De zzp-ers van de woningmarkt

Creatieve huizenzoeker vindt zijn weg buiten WoningNet om 

De zzp-ers van de woningmarkt 

Op basis van de dalende nieuwbouwcijfers en het dalende aantal mutaties in WoningNet moet men wel tot de conclusie komen dat de doorstroming in Amsterdams volledig stagneert. Dat beeld klopt niet. Het aantal woningmutaties is de afgelopen jaren redelijk constant gebleven, terwijl de bevolking van de hoofdstad met tienduizenden groeide. Dankzij allerlei tijdelijke huurcontracten, de particuliere sector en een hogere woningbezetting blijft er vooralsnog een flinke doorstroming.
Tijdelijke huurder: weer op zoek naar onderdak
Judith Otte woont sinds april 2010 op de Marathonweg met een tijdelijk contract in een woning van Ymere. Huur 330 euro (80% van maximumhuur). Daar is ze aan gekomen door dagen achtereen via internet te reageren op het tijdelijke aanbod van Ymere. Ineens was het raak. Inmiddels heeft ze gehoord dat ze eind dit jaar moet vertrekken. Pech is dat ze deze zomer net is afgestudeerd. Want nu komt ze niet meer in aanmerking voor tijdelijke woningen. Die verhuren corporaties namelijk aan studenten. Voor een jongerencontract is ze te oud, want 24. Met haar opgebouwde inschrijfduur van vijf jaar acht ze zichzelf kansloos bij WoningNet. “Bij elke woning waar ik naar kijk, voorspelt de site dat mijn kansen ‘laag’ zijn.” Wat nu? Terug naar je ouders? “Dat nooit, maar ik ben er behoorlijk nerveus van. Ik zoek nu een baan én een huis.”

Van acht jaar wachten op een sociale huurwoning moet men in de regio Amsterdam niet vreemd opkijken. De gemiddelde inschrijfduur van starters steeg in 2010 bij WoningNet naar 7,9 jaar. De verwachting voor 2011: nog somberder. De mutatiecijfers dalen namelijk kwartaal na kwartaal. In het tweede kwartaal werd met 1785 een nieuw dieptepunt bereikt, nadat een kwartaal eerder de teller zakte naar een dramatische 1958. Ter vergelijking: in het eerste kwartaal van 2010 werden nog 2536 sociale huurwoningen verhuurd en in het tweede kwartaal 2004. 

Waarschijnlijk worden dit jaar in Amsterdam minder dan 7500 sociale huurwoningen verhuurd, weer 1300 minder dan in 2010. De mutatiegraad zakt daarmee onder de vier procent. Met andere woorden: de stagnatie is compleet.

Of toch niet? De cijfers geven weliswaar aan dat de druk op de woningmarkt enorm is, maar WoningNet geeft maar een beperkte blik op de werkelijke dynamiek. Als we kijken naar álle verhuringen, inclusief tijdelijke verhuur, gebruiksovereenkomsten, campuscontracten, vrije sector en onzelfstandige eenheden, dan komt alleen de corporatiesector al op het dubbele aantal mutaties. Dat komt vooral doordat de tijdelijke verhuur fors is toegenomen, blijkt uit cijfers van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Federatie-directeur Hans van Harten: “Als we verkoop ook meenemen dan komen de corporaties zelfs boven de 20.000 mutaties. De mutatiegraad komt dan niet op vier maar op tien procent.” 

Verhuringen corporatiewoningen

Het totaal aantal woningmutaties in de corporatiesector is zelfs iets toegenomen de laatste jaren. Dat is een heel ander beeld. Tellen we daar de particuliere huur- en koopsector bij op, dan komt de totale mutatiegraad in Amsterdam in 2010 volgens de dienst O+S op bijna achttien procent.

Dat cijfer spoort beter met de enorme verhuisdynamiek en de forse bevolkingstoename de laatste jaren. In 2010 verhuisden bijna 60.000 mensen naar Amsterdam; netto kreeg de hoofdstad er 13.000 bewoners bij. Dat zijn veelal jongeren die naar de hoofdstad komen voor werk of opleiding. Ze vinden onderdak in de particuliere huursector, in studentenwoningen, als kraakwacht, in onderhuur of via een tijdelijk huurcontract. Bovendien loopt het gemiddelde aantal bewoners per woning voor het eerst in zestig jaar weer op.

Aantal mutaties corporatiewoningen (grafiek)

Relatie mutaties en nieuwbouw (grafiek)

Nieuw: Flexwoners

Afspraken met gemeente
Hoezeer de reguliere verhuur van corporatiewoningen inzakt, blijkt wel uit de afspraken die corporaties en gemeente voor de komende vier jaar in Bouwen aan de Stad II hebben gemaakt. Daarin staat een zogeheten ‘monitoringsafspraak’ om jaarlijks ten minste 7500 woningen te verhuren onder de hoge aftoppingsgrens van de huurtoeslag (€ 554,76 prijspeil 2011). Inmiddels lijkt het totaal aantal verhuringen dit jaar onder de 7500 uit te komen.

Nieuwbouwproductie zorgt voor verhuisketens. In 2010 werden nog flink wat woningen opgeleverd, in 2011 en 2012 zal dat aantal veel lager liggen. Dat zal een negatief effect hebben op de doorstroming, hoewel in de jaren 2008-2010 de verhuisdynamiek aanzienlijk hoger bleef dan op basis van nieuwbouw verwacht kon worden. De stad heeft meer instroom kunnen verwerken. Gedeeltelijk door de oplopende woningbezetting. 

Maar er is ook iets anders aan de hand: in de woonsector lijkt zich een vergelijkbare ontwikkeling voor te doen als eerder op de arbeidsmarkt. Daar heeft zich afgelopen twintig jaar sluipenderwijs een enorm reservoir aan flexibele arbeidskrachten ontwikkeld van professionals die via uitzendbureaus, tijdelijke contracten of als zzp-er worden ingehuurd. 

In de woonsector is in schaarstegebieden een even bont palet aan tijdelijke woonvormen aan het ontstaan. Deze ZZH-ers (Zelfstandigen Zonder Huurbescherming) vormen een dynamische wolk rond de kern van goedbeschermde reguliere huurders en huiseigenaren. Van gebruikersovereenkomsten (antikraak), via campuscontracten tot jongerencontracten. 

Leegstandbeheerders groeien als kool dankzij de overcapaciteit aan kantoorruimte. Maar ook in de corporatiesector neemt het aantal tijdelijke huurcontracten een vlucht, van 1127 (2008) naar 1731 in 2010. Die nieuwe huurders hebben net als flexwerkers veel minder rechten, maar hoeven ook niet op hun beurt te wachten in de eindeloze rij bij WoningNet.

Hans van Harten is positief over deze ontwikkeling: daardoor blijft er dynamiek in de stad, ook in slechtere tijden. Amsterdam kan daardoor nog altijd het jonge talent uit binnen- en buitenland redelijk faciliteren. 

Tijdelijke woning: kroniek van een aangekondigde sloop
In 1988 kregen bewoners van de 1e Oosterparkstraat 118 bericht van Het Oosten over de geplande sloop van hun woning. Vanaf die datum minimaliseerde het onderhoud. Pas twintig jaar later werd de laatste reguliere huurder vervangen door een tijdelijke. De nieuwe huur ging flink omhoog, naar 425 euro. Het pand is nu onderdeel van het Bouwplan 021. Op de site van ‘Wibaut aan de Amstel’ lezen we: “Voor het economisch functioneren van de Eerste Oosterparkstraat is het nodig dat deze vernieuwing snel wordt uitgevoerd.”

