Nieuwe kansen voor zelfbouw

Amsterdam zoekt duizend locaties voor particuliere opdrachtgevers
Nieuwe kansen voor zelfbouw

Het is alweer wat jaartjes geleden dat de Amsterdamse gemeenteraad een motie aannam om tien procent van de bouwgrond te bestemmen voor particuliere opdrachtgevers. Daar is weinig van terechtgekomen, ondanks de belangstelling voor vrije kavels die wél werden uitgegeven. Inmiddels stranden veel grote, institutionele bouwprojecten. Dat biedt nieuwe kansen voor het particulier opdrachtgeverschap. De eerste barrière is echter het vinden van bouwlocaties. De meeste grond is vergeven aan ontwikkelaars en corporaties.

Nauwelijks zelfbouw in Regio
In 2005 roepen Tweede Kamerleden Van Gent en Duivesteijn in een motie op om een derde van de nieuwbouw te laten realiseren door particuliere opdrachtgevers. Het Nederlandse gemiddelde is dan al gezakt van zo’n zeventien procent in 1995 tot tien procent. Het Amsterdamse percentage blijft daar nog ver bij achter.
Sindsdien is er weinig veranderd. In de periode 2005-2009 zijn in de Stadsregio Amsterdam 48.225 woningen gebouwd. Daar zat niet veel particulier opdrachtgeverschap bij. Landelijk is dat aandeel verder gezakt naar ruim zeven procent en de Stadsregio Amsterdam blijft steken op 3,1 procent van de totale nieuwbouwproductie. Dit blijkt uit een recente evaluatie van de woningbouwafspraken tussen Rijk en stedelijke regio’s uitgevoerd door RIGO. De totale productieafspraken voor de periode 2005-2009 zijn overigens grotendeels behaald.
In Amsterdam beperkt zelfbouw zich deze eeuw grotendeels tot IJburg. Naast de grote vrije kavels op de Rieteilanden verscheen een stadswijk op Steigereiland. De uitgifte van kavels op Steigereiland startte in 2003 nog aarzelend, maar later gingen ze als warme broodjes.
Het experiment pakte goed uit: er was niet alleen voldoende belangstelling; ook de gerealiseerde architectuur oogstte alom bewondering. Niettemin kreeg het voorbeeld nauwelijks navolging, ondanks de raadsmotie Buurma-Haitsma/Haffmans (2007), die het college vraagt om tien procent van de bouwgrond voor particuliere opdrachtgevers te bestemmen. Amsterdam blijft bijna uitsluitend zaken doen met institutionele partijen. Die zouden moeten zorgen voor de gewenste hoge aantallen woningen in series. Maar veel grote projecten blijken conjunctuurgevoelig en lopen vast. Het ‘Team Zelfbouw’ moet nu ruimte te scheppen voor particulier bouwen, individueel en collectief.

Het kan verkeren. De beleidsmakers van de stad die zich tot voor kort lieten voorstaan op megaprojecten en grootschalige uitleglocaties, praten nu vooral over ‘kleinschalige projectontwikkeling’ en ‘organische stedenbouw’. Op een conferentie georganiseerd door de OntwikkelingsAlliantie werd eind januari de nieuwe koers nog eens intern bevestigd. Stadsdeelbestuurders en projectdirecteuren spraken unisono over groeiscenario’s, waarbij burgers veel meer te zeggen krijgen over het tot stand komen van hun eigen woning en woonomgeving. “De eindgebruiker wordt naar voren geplaatst in de bouwketen”, heet dat in jargon. Particuliere opdrachtgevers passen perfect in dat beeld. Die zouden bovendien een blijvende bouwstroom op gang kunnen houden, ook nu al, tijdens de laagconjunctuur. Want daar zit nog wel geld. De schattingen over het spaargeld dat bij particulieren is opgehoopt, lopen uiteen van drie miljard euro (CBS) tot enige tientallen miljarden.
Deze ommezwaai komt natuurlijk niet alleen voort uit voortschrijdend inzicht. Zelf bouwen is in Amsterdam, en eigenlijk de hele stadsregio, tot nu toe een nichemarkt gebleven. Amsterdam dacht altijd in hoge aantallen en op een grote schaal. Wat is er dan makkelijker om met enkele grote ontwikkelaars en corporaties om de tafel te gaan zitten en wijken in te tekenen. Alleen zo kun je een bouwproductie van een bepaald aantal garanderen.
Maar dat model blijkt niet crisisbestendig. Institutionele ontwikkelaars wachten met bouwen tot zeventig procent van de geplande woningen is voorverkocht. Maar potentieel geïnteresseerden kopen in onzekere tijden geen nieuwbouw van tekening. Het antwoord op deze patstelling wordt nu gezocht in organische ontwikkeling, door een ontwikkelaar die een beperkt aantal woningen tegelijk bouwt én door particulieren. Alleen: daarvoor moet het roer bij de gemeentelijke diensten wel radicaal om, zoals de ervaringen in Almere leren. Complicerend is bovendien dat er nooit structureel beleid is ontwikkeld om particuliere bouwers ruimte te bieden. Wie een vrije kavel zoekt in Amsterdam, kan lang zoeken. Maar dat zou binnenkort weleens kunnen veranderen.

