Jacht op scheefwoner geopend

Dossier: De woningmarkt 2.0Crisis: ook het rijk wil geld verdienen aan hogere huren

Jacht op scheefwoner geopend

Vermindering van de hypotheekrenteaftrek en hogere huren voor gewilde woningen zijn kernpunten uit het rapport Brede Heroverwegingen van de werkgroep Wonen. Hoewel de actuele politieke discussies zich concentreren op de hypotheekrente, willen de meeste partijen ook aanpassingen in het huidige landelijke huurbeleid. De jacht op de scheefwoner is nu echt geopend.
WOZ in nieuw puntenstelsel

In het gereguleerde segment is de kale huur gemiddeld landelijk zo’n 396 euro per maand en de gecorrigeerde markthuur 635 euro. In de perifere delen van Nederland wijkt de markthuur niet veel af van de feitelijke huur, maar in steden als Amsterdam zijn de verschillen enorm. De gemiddelde huur van corporatiewoningen is hier lager (392 euro, bron Jaarboek AFWC 2010) terwijl vergelijkbare markhuren vaak het dubbele of driedubbele zijn.
De verhuurders (corporaties vooral) verdienen dus veel minder dan zonder regulering mogelijk zou zijn. Dat scheelt zo’n 7,7 miljard euro op jaarbasis, aldus de werkgroep Brede Heroverwegingen. Die wil dat verschil – het ‘subsidiepercentage’ - in tien jaar tijd terugbrengen van 49 naar 40 à 41 procent.

De werkgroep heeft twee varianten bedacht om de huren aan te passen:
1. De huurregulering wordt toegespitst op lage inkomens. Inkomens boven 33.000 euro moeten in schaarstegebieden sneller de maximale huur betalen. Daartoe worden in het puntenstelsel maximaal 25 punten voor de locatie opgenomen. De kwaliteit van de locatie wordt vastgesteld op basis van de gemiddelde WOZ-waarde in de regio.
2. De WOZ-waarde van de woning wordt ijkpunt voor de huur. De betaalbaarheid wordt geborgd door uitbouw van de huurtoeslagtabel.

In 2009 doet de toenmalige directeur van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid, Taco van Hoek, voorstellen om het zogenaamde scheefwonen tegen te gaan. Hij blaast nieuw leven in een oud thema, waar nooit maatregelen op zijn gevolgd. Zeker geen maatregelen van het laatste kabinet Balkenende. In het regeerakkoord ruilden CDA en PvdA elkaars ‘breekpunten’ – respectievelijk vermindering hypotheekrenteaftrek en huurliberalisering – tegen elkaar uit. Discussies over hypotheekrenteaftrek en meer marktwerking in de huursector werden voor jaren taboe verklaard. De woningsector werd daardoor ‘het vergeten hervormingsdossier’, aldus Henk Don, voormalig directeur van het CPB.
Maar onder druk wordt alles vloeibaar. In opdracht van het kabinet mocht de ambtelijke werkgroep Wonen wel zonder taboes nadenken over scenario’s om tot 2015 2,5 miljard euro te bezuinigen. Dat rapport verscheen begin april. In alle scenario’s is vermindering van de hypotheekrenteaftrek een belangrijk onderdeel. Maar in het eindrapport van de werkgroep wordt naar veel meer gekeken. Zoals de locatie- en stedelijke vernieuwingssubsidies (BLS, ISV), de vermogens van de woningcorporaties, het huurprijsbeleid en de huurtoeslag.

Nog een kruitvat

Wijziging van het huurprijsbeleid is onderdeel van alle rekenscenario’s. En óók een potentieel kruitvat, zoals Minister Sybilla Dekker destijds bij haar huurliberaliseringsplannen merkte. NUL20 heeft in de loop der jaren vele artikelen aan dit thema gewijd. In de zomer van 2003 woedde bijvoorbeeld in de Amsterdamse media een felle discussie over het voorstel van Hans van Harten, directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, om huren in gewilde wijken hoger te maken. Om de doorstroming te bevorderen en scheefwonen en illegale onderhuur tegen te gaan, betoogde Van Harten. Huurdersorganisaties zagen er een truc in om de huren te verhogen. De corporaties zouden met dit pleidooi voor meer marktconforme huren definitief hun sociale geweten verliezen. De naam van de branchevereniging Aedes werd al met eurotekens geschreven: A€D€S.
Van Harten verweerde zich in een NUL20-debat: “Corporaties hebben een sociale doelstelling en staan voor betaalbare huurwoningen. Ik hecht ook aan huurbescherming, maar ik vind wel dat in het huidige puntenstelsel de locatie onvoldoende wordt meegewogen. We hebben met de huidige regels nauwelijks ruimte om te differentiëren. Ik pleit voor meer speelruimte.”

Huurliberalisering

Die speelruimte leek er te komen met het aantreden van Balkenende III. Minister Dekker lanceerde in 2004 plannen voor een nieuw huurstelsel. De VVD-minister wilde het aandeel sociale huurwoningen radicaal terugbrengen door 25 procent van alle huurwoningen te ‘liberaliseren’, oftewel de huurhoogte aan de vrije markt over te laten. Huurdersorganisaties voorzagen in schaarstegebieden als Amsterdam enorme huurstijgingen voor grote groepen mensen. Corporaties zijn aanvankelijk positief, maar verliezen bij de uitwerking gaandeweg hun enthousiasme. Bovendien levert het de corporaties per saldo weinig op. Het zijn vooral de particuliere huurders die “er met de poet vandoor gaan”, stelt Art Klandermans van de Dienst Wonen in een NUL20-debat eind 2004 vast. De gemeente ziet niets in liberalisering: die leidt juist tot minder doorstroming doordat vrijkomende woningen duurder worden. Bovendien komt het beleid van verkoop en sloop in het gedrang en dreigt verdergaande segregatie.

Nieuwe ideologie

De huurplannen van minister Dekker verdwijnen met de val van kabinet Balkenende III in de prullenbak. Ondertussen is er het afgelopen decennium iets veranderd in het denken over de huurmarkt. In 1999 haalt de scheefwoner voor het eerst de Van Dale. Hij komt onder vuur te liggen. Daarbij hoort het klassieke verhaal van de hoogleraar die na zijn studietijd lekker goedkoop in zijn Jordaan-appartementje blijft wonen en ondertussen een huis in Frankrijk koopt. Deze trouwe huurder verwordt langzamerhand tot een verdachte, iemand die de doorstroming belemmert en goedkoop woont op kosten van de gemeenschap.
Deze kanteling is mede een gevolg van de enorme waardestijging die huizen vanaf de jaren negentig in Amsterdam ondergaan. Juist in wijken waar de koopprijzen de pan uitrijzen, staan veel goedkope huurwoningen. En omgekeerd zijn de huren in Zuidoost en Noord relatief hoog en de koopwoningen daar relatief goedkoop.
Dat komt door het roemruchte puntenstelsel, het woningwaarderingssysteem of WWS. Dat is grotendeels gebaseerd op fysieke kwaliteitscriteria – zoals vloeroppervlak - maar weegt niet die factor waaraan bewoners zoveel waarde hechten: de locatie; de buurt, stad en regio. Zo kan het gebeuren dat dezelfde woning in Delfzijl dezelfde huur heeft als in het centrum van Amsterdam. Eens vonden we dat normaal, maar nu het verschil tussen ‘markthuur’ en gereguleerde huur kolossale vormen aanneemt, wordt het minder vanzelfsprekend dat een kleine groep gelukkigen daarvan profiteert. Zeker als dit scheefwoners betreft: huishoudens die best meer kunnen betalen.

Tweede H-Woord

Er zijn in de loop der jaren tal van ideeën gelanceerd om meer marktgerichte huren in de corporatiesector te introduceren en gelijktijdig de lagere inkomens te ontzien, zoals ‘woonwaardebonnen’, inkomensafhankelijke huren en ‘huur op maat’. De geesten lijken onder invloed van de crisis definitief rijp gemaakt voor ingrepen.
Bij zo’n nieuwe visie, of zelfs zo’n ‘nieuwe ideologie’ - hoort een nieuw jargon. Het verschil tussen markthuur en gereguleerde huur wordt door de werkgroep Wonen indirecte subsidie genoemd; en nog een inefficiënte bovendien. Immers: met zo’n objectsubsidie (=de gereguleerde lage huur) bevoordeel je alle bewoners, niet alleen die met een laag inkomen. In vijf varianten stelt de werkgroep daarom voor in de gereguleerde sector meer marktgerichte huren in te voeren, en individuele bewoners via een toeslag te compenseren naar gelang hun inkomen: van object- naar subjectsubsidie. Om de extra huurpenningen (ook) ten goede te laten komen aan de schatkist, wil de werkgroep een bezitsbelasting voor verhuurders invoeren. Die vervangt de overdrachtsbelasting. Bij de implementatie liggen ongetwijfeld weer vele beren op weg. Vele belanghebbenden zullen met rede kunnen aanvoeren dat juist zij onevenredig worden getroffen.
Hoewel huurbescherming geldt als het tweede H-woord, lijkt het weinig aannemelijk dat de huurder ongemoeid blijft. CDA, PvdA GroenLinks en D66 zeggen expliciet in hun verkiezingsprogramma dat ze scheefwonen willen ontmoedigen. De PvdA blijft verder vaag; D66 wil een jaarlijkse inkomenstoets; CDA en GroenLinks willen huurders met een hoger inkomen de keus geven een marktgerelateerde huur te gaan betalen of de woning te kopen. De VVD wil helemaal af van het predicaat sociale huurwoning, maar wil de individuele huurder ondersteunen die op deze huurmarkt ‘zelfstandig niet uit de voeten kan’.

Fred van der Molen

Zie ook NUL20 Barometer: Wie woont er nu scheef?