Voor de corporaties zijn de nieuwe tijdelijke huurarrangementen trouwens ook een uitkomst. Weliswaar komt een deel van de tijdelijke woonvormen, zoals de campus-, jongeren- en short stay-contracten, voort uit expliciet beleid voor doelgroepen. Maar de groei van andere tijdelijke huurarrangementen is vooral een gevolg van de recessie. Corporaties zitten in hun maag met tal van complexen waarvan sloop- of renovatieplannen noodgedwongen zijn uitgesteld. Dankzij de tijdelijke contracten kunnen deze woningen worden verhuurd, zonder dat bewoners reguliere huurrechten krijgen. De nieuwe bewoners bouwen ondertussen ‘inschrijfduur’ op, terwijl ze voor Amsterdamse begrippen relatief goedkoop wonen. Dat lijkt een win-winsituatie, maar het leidt soms tot wel erg ongemakkelijke taferelen, waarbij de ene tijdelijke bewoner om juridische redenen voor de ander wordt ingeruild. Zo moeten tijdelijke bewoners van de Platanenweg het veld ruimen voor studenten met een campuscontract.

Populairder dan ooit 

Tot op heden is, tegen alle beeldvorming in, de doorstroming in de hoofdstad -  ondanks de recessie, de bouwmalaise en de huuraanpassingen – op peil gebleven. Er zat kennelijk nog reservecapaciteit in de stad, die door in te schikken (hogere woningbezetting) en tijdelijke verhuur kon worden benut. De verwachting is niettemin dat de druk op de woningmarkt zal toenemen. De bouwproductie stagneert terwijl de stad populairder is dan ooit. Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving/CBS moet Amsterdam in 2025 110.000 inwoners extra kunnen huisvesten om de groeiende vraag enigszins te kunnen bijbenen. 

Dat voorspelt niet veel goeds. De slaagkansen in de reguliere corporatiesector zullen verder afnemen. Niet alleen daalt de omvang van deze sector nog door verkoop en transformatie naar vrije sectorhuur, maar ook neemt de grootte van de doelgroep niet meer af. De huidige huurders zijn niet erg geneigd tot verhuizen. Strengere hypotheekeisen en crisisdreigingen remmen de stap tot aankoop van een woning; verhuizing binnen de sector wordt lastiger door strengere inkomenseisen en minder aantrekkelijk vanwege een huursprong (de Donner-punten). 

Het tijdelijke verhuuraanbod zit wat de corporaties betreft wel op zijn piek nu zij de afgelopen twee jaar hun sloop- en renovatieprogramma’s hebben herzien. Wel wordt nog flink doorgebouwd aan nieuwe studentenhuisvesting.

Er is – naast transformatie - maar één echt antwoord: nieuwbouw. Maar op dit punt is het somberen geblazen. Dit jaar worden waarschijnlijk maar zo’n 1900 woningen in aanbouw genomen, waar 3500 een langjarig gemiddelde is. Die productie gaat ook niet direct stijgen. In het verleden bouwden corporaties zo’n zeventig procent van alle woningen. Maar hun investeringsmogelijkheden zijn sterk afhankelijk geworden van verkoop van bestaand bezit. 

De woningmarkt zit in een negatieve spiraal, waarbij niemand koopt omdat niemand koopt. De gemeente zoekt een uitweg uit deze vicieuze cirkel door in te zetten op zelfbouw. Het is nog de vraag wat dit in aantallen zal opleveren.  

 

Zo zit het: tijdelijke verhuur

Bij vergunningen voor tijdelijke verhuur wordt een aantal artikelen van het Burgerlijk Wetboek buiten werking gesteld. Dit komt er op neer dat de huurder na afloop van de huurovereenkomst geen aanspraak heeft op huurbescherming. Bij tijdelijke verhuur is de opzegtermijn voor de huurder  een maand; voor de verhuurder drie maanden.

