‘De Key wil terug naar de top’

De Key beperkt ambities maar blijft investeren in regio Amsterdam

‘We willen terug naar de top’

Woonstichting De Key kan binnen een paar jaar bij de beste corporaties van Amsterdam horen. Zo meent Frank de Grave, voorzitter van de raad van commissarissen. Onder interim-directeur Haijo Pietersma wordt gewerkt aan integriteit, inrichting van een efficiënte werkorganisatie en versterking van de volkshuisvestelijke taak. De huurder staat weer op de eerste plaats.

Of De Key de onderste steen boven heeft, durft Frank de Grave nog niet te zeggen. Forensische experts van Deloitte doen nog onderzoek naar het handelen van de corporatieleiding bij een vijftal vastgoedtransacties. “We laten onderzoek doen naar enkele transacties van de afgelopen jaren. Deze onderzoeken richten zich op twee vragen: Hebben de bestuurders integer gehandeld? En is het bestuurlijke proces ordelijk verlopen? Bij een aantal transacties heeft Deloitte geen bijzonderheden aangetroffen. Een aantal andere transacties is nog in onderzoek. Met name één onderzoek heeft de bijzondere belangstelling van de raad van commissarissen. Nog voor de zomer verwachten we de uitslag. Mocht dat onderzoek iets van betekenis opleveren, dan zullen wij die informatie ogenblikkelijk naar het Openbaar Ministerie sturen ter aanvulling van het bestaande dossier”, aldus De Grave.
 

Bestuurlijke perikelen
Woonstichting De Key (32.000 woningen en andere eenheden) heeft een turbulente periode achter de rug. Eind mei werden voormalig bestuursvoorzitter Jaap van Gelder en Fer Felder, oud-directeur van ontwikkelbedrijf De Principaal, op staande voet ontslagen. Ook is bij het Openbaar Ministerie aangifte gedaan. Beide directeuren worden ervan verdacht de raad van commissarissen te hebben misleid, dan wel onvoldoende of onjuiste informatie te hebben verschaft over de aankoop van landbouwgrond in Zeewolde. Felder legde zijn functie een jaar geleden al neer. Van Gelder vertrok afgelopen november. Beide directeuren waren formeel nog wel in dienst van De Key.
Uit een door Deloitte uitgevoerd forensisch onderzoek is gebleken dat bij een grondaankoop in Zeewolde sprake is geweest van een ABC-transactie. Bij deze transactie is oud-AM topman Klaas de Ruiter, een oud-collega van Felder, met 3,2 miljoen euro bevoordeeld. Bovendien is achteraf gebleken dat de grond veel minder waard is, dan waarvoor deze is aangekocht. Er mogen de komende vijftien jaar geen woningen worden gebouwd. Naar vijf andere transacties doet Deloitte nog forensisch onderzoek.
De directie wordt thans waargenomen door Haijo Pietersma. Hij heeft veel ervaring als bestuurder in zowel het bedrijfsleven (ASMI en Ericsson), als in de non-profit sector. Pietersma leidt de bijgestelde koers van De Key: van expansie naar consolidatie en concentratie op de kerntaken.
Verder is het voorzitterschap van de raad van commissarissen gewijzigd. Frank de Grave volgde begin dit jaar oud-stadsdeelvoorzitter Hans Oosterbaan op. De Grave werkt parttime bij Twynstra Gudde. Eerder was hij bestuurder bij de DSB Bank. De Grave heeft veel bestuurlijke ervaring. Hij was zes jaar wethouder Financiën en Sport in Amsterdam. Tevens is hij voor de VVD minister van Defensie en staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid geweest.

 

Het bestaande dossier gaat over een strafrechtelijke onderzoek tegen twee voormalige directeuren naar de gang van zaken rond een grondaankoop in Zeewolde. “Voor alle preciesheid. Het is niet anders dan ik formuleer. De raad van commissarissen heeft aangifte gedaan tegen Jaap van Gelder en Fer Felder omdat we een strafbaar feit vermoeden. Uit het onderzoek door Deloitte is gebleken dat beide directeuren de toezichthouder niet juist hebben geïnformeerd. Waarom hebben zij niet de juiste informatie verstrekt? Op zich is een zogeheten ABC-constructie niet verboden. De directie had tegen ons kunnen zeggen: we kopen de grond van een handelaar, de grond wisselt heel snel van eigendom, maar we moeten die deal vanwege het grote belang wel sluiten. En de verkoper ontvangt, zonder enig risico te lopen, een bedrag van ruim 3 miljoen euro. Dan had de raad van commissarissen, uiteraard na een stevige discussie, daarover een goed gefundeerd besluit kunnen nemen. Maar tegenover de toezichthouder is een heel ander verhaal afgestoken. Als we de antwoorden van beide heren in ogenschouw nemen, dan is er geen andere conclusie mogelijk: er is sprake van misleiding. Het Openbaar Ministerie heeft de middelen om een en ander uit te zoeken. Zij moeten ook maar beoordelen of er reden is voor strafvervolging.”

