Monumenten: een kostbaar bezit

Corporaties kunnen minder investeren, dus ook in monumenten 

Monumenten: een kostbaar bezit

Corporaties kunnen minder investeren, dus ook in monumenten. Dat leidt tot nieuwe afwegingen. Over de mate van restauratie, over de terugverdienmogelijkheden. Corporaties worden sowieso huiverig om in monumenten zonder woonfunctie te stappen, blijkt uit recent onderzoek. Wonen in monumenten wordt ongetwijfeld duurder. Corporaties willen hun exploitatietekorten terugdringen door monumentenopslagen en ‘Donnerpunten’ te verzilveren. Dat heeft – op termijn – onvermijdelijk gevolgen voor de sociale voorraad in monumenten.

Het duurde lang, maar het resultaat mag er zijn. In 2002 nam De Key het rijtje arbeiderswoninkjes uit 1828 op de Amsterdamse Hoogte Kadijk voor een appel en een ei van Ymere over. De restauratie wordt algemeen geprezen: nauwgezet herstel van oude details en zelfs een vergroting van de bestaande woningen door het terugzetten van de oorspronkelijke uitbouw. Tegelijkertijd heeft De Key er een harde les uit getrokken: nooit meer op deze manier! De veertig dijkwoningen zijn een extreem voorbeeld van hoe kosten van monumentenrestauraties kunnen oplopen. Na een doorlooptijd van negen jaar stond er een onrendabele investering van 375.000 euro per woning onder de streep.

Onverantwoord

 “We hebben daar bijvoorbeeld de dakspanten in de oorspronkelijke staat hersteld”, vertelt directeur projectontwikkeling Helen van Duin van De Key. “Maar vervolgens zijn er platen voor getimmerd, omdat het een slaapkamer werd. Dan vraag ik me wel af of we dat met maatschappelijk geld moeten doen. Je kunt in overleg met Monumentenzorg ook zeggen: we laten zitten wat er zit, zetten er nieuwe spanten voor en timmeren het vervolgens weg. Dan behoud je wat er is en verpest je niets. Dan kun je twee panden aanpakken, in plaats van één volledig tot in de puntjes.”

Wonen in een monument: Sibbelwoningen
“Het wonen is hier prima. De renovatie is heel mooi geworden”, zegt Nikolai van Velthuizen. Hij woont al 35 jaar in het blok Sibbelwoningen en het was de tweede renovatie die hij meemaakte. Van Velthuizen kijkt met gemengde gevoelens terug op de jarenlange strijd voor behoud van het monument. “Het resultaat is uiteindelijk boven verwachting, zoveel aandacht voor de details. Een pluim voor de architect. Maar aan de inspraak is heel weinig aandacht besteed. Het had heel anders en sneller kunnen gaan.”

Daarnaast zouden ook de proceskosten bij restauraties omlaag moeten, stelt algemeen directeur Rob Haans. Bij de Sibbelwoningen ging 6 miljoen van de totale investering van 15 miljoen euro op aan voorbereiding, het maken van nieuwe plannen en begeleiden van bewoners. Bewoners maken het verwijt dat het proces sneller was verlopen bij een betere participatie. Maar Haans is het daar niet mee eens: “Er is veel aandacht geweest voor participatie. Maar op sommige momenten kwamen we er samen niet uit en moest de rechter eraan te pas komen. Dat kost veel geld en tijd.”

Esther Agricola, directeur van Bureau Monumenten en Archeologie, heeft begrip voor de afwegingen van De Key. Ook volgens haar moet er nu meer worden gezocht naar slimme manieren van behoud. Te meer daar de gulle restauratiesubsidies van het Rijk zijn stopgezet. “Gelukkig is de druk op de Amsterdamse markt groot, waardoor altijd partijen bereid blijven te investeren”, zegt ze. “En monumentenzorg heeft een anticyclisch karakter. Nu nieuwbouwprojecten moeilijk van de grond komen, is er meer aandacht voor bestaand bezit. Op het moment dat je geen nieuwe broek meer kunt kopen, ga je eerst de oude herstellen. We zien opeens ook veel nieuwe spelers op de markt en moeten alert zijn op de kwaliteit. We vinden het ook heel belangrijk dat de kennis van monumenten in deze crisistijd behouden blijft.” Ook bij corporaties, die natuurlijk altijd al bezig zijn met verbetering van hun bezit, is sprake van een relatieve verschuiving van de aandacht van nieuwbouw naar renovatie.