  • Tijdelijke verhuur huurwoning
    • Categorie: huurwoningen bestemd voor sloop of ingrijpende renovatie (‘vernieuwbouw’)
    • Vergunning: tijdelijke verhuur voor minimaal zes maanden en maximaal vijf jaar (vanaf twee jaar jaarlijkse verlenging nodig)
    • Huurhoogte: via puntenstelsel
  • Tijdelijk verhuur koopwoning
    • Categorie: leegstaande koopwoningen (nieuwbouw en bestaand) die via een makelaar te koop staan. Er zijn enkele beperkende voorwaarden.
    • Vergunning: tijdelijke verhuur voor maximaal 2 jaar, daarna nog jaarlijkse verlenging mogelijk tot maximaal vijf jaar.
    • Huurhoogte: via puntenstelsel, ook voor vrije-sectorwoningen.
  • Gebruiksovereenkomst – leegstandbeheer
    • Categorie: leegstaande woningen of bedrijfsruimten (antikraak)
    • Vergunning: gebruikersovereenkomst met zeer beperkte opzegtermijn. Grote leegstandbeheerders hebben een keurmerk opgesteld, waarin rechten en plichten van beide partijen worden omschreven. In Amsterdam hebben corporaties en Huurdersvereniging eigen regels ontwikkeld voor corporatiewoningen. De gemeente heeft kwaliteitseisen opgesteld voor leegstandbeheerders van kantoorruimtes.
    • Huurhoogte: geen huur, alleen gebruiksvergoeding voor de nutsvoorzieningen.
  • Campuscontract
    • Categorie: studentenwoningen
    • Vergunning: huurovereenkomst met studenten voor de duur van hun studie. Alle studentenwoningen worden inmiddels zo verhuurd; corporaties gebruiken deze contracten nu ook voor renovatie- en sloopwoningen. De student heeft na beëindiging van de studie nog een half jaar om een andere woning te vinden.
    • Huurhoogte:  via puntenstelsel, maximaal 361 euro.
  • Jongerencontract
    • Categorie: kleine woningen tot 45 m2 met speciaal label
    • Vergunning: vergelijkbaar met campuscontract. Eigen Haard en Stadgenoot verhuren sinds half mei woningen met een dergelijk tijdelijk contract. Jongeren kunnen zo tot hun 23-ste een gelabelde woning betrekken en daar tot hun 26-ste wonen. De huurders bouwen ondertussen wel inschrijfduur op.
  • Short stay
    • Categorie: woonruimte voor kort verblijf van (buitenlandse) werknemers en studenten.
    • Vergunning: tijdelijke verhuur van (gemeubileerde) woonruimte van één week tot zes maanden. Short stay wordt alleen toegestaan in vrije-sectorwoningen.
    • Huur: vrije sector, boven 652,52 euro.
  • Huisbewaring
    • Categorie: huur- of koopwoning van bewoner die de woning tijdelijk verlaat voor werk of studie, een reis, verpleging, detentie, proefsamenwonen of remigratie.
    • Vergunning: minimaal drie maanden, maximaal een jaar voor proefsamenwonen en remigratie; in andere gevallen twee jaar.
    • Huur: gemeubileerde verhuur, veelal vrije sector
Fred van der Molen

Bronnen

  • Amsterdam, Vitale Stad. Trends in bevolking en woningmarkt in perspectief van stedelijke groei en stagnatie.
  • Hester Booi en Kees Dignum, Dienst Onderzoek en Statistiek en Dienst Wonen, Zorg en Welzijn. (oktober 2011).)
  • Beweging op de Woningmarkt, mutatiegraad corporaties. Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, (september 2011).)

 

 
Op basis van de dalende nieuwbouwcijfers en het dalende aantal mutaties in WoningNet moet men wel tot de conclusie komen dat de doorstroming in Amsterdams volledig stagneert. Dat beeld klopt niet. Het aantal woningmutaties is de afgelopen jaren redelijk constant gebleven, terwijl de bevolking van de hoofdstad met tienduizenden groeide." data-share-imageurl="">

Trefwoorden: