Deloitte: Europa verergert liquiditeitsdruk

Corporaties moeten voor financiële problemen vrezen

Deloitte: Europa verergert liquiditeitsdruk

De nieuwe realiteitDe afgelopen jaren is bij corporaties de druk op de liquiditeiten steeds verder toegenomen. Het besluit van de Europese Commissie over staatssteun geeft dit proces nog een extra zet. Zo meent Piet Klop, partner bij Deloitte en verantwoordelijk voor de marktgroep corporaties. De vrees bestaat dat een aantal corporaties in financiële problemen komt.

Deloitte controleert de administratie van een derde deel van de Nederlandse corporatiesector. Bij veel andere corporaties treedt Deloitte op als adviseur. Klop heeft daardoor een goed beeld van de sector. Hij is bezorgd over de verslechterende liquiditeitspositie. “De corporaties zijn de afgelopen jaren een steeds grotere maatschappelijke bijdrage gaan leveren, maar tegelijkertijd is de druk op de liquiditeiten fors toegenomen. Corporaties betalen vennootschapsbelasting, de regels voor omzetbelasting zijn aangescherpt en de grondprijzen zijn verhoogd. Die druk wordt bovendien almaar hoger. Het nieuwe kabinet komt met een bezitsheffing. En het zit economisch zwaar tegen. De productie van nieuwbouwkoopwoningen valt stil en de productie van huurwoningen wordt getemporiseerd. Ook lopen corporaties steeds meer risico’s met hun bedrijfsmatig onroerend goed. Al die niet verkochte koopwoningen, niet gebruikte grondposities en leegstaande winkels moeten wel worden gefinancierd. De beschikking van de Europese Commissie versterkt vervolgens de tendens van de afnemende investeringsruimte.”
Het gevolg van de staatssteunregels die per 1 januari van kracht worden, is dat corporaties niet meer alles kunnen financieren met door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gegarandeerd geld. Klop: “Commerciële financiering wordt duurder, minder en moeilijker. Duurder doordat het ontbreken van WSW-borging tot een risico-opslag leidt. Minder, omdat banken slechts deels financieren. De rest moet de corporatie met eigen vermogen opbrengen. En het wordt moeilijker omdat banken meer eisen stellen bij financiering.”
Het besluit betekent volgens Klop ook een flinke verhoging van de administratieve lasten. “Er is sprake van een administratieve splitsing van activiteiten, of misschien zelfs wel een juridische splitsing. De aanpassing van informatiesystemen. En de controles daarop. Dat kost allemaal geld. En menskracht. Adviseurs als Deloitte worden daar beter van, maar het is niet goed. Verzwaring van de administratieve lasten is maatschappelijk ongewenst. Bovendien zijn er op dit moment nog tal van onduidelijkheden. Bijvoorbeeld op het terrein van de controle van het inkomen. Over welk inkomen hebben we het? Moet de corporatie van iedereen de belastingaangifte opvragen? Wat is vervolgens geldig bij het vaststellen van het inkomen? Dergelijke onduidelijkheid werkt op zichzelf ook weer kostenverhogend.”

Weinig effectief

Klop twijfelt aan de effectiviteit van de beschikking. “Europa komt in actie om marktfalen op te lossen. Maar de vraag is of dat gebeurt. De leden van de vereniging van institutionele beleggers in vastgoed (IVBN) bezitten in die middeldure categorie slechts een dikke honderdduizend huurwoningen. Waarom zijn er maar zo weinig van dergelijke woningen? Is dat omdat zij van de markt worden weggedrukt? Of is dat omdat er geen geld mee te verdienen valt? Er valt te beredeneren dat juist corporaties het marktfalen oplossen. Bovendien: wat is staatssteun? Corporaties kunnen weliswaar goedkoper lenen, maar dat heeft de overheid tot op heden niks gekost. Europa schiet als het ware met een kanon op een mug.”
Toenemende uitvoeringslasten, in combinatie met hogere rentelasten en het opofferen van eigen vermogen ten behoeve van commerciële financiering hebben, zo verwacht Klop, een negatief effect op de investeringsruimte voor de met staatssteun toegestane activiteiten. “Die investeringsruimte wordt nog kleiner dan die al was. De investeringsruimte voor activiteiten zonder staatssteun zou weleens geheel weg kunnen vallen.”
Deloitte is ervan overtuigd dat bij ongewijzigd beleid een aantal corporaties in financiële problemen zal komen. “Ik maak me echt zorgen. Ze moeten echt scherp aan de wind varen om niet in liquiditeitsproblemen te komen. Uit heel veel bestuurskamers bereikt ons het bericht dat er wordt bijgestuurd. Met krimp van de organisatie, bezuiniging op onderhoudskosten of uitstel van plannen. Ook wordt kritisch bekeken of projectontwikkeling nog wel een kernactiviteit moet zijn.”
Klop kan niet in de toekomst kijken. Maar op grond van het toenemende risicoprofiel inzake liquiditeiten, verwacht hij een neiging tot schaalvergroting, een wens om woningpakketten te verkopen aan beleggers en verder afnemende investeringen in wijkvernieuwing, onderhoud en renovatie.”Invoering van het besluit van de Europese Commissie zal deze trends versnellen. De investeringsruimte kan worden vergroot. Door het verhogen van de inkomensgrens waarvoor staatssteun is toegestaan. Of door een ander huurbeleid, maar dat zit er niet in bij het nieuwe kabinet.”
Dan is er nog één ding waar volgens Klop niemand tot op heden aandacht voor heeft gehad. “In het regeerakkoord staat dat de begrotingsregels voor het verlenen van garanties worden aangescherpt. Gaat dat iets betekenen voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw? Daar heb ik nog niemand over gehoord.”

Bert Pots

 

Trefwoorden: