Woonruimteverdeling op de schop

Amsterdam wil nieuwe aanpak om schaarse huurwoningen te verdelen

Woonruimteverdeling op de schop

Het woonruimteverdelingssysteem in Amsterdam gaat op de helling. Althans, daar koerst wethouder Freek Ossel op aan. De geschiedenis leert echter dat vergaande voorstellen rond dit thema vele nota’s en discussies later veelal eindigen in kleine bijstellingen. Maar dit keer is er één verschil: de gemeente Amsterdam moet fors bezuinigen. De nieuwe aanpak moet in ieder geval goedkoper worden.
Woningaanbodsysteem
Het huidige woningaanbod­systeem verving in 1996 een systeem waarin woningen door gemeente en corporaties werden toegewezen. Kort daarvoor vond een belangrijke doorbraak plaats nadat zestien gemeenten en corporaties uit de regio besloten een regionale woningmarkt voor sociale huurwoningen te creëren. Dit aanbodsysteem werd een stuk krachtiger toen in 2001 het digitale WoningNet wordt geïntroduceerd.
Het woningaanbodsysteem stelt woningzoekenden in staat zelf te bepalen wanneer en op welke woning zij willen reageren. Hun kansen stijgen naarmate ze langer wachten. Het aanbodsysteem bespaarde op bureaucratie en gaf woningzoekenden meer keuzevrijheid. Maar het nieuwe overzicht van vrijkomende huurwoningen leverde behalve dromen ook frustraties op bij woningzoekenden. Sinds 2003 probeert WoningNet met slimme technologie de ergste frustraties weg te nemen. Maar echt veel leuker kan de organisatie het niet maken. Er is nu eenmaal veel meer vraag dan aanbod.

“Amsterdam is een geliefde plek om te wonen maar de woningmarkt zit op slot. Wij willen dat Amsterdammers sneller en makkelijker aan een woning komen,” aldus licht wethouder Freek Ossel de discussienota over een nieuw woonruimteverdelingssysteem toe.
“Amsterdammers sneller en makkelijker aan een woning helpen.” Daar kan niemand tegen zijn. Maar meer woningen levert een andere manier van verdelen natuurlijk niet op. Aanpassing van regels geeft de ene woningzoekende meer kansen ten koste van een andere. Vermindering of wijziging van regels kan wel tot meer tevreden huurders, snellere toewijzing en wat meer doorstroming leiden.
De doorstroming in de sociale sector ontwikkelt zich ondertussen dramatisch in Amsterdam. Sinds 2002 komen er jaarlijks minder sociale huurwoningen vrij. Een nieuw dieptepunt is het eerste kwartaal 2011, waarin slechts 1958 huizen werden verhuurd. In 2010 kregen 8809 corporatiewoningen een nieuwe of een eerste huurder kregen, negen procent minder dan in 2009. De toenemende schaarste komt tot uitdrukking in de langere gemiddelde wachttijd voor starters: 7,9 jaar in 2010, weer een half jaar meer dan in 2009. De komende jaren wordt het niet beter, nu de nieuwbouwproductie stokt, huren bij mutatie flink omhoog gaan, en de ingestelde inkomensgrens binnen de sociale sector (33.000 euro) een deel van de potentiële verhuizingen blokkeert. Veel huurders blijven zitten waar ze zitten. En de enige maatregel uit het regeerakkoord die de doorstroming nog zou kunnen bevorderen – extra huurverhogingen voor scheefwoners – is met een jaar uitgesteld.
Wonderen moeten kortom niet worden verwacht van een nieuw woonruimteverdelingssysteem. Wel kan de gemeente door schrappen in eigen taken en regels substantieel besparen op beleids-, uitvoerings- en handhavingkosten. Dat moet ook: Ossel wordt geacht op dit onderdeel een structurele bezuiniging te realiseren van 2,7 miljoen euro, oftewel zo’n 33 arbeidsplaatsen, een kwart van de ambtelijke capaciteit rond dit thema.

Scenario’s

Woonruimteverdeling is een uiterst gevoelig onderwerp in de regio Amsterdam. Aan de totstandkoming van het laatste Regionaal Convenant Woonruimteverdeling in 2008 ging jaren discussie vooraf tussen corporaties en zestien regiogemeenten. Discussies over loten als alternatief voor de wachtrijen laaiden fel op in de Amsterdamse media. Gefrustreerde woningzoekenden hebben snel het gevoel dat zij bij uitstek worden benadeeld. Een politiek mijnenveld, kortom.
Ossel manoeuvreert dan ook behoedzaam. De gemeenteraad ontving in maart een zeer doorwrochte ‘discussienota’. De gemeente kan volgens deze nota aan een zevental knoppen draaien. Theoretisch levert dit 894 mogelijke scenario’s op, maar gelukkig zijn er in het rapport slechts vier uitgewerkt. Daarvan kun je bovendien de twee meest extreme scenario’s 1 en 4 direct wegstrepen. Scenario 1 is kansloos omdat de bezuinigingsdoelstelling bij lange na niet wordt gehaald en bij scenario 4 bemoeit de gemeente zich helemaal niet meer met de woonruimteverdeling. Dat is nauwelijks denkbaar in Amsterdam. Het is al opmerkelijk dat voorstellen worden uitgewerkt die in de linkse hoofdstad tot voor kort onbespreekbaar waren. Zoals opheffen van de huisvestingsvergunning, introductie van andere verdeelsystemen, vergaande overdracht van taken en verantwoordelijkheden aan corporaties en snijden in voorrangsregelingen. Bij eerdere discussies in regioverband was het vaak de gemeente Amsterdam die dit soort aanpassingen blokkeerde.

Vier scenario’s, zeven knoppen

In de discussienota Woonruimteverdeling worden vier mogelijke scenario’s geschetst, van een lichte bijstelling tot een volledige terugtrekking uit de woonruimteverdeling. Daarbij wordt aan zeven knoppen gedraaid. De politieke logica leert dat we ergens tussen scenario 2 en 3 gaan uitkomen.

7 knoppen

In scenario 1 wijzigen alleen de praktische activiteiten van de gemeente en gaat voorlichting over naar de verhurende partijen. De aandacht voor kwetsbare groepen wordt gecontinueerd, het aantal doelgroepen blijft gelijk. De gemeente houdt zelf greep op de doelstelling van de ongedeelde stad. De handhaving wordt stadsbreed voortgezet, maar met (veel) minder mankracht. De bezuinigingstaakstelling wordt in dit scenario niet gehaald en meer doorstroming levert het ook niet op.
In scenario 2 neemt het aantal regels af, maar blijft een ‘lichte’ huisvestingsvergunning bestaan. Daarbij kijkt de gemeente alleen nog naar het inkomen van de huurder, en niet meer naar de grootte van het huishouden of de lokale binding. De handhaving wordt beperkt tot bepaalde gebieden; het aantal doelgroepen wordt teruggebracht. Woningzoekenden kunnen bovendien voorsorteren voor meerdere verdeelsystemen, zoals die voor ‘spoedzoekers’. Meer maatwerk dus, en dat is vooral gunstig voor starters met weinig eisen. In dit scenario bemoeit de gemeente zich zelf alleen nog rechtstreeks met de urgent woningzoekenden. De rest wordt overgelaten aan de corporaties en de markt. Dit scenario is gunstig voor starters en ongunstig voor doelgroepen die hun speciale voorrangsstatus verliezen.
Scenario 3 kent nog minder overheidsbemoeienis. De huisvestingsvergunning verdwijnt: de particuliere verhuurder kan elke woning verhuren aan elke willekeurige huurder, ongeacht inkomen, gezinsgrootte en vorige woonplaats. Dit heeft consequenties voor het betaalbare particuliere segment, waar jaarlijks zo’n 4000 woningen worden verhuurd. Ook bij dit scenario krijgen starters, vooral die met een hoger inkomen, meer mogelijkheden.
In scenario 4 bemoeit de gemeente zich helemaal niet meer met de woonruimteverdeling; niet met de huisvesting van kwetsbare groepen en medische en sociale urgenten, niet meer met ateliers en broedplaatsen, met vergunning, met toezicht op leegstand en overige handhaving, met dwangsommen en bestuurlijke boetes, en met het opsporen van woonfraude (Zoeklicht). Er kan dan een kleine 9 miljoen euro, oftewel 123 fte, worden bezuinigd. Op de woonruimteverdeling is alleen nog algemene wet- en regelgeving van toepassing.

 

Het college heeft officieel nog geen standpunt ingenomen. PvdA en GroenLinks lijken een voorkeur voor scenario 2 te hebben, de VVD voor iets tussen 3 en 4. Het meest heikele punt lijkt de afschaffing van de huisvestingsvergunning te zijn. In scenario 2 neemt het aantal regels af maar blijft een ‘lichte’ huisvestingsvergunning – een inkomenstoets voor de goedkoper huurwoningen - bestaan.
In scenario 3 verdwijnt de huisvestingsvergunning. Voor corporatiewoningen maakt dat in de praktijk weinig verschil. Maar de particuliere verhuurder kan hierbij voortaan elke woning verhuren aan elke huurder, ongeacht inkomen, gezinsgrootte en vorige woonplaats. Bij dit scenario krijgen starters, vooral die met een hoger inkomen, meer mogelijkheden om één van de 4000 particuliere huurwoningen te bemachtigen die jaarlijks vrijkomen. De VVD pleit al langer voor afschaffing van de huisvestingsvergunning in de particuliere sector. Huurdersorganisaties zijn tegen omdat de kansen voor bewoners met een lager inkomen op een woning in de particuliere sector zullen afnemen. Bovendien vrezen ze dat meer verhuurders hoge huren gaan vragen, omdat belangenorganisaties nieuwe huurders slechter kunnen vinden en informeren.
Natuurlijk kunnen elementen uit de verschillende scenario’s ook anders worden gecombineerd.

"Zinloze bureaucratie"

Directeur Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) staat positief tegenover Ossels initiatief. “De aanleiding is natuurlijk een bezuinigingstaakstelling. Maar er ligt een kans om tot een doorbraak te komen; met een andere rolverdeling tussen gemeente en corporaties, waarbij we niet meer werken met vergunningen maar met een afsprakenstelsel. Met andere woorden: de gemeente maakt met de corporaties afspraken over het ‘wat’ - over welke groepen hulp nodig hebben - maar laat het ‘hoe’ over aan de corporaties. Daar ligt ook onze expertise. De huurders zijn onze klanten.
Ook Van Harten verwacht dat de afschaffing van de vergunningplicht voor de particuliere huurmarkt de crux van de discussie zal worden: “Ik zou er in ieder geval voor willen pleiten om in gebieden met een heel hoge marktdruk of met grote problemen, een licht vergunningstelsel te houden. Goedkope huurwoningen kunnen dan nog terechtkomen bij lage inkomens. In kwetsbare gebieden is het ook van belang dat de gemeente handhavingsmogelijkheden houdt. Dat is ook in het belang van de corporaties.” Dankzij de huisvestingsverordening heeft de gemeente namelijk niet alleen greep op de toewijzing van betaalbare woonruimte, maar ook op woonfraude, ander misbruik van woningen en leegstand in de particuliere sector.
Dat corporaties geen huisvestingsvergunning meer hoeven aan te vragen voor hun huurders, scheelt volgens Van Harten, hoewel er net veel is geautomatiseerd, veel zinloze bureaucratie: “De laatste jaren is nooit één aanvraag geweigerd.” Corporaties hebben bovendien sinds 1 januari de wettelijke plicht toe te zien op het inkomen van hun nieuwe huurders (minder dan 33.000 euro).

“Alle lof"

Volgens Jeroen Frissen, Manager Onderzoek Beleid en Innovatie van Ymere, verdienen de plannen van Ossel alle lof. Frissen was betrokken bij de ontwikkeling van alternatieve woonruimteverdelingssystemen, zoals de Woonswitch en de Woonversnelling. Ymere opperde eerder ook een aanvullend (gewogen) lotingssysteem om woningzoekers met hoge nood meer perspectief te geven.
Amsterdam moest van al deze nieuwlichterij nooit veel hebben. Frissen. “Ik stel vast dat ze nu echt verder willen denken dan een paar jaar geleden. Je kunt cynisch zeggen dat dit allemaal wordt ingegeven door bezuinigingen, maar uit de nota blijkt ook vertrouwen in de corporaties. Dat recht op vertrouwen hebben we na jaren samenwerking ook verdiend. Belangrijk is dat corporaties kunnen bepalen hoe de verschillende aanbiedingssystemen precies worden ingezet. Het moet behapbaar en transparant blijven voor huurders. De winst is dat corporaties meer ruimte krijgen voor het creëren van een goede match tussen vraag en aanbod. Experimenten als de Woonswitch hebben duidelijk gemaakt dat zoiets echt kan zorgen voor meer doorstroming, meer woongeluk bij huurders en een efficiënter gebruik van de voorraad.”

