Regionale woningmarkt: gedeelde inzichten leiden niet automatisch tot meer afstemming

Zeven regiogemeenten aan het woord

 

Amstelveen: “gebrekkige doorstroming grootste plaag”
Amsterdammers naar Amstelveen in 2010: 2803Nee, de Amstelveense wethouder Jan-Willem Groot van Wonen (CDA) denkt niet echt in termen van een gemeenschappelijke regionale woningmarkt. “De Stadsregio is wel een entiteit, maar daarbinnen bevinden zich verschillende deelmarkten. Dat geldt voor de economie, dat geldt ook voor de woningmarkt. We hebben als bestuurders wel eens voor de kaart gestaan en gedacht: in de Metropoolregio zijn wel vijf of zes deelmarkten te onderscheiden. Als je dat versimpelt, dan kom je op Amsterdam, Regio Noord en Regio Zuid. Zo werken wij ook in de praktijk. Amstelveen maakt afspraken met de gemeenten Haarlemmermeer, Aalsmeer, Uithoorn, Ouder-Amstel en Diemen. De Stadsregio is een goed platform voor uitwisseling van informatie, maar minder een plek voor alomvattend woonbeleid. Dat is te ingewikkeld.”
De stad besteedt weinig aandacht aan de betere profilering. Amstelveen is populair genoeg. Ondanks de economische crisis blijft volgens Groot de verkoop redelijk op peil. “De aantallen worden gemiddeld kleiner, maar er wordt in alle segmenten gebouwd. Ook in het allerduurste. Zo zijn zeventien woningen gerealiseerd voor een prijs van bijna negen ton tot boven de twee miljoen.”
Groot maakt zich vooral zorgen over de gebrekkige doorstroming op de sociale huurmarkt. De gemeente probeert op allerlei manieren mensen tot verhuizing te verleiden, maar volgens de wethouder helpt het allemaal niet voldoende. “Bij ons zijn koopwoningen duur. Dat maakt het voor mensen met een middeninkomen moeilijk, zo niet onmogelijk om een koophuis te bemachtigen. We proberen daar op allerlei manieren wat aan te doen. Met startersleningen. Er worden speciale starterswoningen gebouwd, maar dat helpt allemaal onvoldoende. We proberen op allerlei manieren mensen tot verhuizing te verleiden. Dat doen we door nieuwbouw in de prijscategorie van circa twee tot vier ton. Ook proberen we ‘kwaliteitsvragers’ tegemoet te komen: met mooie appartementen senioren zo ver brengen dat zij hun gezinswoning verlaten.”
En er worden nog nieuwe sociale huurwoningen gebouwd. Daar heeft Amstelveen er overigens relatief weinig van. De stad beschikt weliswaar over veel huurwoningen, maar slechts 35 procent van het woningbestand bestaat uit sociale huurwoningen.
Daarvan komen er zeer weinig vrij: “Nergens in de regio zijn de wachtlijsten zo lang. Gaat het om de toewijzing aan eigen inwoners, dan scoort geen enkele gemeente zo laag. Dat vinden we niet eerlijk. De gemeenteraad wil daarom nu negentig procent van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan Amstelveense huurders. Dan gaan we sneller naar het regionale gemiddelde. Daarover zijn we nog in gesprek met de Stadsregio en de omliggende gemeenten.”
Amsterdamse kopers zijn wel van harte welkom in Amstelveen. Groot: “In het gebied ten zuiden van Buitenveldert vestigen zich veel mensen uit Amsterdam.” Amstelveen heeft nog voldoende ruimte voor nieuwbouw. In Westwijk, aan de noordkant van de Legmeerpolder en ook op (kleine) binnenstedelijke locaties. [BP]
Voor Zaanstad telt vooral subregio Noord
Amsterdammers naar Zaanstad in 2010: 1804Eén gemeenschappelijke woonvisie voor de Metropoolregio? De Zaanse wethouder Jeroen Olthof (PvdA) ziet een echt gezamenlijk beleid er niet van komen. “Bestuurders vinden zonder meer dat er sprake is van een regionale woningmarkt. We begrijpen elkaars problematiek ook heel goed. Maar in de praktijk zullen de gemeenten hun bevoegdheden niet zo snel overhevelen naar de Stadsregio.”
Sterker nog. De bestuurders zijn volgens hem op een belangrijk omslagpunt beland. “Of we pakken door. Of we staken de jarenlange discussie. Nog langer alleen maar praten over een gemeenschappelijke markt heeft weinig zin.”
Eerlijk gezegd gelooft Olthof er niet meer in. “We moeten realistisch zijn. De subregio’s verschillen sterk. De fysieke afstand is groot. De gebieden zijn heel divers. Niet alle gebieden hebben met elkaar van doen. Er is geen verhuisbeweging van Zaandam naar Amstelveen. De enige bindende schakel is Amsterdam.”
Wat hem betreft is het beter eerst te beginnen aan woonvisies voor drie subregio’s: Noord, Oost (misschien inclusief Almere) en Zuidwest (mogelijk met Haarlem). “Het is veel makkelijker om op een kleinere schaal af te stemmen hoe we omgaan met woonruimteverdeling en woningproductie. Zaanstreek/Waterland is een natuurlijk verbond. Met onze eigen identiteit kunnen we iets toevoegen aan de regio. Oost en Zuidwest kunnen dat ook.”
Olthof zou zich voor zijn subregio niet willen beperken tot Zaanstreek en Waterland. Ook Amsterdam-Noord en de agglomeratie Alkmaar kunnen deel uitmaken van de discussie. “Er ligt een enorme bouwopgave. Maar als we de positieve elementen van de streek willen behouden en daarom het Oostzaner- en Westzanerveld niet bebouwen, dan moeten we in een groter gebied kijken. Als we de infrastructuur verbeteren, een verbinding tussen A8 en A9 realiseren, dan is die afstand goed te overbruggen.” Daarna moet onderlinge afstemming plaatsvinden. “Uiteindelijk gaat het wel om de internationale concurrentiepositie van de Metropoolregio,” aldus Olthof.
“We moeten meer in kwaliteit denken en duidelijke keuzes maken. Verstedelijking in het hart van Zaandam. Organische groei langs de Zaan en het IJ. Daarnaast houden we ontspannen woonmilieus. Het landelijke karakter van de dorpen in Zaanstreek en Waterland en het veenweidegebied moeten we absoluut koesteren.”[BP]
Almere koestert de diversiteit
Amsterdammers naar Almere in 2010: 2502Almere maakt geen deel uit van de Stadsregio Amsterdam, maar doet wel mee aan het verstedelijkingsoverleg. Het heeft een belangrijke rol toebedacht gekregen bij de opvang van de verwachte bevolkingsgroei van de noordelijke Randstad, met de bouw van 60.000 extra woningen tot 2030. Maar wethouder Adri Duivesteijn (PvdA) staat sceptisch tegenover pogingen de regionale woningmarkt te organiseren. “Het leven heeft zichzelf al georganiseerd, daar hoeven planners en ook wethouders niet zoveel aan te doen.” Het regionaal faseren van bouwprogramma’s voor doelgroepen vindt Duivesteijn “onzin”. “De markt zorgt voor een natuurlijke fasering. We stemmen wel op de regio af, maar niet op doelgroepenniveau.”
Al voordat de tijd van de grote woningbouwprojecten voorbij was, legde Almere zich toe op een meer organische ontwikkeling, met particulier en collectief opdrachtgeverschap. Die organische blik heeft Duivesteijn ook op het woonbeleid voor de regio. Dat particulier opdrachtgeverschap liep overigens tot 2010 goed, met zo’n 350 uitgegeven kavels per jaar, maar beleefde vorig jaar ook een dip met ongeveer tweehonderd kavels.
De stad baseert zich bij zijn ontwikkeling op zeven ‘principles’, waarvan het eerste ‘Koester de diversiteit’ is. “We willen voorkomen dat we er alleen voor gezinnen zijn”, zegt Duivesteijn. “Het risico van een groeistad is dat je een eenzijdige bevolkingssamenstelling hebt. In wijken met gezinnen wonen later vooral ouderen. Almere heeft nu met name te weinig geschikte appartementen om de vergrijzing op te vangen.”
Een nieuwe hogeschool zorgt er inmiddels voor dat Almeerse studenten in de eigen plaats kunnen blijven wonen. “Als je binnen de regio wilt differentiëren, dan moet je het ook niet hebben over het aantrekken van studenten, maar van topinstellingen. Omgekeerd is het voor Amsterdam juist niet verkeerd om aandacht te geven aan de huisvesting van gezinnen.”
Ook andere plaatsen rond Amsterdam worden minder monofunctioneel dan vroeger, stelt Duivesteijn. “De gebieden zijn complementair. Zeker als je de bereikbaarheid verbetert, vormen Amsterdam en de regio één woningmarkt. Met een goede IJmeerverbinding maakt het niet uit of je op IJburg 1, IJburg 2 of in Almere Pampus woont. Dat scheelt maar een paar minuten.”
De nieuwe huisvestingsverordening van Almere kent voor nieuwe sociale huurders een bindingseis van economische en sociale gebondenheid aan de regio. Hiertoe behoren overigens de provincie Flevoland, de Stadsregio Amsterdam en de Gooi- en Vechtstreek. “Hiermee willen we bevorderen dat mensen van buiten de regio dichter bij hun werk kunnen gaan wonen”, aldus de wethouder. Duivesteijn merkt dat het 35 jaar jonge Almere – met een vergelijkbare oppervlakte als Amsterdam! – zich aan het ‘zetten’ is en daarmee steeds positiever en als volwaardige stad in beeld komt. [JvdT]
Diemen wil met regio praten over urgenten
Amsterdammers naar Diemen in 2010: 1021‘Slimmer wonen in Amsterdam’, dat is de werktitel van een campagne waarmee Diemen zich regionaal in de markt zou willen zetten. Want Diemen is eigenlijk Amsterdam; wethouder Wonen Lex Scholten (PvdA) spreekt van een hybride gemeente. “Je woont in de stad, maar wel in een betaalbaar huis met een tuin, op een steenworp van landelijk groen, met de sfeer van een kleinere gemeente en op twintig minuten fietsen van het centrum.”
Een uitgekiend imago is nodig, want ook in Diemen zijn de nieuwbouwverkopen zwaar ingezakt. In 2011 waren er zegge en schrijve nul opleveringen en de bouwaanvang bleef beperkt tot 45 stuks in het uitbreidende winkelgebied in het centrum. De resterende 1100 woningen van Diemen-Sniep zijn nu met een flexibel bestemmingsplan opgeknipt in ‘vlekjes’ van enkele tientallen stuks van rond de 265.000 euro, met ook twee-onder-één-kappers en vrijstaande woningen. “Daar is nog wel een markt voor”, aldus Scholten. “Gesprekken met kopers en belangstellenden, realtime marktonderzoek zeg maar, bepalen mede de invulling van de volgende vlekjes.” Gehoopt wordt hiermee in 2012 enkele projecten met in totaal tegen de driehonderd woningen vlot te kunnen trekken.
Diemen overlegt al enige tijd met Amsterdam over afstemming van bouwprojecten. Daarbij is onder meer gekeken naar IJburg en Amsterdam-Zuidoost, maar de conclusie was dat het om verschillende doelgroepen ging. Ook nadat Diemen aankondigde eveneens vrije kavels te gaan verkopen, bleven de contacten goed. “Amsterdam vroeg ons juist of we mee wilden doen aan een vrijekavelmarkt.”
