Co-creatie bij Wiener & Co

Commerciële ontwikkelaars luisteren nu écht naar hun klanten
Co-creatie bij Wiener & Co

De grond afnemen, een bouwplan ontwikkelen en vervolgens de woningen te koop zetten via brochure en website. Dat model werkt vaak niet meer sinds de kredietcrisis. De crisis noodzaakt ontwikkelaars zich echte verdiepen wat kopers willen. Heijmans Vastgoed experimenteert in Amsterdam met een model van co-creatie.

Organische stedenbouw

Op de hoek van de Oostenburgergracht en de Oostenburgervoorstraat ligt de oude machinefabriek van Wiener & Co. Heijmans Vastgoed kreeg het complex en het bijbehorende parkeerterrein jaren geleden in handen bij de overname van IBC, gelijktijdig met het achtergelegen bedrijfsterrein van Stork, het Funen en het Parool-gebouw. Al in 2005 formuleerde het stadsdeel samen met de ontwikkelaar een Stedenbouwkundig Programma van Eisen voor het terrein: een programma voor 97 woningen, een ondergrondse parkeergarage, bedrijfsruimten, groene hoven en een insteekhaven. Veel haast maakte Heijmans niet met de uitvoering. In 2010 haalde de ontwikkelaar samen met het stadsdeel zelfs een streep door het oorspronkelijke plan: te duur en ingehaald door de tijd.
“We hebben toen een nieuwe start gemaakt”, vertelt ontwikkelingsmanager Mieke Heim van Heijmans. “We zijn aan de slag gegaan met co-creatie. Geïnteresseerden en potentiële kopers kunnen nu invloed uitoefenen op het uiteindelijke plan.” Een kleine maand geleden was het eerste ‘ontwerpatelier’, waarbij flink wat geïnteresseerden acte de présence gaven.
Over veel valt nog te praten volgens Heim: “Er is natuurlijk wel een bestemmingsplan waarin algemene principes om het plan in de omgeving te laten passen zijn vastgelegd, maar veel ligt nog open: buitenruimten, indeling, soorten woningen, materiaalkeuze, staat van oplevering, groepswoningen en dergelijke.” Bij het eerste ontwerpatelier werd flink gediscussieerd over de toegankelijkheid van de open ruimtes tussen de bebouwing, over de wenselijkheid van sociale huur, de toegankelijkheid van de kade en het aantal ondergrondse parkeerplaatsen.
Heim: “Het water blijkt hier een duidelijke meerwaarde. Daar werden mensen heel enthousiast van. We willen de waterkant dan ook optimaal benutten door die zichtbaar en toegankelijk te houden.” Aan de kade staan grondgebonden woningen met een werf-uitstraling ingepland. Over boothuizen en huizen die net als in Venetië in het water staan, wordt nagedacht.

Zoektocht

Voor Heijmans is co-creatie een zoektocht, bevestigt Heim: “We hebben het meer gedaan, maar dan meestal beperkt tot de binnenkant van woningen. We waren zoals alle ontwikkelaars altijd heel aanbodgericht; het verkocht toch wel.” Die tijd is voorbij. De crisis noodzaakt ontwikkelaars beter te luisteren naar de klant en meer gefaseerd te ontwikkelen.
In de huidige fase kan elke geïnteresseerde nog zonder commitment meepraten. Heim: “Het gaat nu bij de ontwerpateliers alleen nog om de inhoud. Je zult zien dat er flink wat mensen afhaken, maar dat is niet erg. De ideeën kunnen we gebruiken.” Zij is er inmiddels van overtuigd dat deze vorm van ontwikkelen leidt tot betere plannen. “Je krijgt heel veel input en dat brengt ons ook weer op ideeën. Je komt tot een levendiger plan. Het is voor iedereen in onze organisatie nog zoeken, maar dat maakt het voor mij juist interessant.”
De zakelijke meerwaarde ligt er voor Heijmans in dat potentiële kopers al in vroeg stadium worden betrokken bij een project. Traditioneel begint de werving pas als de verkoopbrochure gedrukt is. Heim hoopt en verwacht daardoor uiteindelijk sneller met bouwen te kunnen beginnen. “Wat je als ontwikkelaar wilt, is je risico verkleinen. Er is tachtig procent voorverkoop nodig om met de bouw te kunnen starten. Die wil je zo snel mogelijk hebben. Dat bereik je met co-creatie door vroegtijdig kopers aan je te binden. We denken ook na over een financiële prikkel, bijvoorbeeld in de sfeer van een vroegboekkorting.” Bovendien wordt het plan zo ontworpen dat gefaseerd kan worden gebouwd.
Deze zomer is er nog een ontwerpatelier en daarna wil Heijmans tot een ontwerp komen, waarmee alle procedures kunnen worden doorlopen. Over twee jaar moet de nieuwbouw starten; het ratjetoe aan bestaande gebouwen op het terrein wordt volledig gesloopt.

Meer speelruimte

Wiener & Co staat op eigen grond. Om dit soort co-creatieprojecten op gemeentegrond te kunnen realiseren, zou de gemeente volgens Heim ontwikkelaars wat meer speelruimte moeten gunnen om in samenspraak met geïnteresseerden een plan te ontwikkelen. “Je moet nu bij een gunning direct de grond afnemen. Daarvoor krijg je vandaag de dag de financiering niet meer rond. De gemeente zou een serieuze gegadigde bijvoorbeeld een half jaar moeten geven om in samenspraak met potentiële kopers een goed voorstel te ontwikkelen. Die grondkosten vooraf zijn ook voor particulieren een groot probleem. Dat moet echt anders wil het model van meer organisch ontwikkelen doorbreken.”