De lessen van Almere

Hoe organiseer je zelfbouw op grote schaal?
De lessen van Almere

Onder aanvoering van Adri Duivesteijn is Almere in vijf jaar tijd uitgegroeid tot het nationaal laboratorium voor zelfbouw. Allerlei vormen van particulier opdrachtgeverschap zijn er uitgeprobeerd. In het Europakwartier komen alle ervaringen met organische stedenbouw samen. Hoe heeft de stad de omslag gemaakt en wegen de financiële risico’s op tegen de baten?

Organische stedenbouw

Experiment met Bouwgroepen
Almere is onlangs als eerste gemeente in Nederland aan de slag gegaan met het concept van bouwgroepen. In het centrum van het Homeruskwartier realiseren deze kleinschalige bewonerscollectieven - drie tot tien personen - hun eigen appartementengebouw en kiezen daarvoor zelf een architect en een aannemer. Alle leden zijn organisatorisch en financieel verantwoordelijk voor de bouw van het pand en het beheer van het gebouw erna. De bouwgroep transformeert dan tot een vereniging van eigenaren. Op de begane grond verhuurt de bouwgroep ook ruimte voor bedrijven en voorzieningen, zodat de wijk een gemengd en levendig karakter krijgt. Het bouwmodel is overgewaaid uit Duitsland, waar vooral in het Zuid-Duitse Tübingen veel ervaring is opgedaan met deze vorm van zelfbouw. Bouwgroepen zijn in deze stad inmiddels verantwoordelijk voor de helft van alle recente nieuwbouw. Bouwgroepen lijken veel op projecten in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO), maar zijn meestal zakelijker en minder ideologisch van karakter. Voor de meeste bewoners staat het bouwen van een betaalbare woning die naar eigen inzicht kan worden ingedeeld, voorop.
Meer informatie: www.homeruskwartier.ning.com

Liefhebbers van strakke gevels en harmonieuze straten zullen even moeten slikken als ze door de jongste nieuwbouwwijk in Almere lopen. In het Homeruskwartier mochten burgers hun eigen woningen bouwen. Zolang de woningen in het stedenbouwkundig plan pasten, konden zij hun fantasie de vrije loop laten. Brede notariswoningen van baksteen staan er naast strak gestucte kubistische pandjes. Sommige huizen zijn strak tegen elkaar aan gebouwd. Andere hebben bewust een halve meter tussenruimte ingebouwd om de illusie van een vrijstaande woning te geven. Omdat nog niet alle woningen in aanbouw zijn, kan het gebeuren dat een Amsterdams pakhuis eenzaam staat te wachten op zijn buurpanden. Een on-Nederlands gezicht.

Het Homeruskwartier is de trots van Adri Duivesteijn en ook de kern van het grootschalige zelfbouwprogramma ‘IkbouwmijnhuisinAlmere’ dat hij in 2006 als kersverse wethouder met zijn collega-bestuurders lanceerde. Het voormalig PvdA-Tweede Kamerlid maakt zich al lang sterk voor een uitbreiding van het particulier opdrachtgeverschap in Nederland. In 1998 nam het parlement een motie van zijn hand aan waarin de regering werd opgedragen om dertig procent van de woningproductie door bewoners zelf te laten regelen. Staatssecretaris Johan Remkes nam de eis op in zijn nota Mensen, Wensen, Wonen, maar in de jaren erna nam het aandeel zelfbouwers alleen maar verder af tot onder de tien procent. In de Stadsregio Amsterdam wordt in de periode 2005-2009 slechts 3,1 procent van de totale nieuwbouwproductie (48.225 woningen) door zelfbouw gerealiseerd. Veel bestuurders bleken weinig op te hebben met zelfbouw. Bovendien was de meeste grond op nieuwbouwlocaties al onder ontwikkelaars verdeeld.

