Beheer gemengde complexen geeft corporaties en huurders kopzorgen

Beheer gemengde complexen geeft corporaties en huurders kopzorgen
Huurders buitenspel in VvE’s?

In Amsterdam stijgt het aantal gemengde wooncomplexen met huurders en kopers in rap tempo. De ongelijke positie van twee categorieën bewoners zorgt regelmatig voor verwarring en controverses, vooral rond beheerkwesties. Huurders klagen over slechte communicatie en voelen zich buitenspel gezet door de VvE’s. Stadgenoot en Ymere willen nu onderzoeken hoe huurders meer invloed kunnen krijgen. In Rotterdam stemmen ze op sommige punten al met eigenaar-bewoners mee.

Vier jaar lang had de familie Ait Mallouk gewacht op haar nieuwe maisonnette met binnenplaatsje in de Loosduinenstraat. Sinds 1996 bewoonde ze in de buurt een kleine portiekflat die in het kader van de vernieuwing van Slotervaart werd vervangen door een nieuwbouwcomplex. De nieuwe flat met zowel koop- als huurwoningen had een prachtige binnentuin waarover de toekomstige bewoners nog hadden mogen meepraten. Het gezin was dan ook verbijsterd toen het hoorde dat alleen de kopers in het appartementencomplex van de gemeenschappelijke voorzieningen gebruik mochten maken. Ook de garage en het fietsenhok in het gebouw bleken verboden terrein voor de huurders.
De dochter liet het er niet bij zitten en schakelde de politiek en de media in. In Het Parool werd er fijntjes op gewezen dat alle huurders van allochtone afkomst waren. Dat maakte de kwestie extra pijnlijk. Uiteindelijk besloten de betrokken corporaties Far West en De Key alle bewoners een sleutel van de binnentuin te geven. Kort daarvoor had een woordvoerder nog aangegeven dat ook kopers met een eigen binnenplaatsje de tuin niet in mochten. Maar de corporaties werden niet meer geloofd.
Regiomanager Gerda van Rossum van corporatie De Key noemt het verhaal over het appartementengebouw één groot misverstand. “Huurders hadden wél toegang tot de gemeenschappelijke binnentuin. Ze waren daarvan alleen niet goed op de hoogte.” Ze vindt het vervelend dat er zoveel ophef over het complex is ontstaan. Sommige kopers hebben haar ook verteld dat ze zich beledigd voelden door de berichten dat de achterstelling van de huurders een ‘kleurtje’ had. “In de krant werd gesuggereerd dat de eigenaar-bewoners hun tuin liever niet met allochtone gezinnen deelden. Dat heeft de onderlinge verhoudingen in eerste instantie geen goed gedaan, hoewel er op dit moment tussen kopers en huurders geen problemen meer zijn.”

Verboden toegang voor huurders

Het ‘misverstand’ in de Loosduinenstraat staat niet op zichzelf. In het verleden zijn er in de stad vaker problemen geweest met gemengde complexen. Vooral gemeenschappelijke voorzieningen als tuinen en trappenhuizen blijken een bron van conflicten. Zo ontzegde zes jaar geleden een door eigenaar-bewoners gedomineerde VvE in het Oostelijk Havengebied huurders de toegang tot één van de gemeenschappelijke entreehallen vanwege onophoudelijke vernielingen. De kopers waren het zat dat zij iedere keer voor de schade moesten opdraaien, terwijl de huurders die niet in hun portemonnee voelden (zie NUL20 nr.19).
Recenter verbood op het Westerdokseiland de VvE Westerkaap I kinderen van huurders om in de gezamenlijke binnentuin te spelen. Het geschreeuw en geroep dat vaak tot laat in de avond duurde, werkte kopers op de zenuwen. Huurders klagen in gemengde complexen ook regelmatig dat ze als tweederangsburgers behandeld worden. Met een reparatieverzoek worden ze door de corporatie van het kastje naar de muur gestuurd. En de afrekening van de vooruitbetaalde servicekosten komt veel later binnen dan op grond van de Huurwet is toegestaan.

Huurrecht versus appartementsrecht

Door nieuwbouw en de verkoop van sociale huurwoningen is in de afgelopen jaren het aantal gemengde appartementengebouwen in Amsterdam flink toegenomen. Het is onbekend hoeveel van deze blokken er inmiddels in de stad staan. Maar de VvE-beheerders van Ymere, De Key, Stadgenoot en de Alliantie beheren samen al zo’n 1400 complexen waarvan het merendeel een gemengde bewonersopbouw heeft. De meeste problemen in deze gebouwen ontstaan doordat bepalingen uit de Huurwet er botsen op die in het appartementsrecht. Corporaties kunnen deze knelpunten wel gedeeltelijk oplossen in de splitsingsakte van een gebouw, maar niet alle verhuurders zijn of waren daarvan op de hoogte.

Voor huurders telt het zwaarst dat ze over belangrijke besluiten weinig meer te zeggen hebben. Eigenaar-bewoners beslissen samen met de verhuurder in de VvE-vergadering over alle investeringen in het gebouw. Officieel moet de corporatie ook voor de belangen van zijn huurders opkomen. Maar volgens de laatste groep houden verhuurders vooral de eigen (financiële) positie in de gaten. Besluiten die de corporatie op hoge kosten dreigen te jagen, zoals een renovatie, worden zo lang mogelijk tegengehouden.
Vaak laten corporaties het beheer van de VvE ook uitvoeren door een eigen afdeling of dochterbedrijf. Omdat taken en verantwoordelijkheden soms niet duidelijk zijn afgebakend, zorgt die vermenging van rollen bij bewoners én interne medewerkers voor veel verwarring. Bovendien laten maar weinig corporaties het gebeuren dat ontevreden leden van de VvE de eigen beheerder naar huis sturen. Zo draaide Stadgenoot enkele jaren geleden in een complex op het Rapenburgerplein het besluit van het VvE-bestuur om de technisch beheerder van de corporatie aan de kant te zetten met behulp van haar meerderheidsaandeel terug.

“Laat huurders meebeslissen”

Om de problemen in gemengde complexen op te lossen, moet er in de eerste plaats meer duidelijkheid komen over de taken en verantwoordelijkheden van alle partijen. Toch zullen huurders zich waarschijnlijk pas volwaardig behandeld voelen als ze over allerlei zaken in en rond hun woning mee mogen beslissen. In de afgelopen jaren heeft de Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) op dat gebied verschillende experimenten gehouden. Enkele corporaties durfden het aan hun huurders via stemrecht in de VvE meer zeggenschap te geven. Programmabegeleider Hanneke Schreuders geeft aan dat een aantal experimentpartners hier intern nog niet klaar voor is. “Als je huurders mee laat beslissen, moeten je organisatiestructuur en je werkcultuur veranderen. Zoiets kost tijd en energie.”

Geen ‘Poolse’ landdagen

Bij Woonbron hebben ze die reorganisatie al achter de rug. Enkele jaren geleden experimenteerde de Rotterdamse corporatie in enkele gemengde complexen al met het uit handen geven van haar stemrecht aan individuele huurders. Die mochten voortaan in de VvE-vergadering meebeslissen over leefbaarheidskwesties en zaken waaraan ze direct mee betaalden. Dat betekende in de praktijk dat ze wél konden meestemmen over de hoogte van de servicekosten of het opstellen van nieuwe leefregels, maar niet over de werkzaamheden en de financiële reservering van het meerjarenonderhoud. Linda Apers van Triant, de eigen VvE-beheerder van Woonbron die het gros van de gemengde complexen beheert, vindt dat onderscheid vooralsnog logisch. “Het zou raar zijn als de eigenaren in de VvE-vergadering worden gedwongen tot extra investeringen, terwijl dat voor de huurder geen directe financiële consequenties heeft.”
Hoewel de huurders blij waren met hun stemrecht, zijn ze zich volgens Apers niet meer met het beheer van het gebouw gaan bemoeien. “Mensen die vroeger al actief waren in de bewonerscommissie, zijn dat nog steeds en kunnen in een VvE-commissie worden benoemd.” De angst van andere VvE-beheerders voor ‘Poolse landdagen’ bij het invoeren van een medebeslissingsrecht voor huurders vindt ze dan ook onterecht. “Huurders zijn niet zoveel anders dan kopers. Ze willen meestal dezelfde dingen goed voor elkaar hebben. Het is juist handig om iedereen aan één tafel te hebben. Dat scheelt de corporatie veel aparte overlegrondes, waarbij we regelmatig moeten verwijzen naar de VvE-vergadering waar de besluiten worden genomen.” Naar aanleiding van de resultaten van de pilotprojecten heeft de corporatie in overleg met de bewonersorganisaties besloten dat het model binnenkort over alle gemengde complexen wordt uitgerold.

Corporaties willen experiment

Stadgenoot kent de ervaringen van Woonbron en overweegt voor komend najaar ook een proef met stemrecht voor huurders in enkele complexen. “Ik vind het standpunt dat wie betaalt ook meebepaalt sympathiek. Op dit moment zijn huurders in enkele complexen al toehoorder op de VvE-vergadering. Dat kun je uitbreiden met stemrecht over zaken als het invoeren van een huismeester of het tuinonderhoud”, aldus manager bedrijfsbureau Wonen Linda de Haas. Enkele jaren geleden probeerde voorganger Het Oosten in een gemengd complex aan het Barcelonaplein al een gezamenlijke bewonerscommissie op te richten. Huurders zouden ook gedeeltelijk stemrecht in de VvE-vergadering krijgen. Er kwam alleen een (tijdelijke) tuincommissie van de grond. De corporatie had zich verkeken op de hoeveelheid tijd die het veranderen van de besluitvormingsstructuur kost.
Ymere wil haar huurders ook meer bij het beheer van haar gemengde complexen betrekken. Al is het voor haar nog niet duidelijk op welke manier dat het beste kan. “Ik ken het experiment van Woonbron, maar huurders mogen daar alleen over een beperkt aantal zaken meebeslissen”, aldus directeur Anja Verdaasdonk van Ymere VvE-beheer.
Toch gaat de corporatie onder meer op aandringen van de Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere (SHY) een proef doen met medebeslissingsrecht voor huurders. Deze organisatie bracht drie jaar geleden een knelpuntennotitie uit waarin ze klaagde over de slechte communicatie en onduidelijkheid over de rol van alle partijen in gemengde complexen. Het was voor Ymere aanleiding om haar VvE-beleid tegen het licht te houden en nieuwe uitgangspunten te formuleren. Zo belooft ze in de toekomst beter te communiceren en intern meer duidelijkheid te scheppen over haar taken en verantwoordelijkheden in gebouwen met huurders en kopers.

“Beter evenwicht nodig”

SHY-voorzitter Jan van de Roest is blij met de goede voornemens van Ymere. “We zullen ze op de voet blijven volgen, maar hebben er vertrouwen in dat ze hun beloften zullen waarmaken.” Hij is wél positief over het model van Woonbron. “Vooral in complexen waar Ymere een minderheidsbelang heeft, moet dat leiden tot een beter evenwicht tussen huurders en kopers. Nu bepalen kopers soms voor huurders waar ze wel en niet mogen komen. Dat is te gek voor woorden.” Als het experiment onverhoopt mislukt, hoopt Van de Roest dat Ymere altijd een meerderheidbelang in gemengde complexen zal houden om de belangen van huurders te waarborgen. “Ik besef wel dat kopers daar waarschijnlijk niet blij mee zullen zijn.”