Huur op Maat werkt, maar…

Systeem met inkomensafhankelijke huren wordt beperkt door inkomensgrens en puntenstelsel

Huur op Maat werkt, maar…

Minister Donner maakt met zijn voorstel alle huren met 120 euro te verhogen weinig vrienden binnen de volkshuisvestingssector. De vier grote steden (G4) reageerden met een tegenvoorstel: een systeem met flexibele huren. Ondertussen presenteerde de SEV eind april de eindevaluatie van de landelijke pilot Huur op Maat. Is dat wellicht het instrument om maatwerk op lokaal niveau mogelijk te maken?
Wat is Huur op Maat?
Aan de landelijke pilot met Huur op Maat werkten dertien corporaties mee. De pilot loopt door tot 1 oktober en heeft dan drie jaar geduurd. Mogelijk komt er een vervolg. Bij Huur op Maat wordt de hoogte van de huur mede bepaald door het inkomen. Corporaties bepalen aan de hand van een jaarlijkse inkomenstoets of een korting op de maximale huur gepast is. Deze huurkorting (bovenop de huurtoeslag) is bedoeld voor bewoners met een laag inkomen. De huurverlaging wordt gefinancierd door bewoners van sociale huurwoningen met een hoger inkomen (‘scheefwoners’). Zij krijgen geen of weinig korting op de maximale huur volgens het Woningwaarderingsstelsel.
Het systeem is niet opgezet om corporaties aan meer inkomsten te helpen en zou budgettair neutraal moeten zijn. Doelen zijn onder meer lagere inkomensgroepen meer keuze bieden binnen de sociale huursector en een efficiëntere besteding van middelen.

Meer informatie: www.huuropmaat.info
Downloaden eindevaluatie via: www.sev.nl

Eind april verscheen de eindevaluatie van de landelijke driejarige pilot Huur op Maat. De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV)  spreekt van een succesvolle pilot. Lagere inkomensgroepen krijgen door de extra huurkorting inderdaad meer keuze. Zij profiteren van het systeem dat beoogt meer sociale huurwoningen betaalbaar te houden voor de doelgroep van de corporaties. De rekening wordt betaald door de midden- en de wat hogere inkomens in corporatiewoningen. Zij betalen na een verhuizing binnen pilotgemeenten tot de maximale huurprijs die volgens het puntenstelsel mag worden gevraagd. Daarmee financieren zij binnen het budgetneutrale systeem de huurkorting voor anderen.
Andere effecten op de woningmarkt, zoals andere doorstroming of verkleining van het gat tussen huur en koop, zijn door de onderzoekers nog niet vastgesteld. Evenmin is het verwachte tegeneffect op segregatie waargenomen. Daarvoor was de proeftijd mogelijk te kort.

Flexibele huren in regio Amsterdam?

Dat Huur op Maat meer sociale huurwoningen binnen het bereik brengt van lagere inkomensgroepen, is een belangrijk resultaat. Dat vindt directeur Lex de Boer van de SEV, die de pilot aanstuurde. Het is een uitkomst die de lopende discussie over vaststelling van de hoogte van huren zal beïnvloeden, verwacht hij.
De Boer: “Den Haag denkt in macro-economische termen en vervolgens neemt men dan één besluit dat voor het hele land geldt. Daarmee loop je het risico dat fijnere aspecten van de volkshuisvesting onvoldoende uit de verf komen. En die spelen natuurlijk op gemeentelijk niveau.”
De G4 willen daarom na een nieuwe proef toewerken naar een systeem van lokaal huurbeleid. Dat moet in plaats komen van de jaarlijkse, landelijk vastgestelde huurverhogingen. Zeker Amsterdam is er veel aan gelegen invloed te krijgen op het Woningwaarderingsstelsel (WWS).
Amsterdam deed na lang gesteggel niet mee aan de pilot Huur op Maat. Hans van Harten, directeur van de AFWC, twijfelt ook of het zou werken: “De resultaten van de pilot zijn positief. Kortingen worden gericht gegeven aan huurders die het nodig hebben. Alleen, in het experiment geldt niet de markthuur, maar het bestaande puntensysteem. Mijn conclusie is dat Huur op Maat in Amsterdam niet budgettair neutraal kan, want bij nieuwe verhuringen vragen corporaties nu doorgaans al de maximale huur. Het kan alleen als de marktprijs uitgangspunt is. De extra 25 punten van Donner vormen daaraan een bijdrage.”
Een ander bezwaar is dat het Huur op Maat-experiment is doorkruist door de Europese beschikking over de inkomensnorm voor de sociale sector. Sinds 1 januari 2011 komen huishoudens met een inkomen boven 33.000 euro niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning.
“Brussel maakt Huur op Maat heel ingewikkeld, ook omdat de beschikking een strikte scheiding vraagt tussen sociale woningen, met staatssteun, en marktwoningen. Terwijl voor Huur op Maat juist flexibiliteit nodig is”, aldus Van Harten.
Zou hij niettemin een Amsterdams experiment met flexibele huren aan willen gaan, zoals de G4 voorstelt? “Als we daarmee scheefwonen versneld kunnen aanpakken: ja. Maar het moet voor corporaties wel extra investeringsruimte opleveren.”

Bas Donker van Heel

 

Minister Donner maakt met zijn voorstel alle huren met 120 euro te verhogen weinig vrienden binnen de volkshuisvestingssector. De vier grote steden (G4) reageerden met een tegenvoorstel: een systeem met flexibele huren. Ondertussen presenteerde de SEV eind april de eindevaluatie van de landelijke pilot Huur op Maat. Is dat wellicht het instrument om maatwerk op lokaal niveau mogelijk te maken?
Wat is Huur op Maat?
Aan de landelijke pilot met Huur op Maat werkten dertien corporaties mee." data-share-imageurl="">