Regio-zegen nodig

Behalve de gemeenteraad, buigen nog vele andere gremia zich over de scenario’s van Ossel. Er is al een ‘stadsgesprek’ geweest en ook corporaties, huurdersverenigingen, de Stadsregio en andere betrokken partijen zijn of worden geconsulteerd. Burgers kunnen via een website hun zegje doen. Deze zomer wil het college met een definitief voorstel naar de raad komen. Daarna is het nog lang niet klaar, want over de woonruimteverdeling wordt beslist op het niveau van de Stadsregio.
“Het aanpassen of afschaffen van de huisvestingsvergunning is grotendeels een Amsterdamse discussie”, stelt Muk van Ravels, beleidsadviseur bij de Stadregio. “Daar hebben de individuele gemeenten van de Stadsregio een grote vrijheid in. Voorstellen tot wijziging zullen wel beoordeeld worden op eventuele regionale implicaties; daarnaast wordt bekeken of andere gemeenten erop willen aanhaken. Daarna moet de Regioraad er nog een klap op geven. Maar over wijzigingen in het aanbodmodel – ons gezamenlijk systeem van toewijzen en volgordebepaling - moet echt in regionaal verband tot één lijn worden gekomen. Het huidige Regionaal Convenant Woonruimteverdeling tussen de zestien gemeenten en de betrokken corporaties in de regio loopt in principe tot 1 september 2012. De ervaring leert dat dit tijdrovende processen zijn. Woonruimteverdeling is een gevoelig onderwerp. Ook de andere gemeenten en corporaties zullen wijzigingen goed willen doorspreken. Dat gaat dus wel even duren, nog afgezien van het programmeren van eventuele wijzigingen in WoningNet. Invoering van een nieuw afsprakenstelsel per 1 januari 2013 lijkt me al ambitieus.”

 

Zo is het nu geregeld

In het regionaal convenant woonruimteverdeling is de toewijzing van vrijkomende sociale huurwoningen in corporatiebezit vastgelegd. In de verordening wordt - voor gemeenten die dat nodig vinden - de vergunningverlening beschreven voor: het vestigen in een gemeente (de huisvestingsvergunning); het onttrekken van een woning aan de voorraad (voor bijvoorbeeld werk of kamergewijze verhuur); het splitsen van woningen.
Niet alle gemeenten in de stadsregio werken met vergunningverlening; bepalingen en vergunningscriteria verschillen per gemeente.

Huisvestingsvergunning Amsterdam
In de regionale huisvestingsverordening is – conform het convenant woonruimteverdeling - vastgelegd dat woningzoekenden binding moeten hebben met de Stadsregio of met Almere. Ook zijn er ‘passendheidseisen’ voor inkomen en woninggrootte. Nieuwe huurders krijgen voor particuliere huurwoningen met een huur lager dan 418 euro alleen een woonvergunning als ze minder verdienen dan 38.150 euro. Amsterdam hanteert dus andere huur-  en inkomensgrenzen voor corporaties (€652 huur voor inkomens tot €33.000) dan voor particulieren.

Volgordebepaling corporatiewoningen (Convenant)
Voor doorstromers geldt de woonduur die in de regio is opgebouwd als volgordecriterium, voor starters is de inschrijfduur bepalend. Degene met de langste duur heeft de meeste rechten.
Er gelden voorrangsregelingen voor woningzoekenden met medische of sociale gronden en voor verblijfsgerechtigden. Tevens kan de gemeente bepaalde doelgroepen voorrang geven. Amsterdam heeft er daarvan momenteel twaalf. Daarnaast worden stadsvernieuwingsurgenten met voorrang gehuisvest. Bij convenant is verder geregeld dat specifieke typen corporatiewoningen passend worden geacht voor bepaalde woningzoekenden.

Elke gemeente mag aanvullende regels stellen voor een bepaald percentage van de vrijkomende woningen in de bestaande voorraad en zestig procent van nieuwbouwwoningen onder de huurtoeslaggrens. Corporaties hebben een eigen beleidsruimte om maximaal vijf procent van het vrijkomende aanbod toe te wijzen aan bijzondere gevallen. 

 

Fred van der Molen

 

Het woonruimteverdelingssysteem in Amsterdam gaat op de helling. Althans, daar koerst wethouder Freek Ossel op aan. De geschiedenis leert echter dat vergaande voorstellen rond dit thema vele nota’s en discussies later veelal eindigen in kleine bijstellingen. Maar dit keer is er één verschil: de gemeente Amsterdam moet fors bezuinigen. De nieuwe aanpak moet in ieder geval goedkoper worden." data-share-imageurl="">