Transformatie kantorenwijk Amstel III: zaak van lange adem

Transformatie van kantorengebied Amstel III moet pand voor pand gestalte krijgen
Zaak van lange adem

Wordt het door leegstand geteisterde kantorengebied Amstel III ooit een aantrekkelijk woon- en werkgebied? De transformatieplannen van de gemeente bieden ruimte voor enige duizenden woningen, horeca, ontspanning en maatschappelijke en culturele voorzieningen. Het gevoel van urgentie groeit langzamerhand bij gemeente én gebouweigenaren. Maar voorlopig wordt er vooral veel nagedacht, overlegd, gerekend en getekend. Het wachten is op ontwikkelaars met geld en durf.

Amstel III: de leegstand
In kantorengebied Amstel III bedraagt de leegstand volgens het Projectbureau Zuidoostlob ongeveer dertig procent. Dan gaat het om meer dan 200.000 m2 ongebruikte kantoorvloer. Daarvan staat ongeveer de helft al langer dan drie jaar leeg. En makelaars weten: de kans dat zich dan nog een huurder aandient is nagenoeg nihil.
De leegstand is verspreid over het hele gebied en heel verschillend van aard. In de meeste gevallen staan kantoorgebouwen gedeeltelijk leeg. Van de 120 afzonderlijke panden in het gebied zijn slechts vijftig volledig gevuld. Vijftien tot twintig kantoorgebouwen staan helemaal leeg. Daaronder bevinden zich omvangrijke complexen als het Holendrecht Centre.

Neem de Karspeldreef, een willekeurige straat in het hart van Amstel III. Wellicht staan nergens in Nederland zoveel makelaarsborden bij elkaar. Bij Karspeldreef 2, ooit het onderkomen van Delta Forte, is het verhuurbord ietwat verkleurd. De makelaar heeft 5.173 m2 in de aanbieding. Bij de buren aan dezelfde straatkant staat 2.416 m2 te huur. Twee panden verderop – Karspeldreef 8 – staat in een pand van Uni Invest 5.780 m2 leeg; wel is er volgens de makelaar 2.000 m2 verhuurd. Pal daarnaast is in Corner Office I nog 1.224 m2 vrij. Om de hoek daarvan, op de Hullenbergweg, is een zelfstandig kantoorgebouw van 3.700 m2 te huur. Daar weer naast – aan de achterkant van woonwarenhuis Ikea – is 1.500 m2 in de verhuur.
Aan de overkant van de Karspeldreef is de situatie al niet veel beter. In het kantoorpand Hogehilweg 18 is 3.174 m2 gerenoveerde kantoorruimte verkrijgbaar. Rechts daarvan is een kantoorkolos van 10.000 m2 direct te betrekken. Links daarvan heeft Uni Invest nog eens 2.300 m2 beschikbaar. Tussen al die gebouwen staan kantoren waar geen bord aan de gevel hangt, maar waar het opvalt dat op een doordeweekse werkdag de parkeerterreinen wel erg verlaten zijn. En het gras al langere tijd door de straatstenen groeit.
Kantoorpand Karspeldreef 2 is eigendom van Rochdale. De woningstichting rekent niet meer op de snelle komst van een nieuwe gebruiker; ook al staat er een bord in de tuin. Er wordt naar een andere bestemming van het gebouw gezocht. Wat het precies gaat worden, daarover wil de woordvoerder niks zeggen. Dat is onderwerp van indringend overleg met het stadsdeelbestuur. De introductie van een niet-kantoorfunctie stuit op bezwaren in Zuidoost.

“Ze zien urgentie niet”

Vastgoedeigenaren stuiten vaker op weerstand bij de invoering van nieuwe functies in een gebied. Zo merkte asset-manager Henno van Eijk van Uni Invest onlangs op tijdens een expertmeeting met leden van de Amsterdamse gemeenteraad over de toekomstige leegstandsverordening. “Het is goed veel aandacht te hebben voor transformatie, maar in de praktijk verlenen Amsterdamse stadsdelen niet zo snel hun medewerking aan bestemmingswijziging. Zij zien de urgentie nog niet. Dat is één van de belangrijkste redenen waarom transformatie van gebouwen nog niet voldoende tot stand komt.”
Erik Vrieling, als architect/management-consultant werkzaam bij de Architecten Cie., ziet een andere reden waarom het met de grootschalige transformatie van leegstaande kantoren in Amstel III nog niet wil vlotten. “Het ontbreekt bij de zittende vastgoedeigenaren nog aan voldoende lijdenspijn. Die is nog lang niet groot genoeg. De meeste kantoren zijn eigendom van internationaal actieve partijen. Zij hebben voor miljarden aan vastgoed. Een enkel leegstaand kantoor op Amstel III doet niet zoveel pijn. Ook voor ons is dat frustrerend. Al die leegstand is slecht voor de stad. Maar zolang fondsen tachtig procent van hun totale portefeuille weten te verhuren, hebben zij geen centje pijn.”
De Architecten Cie. adviseerde in 2007 vastgoedbelegger Pronam, eigenaar van het Atlas Arena Amsterdam-complex, en investment-manager PingProperties over de aankoop van het ooit voor vliegtuigbouwer Fokker gebouwde kantorencomplex en de toekomst van het aangrenzende Hogehilweggebied. “We hebben, simpel gezegd, vastgesteld dat het Atlas-complex zich goed leent voor stapsgewijze renovatie. De kantoorgebouwen zijn inmiddels gerenoveerd. Het park is opgeknapt. En er zijn belangrijke voorzieningen, als kinderopvang en een horecapaviljoen toegevoegd.” Van omvangrijke leegstand is Atlas Arena Amsterdam inmiddels gegroeid naar negentig procent bezetting. Dat was volgens Vrieling overigens niet zo moeilijk. “De basiskwaliteit van de gebouwen was al goed. De nieuwe eigenaar heeft met een goede ondernemersvisie en een dosis lef de gevels opgepoetst, de zonwering vernieuwd en een nieuwe huisstijl gelanceerd. Alleen voor de komst van Adidas/Reebok moest heel stevig worden geïnvesteerd. Daarna is de bal gaan rollen.”

