Tien maatregelen voor middeninkomens

Tien maatregelen voor middeninkomens

Iedereen in de regio Amsterdam kan moeilijk aan een (betere) woning komen. Maar de middeninkomens zijn door een combinatie van crisis en ‘Brusselse’ regelgeving sinds 1 januari extra de klos. Voor 1 juli wil wethouder Freek Ossel met een uitgebreid voorstel komen voor het middensegment. NUL20 verzamelde van links tot rechts vast enkele ideeën om de positie van middeninkomens op de woningmarkt te verbeteren.

1. KOOP: Meer corporatiewoningen verkopen

Kopers van deze woningen zijn vaak starters. In 2009 was 93 procent van alle door corporaties verkochte woningen in Amsterdam bereikbaar voor alle middeninkomens (prijzen tot 244.000 euro) en 67 procent voor de lage middeninkomens (prijzen tot 183.000). Door die verkoop werden 1.130 woningen toegevoegd aan het middensegment.
Kanttekening: in aantallen de meest effectieve manier om middeninkomens te bedienen. De corporaties verkopen wel veel minder woningen dan toegestaan en de marktomstandigheden lijken de komende jaren niet veel beter te worden. Daarbij zijn de betaalbare corporatiewoningen vaak klein, dus geen oplossing voor gezinnen.

2. KOOP: Koopgarant

Koopwoningen – nieuwbouw en bestaande bouw – worden voor een grotere groep huishoudens bereikbaar als ze via een Koopgarant-constructie (korting tot 25%) worden verkocht. In 2010 werden landelijk 6700 woningen met een Koopgarant-regeling verkocht. Binnenkort eindelijk ook in Amsterdam inzetbaar.
Kanttekening: deze aanpak wordt in den lande succesvol toegepast. Invoering in Amsterdam liet jaren op zich wachten. Alle partijen zijn voorstander. Er is een quotum van 5000 afgesproken. Op welke schaal Koopgarant zal worden toegepast is nog moeilijk te zeggen.

3. KOOP: Soberder bouwen

De markt voor nieuwbouw is momenteel niet best, maar goedkope nieuwbouw verkoopt wel. Dat bewijzen projecten van onder andere Rochdale in Zuidoost.
Kanttekening: inleveren op kwaliteit is een slechte langetermijninvestering. Dat bewijst nieuwbouw uit de jaren tachtig. Kwalitatief goed maar kleiner bouwen is wel een alternatief. Er zijn alleen al veel kleine woningen in de stad. Met mate toepasbaar en afzetbaar.

4. HUUR - Den Haag: verlaag huurprijsgrens

De huurprijsgrens is nu 653 euro. Woningcorporaties mogen sinds 1 januari nog maar tien procent van hun woningen onder deze huurgrens verhuren aan inkomens boven de 33.614 euro. Het staat Den Haag echter vrij deze grens te verlagen, waardoor lagere middeninkomens gewoon klant bij de woningcorporaties kunnen blijven. (Ingebracht door Daniël van de Ree, VVD)
Kanttekening: Ook woningmarktdeskundige Johan Conijn stelt dit voor. Hij wil deze verlaging echter –wellicht tijdelijk - koppelen aan een verhoging van de huurreguleringsgrens waardoor de huren in schaarstegebieden niet direct de pan uit rijzen.

5. HUUR - Den Haag: verhoog huurprijsbescherming

De huur van woningen met meer dan 142 punten (reguleringsgrens – € 653) schiet in Amsterdam snel door tot boven de 1000 euro. Er zit niets tussen. Vanwege de schaarste in dat segment stelt de PvdA voor de huurregulering tot huren van 900 euro door te laten lopen.
Kanttekening: voor zo’n regeling is Den Haag nodig. De lokale VVD is bovendien tegen: weer extra regeltjes, terwijl het college juist de regeldruk wil verminderen.

6. HUUR - Den Haag: verlaag huurprijsgrens én verhoog huurprijsbescherming

Maak twee huurgrenzen: één tot 530 euro en één tot 800 euro. In de eerste categorie wordt negentig procent van de woningen aangeboden aan mensen met een inkomen tot 33.000 euro. De tweede grens is bestemd voor inkomens tot 45.000 euro.
(Ingebracht door Jeroen Olthof, Zaanstad; zie ook de Forum-bijdrage van Johan Conijn)
Kanttekening: Naast de sociale huursector komt er dan een middensegment huursector waarbij de huren via het (vernieuwde) puntenstelsel worden gereguleerd.

7. Modale grondprijs voor modale huurwoningen

Introduceer een ‘modale grondprijs’, waarmee ontwikkelaars huurwoningen kunnen realiseren die ze voor een modale huurprijs verhuren.
(Ingebracht door: Sebastiaan Capel D66. Idem: Sef Severens van het Stedenfonds)
Kanttekening: ligt in Amsterdam moeilijk. Wethouder Van Poelgeest is juist bezig het Vereveningsfonds op orde te krijgen. Elke ‘subsidie’ op de grondprijs wordt daar met argwaan ontvangen.

8. Voeg meer woningen samen

In het Amsterdamse akkoord Bouwen aan de Stad II is afgesproken dat corporaties deze collegeperiode 250 woningen mogen samenvoegen tot 125. Afspraken: maximale huur van 930 euro; gemeente vraagt geen woningonttrekkingsbijdrage; expliciet voor middeninkomens tot 48.750 euro. VVD en D66 hebben via motie gevraagd dit aantal op te trekken tot 750. VVD wil dezelfde regeling voor particuliere verhuurders.
Kanttekening: de motie is al verworpen. Wethouder Ossel acht een hoger aantal niet haalbaar. Het kost zowel gemeente als corporaties geld. Bovendien doen zich bijna alleen mogelijkheden voor bij ingrijpende renovaties met uitplaatsing van bewoners.

9. Laat huisvestings­vergunning particuliere woningen vervallen

In Amsterdam is voor een goedkope zelfstandige huurwoning (tot 120 punten) een huisvestingsvergunning nodig. De huurder moet daartoe aan een aantal eisen voldoen waaronder niet te veel verdienen. Het is een vurige wens van Amsterdamse particuliere woningverhuurders dat die huisvestingsvergunning vervalt. Middeninkomens kunnen daar dan weer wel terecht.
Kanttekening: dit is echt vloeken in de linkse kerk. Het past wel in de deregulerings-taakstelling van het huidige college.

10. Negeer 33.000-euromaatregel

Een flink aantal corporaties in den lande negeert de door de Europese Unie opgelegde inkomensgrens van 33.000 euro. Volgens Remine Alberts van de SP moet men dat in de regio Amsterdam ook doen: “Helaas is sinds het ingrijpen van Europa geen plek meer voor middeninkomens, of het puntenstelsel nou doorloopt tot 900 euro of niet. (…) Dus het enige dat de middeninkomens in Amsterdam kan redden is het ontduiken van de 33.000-euroregel. Daar zouden corporaties en overheid in moeten samenwerken.”
Kanttekening: de financiële consequenties daarvan voor de corporaties zullen waarschijnlijk aanzienlijk zijn. Ze zullen duurder moeten gaan lenen, omdat de huidige borging door de overheid (via WSW) als een vorm van ‘staatssteun’ geldt.