Renovatie is altijd ingrijpend

Vertrouwen en perspectief zijn nodig om bewoners mee te krijgen
Renovatie is altijd ingrijpend

Vorig jaar leverden Amsterdamse corporaties 1700 woningen op die op hoog niveau waren gerenoveerd. In de meeste gevallen moesten bewoners daarvoor (tijdelijk) hun woning verlaten. In alle gevallen was de renovatie een enorme inbreuk in hun leven. Corporaties kunnen het daarom niet snel goed doen. NUL20 verdiepte zich in drie renovatieprojecten. Van loopgravenoorlog tot constructieve onderhandeling.

Dossier renovatie

Het kan dramatisch mislopen. Zo besloten de woningcorporaties Eigen Haard en Ymere onlangs de plannen voor de renovatie van Het Breed in Amsterdam-Noord stop te zetten. Een treurig dieptepunt na jaren moeizaam overleg tussen bewoners en corporaties over de vernieuwing van een ensemble van negen flats gegroepeerd rond groene binnenhoven. "We hebben geen plan B, we gaan ons intern beraden," laat projectmanager Rob Oosterloo namens de corporaties weten.
Een summiere samenvatting van wat zich heeft afgespeeld. Zowel uit respect voor het ontwerp van Van Gool als om praktische redenen keerden bewoners zich alweer jaren geleden zowel tegen het plan om de karakteristieke loopbruggen te verwijderen als tegen het voorstel om de transparante borstweringen van de woningen te vervangen door ramen die tot de vloer doorlopen. De corporaties gaven toe: de loopbruggen konden blijven en de transparante borstweringen terugkomen. Wel eisten de corporaties om veiligheidsredenen dat er een einde kwam aan het openbare karakter van de bovenstraten (door de loopbruggen). Daarover werd overeenstemming bereikt met het stadsdeel en het vorige bestuur van de bewonersvereniging. De bouwvergunning werd verleend. Maar toen maakte de aannemer er een rommeltje van, waarna de vernieuwing na de eerste dertig woningen werd stilgelegd. Daarna ontstond een nieuw conflict over de radiatoren die in de woningen moesten komen. "Krankzinnige gevaartes" volgens bewoners, uitgekozen omdat het cv-systeem met relatief lage temperaturen werkt.
Uiteindelijk zijn de oorspronkelijk goedgekeurde renovatieplannen zodanig gewijzigd, dat een bewonersgroep met succes via de rechter een nieuwe draagvlaktoets afdwong. Deze keer stemde weliswaar een meerderheid voor maar werd de noodzakelijke instemming van zeventig procent niet gehaald. Dat was reden voor Ymere en Eigen Haard om de werkzaamheden te staken. Van Oosterloo: “Het gevolg is dat een groot milieubesparend renovatieproject waar ook de bewoners profijt van zouden hebben, niet doorgaat.”
De bewonersvereniging vindt dat te weinig rekening gehouden wordt met de rechten van de huurders. Voorzitter Frank Witzen: "Tijdens de eerste renovatiewerkzaamheden bleek dat het onmogelijk was dat de bewoners in hun woningen bleven. Wij vinden dat de aard van de werkzaamheden rechtvaardigt dat alle bewoners een verhuisvergoeding krijgen. Maar de corporaties willen dat niet doen, omdat ze dat te veel geld kost." Er is sprake van een verschillende interpretatie van de kaderafspraken, want de corporaties zeggen juist dat de werkzaamheden geen verhuizing en alleen een – veel lagere - tegemoetkoming in de kosten rechtvaardigen.
Een groep van ongeveer honderd bewoners heeft inmiddels aangekondigd via de rechter alsnog renovatie af te dwingen. "We zijn aan het inventariseren wat allemaal mis is met de individuele woningen," zegt Witzen, "als de corporaties eerst de gebreken verhelpen in de woningen en de liften herstellen, dan ontstaat er misschien weer een vertrouwensbasis om verder te gaan."
Maar dan is er de kwestie van het afsluiten van de trappenhuizen, waarover nog juridische procedures lopen. Nu de renovatie door de corporaties voorlopig is afgeblazen, lijkt de directe noodzaak daarvoor overigens ook verdwenen, ook al is de helft van de bewoners daar voor en slechts een kwart tegen. 

Draagvlak: vertrouwen en perspectief
Het Stedelijk Bureau Wijksteunpunten Wonen heeft ervaringen en aanbevelingen van bewonersondersteuners en participatiemedewerkers gebundeld in een handzame brochure: Draagvlak stedelijke vernieuwing – Hoe kan het echt. De belangrijkste aanbevelingen zijn:

Zet in op vertrouwen

  • Show me, don’t tell me
  • Benoem de tegenstellingen in belangen
  • Spreek spelregels af en leef ze na
  • Heb geen dubbele agenda

Bied perspectief

  • (Er)ken ieders rechten en plichten
  • (Er)ken ieders uitgangspunten
  • Leg besluiten vast
  • Schakel onafhankelijke begeleiding in
  • Vind zo veel mogelijk overeenstemming

Participeer over de participatie

  • Zorg voor onafhankelijk onderzoek
  • Zie verdeeldheid als kans voor planvariatie

 

Hoofdpijndossier

Het Breed is voor Eigen Haard en Ymere het spreekwoordelijke hoofdpijndossier geworden. Van Oosterloo wijst op de lange voorgeschiedenis, het geknakte vertrouwen na de eerste renovatiewerkzaamheden en de verdeeldheid onder de huidige bewoners over de plannen. Het vertrouwen is weg. Volgens Oosterloo is de positie van tegenstanders, die in het bestuur van de bewonersvereniging goed vertegenwoordigd zijn, simpelweg te sterk geworden: "De hindermacht is enorm en huurders die geen mening hebben, mogen in een draagvlakonderzoek niet worden meegerekend. Op die manier wordt renoveren wel erg lastig, zeker in een groot en samenhangend complex als Het Breed dat je technisch gezien niet gefaseerd aan kan pakken." De corporaties zijn 'diep teleurgesteld' dat niet de voorstanders van het project, maar een minderheid van bewoners die tegen is, bepalend is voor het stopzetten van het project. Het doel was het energieverbruik van de woningen aanzienlijk te verminderen, met lagere energielasten voor bewoners en een aanzienlijke CO2-reductie. Oosterloo: "Door de zeer hoge eisen die worden gesteld aan de instemming van huurders met een renovatieproject, vrezen wij dat dit ook voor andere projecten in de toekomst een onneembare barrière blijkt te zijn. De gewenste verbetering van het bestaande woningbezit en de aanpassing aan maatschappelijk breed gedragen duurzaamheidseisen komt hiermee nadrukkelijk in gevaar." Witzen vindt dat simpelweg geen argument. "Alle corporaties hebben hun handtekening onder de kaderafspraken gezet."