Doodzonde

Voor De Grave is aangifte bij het Openbaar Ministerie tegen beide directeuren de enige juiste weg. “Een toezichthouder doet dat niet graag. Zo’n keuze roept allerlei emoties op. De meeste leden van de raad van commissarissen kennen beide directeuren immers goed. Het is ook erg beroerd voor onze medewerkers. Zij worden op straat met de gevolgen daarvan geconfronteerd. Maar in zo’n situatie hebben we een duidelijke norm te stellen. Een bestuurder is niet een beetje integer. De toezichthouder moet er op kunnen vertrouwen dat een bestuurder altijd de juiste informatie verstrekt.”
Hij maakt een vergelijking met de Haagse politiek. “In de politiek is er maar één echte doodzonde; het niet juist of volledig informeren van het parlement. Dat is nog erger dan vreemdgaan. Het parlement moet er altijd op kunnen vertrouwen dat de informatie juist is. Die regel is bikkelhard. Daar draait het hele systeem op. Dat geldt feitelijk ook voor corporatiebestuurders. Een raad van commissarissen kan zich niet bij elk besluit de vraag stellen of de juiste informatie is verstrekt. Het Deloitte-rapport over Zeewolde maakt evident duidelijk dat de toezichthouder niet de juiste informatie heeft gehad. Dan volgt ontslag op staande voet. Dan wordt aangifte gedaan.”
Hoe heeft dat kunnen gebeuren? De Grave meent dat hij nog te kort bij de woonstichting betrokken is, om daarover een gedegen oordeel te kunnen geven. “We moeten de situatie bij De Key niet isoleren. Overal waar publieke taken zich vermengen met activiteiten in de private sector is het zaak goed op te letten. Dat geldt zeker voor de wereld van onroerend goed. Daar gelden heel andere normen. Als de eigen werkprocessen vervolgens niet goed worden bewaakt, dan vervagen de grenzen. Vergeet verder niet dat corporaties de afgelopen jaren geweldige resultaten hebben geboekt. Ze doen geweldig goed werk in de stad. Daardoor is wellicht een gevoel van onaantastbaarheid ontstaan. In zo’n klimaat gedijen Rochdale, SGBB en andere corporaties waar zich de afgelopen jaren problemen hebben voorgedaan.”

Zero tolerance

De sector heeft onvoldoende oog voor de verleidingen van de vastgoedwereld? “Ja. Een organisatie denkt al gauw: we zijn geworteld in oude tradities. Dat overkomt ons niet.“ Het doet hem denken aan wat hij in de tijd van zijn wethouderschap meemaakte bij de Amsterdamse politie. “We dachten dat er geen sprake zou zijn van normafwijkend gedrag. Agenten dienden immers een publieke zaak. Maar in werkelijkheid was er een cultuur ontstaan, waarin niet iedereen het even nauw nam. De politie heeft vervolgens gekozen voor zero tolerance, ” aldus De Grave. Bij De Key geldt nu de lijn: niks mag. Flessen wijn. Giften. Reisjes. “Waarom zou je die accepteren? Als een bestuurder of een medewerker vindt dat hij te weinig verdient, dan moet hij of zij zijn heil maar elders zoeken.”
Interim-directeur Haijo Pietersma vult aan. “We moeten beseffen dat aan corporaties schaarse middelen zijn toevertrouwd. Daar moeten we prudent mee omgaan. De besteding van onze middelen moet altijd gepaard gaan met een goede afweging. Vervolgens dienen we ons daarover op een volkomen integere manier te verantwoorden.” Onder zijn leiding heeft De Key de afgelopen maanden de interne werkprocessen aangescherpt. “We hebben al onze werkprocessen tegen het licht gehouden. De besluitvormingsprocedures, mandatering en fiattering zijn aangescherpt. Goede checks and balances vormen het uitgangspunt. Bij onderhandelingen moeten namens de corporatie altijd ‘vier ogen’ aanwezig zijn.”
Ook voor planvorming gelden nieuwe spelregels. “We doen er alles aan om ervoor te zorgen dat zaken op een goede manier op de bestuurstafel belanden. Alle plannen moeten voortaan op hun economische waarde worden beoordeeld. Bovendien is de speelruimte kleiner gemaakt. We spenderen geen geld meer aan zaken die niet bijdragen aan ons langetermijndoel. Wij zijn primair volkshuisvester”, aldus Pietersma. 
Afgelopen najaar is de hele projectenportfolio aan een kritische blik onderworpen. “We hebben de projectenportfolio teruggebracht naar een handzaam niveau. Naar een omvang die past bij onze investeringsruimte. We blijven investeren in de stad. Maar een aantal projecten schuiven we naar achteren, bouwen we om naar meer volkshuisvesting of geven we een andere opzet.”
Dat geldt, zo geeft Pietersma aan, bijvoorbeeld voor de ontwikkeling van het Olympiakwartier in Almere-Poort. Aanvankelijk was sprake van grootschalige kantoorontwikkeling. De Key zoekt nu een andere inrichting voor het project. “We blijven bij Almere-Poort betrokken, maar we willen het zo uitvoeren dat het past binnen onze kerntaken. Dat kan leiden tot een nieuw plan. Of we zoeken nieuwe partners. Laat commerciële partners maar de commerciële risico’s lopen. Dat is overigens nog niet makkelijk. Ook commerciële partijen stuiten in de huidige markt op hun grenzen.” 
“De raad van commissarissen ondersteunt vol overtuiging de aanscherping van de interne werkprocessen,” zegt De Grave. ”Ik heb met de bestuurder een duidelijke afspraak: we geven geen goedkeuring achteraf. Ook niet als de redenering luidt: we zijn al zo lang met dat project bezig. De corporatie kan niet meer terug. Als ik ergens een hekel aan heb, dan is het wel een dergelijke boodschap. Dan voel ik me belazerd. Dan voel ik me niet serieus genomen. Als zaken bij de raad van commissarissen komen, dan heeft ons besluit nog materiële betekenis.”