Monofunctioneel is helemaal uit

Het ging in het advies van Architecten Cie. niet alleen om werken. Verlevendiging van het kantorengebied vraagt om de introductie van nieuwe voorzieningen, hotels en woningen. Monofunctionele kantoorwijken zijn uit de gratie. En dus wordt op de site van Atlas Arena, de nieuwe hippe naam van het oostelijke deel van Amstel III, gesproken over de komst van een hotel en horecapaviljoen. Architect Pi de Bruin, partner in de Architecten Cie., heeft het ontwerp voor het hotel gemaakt. De bouw van woningen vindt Pronam vooralsnog te risicovol. “Atlas Arena Amsterdam biedt een geweldige kans om de sprong naar wonen aan de andere kant van het spoor te maken. Nu woont er niemand in het gebied. Terwijl het naar onze stellige overtuiging een aantrekkelijk plek is om te wonen. De vervoersverbindingen zijn uitstekend. Geen plek is beter gelegen. En er zijn goede winkel- en culturele voorzieningen. Vraag is: wie durft?,” aldus Vrieling.
Van zijn bureau komt het plan om pal naast het treinstation Amsterdam Bijlmer-Arena een spectaculaire, superluxe woontoren voor expats te bouwen. “We hebben een knaller van een gebouw voorgesteld. Een vijfsterren-plek met ‘Asian flair’. Voor expats en andere hoge lieden die niet aan de Zuidas of in de binnenstad van Amsterdam of Utrecht willen wonen. Daarnaast zagen we kansen voor een luxe woongebouw voor de bewoners van Zuidoost die het hebben gemaakt, maar die toch in de buurt willen blijven. Dat is wat anders dan het egalitarisme waar we sinds de negentiende eeuw aan gewend zijn. Dat gaat eruit. Dat is misschien niet leuk, maar de mondiale beweging naar klassenscheiding krijgt ook in Nederland zijn vertaling in andere stedenbouw. In die termen moet je daar over durven denken.”
Als woningbouw eenmaal zijn intrede heeft gedaan, dan kan volgens Vrieling die trend worden voortgezet naar het Hogehilweggebied. “Wil je van dat gebied iets moois maken, dan is sloop van alle kantoorgebouwen de beste oplossing. De dichtheid is laag. Parkeren moet plaatsvinden op maaiveldniveau. De panden hebben weinig kwaliteit. Er zijn echter twee problemen. Het bezit is versnipperd over twaalf eigenaren. En de kantoren hebben ondanks de leegstand nog een hoge boekwaarde. Snelle sloop gaat dus niet, maar er zal een moment komen dat het wel gaat lukken om naar een gemengd stedelijk gebied over te gaan. Vijftienhonderd woningen passen er met gemak in.”

Duizenden woningen?

Wonen heeft dan ook een prominente plek gekregen in de gemeentelijke visie voor Amstel III. Zonder afbreuk te doen aan de bedrijvigheid, is er in het kantorengebied plek voor de toevoeging van duizenden woningen, zo legt Marlies Geijsel, projectleider van Projectbureau Zuidoostlob uit. Maar Amsterdam heeft zelf niet de middelen om verouderde kantoorgebouwen te verwerven. “Voor de transformatie naar een gemengd gebied zijn we afhankelijk van de initiatieven van marktpartijen. Hen willen we met alle middelen faciliteren. Het gebied heeft vorig jaar van de gemeenteraad al de status van proeftuin gekregen. Introductie van nieuwe functies wordt niet op de laatste plaats belemmerd door de gebrekkige staat van de openbare ruimte. Het ontbreekt aan stoepen. Er zijn geen handige fietsroutes. De gemeente is bereid om daar wat aan te doen en heeft daarvoor ook het geld beschikbaar.”
Het Projectbureau Zuidoostlob kijkt naar mogelijkheden voor studentenhuisvesting. Daarvoor is sloop van het Holendrecht Centre, een kolossaal kantoorgebouw aan de zuidkant van de A9, in beeld. Het pand is eigendom van LSI en staat al jaren leeg. “Het pand staat dichtbij het AMC. Daar verblijven dagelijks zevenduizend studenten. De bouw van een nieuwe studentencampus zou heel aantrekkelijk kunnen zijn,” aldus Geijsel. Thans wordt onderzoek gedaan onder studenten naar de belangstelling voor studentenwoningen op die plek. “De aanwezigheid van het AMC is aantrekkelijk. De spoor- en metroverbindingen zijn op orde, maar het ligt niet meer op fietsafstand van de binnenstad. Op welke manier kunnen we het voor studenten wel aantrekkelijk maken? Dat is wat we onderzoeken.”
LSI is niet afkerig van een dergelijke herbestemming. De gemeente voert ‘leegstandsgesprekken’ met de tien eigenaren met de grootste leegstand in Amsterdam. LSI is één van hen. De belegger heeft aangegeven de bouw van een campus voor 1500 studenten te bekijken. Binnen enkele maanden zal meer duidelijkheid ontstaan over de haalbaarheid, zo laat een woordvoerder weten.
Als dat niks wordt, dan zijn er volgens Geijsel nog mogelijkheden voor tijdelijke studentenhuisvesting voor bijvoorbeeld een periode van vijftien jaar. Ooit was er het plan om naast het AMC een gezondheidsboulevard te realiseren. Het complex moest een passend antwoord bieden aan de toenemende marktwerking in de zorg en de ruimtevraag van particuliere behandelcentra. Dat plan is voorlopig van de baan. In combinatie met herbestemming van een aangrenzend tijdelijk gebouw zou ruimte kunnen worden gevonden voor vijfhonderd tot achthonderd studentenwoningen.

 

Amstel III: de toekomst
Amsterdam heeft een nieuwe visie in concept gereed voor Amstel III, het gebied grofweg begrensd door de Burgemeester Stramanweg/Arena Boulevard, het AMC, de A2 en de spoorlijn Amsterdam-Utrecht. Het bedrijven- en kantorengebied heeft nu twee hoofdfuncties. Aan de oostkant van de Holterbergerweg/Muntbergweg bevindt zich een omvangrijk kantorengebied. Ten westen ligt een bedrijventerrein, inclusief de ‘foodstrip’ en ruimte voor grootschalige detailhandelsvestiging. Langs de A2 wordt een hotel gebouwd voor de Fletcher Group.

Voor de komende tien jaar is de opgave voor Amstel III om de toenemende leegstand te keren, het gebied zijn waarde voor de werkgelegenheid te laten behouden en tegelijkertijd nieuwe functies toe te voegen. De overgang van monofunctioneel zorgenkind naar een inspirerend werk- en woongebied geschiedt langs de weg van ‘ruimte voor initiatieven’. Eigenaren, beleggers en ontwikkelaars bepalen in belangrijke mate het eindbeeld. De gemeente voert een passief grondbeleid. Faciliteren en stimuleren zijn daarbij de kernbegrippen. Er staat in principe een premie op actie: als de markt investeert, dan beloont de gemeente dat met de aanpak van het maaiveld.
 
Werken blijft in de plannen centraal staan in het gebied, met een verschillende aanpak voor de westelijke bedrijvenzone en de oostelijke kantorenzone. Aan het kantooroppervlak in de oostelijke zone wordt vanwege de huidige leegstand een maximum gesteld. Aan het vloeroppervlak voor de bedrijvigheid in de westelijke zone wordt een ondergrens gesteld: dat mag juist verder groeien.
Nieuwe functies moeten enerzijds het werken in Amstel III aangenamer maken en anderzijds nuttig zijn voor de hele stad. Er wordt gedacht aan horeca, ontspanning en maatschappelijke en culturele voorzieningen.
In de oostelijke zone – immers het dichtst bij de bewoonde wereld - wordt gemikt op wonen. Tot 2020 zullen dat vooral pioniers zijn, zoals expats, studenten en kunstenaars. In de jaren daarna (tot 2040) kan meer reguliere woningbouw volgen.
Nieuwe functies mogen bestaande bedrijven en voorzieningen niet verdringen. Ze kunnen worden toegevoegd door intensiever ruimtegebruik en transformatie vanwege leegstand.
Natuurlijk gaat niemand daar wonen als de openbare ruimte niet wordt aangepast. De bereikbaarheid en toegankelijkheid van het gebied moeten verbeteren – met name voor fietsers en wandelaars. Het straatbeeld moet stadser, waarbij ook recreatieve mogelijkheden worden toegevoegd.
Amsterdam heeft aangegeven in de openbare ruimte en de bereikbaarheid te gaan investeren, maar nieuwe initiatieven moeten verder voortkomen uit de markt. Daarvoor geeft Amsterdam extra ruimte in de regelgeving. Zo ontstaat een gebied waarin spontane experimenten een kans krijgen.