‘Sprong in het diepe’

In Almere lagen de kaarten anders. De gemeente is er eigenaar van alle grond en had in het stadsdeel Overgooi al goede ervaringen opgedaan met particulier opdrachtgeverschap. Duivesteijn zag hier dan ook de kans om te bewijzen dat zelfbouw een normaal verschijnsel op de Nederlandse woningmarkt kan zijn. Vanaf 2006 werden er zo’n 1500 kavels voor particulieren op de markt gebracht. Het eerst in Noorderplassen-West waar het oude verkavelingsplan de prullenbak in ging en bewoners zelf aan de slag mochten. Daarna werd in Almere Poort het Homeruskwartier ingericht als grootschalige experimenteerlocatie voor alle mogelijke vormen van particulier opdrachtgeverschap. Mensen bouwen er individueel, collectief, in bouwgroepen (zie kader) of samen met een corporatie of ontwikkelaar - het zogenaamde mede-opdrachtgeverschap. Waar in andere wijken nieuwbouwprojecten stilliggen en marktpartijen zich terugtrekken, gaat de bouw van woningen in het Homeruskwartier gewoon door. Meer dan negentig procent van de kavels is er inmiddels verkocht. Ze vormen het leeuwendeel van de 1100 kavels die sinds de start van het programma zijn verkocht. Op achthonderd daarvan wordt al gewoond.
“Het was een sprong in het diepe”, vertelt Duivesteijn achteraf in zijn werkkamer op het stadhuis. “Voor marktonderzoek hadden we geen tijd en andere voorbeelden van grootschalige zelfbouwprogramma’s zijn er niet in Nederland. We hebben alles gaandeweg moeten uitvinden.” Terugkijkend op de resultaten van de afgelopen vier jaar is hij vooral trots op de 260 betaalbare zelfbouwkavels die Almere verkocht aan mensen met een bruto inkomen tussen 22.000 en 36.500 euro. “Voor 185.000 euro hebben die op een kavel een eigen huis kunnen bouwen dat kwalitatief beter en interessanter is dan een ontwikkelaarswoning van tweeënhalve ton.”

Kavelwinkel en -paspoorten

Voordat de kavels over de toonbank gingen, moest er in het gemeentelijk apparaat veel veranderen. Jarenlang had de organisatie met een handvol projectontwikkelaars vooral ‘woningmatjes‘ uitgerold. Nu moesten er ineens met honderden individuele burgers afspraken over bouwoppervlak en rooilijn worden gemaakt. Daarvoor was een aparte projectorganisatie nodig die een kavelwinkel opzette waar potentiële kopers zich konden oriënteren op het actuele grondaanbod. Per wijk werd in verkoopbrochures dieper ingegaan op het stedenbouwkundig plan en de toekomstige voorzieningen. Voor ieder stukje bouwgrond kwamen bovendien in een ‘kavelpaspoort’ alle bepalingen te staan rond zaken als de maximale bouwhoogte, het bouwoppervlak, de parkeeroplossing en de termijn waarbinnen het huis af moet zijn - meestal drie jaar na de kavelaankoop.
In de eerste jaren kregen zelfbouwers ook nog zo’n tweeduizend euro subsidie voor het inschakelen van een bouwbegeleider, maar die regeling is inmiddels afgeschaft. Wel zijn er handboeken over particulier opdrachtgeverschap en geeft de stad een cursus zelfbouw aan potentieel geïnteresseerden. De gemeente belooft de kavelkopers dat vanaf het begin van een nieuwe wijk de basisvoorzieningen als basisscholen en bushaltes aanwezig zijn. Voor de aanleg van definitieve straten en speelplaatsen heeft ze zichzelf geen deadline opgelegd. Wel worden kavels die niet worden verkocht tijdelijk met gras ingezaaid.

Geen gefixeerd eindbeeld

Wie bouwt er zelf in Almere?
Twee jaar geleden onderzocht Almere de eerste resultaten met zelfbouw. Er waren in de afgelopen jaren allerlei soorten kavels verkocht, waarop niet alleen kapitale villa’s en architectonische hoogstandjes maar ook smalle rijtjeshuizen en cataloguswoningen werden gebouwd. Het aantal collectieve zelfbouwprojecten bleek vrij klein: de kavels voor individuele woningen waren het populairst onder de kopers. In 2008 werden ze voor de marktconforme prijs van 375 euro per m2 verkocht. Afgelopen jaar was dat gestegen naar 400 euro per m2. Uit het onderzoek kwam ook een beeld naar voren van de gemiddelde kavelkoper. Die is tussen de 30 en 45 jaar oud, verdient bruto jaarlijks 45.000 euro, heeft een gezin en woont al in de stad. Het aantal mensen van buiten Almere neemt wel toe maar is nog veruit in de minderheid.

Naast het organiseren van alle praktische zaken was het veranderen van de cultuur binnen de gemeente een lastige klus. Duivesteijn: “We voelen ons als professional nu eenmaal belangrijker als we met vijf ontwikkelaars om de tafel zitten dan met honderden burgers. Er waren ook te veel ambtenaren die zich met een enkele woning bemoeiden. Het zit bijna in onze genen om het eindbeeld te willen bepalen. Intern heb je een Gideonsbende nodig om die cultuur te doorbreken. Jacqueline Tellinga is voor ons als conceptontwikkelaar en intellectuele inspirator daarin heel belangrijk geweest. Bovendien heeft het college van B en W een discretionaire bevoegdheid om in te grijpen en af te wijken van de regels mits het project past in de aard en de bedoeling van het plan. Bewoners weten dat en schrijven mij een brief als er iets gebeurt dat hen frustreert. Toch zijn we er nog niet. Het risico bestaat dat de organisatie terugvalt in oude gewoonten. Het zelfbouwteam is nog te veel een losstaande projectorganisatie. Particulier opdrachtgeverschap is in de bestaande stad ook nog niet opgepakt.”
Over de kans dat in Amsterdam eenzelfde cultuuromslag kan worden gemaakt, is Duivesteijn niet optimistisch. ”Zelfbouw heeft er zeker potenties. Maarten van Poelgeest staat er goed in, maar professionals hebben er een enorme preoccupatie met wat goed en slecht is. Er wordt over woningbouw nog te veel vanuit het idee van de verzorgingsstaat gedacht.” In financieel opzicht ziet hij geen belemmeringen voor een grotere focus op particulier opdrachtgeverschap. De extra kosten die een gemeentelijk apparaat moet maken om kavels op de markt te brengen en met meer initiatiefnemers samen te werken, kun je opvangen door taken te schrappen die door zelfbouw overbodig worden. “Daar moeten we zelf ook nog een slag verder in maken”, geeft Duivesteijn openhartig toe.

‘Grondexploitatie niet risicovoller’

Het idee dat particulier opdrachtgeverschap hogere risico’s oplevert voor de grondinkomsten wijst hij van de hand. “Als gemeente kun je daarin prima sturen door kavels in plukjes bouwrijp te maken en uit te geven. Ieder stukje grond dat wordt verkocht, levert meteen geld op. Als we het Homeruskwartier met marktpartijen hadden volgebouwd, hadden we nu een ernstig financieel probleem. Het zijn juist de locaties waar we met grote ontwikkelaars zonder eigen beleggers werken, waar de renteverliezen oplopen. Daar wordt in tegenstelling tot het Homeruskwartier niet meer gebouwd.”
Per jaar worden in de stad nu ongeveer 350 zelfbouwkavels afgezet. Met efficiënter werken kan dat aantal nog wel verdubbelen. Maar Duivesteijn beseft dat hij voor het realiseren van de groeiambities van Almere ook met institutionele partijen moet samenwerken. “Dat moeten wel partijen zijn met eigen geld die ook als eindgebruiker langer bij een wijk betrokken willen blijven. Met Ymere hebben we bijvoorbeeld net afspraken gemaakt voor de realisatie van 4500 woningen in Almere Hout Noord. En Amvest start binnenkort in de Kustzone met de bouw van de eerste woningen in plan Duin dat in 3200 huizen voorziet.”

