Ymere: regionaliseer het huurbeleid

Woningcorporatie wil af van landelijk uniforme doelgroepen en huren

Ymere: regionaliseer het huurbeleid

Dossier: De woningmarkt 2.0Met een notitie getiteld ‘Naar een nieuw sociaal arrangement’ mengt Ymere zich in de aanzwellende discussie over het landelijk woningmarktbeleid. De woningcorporatie wil af van landelijk uniforme regels voor inkomensgrenzen en het huurbeleid. Corporaties zouden in verschillende regio’s verschillende doelgroepen moeten kunnen bedienen. En in het huurbeleid moet meer ruimte komen om in de huurhoogte de populariteit van woningen tot uiting te laten komen.
Kernpunten uit
‘Naar een nieuw sociaal arrangement’
  1. Zorg(plicht) en instrumentarium in één hand
    Corporaties verantwoordelijk voor huisvesting en de betaalbaarheid daarvan: naast objectsubsidie ook voor subjectsubsidie. Oftewel: corporaties nemen deel huurtoeslagverstrekking over.
  2. Regionalisering
    Doelgroep corporaties: huishoudens die onvoldoende op eigen kracht in huisvesting kunnen voorzien. Daarvoor moeten per regio/woongebied andere inkomensgrenzen gelden.
  3. Marktgeoriënteerde huren
    Huren worden mede vastgesteld op basis van populariteit. Huidige puntenstelsel wordt in die richting bijgesteld. Dat leidt tot herverdeling van de huurinkomsten.
  4. Eigendomsneutrale ondersteuning van wonen
    Door aftrek van hypotheekrente te beperken en markgerelateerde huren in combinatie met meer subjectsubsidies te introduceren groeien huren en kopen naar elkaar toe. Goed voor doorstroming en keuzemogelijkheden voor de klant én de corporatie.
  5. Bijdetijdse huurbescherming
    Rechten beter herverdelen tussen zittende en nieuwe huurders. Door: meer vrijheid voor huuraanpassing en nieuwe tijdelijke contractvormen.

Van ineffectief tot verrot en failliet. Van de VROM-raad, via de werkgroep Heroverweging Wonen tot de SER: praktisch alle deskundigen – ook hoogleraar Johan Conijn elders in dit nummer - lijken het er over eens dat het huidige woningmarktbeleid van geen kant deugt. De huidige overheidstekorten zetten de zaak op scherp, maar de Nederlandse woningmarkt is volgens tal van rapporten al jaren uit balans. En “deze situatie is mede ontstaan door het inconsistente overheidsbeleid” (VROM-raad: ‘Naar hervorming van het woningmarktbeleid’).
Het nieuwe kabinet moet kortom, anders dan het vorige, nu echt knopen doorhakken. Roel Steenbeek, bestuurvoorzitter van Ymere, is er nog niet gerust op: “Het hangt heel erg van de formatie af. We hebben de laatste keer gezien dat dat niet altijd een rationeel proces is. Daar kwam bijvoorbeeld ineens die Vogelaarheffing uit de hoge hoed.”
Steenbeek, ook bestuurslid van de brancheorganisatie Aedes, wil daarom bij de formateur een duidelijke boodschap neerleggen uit de hele sector, van ‘een breed bondgenootschap’. Een eerste voorzet daarvoor is de notitie ‘Naar een nieuw sociaal arrangement’, waarin hij en mede-auteur Jeroen Frissen de visie van corporatie Ymere op de noodzakelijke hervorming van de woningmarkt geven.

Regionalisering

Ook Steenbeek en Frissen bepleiten rigoureuze wijzigingen in de wijze waarop de overheid in de koop- en huurmarkt intervenieert. En ja, de hypotheekrente moet worden aangepakt. En dat mag ook wel wat sneller dan de fasering die de SER-commissie voorstelt. Steenbeek: “Ik begrijp dat we vanwege de crisis voorzichtig moeten zijn voor marktverstorende effecten. Maar dertig jaar? Dat is de wet van remmende ellende.” Frissen: “Als je het over solidariteit hebt, mis je toch iets als je de huidige huurders en kopers op allerlei manieren beschermt en starters en toekomstige kopers en huurders de rekening laat betalen.”
Afwijkender is de visie van Ymere op de huurmarkt. De corporatie wil meer maatwerk, wil af van uniforme landelijke regelgeving. Steenbeek: “Vraag- en aanbodverhoudingen verschillen heel erg in Nederland. Het uniforme beleid uit Den Haag heeft daarom een totaal verschillende uitwerking in diverse regio’s. In onze visie zorgt de overheid voor een nationaal kader, maar wordt dat regionaal ingevuld.”
“Als doelgroep voor woningcorporaties beschouwen wij iedereen die vanwege zijn inkomen niet op de koopmarkt terecht kan. Daar voelen wij een zorgplicht voor. Maar dan kun je niet, zoals we van Brussel moeten, een landelijke inkomensgrens van 33.000 euro stellen. Dat is niet reëel. Daarvan kun je in Amsterdam geen huis kopen. In de regio Amsterdam heb je een veel hoger inkomen nodig om een huis te kopen dan in Delfzijl of Heerlen. Wij willen daarom de doelgroep per regio anders kunnen definiëren. Dus in plaats van een generiek geldende grens bij 33.000 euro, ligt die in Oost Groningen bijvoorbeeld bij 22.000 euro en in de regio Utrecht bij 44.000 euro.”

De hoogleraren uit de SER-commissie hebben die weg niet gekozen. Jullie weten vast wel waarom?

Jeroen Frissen: “De VROM-raad hamert juist wel op de toenemende regionale verschillen. Ik vermoed dat de SER-commissieleden op dit punt een compromis hebben gesloten. Ze zijn niet over de pijngrens heengestapt. Het betekent ook nogal wat voor regio’s en corporaties waar de sociale voorraad juist kleiner zou moeten worden op basis van inkomenscriteria.”
Steenbeek vult aan: “En een ander probleem is nog dat je een bestuurslichaam moet hebben dat regionale prestatieafspraken met corporaties kan maken. Dat is nog een lastig punt. We zeggen ook niet dat we alle antwoorden klaar hebben. Maar je zult meer flexibiliteit moeten inbouwen om effectief beleid te kunnen voeren.”

Populaire wijken

In het visiedocument van Ymere vinden we een oude ergernis van Amsterdamse corporaties over het Nederlandse huurbeleid terug. Steenbeek: “Het resultaat van het huidige beleid is dat huishoudens die de leefbaarheid van hun woonomgeving het laagst waarderen, over het algemeen de hoogste huur betalen en andersom. Dat is niet alleen het verschil tussen Amsterdam en Delfzijl, maar ook binnen steden. Amsterdam heeft een populaire (oude) kern gecombineerd met relatief lage huren én weinig populaire vroeg-naoorlogse uitbreidingswijken met relatief hoge huren.”
Frissen: “Pijnlijker is nog dat veel huishoudens met een hoog inkomen weinig betalen voor een woning in een zeer gewilde buurt, terwijl lage inkomens veel meer betalen voor een vergelijkbare woning in een veel minder gewaardeerde leefomgeving. Is dat solidair?”

Jullie willen kortom markthuren in de corporatiesector en dan huurders met lage inkomens compenseren met een hogere huurtoeslag?
Frissen: “Ik zeg liever marktgeoriënteerde huur. Dat is een groot verschil. Wij zijn niet voor een markthuur van bijvoorbeeld 4,5 procent van de WOZ-waarde. Dat leidt tot enorme huurstijgingen. Bij een marktgelateerde huur kan het gaan om enkele tientjes verschil tussen de Jordaan en de Westelijke Tuinsteden. Cruciaal is dat in de huur de populariteit van een woning tot uiting komt. De precieze techniek kan onderwerp zijn van nadere studie, maar essentieel is dat de door huurders minst gewaardeerde woning de laagste prijs heeft en andersom. Op landelijk niveau leidt deze exercitie niet per se tot meer huurinkomsten. Maar in gespannen woningmarkten kan het herverdeelde huurniveau worden opgekrikt en in ontspannen woningmarkten kan het worden bevroren.”

Jullie ontvangen dan meer huurpenningen terwijl het rijk meer geld kwijtraakt aan huurtoeslag. Maar de overheid wil  juist bezuinigen. De werkgroep Wonen van Financiën suggereert om die meeropbrengsten naar de schatkist te leiden via een bezitsbelasting. Geen goed idee zeker?
Steenbeek: “Kijk. Het zou raar zijn in deze tijd dat de overheid meer huurtoeslag zou moeten uitbetalen als in bepaalde regio’s of gebieden de huren omhoog gaan. De kern van ons verhaal: zorg dat het eerlijker in elkaar zit en dat de overheid er ook nog wat geld aan overhoudt. Van bezitsbelasting zijn we geen voorstander. En van een andere suggestie om de hele verantwoordelijk voor de huurtoeslag naar de corporaties te schuiven nog minder. Dan kunnen we helemaal niet meer investeren, zo simpel is het. En let op: wij nemen nu de helft van de bouwproductie voor onze rekening.”
“Wat wij zeggen is: maak corporaties die in een gewilde regio meer huurontvangsten krijgen door een nieuwe systematiek medeverantwoordelijk voor de betaalbaarheid van de huishoudens met lage inkomens om te voorkomen dat zij in de knel komen. Dit kan door een afslag te geven. Samen met de huurtoeslag hebben lage inkomens dan toch passende woonlasten. Tegelijkertijd wordt hiermee het open-einde-karakter voor het rijk van de huurtoeslag aangepakt, wat weer gunstig is voor de rijksbegroting. Daar staat tegenover dat corporaties ruimte krijgen in huurbeleid, verkoopbeleid en woonruimteverdeling.”

Corporaties die aan inkomenspolitiek gaan doen? Dat is net zo’n taboe als het H-woord.
Steenbeek: “Dan wordt iedereen altijd enorm nerveus. Ook binnen corporatiekringen trouwens. Ik schrik er niet zo van. In indirecte zin doen corporaties natuurlijk al aan inkomenspolitiek. Maar de zorgen daarover kunnen volgens mij worden opgelost door de zorgplicht voor een lange periode te definiëren (betaalbaarheid, toegankelijkheid en kwaliteit) onder afgesproken condities.” 

Fred van der Molen