Back to basics

Toekomstige besluitvorming zal sterk in het teken staan van de kerntaken. Nog voor de zomer stelt De Key een nieuw strategisch plan vast. Pietersma: “We leggen de focus op gebiedsgericht werken. Daar gaat het niet alleen om de bouw van woningen. Corporaties hebben ook een verantwoordelijkheid voor behoud van vitale buurten. Wij willen een coherente samenleving faciliteren. We staan voor de ongedeelde stad. Daarom ook hechten we veel waarde aan het activeren van onze bewoners.”
De Key wil zich sterker concentreren op haar traditionele werkgebied. Amsterdam en Zandvoort. Ook blijft de corporatie actief in Almere. De Grave: “Andere gebieden zijn van de ambitiekar gevallen. We hebben niet meer de wens om heel groot te groeien. Evenmin hebben we nog de ambitie hele commerciële projecten te doen. We zijn er op de eerste plaats voor de huurder. Daar zetten we al onze middelen op in. Op de tweede plaats komen sterke buurten.”
Ook zou De Grave nog wel iets willen doen voor de lage middeninkomens, die door de strenge eisen van Brussel in een gat dreigen te vallen. Of voor de stad: investeringen in maatschappelijke projecten, zoals het Wallengebied. Maar (niet geborgde) investeringen in middeldure huurwoningen of onrendabele projecten in de binnenstad zijn sterk afhankelijk van voldoende financiële ruimte. Juist daarover bestaat bij De Grave en Pietersma ernstige twijfel. Als de gemeente de rekening voor het tekort in het Vereveningsfonds daadwerkelijk bij de corporaties legt, dan ontkomt De Key volgens hen niet aan scherpere keuzes. “We zullen daarover in alle vriendschap met de gemeente moeten praten. Maar de rekensom moet wel kloppen. Als de gemeente miljoenen bij ons weghaalt, dan is er geen geld voor zwaar onrendabele aankopen in het Wallengebied. Dat is niet omdat zo’n investering niet zou passen binnen onze ambities, maar omdat we dat ons dan niet meer kunnen permitteren,” aldus De Grave. 
De Key noteerde over 2007 en 2008 rode cijfers. Over 2009 is het beeld gunstiger, zo verwacht Pietersma. “We zijn druk met de accountant in de weer om de jaarrekening vast te stellen. We schrijven weer zwarte cijfers. Al zijn over het afgelopen jaar afboekingen onvermijdelijk. Daarin staan we niet alleen. Door de economische crisis is sprake van waardedaling. Iedere vastgoedpartij moet die waardevermindering dragen. De solvabiliteit staat onder druk, maar we zijn nog volop in staat onze volkshuisvestelijke taken te dragen. We willen en hoeven geen maatregelen te nemen die ten koste gaan van onze huurders. Sterker nog. We investeren dit jaar meer in onderhoud en transformatie. Evenmin is sprake van extra woningverkopen. Besparingen zoeken we in een efficiënte organisatie en een kritische beoordeling van de inkoop.”
De Grave: “Langs die weg kan De Key binnen een paar jaar tot de topdrie van Amsterdamse corporaties gaan behoren.” Op zijn steun kan de organisatie rekenen, ook als zijn VVD regeringsdeelname toevalt. “Ik heb daar allerlei overwegingen voor. Ik ben niet de nieuwe minister van Volkshuisvesting. Noch die van Financiën of Volksgezondheid.”

Bert Pots

 

Woonstichting De Key kan binnen een paar jaar bij de beste corporaties van Amsterdam horen. Zo meent Frank de Grave, voorzitter van de raad van commissarissen. Onder interim-directeur Haijo Pietersma wordt gewerkt aan integriteit, inrichting van een efficiënte werkorganisatie en versterking van de volkshuisvestelijke taak. De huurder staat weer op de eerste plaats." data-share-imageurl="">