Europakwartier organisch ontwikkeld

Ook in het Europakwartier krijgen (kleine) marktpartijen alle ruimte om woningen te bouwen. Almere wil er experimenteren met een meer organische ontwikkeling van de stad. De overheid stelt daarbij een beperkt aantal regels op. Daarbinnen mag iedereen - van burger tot kleine aannemer - bouwen wat hij wil, zolang er maar een concrete vraag naar bestaat. “Alle ervaringen die we de afgelopen jaren met verschillende soorten opdrachtgeverschap hebben opgedaan, komen in die wijk samen”, aldus Duivesteijn.
De resultaten van het eerste verkoopweekend dat in april werd gehouden, weerspiegelen de nieuwe bouwpolitiek. Van de 45 kavels waarop een optie werd genomen voor de bouw van twee-onder-een-kapwoningen en appartementengebouwen (‘stadspaleizen’), ging tweederde naar kleine aannemers en architecten. Bij de rijtjeswoningen was de verhouding tussen individuele burgers en marktpartijen iets gelijkwaardiger. “Voor iedereen gelden dezelfde condities en prijzen. Het maakt ons ook niet uit of iemand er starterswoningen of luxe appartementen wil bouwen. Zelfs het stedenbouwkundig plan is flexibel. In de afgelopen maanden hebben we met allerlei initiatiefnemers in de Bouwfabriek aan de kavelindeling en het stratenplan gesleuteld. Vroeger werden plannen in het stadhuis gemaakt. Dat gebeurt voortaan in de wijk.”

 

De tien adviezen van Duivesteijn

Almere heeft in de afgelopen vijf jaar veel kennis opgedaan met het stimuleren van zelfbouw. Ter gelegenheid van een recent symposium van Architectuur Lokaal over particulier opdrachtgeverschap zette Adri Duivesteijn de tien belangrijkste ervaringen van de stad op een rij. Ze zijn hieronder kort samengevat in tien punten die zich laten lezen als adviezen aan gemeenten die met particulier opdrachtgeverschap aan de slag willen gaan.

  1. Het stimuleren van zelfbouw is een politieke keuze. Particulier opdrachtgeverschap start en eindigt daarom met onvoorwaardelijke steun van bestuurders. Lef is een belangrijke vereiste. Als bestuur moet je ondernemend zijn en risico’s durven nemen.
  2. Particulier opdrachtgeverschap vraagt een fundamentele attitudeverandering van het ambtelijk apparaat. De medewerker moet zich verplaatsen in de belevingswereld van de zelfbouwer. Hij moet daarom snel reageren, denken in mogelijkheden, anders communiceren en zich onthouden van onnodige controles.
  3. Gemeenten moeten zoveel mogelijk ruimte bieden aan initiatieven ‘van onderop’. Zelfbeschikking staat als ideologie centraal. Er is geen sprake van blauwdrukken of een gefixeerd eindbeeld.
  4. Creëer zoveel mogelijk vrijheid, zodat er ruimte ontstaat voor verrassing. Zet de belangrijkste bepalingen rond een kavel op een A4-tje (‘kavelpaspoort’) waarmee iedereen uit de voeten kan.
  5. Langdurig spreken over zelfbouw in workshops of brainstormsessies werkt averechts. Spring in het diepe. Particulier opdrachtgeverschap is een motor in zichzelf; als je eenmaal bent gestart, zul je snelheid genereren.
  6. Zorg in de planfase voor een compact aanjaagteam met daarin minimaal een stedenbouwkundige, een creatieve vormgever, een creatieve jurist en een planeconoom. Zet aan het hoofd een conceptontwikkelaar/projectleider die een uitgesproken opvatting heeft over particulier opdrachtgeverschap.
  7. Stel strakke deadlines, forceer jezelf. Burgers kunnen niet wachten. Starten betekent doorgaan.
  8. Stel accounthouders aan die één op één aan kavelkopers worden gekoppeld en deze door de bureaucratie loodsen. De accounthouder verricht maatwerk, is proactief en werkt interdisciplinair.
  9. Waak ervoor om te snel niet verkochte kavels op een andere manier in te vullen. Particulier opdrachtgeverschap is een organisch proces dat tijd en ruimte nodig heeft. Zaai zonodig onverkochte grond tijdelijk in.
  10. Zorg voor een eenduidige beeldtaal en herkenbaarheid van alle producten rondom zelfbouw (kavelwinkel, kavelpaspoort, beleidsnotities, website, etc.).
 Jaco Boer

 Zie ook de video: Jerry en Xiomara ontwierpen hun eigen huis