Draagvlak

Volgens Bert Meintser van het Amsterdams Steunpunt Wonen is de positie van zittende huurders ten dele versterkt, nadat die eerder flink was ingeperkt. "In de jaren zeventig en tachtig kenden we het ‘Bouwen voor de Buurt’, waarin bewoners grote invloed hadden op vernieuwing. Toen de corporaties verzelfstandigd werden is dat weer sterk verminderd. Dat heeft ook te maken met de afgenomen invloed van overheden, ook al blijft het afgeven van een peildatum door de gemeente een belangrijk toetsmoment of voldoende rekening is gehouden met de belangen van bewoners. Nu zie je dat gezocht wordt naar een nieuw evenwicht tussen belangen van verhuurders en huurders. In de wet is vastgelegd dat voor renovatie een draagvlak van minimaal zeventig procent nodig is. De stedelijke kaderafspraken in Amsterdam vormen een nadere invulling daarvan."
Eind juni komt daar de nieuwe Leidraad voor Participatie nog bij, ondertekend door alle corporaties, gemeente en Huurdersvereniging Amsterdam. De woningcorporaties verplichten zich daarmee bewoners vanaf een vroeg stadium bij hun planvorming te betrekken en een duidelijk participatieplan te maken. Volgens Meintser moet dat ervoor zorgen dat het vertrouwen tussen bewoners en corporaties verbetert. Dat moet weer leiden tot breed gedragen plannen.
De positie van huurders bij renovaties mag dan verstevigd zijn, bestaande afspraken en wettelijke regelingen zijn nog geen garantie voor blijvende betrokkenheid van de oorspronkelijke bewoners. Er ontstaat een eigen dynamiek in een vernieuwingsgebied, waar bewoners met behulp van een urgentieverklaring wegtrekken. Meintser: "Neem de Van der Pekbuurt. Daar wordt veel tijd genomen om de staat van de woningen te onderzoeken. Dat gebeurt misschien uit het oogpunt van zorgvuldigheid, maar bewoners wordt geen duidelijkheid gegeven over het vervolg.” Omdat het gehele proefgebied wel aangewezen blijft voor stadsvernieuwingsurgentie trekken bewoners weg. “Daarmee ontneem je hun de mogelijkheid deel uit te maken van een vernieuwingsplan. Een draagvlakonderzoek zonder bewoners heeft immers geen zin meer."

Dubbeltjespanden

Kan te veel ruimte in de plannen van een corporatie tot onzekerheid leiden, corporaties kunnen het ook niet snel goed doen, aldus Meintser: "Te veel duidelijkheid kan net zo goed op afkeuring van bewoners rekenen. Dan ontstaat al snel het gevoel dat alles toch al besloten is." Een combinatie van beide is aan de hand in het geval van de 'dubbeltjespanden', 56 kleine beneden- en bovenwoningen aan de rand van het Oosterpark, het eerste bezit van een voorloper van De Key – de Bouwmaatschappij tot Verkrijging van Eigen Woningen, opgericht in 1868.
De Key – de corporatie die vorig jaar met 479 gerenoveerde woningen veruit het meeste bestaande bezit opknapte - liet de bewoners eerst weten de woningen in oude luister te willen herstellen, maar kwam vervolgens met het voldongen feit dat een deel van de woningen wordt samengevoegd. Uitgangspunt is weliswaar dat alle huidige bewoners die terug willen keren dat ook kunnen doen, maar De Key geeft geen garantie of dat ook dezelfde woning is. Tot ongenoegen van de bewoners worden de samengevoegde woningen niet toegewezen aan sociale huurders.
Desi van de Swaluw, senior procesmanager van De Key: "Door ongeveer de helft in de vrije sector te verhuren wordt het onrendabel op dit project iets verminderd. Eind juni presenteren we de eerste uitwerking van onze plannen aan de bewoners. Op de koppen van het straatje willen we de sociale huurwoningen situeren. Deze woningen maken we groter en klaar voor de komende vijftig jaar. Het middenstuk wordt samengevoegd voor de vrije sectorhuur."
De woningen kampen nu met achterstallig onderhoud, zijn slecht geïsoleerd en nodig aan een stevige opknapbeurt toe, ook al is de staat van de funderingen nog redelijk. Bewoners Conny Groot en Margot van der Sman zien liever dat de woningen worden opgeknapt en dat samenvoegen achterwege blijft. "De Key wil ook dat we onze huurcontracten laten ontbinden, maar dat doen we niet. We laten ons niet vogelvrij verklaren." Het contact tussen de bewonerscommissie en De Key is sindsdien opgeschort, maar De Key gaat door met de planvorming, benadrukt Van de Swaluw. "We denken een goed plan aan de bewoners voor te kunnen leggen waarmee zij er op vooruit gaan in ruimte en woonkwaliteit, hun woonduur behouden en een verhuiskostenvergoeding krijgen. Ik denk dat we er samen uit kunnen komen, maar als dat niet lukt dan is het opzeggen van de huurovereenkomsten het uiterste middel."

