel zit zo’n ‘schuine lijn’.”

Fred van der Molen

De complete analyse van Rigo vindt u hier.

Zie ook de Barometer
en het nieuwsartikel "Met groen energielabel naar vrije sector"