Duizend locaties gezocht!

Wethouder Maarten van Poelgeest ging tijdens de conferentie akkoord met een ambitieus voorstel van de zaal: zoek locaties en kavels voor maar liefst duizend door particulieren zelf te realiseren woningen, en knoop er in oktober een vervolgconferentie aan vast, die de opmaat wordt voor een verkoopmanifestatie. Daarbij gaat het overigens niet alleen om het aanbieden van bouwrijpe grond, maar ook om geschikte lege flat- en kantoorgebouwen, zowel voor individuele bouwers als groepen.
Het onlangs in het leven geroepen gemeentelijke Team Zelfbouw staat daarmee meteen onder druk. De vier experts van het Ontwikkelingsbedrijf, de Dienst Ruimtelijke Ordening en het Project Management Bureau behoren tot de voorstanders van het eerste uur. Angelique Bor en Bart Truijens, respectievelijk projectleider en adviseur van het Ontwikkelingsbedrijf, werkten eerder mee aan de uitgifte en bewonersbegeleiding van zelfbouwkavels op Steigereiland.
Het team staat nu voor de opgave de komende maanden langs stadsdelen en projectdirecteuren te gaan om geschikte locaties te vinden, terwijl de meeste grondposities zijn vergeven aan corporaties en grote ontwikkelaars. Het is overigens denkbaar dat sommige daarvan delen van die grond terug zullen geven om de eigen financiële positie te versterken.

Voorwaarden op één A4-tje

Van het Team Zelfbouw worden ook voorstellen verwacht voor de organisatie van de gewenste schaalsprong voor particuliere zelfbouw. Bor: “We willen het initiatief zoveel mogelijk aan de burger overlaten, maar voor de gemeente geldt dat particulier opdrachtgeverschap van onze kant om een andere manier van denken en werken vraagt. We moeten ervoor zorgen dat het een blijvende, eigen plek krijgt binnen het beleid.”
Truijens, aanvullend: “De neiging om allerlei gestapelde eisen aan particuliere bouwers te stellen moeten we echt voorkomen. Het ideaal is om de voorwaarden voor particuliere opdrachtgevers op één A4-tje te laten passen. Alles moet je stroomlijnen, het zou bijvoorbeeld vervelend zijn als mensen klaar staan om te beginnen met bouwen maar nog moeten wachten op een vergunning.”
Als de particuliere bouwstroom eenmaal op gang komt, wellicht al begin 2012, zal het team blijven bestaan om vraag en aanbod bij elkaar te brengen, initiatiefnemers te ondersteunen en het onderwerp op de gemeentelijke agenda te houden.

Geen grote aantallen

‘Verwachtingsmanagement’ behoort tot de modewoorden van deze tijd, maar woningbouwregisseur Bob van der Zande, tevens lid van de ambtelijke stuurgroep die het Team Zelfbouw begeleidt, kan er niet omheen. “Het draait bij zelfbouw niet in de eerste plaats om grote aantallen, maar om een organischer manier van ontwikkelen, meer van onderop.”
Hij weet als geen ander dat er nog veel hobbels zijn te nemen. Daarbij gaat het niet alleen om een onvermijdelijke cultuuromslag binnen het gemeentelijk apparaat, er zijn ook technische en financiële hobbels te nemen. Wat te denken van de gebruikelijke Amsterdamse bouwdichtheid? Zullen particulieren genegen zijn een appartement op driehoog te realiseren, met alle consequenties van afstemming met andere bouwers die daarmee gepaard gaat? En wat betekent een eventuele lagere dichtheid voor de hoge Amsterdamse grondprijs en de toegankelijkheid voor middeninkomens? Zal de gemeente, eventueel in samenwerking met een corporatie, een fonds nodig hebben om aspirant-bouwers met een bescheiden beurs aan een sociale koopwoning te helpen, bijvoorbeeld in herstructureringsgebieden?
Voor antwoorden is het nog te vroeg, zegt Van der Zande. Maar het denken is in volle gang. De bereidheid om ruimte te bieden aan particulieren is er.

“Autoriteit nodig”

Iemand die veel weet over het in hoge aantallen aanbieden van vrije kavels is wethouder Adri Duivesteijn van Almere. Voor de bouwers in het experimentele Homeruskwartier is door de gemeente alles uit de kast gehaald om de toegankelijkheid zo groot mogelijk te maken en mislukkingen te voorkomen. Van een kavelwinkel via adviessubsidie tot een fonds voor bouwers met een kleine beurs. “Maar”, zegt Duivesteijn, “heel belangrijk is ook de discretionaire bevoegdheid van een bestuurder. Je moet ambtenaren kunnen overrulen als ze dwarsliggen. Voorkom dat bouwers vastlopen in deelraden, welstandszaken of departementaal denken. Ik geef burgers bijna altijd gelijk, dat weten ze hier inmiddels. En benoem vooral een echte autoriteit voor particulier opdrachtgeverschap, een gelovige. Vergis je niet, veel bouwspecialisten praten nu eenmaal liever met vijf directeuren dan met vijfhonderd particuliere bouwers.”

Bas Donker van Heel 

 

Almere: na de Kavelwinkel de Bouwfabriek
Lichtend voorbeeld voor particulier opdrachtgeverschap is Almere. Op 16 februari opende Almere de ‘Bouwfabriek’, een nieuwe aanpak voor de ontwikkeling van het Europakwartier in Almere Poort. Het is volgens wethouder Adri Duivesteijn de volgende stap naar organische stedenbouw, waarbij vele initiatiefnemers via een veelvoud van kleinschalige initiatieven de wijk bouwen. Nieuw is dat in het Europakwartier particulieren, aannemers, architecten en institutionele bouwers door elkaar kunnen bouwen. Ze krijgen gelijke kansen om kavels in zelf te bepalen omvang (in eenheden van anderhalve meter breed) af te nemen en te bebouwen.
Met de Bouwfabriek neemt Duivesteijn verder afstand van de in Nederland gebruikelijke grootschalige aanpak van gebiedsontwikkeling. Het scenario voor Europakwartier zag er enkele jaren totaal anders uit. In 2007 werden bouwvergunningen uitgegeven aan een aantal consortia, maar hun projecten kwamen niet van de grond. Participant Ymere nam nog een deel van de verplichtingen over, maar de rest van de grond kwam weer beschikbaar.
Al ver voor zijn komst naar Almere pleitte Duivesteijn voor een revolutie in de bouwsector. Sinds de Tweede Wereldoorlog is de stedelijke ontwikkeling grotendeels uitbesteed aan grote ontwikkelaars en corporaties onder regie van de overheid. Duivesteijn wil dat (een flink deel van) het institutionele bouwen plaatsmaakt voor particulier opdrachtgeverschap. “De burger moet terug aan de macht.”
De Bouwfabriek borduurt voort op het programma ‘IkbouwmijnhuisinAlmere’ dat in 2006 in Almere werd gestart. De grote schaal werd indertijd ingeruild voor een reeks van kleinschalige initiatieven, het beperkte aantal institutionele bouwers maakte plaats voor een veelheid aan opdrachtgevers en het aanbod werd ingewisseld voor een vraaggestuurde bouweconomie. Een radicale breuk in de gemeentelijke werkwijze.
De Bouwfabriek is een volgende stap. Nieuw is dat er een einde komt aan het onderscheid tussen particuliere en institutionele opdrachtgevers. Duivesteijn: “Vergelijk het met de wijze waarop in het begin van de vorige eeuw vele stedelijke wijken werden ontwikkeld. Deze uitnodiging is nadrukkelijk ook voor corporaties, voor ontwikkelaars, voor aannemers, voor architecten. Feitelijk richten wij ons op ieder initiatief dat direct aansluit op een concrete vraag; of dat nu één woning, tien woningen, dertig woningen, een maatschappelijke voorziening, horeca, bedrijf of winkel betreft.” Volgens projectleider Jacqueline Tellinga tonen vele aannemers, bouwkundigen en architecten die betrokken zijn bij het particulier opdrachtgeverschap in het Homeruskwartier, interesse in de kavels in het Europakwartier.
De Bouwfabriek moet de ontmoetingsplek worden waar potentiële bouwers kennis nemen van de mogelijkheden, hun bouwplannen bespreken en uiteindelijk tot zaken komen. Ze moeten daar hun initiatief kunnen (door)ontwikkelen, in samenspraak met stedenbouwkundigen, architecten, catalogusbouwers of bouwbegeleiders. In de Bouwfabriek is het mogelijk daadwerkelijk een kavel te kopen. In het verlengde daarvan worden ook hypotheekverstrekkers, banken en/of verzekeraars uitgenodigd daar een onderdeel van te worden.
De gemeente voert intensieve gesprekken met betrokkenen en geïnteresseerden. De resultaten leiden tot een verkavelingsplan dat op zaterdag 22 april wordt gepresenteerd. Dan start ook de verkoop van in totaal 15 hectare aan kavels.
In het programma ‘IkbouwmijnhuisinAlmere’ – vooral toegepast in het Homeruskwartier - zijn inmiddels zo’n duizend kavels verkocht, waarvan ruim tweehonderd aan mensen met een lager inkomen. Zij kunnen gebruik maken van een regeling die is opgezet door Almere in samenwerking met woonstichting De Key.