Oostenburg

Bij de renovatie van het complex Oostenburg gaat het een stuk gemoedelijker toe. Het uit 1875 stammende complex van de Alliantie, dat de status van gemeentelijk monument heeft, wordt momenteel gefaseerd gerenoveerd. Ondanks de 27 miljoen euro kostende hoogniveau renovatie, blijven alle 147 woningen die na samenvoegen overblijven, in de sociale huursector. Marieke Top van de Alliantie: "We hebben alle mogelijkheden onderzocht, ook gedeeltelijke verkoop, maar zelfs de samengevoegde woningen zijn dermate klein dat het voor ons niet interessant is die in de vrije sector te brengen. We vinden het ook van belang dat in het centrum voldoende sociale woningbouw blijft bestaan. Financiële lusten hebben we niet van dit project, maar als het klaar is, is het wel een uithangbord voor ons, iets om trots op te zijn."
De renovatie van Complex Oostenburg moet in 2012 zijn afgerond. De bewoners die willen blijven, moeten één of twee keer verhuizen maar kunnen tijdens de renovatie in hun eigen buurt blijven wonen, ondanks het relatief hoge aantal huurders dat na de renovatie wil terugkeren. Top: "Voor bewoners is het eerst een opluchting als er geen plannen voor sloop zijn, maar daarna begint bij individuele huurders door te dringen wat renovatie allemaal met zich meebrengt. Dat is de volgende stap. Ik was er pas gerust op toen bewoners begonnen in te zien dat het samenvoegen van woningen voor hen ook een kans kon zijn."
De Alliantie heeft volgens bewoner Henk Pauwels de woonwensen van de bewoners goed geïnventariseerd en laten zien wat dat voor de bewoners betekent. Bovendien hebben de bewoners met de corporatie afspraken kunnen maken over wie de eerste keuze had als het ging om wie welke woning zou kunnen krijgen; dat gebeurt op basis van woonduur.
Het renovatieplan van de Alliantie is op punten aangepast. Zo heeft bewoonster Hedy Portier ervoor gepleit om het originele soort deuren en balkenplafonds terug te krijgen in de woningen. "Ik heb daarop aangedrongen bij de Alliantie, net als op een andere indeling van mijn woning. Uiteindelijk zijn ze daarmee akkoord gegaan." Ook monumentenzorg heeft om aanpassingen in het plan van de corporatie gevraagd. Zo mocht het deel van het complex aan de waterkant geen balkon krijgen vanwege het historisch aanzicht. Bovendien zouden de kenmerkende schoorsteenmantels in de woningen moeten blijven. Uiteindelijk hoeft dat slechts in een deel van de woningen.
Ook al zijn de bewoners tevreden over de renovatie van hun woningen, Portier en Pauwels zijn niet te spreken over de mogelijke bouw van extra appartementen op de plek waar tot begin jaren zeventig woningen hebben gestaan, maar die vanwege de slechte fundering zijn afgebroken. Pauwels: "Wij denken dat de Alliantie daarmee geld probeert terug te verdienen en zich verschuilt achter het stadsdeel."
De beoogde bouwlocatie is nu een belangrijke ontmoetingsplek die als gemeenschappelijke tuin en als openluchtbioscoop fungeert. Maar de Alliantie ontkent dat de herbouw van de gesloopte koppanden een geldkwestie is. Top: "We restaureren het gemeentelijk monument en de herbouw van de gesloopte twee koppanden hoort daar bij." Als voorwaarde heeft de Alliantie gesteld dat het stadsdeel moet zorgen voor compensatie voor de ontmoetingsplek en het behoud van de bandenboot van Robert Jasper Grootveld. Top: "Aan deze voorwaarden is voldaan: de bandenboot wordt gerestaureerd en komt in het water te liggen en er komt bij de koppanden, aan het water, een nieuwe ontmoetingsplek." De bewoners houden echter liever hun vertrouwde gemeenschappelijke 'groene balkon'.