Herbestemming

Corporaties gaan dus door met de restauratie van monumentenwoningen, zij het misschien minder streng in de details. Maar de herbestemming van panden zonder woonfunctie ligt nagenoeg stil, vooral die van kerken, zo blijkt uit een recent landelijk onderzoek door het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Eerder werd De Key (mede-)eigenaar van de Beurs van Berlage en het Lloyd Hotel in het Oostelijk Havengebied. “Maar investeringen in zulke gebouwen op die schaal zitten er niet meer in”, zegt Haans.

Wonen in een monument: Haarlemmerpoort
Ymere werkt al twee jaar aan plannen voor restauratie van de Haarlemmerpoort, die zestien HAT-eenheden en een vrije sectorwoning bevat. Geschatte kosten: 6 miljoen euro, waarvan 5 miljoen onrendabel. Volgens Ymere is het lastig en kostbaar om er woningen in te houden die voldoen aan het Bouwbesluit. Om het enigszins rendabel te maken zou er eigenlijk bedrijvigheid in moeten komen, bijvoorbeeld horeca of een congrescentrum. Maar de bewoners, die zeggen jarenlang tevergeefs te hebben aangedrongen op onderhoud, willen helemaal niet weg. Voorzitter Guido Egas van de bewonerscommissie: “Die 6 miljoen van Ymere is maar een slag in de lucht. Eerder bleek ook uit een contra-expertise op verzoek van de bewoners dat de fundering er een stuk minder slecht aan toe was dan Ymere voorstelde. Ik wil dat goed wordt uitgezocht of we hier niet toch kunnen blijven wonen.” Corporatie en bewoners hebben in oktober afgesproken samen verder te werken aan een plan.

Toch blijft De Key wel investeren in bedrijfs- en maatschappelijk onroerend goed, monument of niet. “Het hoort bij onze mix, naast de zorg voor wonen voor kwetsbare groepen en middengroepen. Dat doe je met oog voor wat er in een wijk gebeurt. Monumenten zijn voor ons de poëzie van de stad”, aldus de voormalige uitgever Haans. Maar bedrijfsleven en gemeente moeten er voor een gelijk deel instappen, wil De Key nog investeren in een groot herontwikkelingsproject. Van Duin: “Dat was indertijd ook de eis die toenmalig minister Van der Laan stelde bij de herbestemming van De Hallen. Maar de gemeente wilde toen niet.”

Ymere investeerde eerder in grote monumentale gebouwen in aandachtswijken. Eerder deed ze dat met de Greiner School in Haarlem en in Amsterdam Het Sieraad (de Baarsjes), de voormalige Timorschool (Indische Buurt) en garage Notweg in Osdorp. “Juist die kleurrijke gebouwen geven een impuls die je met alleen nieuwbouw van woningen niet tot stand kunt brengen”, aldus directeur Pieter de Jong. Bovendien blijkt dat de waarde van het omliggende corporatiebezit erdoor stijgt. De Jong heeft goede hoop dat de nieuwe Europese regels, die nog moeten worden uitgewerkt, nog ruimte laten voor dit soort investeringen. 

Ongedeelde stad

Monumenten zijn kostbaar in onderhoud en bij restauratie, maar ze kunnen ook flink wat opleveren bij uitponding en nieuwe verhuur. Bij mutatie kan een opslag van dertig of vijftien procent bovenop de maximaal redelijke huur worden gevraagd voor rijks- en gemeentemonumenten. Met de 25 extra ‘Donnerpunten’ daarbovenop kan dat leiden tot fikse huurstijgingen (zie kader). Gaan corporaties ook van die mogelijkheid gebruik maken om het behoud van monumenten te financieren?

“Ja”, zegt Haans volmondig. Bij de Sibbelwoningen is ongeveer de helft in de vrije sector terechtgekomen. Waar een ‘oude’ bewoner 550 euro betaalt, moet zijn buurman 1350 euro per maand neerleggen voor dezelfde woning. “En zelfs die 1350 is in dit geval niet kostendekkend”, aldus Haans. “Maar voor één monumentenwoning die we normaal gesproken in de vrije sector doen, kunnen we doorgaans elders in de stad twee sociale huurwoningen bouwen.”

Ymere buigt zich nog over de uitwerking van de Donnerpunten. Nu lijkt het erop dat twintig procent van het bezit daardoor in de vrije sector komt, zegt De Jong. “We houden voorlopig vast aan ons beleid om vrijkomende woningen afhankelijk van de locatie naar tachtig, negentig of honderd procent van maximaal redelijk te brengen. Die extra dertig procent van de monumentenstatus zit daarin verwerkt. Betondorp (een rijksmonument, jvdt) staat op negentig. Aan de ene kant moeten we geld binnenhalen, maar aan de andere kant willen we een substantieel deel van de voorraad blijven toewijzen aan de doelgroep. We willen niet dat in sommige buurten alleen nog maar woningen in de vrije sector zijn.”

Huurdersvereniging Amsterdam (HA) en een partij als de SP maken zich zorgen over de betaalbaarheid van woningen binnen de ring, vooral woningen in monumenten. Gemeenteraadslid en woordvoerster bouwen en wonen Remine Alberts van de SP wil mede daarom dat de monumentenopslag niet wordt verzilverd. Maar volgens Haans is het “een logische en onomkeerbare weg” dat het aantal sociale huurwoningen in monumenten afneemt. Met de extra opbrengsten kunnen starters worden geholpen en kan de stedelijke vernieuwing worden voortgezet. “Ik hoop dat de Huurdersvereniging zich niet alleen druk maakt om huurders in monumenten, maar om huurders in heel Amsterdam. De ongedeelde stad is niet alleen het centrum, maar ook Nieuw-West, Zuidoost en Noord.” De Jong sluit zich hierbij aan: “Ik ben erg voor gemengde wijken, maar mijn hoogste prioriteit is niet dat de binnenstad een gemengde wijk is. Ik vind het veel belangrijker dat Geuzenveld, Osdorp en Nieuwendam gemengde wijken worden, omdat mensen daar in hun ontwikkeling last hebben van een eenzijdige bevolkingssamenstelling.” 

HA en SP spreken van krokodillentranen van corporaties. Ze stellen dat woningen in monumenten gewoon goed onderhouden moeten worden, waardoor de renovatiekosten volgens hen ook minder hoog uitvallen. “Dat verhaal over die extra investeringen die dan kunnen worden gedaan in Nieuw-West en Zuidoost, dat kennen we wel”, zegt HA-voorzitter Frans Ligtvoet. “Het is een maatschappelijk belang dat monumenten behouden blijven, dus zou de gemeenschap eraan moeten bijdragen. Die kosten moeten niet alleen op de huurder van een monument worden afgewimpeld. Laat corporaties er in ieder geval voor zorgen dat ze goed calculeren bij onderhoud en renovaties, want dat kunnen ze blijkbaar niet. En als het allemaal zo duur is, moeten ze zeker geen geld steken in prestigeprojecten die niets te maken hebben met volkshuisvesting. Die Sibbelwoningen zijn nota bene neergezet als sociale huurwoningen. Ook doordat er niet goed met de bewoners is overlegd, zijn de kosten zo hoog opgelopen. Daarvoor moeten de corporaties zelf maar opdraaien.” 

Beide corporatiedirecteuren benadrukken dat de liberalisering van monumentenwoningen traag verloopt door de lage mutatiegraad in deze panden. De Jong: “Daardoor hebben we in Amsterdam de merkwaardige situatie dat de woningen op de mooiste plekken het goedkoopst zijn.”

 

 

 

Johan van der Tol

 

Corporaties kunnen minder investeren, dus ook in monumenten. Dat leidt tot nieuwe afwegingen. Over de mate van restauratie, over de terugverdienmogelijkheden. Corporaties worden sowieso huiverig om in monumenten zonder woonfunctie te stappen, blijkt uit recent onderzoek. Wonen in monumenten wordt ongetwijfeld duurder. Corporaties willen hun exploitatietekorten terugdringen door monumentenopslagen en ‘Donnerpunten’ te verzilveren." data-share-imageurl="">

Trefwoorden: