Meer investeringen van beleggingsfondsen?

Meer investeringen van beleggingsfondsen?

Het segment van de middeldure vrije sector huurwoningen heeft toch ook de belangstelling van beleggers gewekt. Zo streeft Syntrus Achmea Vastgoed, namens veertig fondsen belegger in vastgoed en hypotheken, naar een substantiële uitbreiding van de woningportefeuille in dat segment. “Wij hebben nu zo’n 29.000 woningen. Vorig jaar hebben we nog duizend woningen aangekocht. De komende jaren willen we groeien naar een woningportefeuille van 40.000 woningen met een huur tot duizend euro,” zo verklaart Peter Appeljan, directeur woningbeleggingen.

Syntrus Achmea Vastgoed heeft vooral belangstelling voor woningen in stedelijke gebieden. In de Randstad, de Brabantse steden en de omgeving van Arnhem en Nijmegen. “We beoordelen de plek, de buurt, de plaatselijke woningmarkt en de haalbare huurprijs. We zijn een rendementgedreven organisatie; we beheren immers pensioengelden. Woningbeleggingen concurreren met andere beleggingen, dus gaat het er altijd om wat het kost en wat de belegger ermee kan verdienen.” Appeljan benadrukt dat zijn opdrachtgevers vertrouwen hebben in vastgoed en voor lange tijd in een bepaald gebied aanwezig willen zijn. “We boeken goede resultaten. Woningen zijn inflatiebestendig. Huren stijgen minimaal met de inflatie. Bovendien laat de waardestijging van de laatste veertig jaar zien dat woningen een prima belegging zijn. Garanties kan ik niet geven, maar het is toch wel de bedoeling dat we onze bezittingen voor twintig jaar of langer aanhouden.”

Aankopen in Amsterdam

In Amsterdam deed Syntrus Achmea de laatste tijd diverse aankopen. Afgelopen zomer nam het op IJburg 32 huurappartementen over van vastgoedontwikkelaar AM. Het gaat om woningen op het Haveneiland met een oppervlakte van 92 tot 127 m2 met balkon of dakterras, 48 parkeerplaatsen en 200 m2 commerciële ruimte. Onlangs heeft Syntrus Achmea in totaal tachtig eengezinswoningen, maisonnettes en appartementen in het complex Heart and Soul in Amsterdam Zuidoost van woningstichting Rochdale gekocht.
Rond de jaarwisseling nam Syntrus Achmea al 58 eengezinswoningen van Rochdale over, en vijftig appartementen en 38 intramurale zorgwoningen in De Banne in Amsterdam Noord. Appeljan heeft een groot vertrouwen in Noord. “De ontwikkeling van een wijk bepaalt in belangrijke mate de waardeontwikkeling van het vastgoed. Noord krijgt de komende jaren een betere infrastructuur. De komst van de Noord/Zuid-lijn is van grote waarde voor het hele stadsdeel.”
Bij die transactie verklaarde Appeljan het doel te hebben de komende jaren de samenwerking met corporaties te intensiveren. “Enerzijds om het aantal vrije sector huurwoningen uit te breiden. Anderzijds omdat is gebleken dat een institutionele vastgoedbelegger en een meer lokaal werkende woningcorporatie elkaar op diverse vlakken goed aanvullen. We kunnen goede buren van elkaar zijn.”
Appeljan ziet heel duidelijk een andere verhouding met de corporaties ontstaan. “De afgelopen jaren werden we door corporaties uit de markt gedrukt; zij waren onze niet te kloppen concurrenten. Door onrendabele investeringen en geborgde leningen wisten ze de prijs van woningen te drukken. Nu komt een eerlijk speelveld nabij en ontstaan er nieuwe mogelijkheden om met elkaar in gesprek te treden over overname van complexen. Ook zijn we bereid in een vroeg stadium met een corporatie op te trekken bij de ontwikkeling van een wijk. Met dezelfde focus: de ontwikkeling van goede woningen met goede openbare ruimte in aantrekkelijke buurten.”

Te groot, te luxe

Ook het Stedenfonds Amsterdam heeft belangstelling voor uitbreiding van de woningportefeuille. Het Stedenfonds was vijf jaar geleden een initiatief van het toenmalige Het Oosten, woonstichting De Key en de Rabo Vastgoedgroep. Zes pensioenfondsen waren vervolgens bereid daarvoor financiële middelen beschikbaar te stellen. “We bezitten nu ruim driehonderd woningen: het Parkrandgebouw in Nieuw-West, drie complexen op IJburg en enkele verspreid gelegen woningen,” aldus directeur Sef Severens.
De uitbouw van het fonds heeft geleden onder de economische crisis. Er is wel de ambitie om te groeien naar duizend woningen, maar snel zal dat volgens Severens niet gaan. “Aankoop van bestaande complexen of complexen die al in ontwikkeling zijn, struikelt vaak over de prijs. Ze zijn niet zelden ontworpen in een andere tijd. Te groot. Te luxe. Vervolgens is de huurprijsstelling niet zodanig dat we voldoende rendement kunnen behalen.”
Severens tekent daarbij aan dat bij meer sobere bouwplannen die verhoudingen weer anders kunnen liggen. Ook kan hij zich voorstellen dat de gemeente behulpzaam is door sterker te differentiëren in de grondprijs. Hij is voorstander van een speciale grondprijs voor vrije sector huurwoningen voor middeninkomens. De Amsterdamse wethouder Maarten van Poelgeest van Grondzaken laat desgevraagd weten daar nog niet direct aan te willen denken. Eerst moet meer duidelijkheid ontstaan over de gevolgen van de staatssteunregels voor de Amsterdamse woningmarkt. Daar wordt samen met wethouder Ossel van Volkshuisvesting onderzoek naar gedaan. Mogelijk komt het onderwerp vervolgens aan de orde bij de uitwerking van de afspraken met de corporaties over bouwen aan de stad.