Scholten zou met name met de regio willen overleggen over de nijpende huisvesting van urgenten. Volgens de regionale afspraken vangt de gemeente haar eigen urgenten op. Diemen heeft hiervoor vijftig procent eigen toewijzingsruimte in de sociale sector, maar daarmee moeten ook (tot tien procent) de eigen starters worden bediend. Door echtscheidingen en de gevolgen van de crisis zijn steeds meer Diemenaren aangewezen op de sociale voorraad. “Gescheiden stellen krijgen geen urgentie, maar als er kinderen in het geding zijn, wordt het anders. Ook door huurliberalisatie van corporatiewoningen wordt die vijftig procent erg knellend. Doordat de doorstroming verder heel laag is, is onze rol in de regionale sociale huisvesting heel beperkt.”
Is studentenhuisvesting iets voor Diemen om zich verder mee te profileren? De gemeente heeft immers een flinke studentenpopulatie in de flats van De Key bij station Diemen, slechts één halte van het uitdijende Science Park? “Die studenten stromen vaak snel door. Ze waarderen de rust van Diemen doorgaans wat minder”, zegt Scholten droogjes. Maar er wordt wel gesproken over internationale, postdoctorale short stay studenten. Wellicht kiezen die wel bewust voor Diemen. [JvdT]
Haarlemmermeer in trek bij middeninkomens
Amsterdammers naar Haarlemmermeer in 2010: 1226“De kracht van de gemeente Haarlemmermeer ligt in het aantrekken van jonge gezinnen die een voorkeur hebben voor wat meer ruimte boven de drukke stedelijkheid”, zegt wethouder Wonen Jeroen Nobel (PvdA). Ze hebben hogere inkomens en een betere opleiding dan mensen die bijvoorbeeld naar Purmerend trekken, zo bevestigt recent onderzoek naar verhuisstromen in de regio.
Nobel: “De mensen komen vanuit de hele Stadsregio en de wijde omgeving naar hier. Dat heeft natuurlijk te maken met de enorme werkgelegenheid. Bedrijven komen van ver om een vestigingsplaats bij Schiphol te kiezen en nemen natuurlijk hun personeel mee.”
Voor Nobel is het krijgen van inzicht en het delen van kennis over verhuisstromen het belangrijkste doel van het regionale overleg over de woningmarkt. Maar hij vraagt zich af of het echt tot afspraken moet komen. “We werken al mee aan die roltrap. Hoewel we in het verleden meer aanbod- dan vraaggericht waren. We moeten ervoor zorgen dat we elkaar niet vliegen proberen af te vangen bij de afstemming. Maar het zou ook niet zinvol zijn als wij in de Haarlemmermeer de ‘young professional’ of studenten proberen te huisvesten. Tenzij we hier bijvoorbeeld een hogere onderwijsinstelling in een niche van de markt krijgen, waarvan de studenten in de buurt van Schiphol willen wonen.”
Voor een betere doorstroming wil Nobel zich met name richten op de inkomenscategorie van 33.600 tot zo’n 43.000 euvro, die door de Europese regels grotendeels buiten de boot is komen te vallen. “Dat zou met de nieuwbouw van betaalbare koopwoningen of duurdere huurwoningen kunnen, maar de vraag is of dat realiseerbaar is. In de sociale sector in de Haarlemmermeer woont zo’n negentien procent scheef. We proberen die mensen op een of andere manier te verleiden te verhuizen.”
De starterslening heeft geholpen om enkele projecten vlot te trekken, maar 2011 was niettemin een “naargeestig jaar” voor de woningbouw in de Haarlemmermeer. Vorig jaar werden nog wel 450 woningen opgeleverd (176 in 2010), maar werden er nog slechts dertig in aanbouw genomen. Voor 2012 rekent de Haarlemmermeer op een kleine driehonderd opleveringen. Tegelijkertijd hoopt de gemeente op overeenstemming over de bouw van Toolenburg-Zuid, waarmee mogelijk nog hetzelfde jaar wordt begonnen. Die bouw wordt dan wel uitgespreid tot 2015.
De woningmarkt van de Haarlemmermeer is deels afgeschermd. Sociale huurders van elders in de Stadsregio mogen zich wel vestigen in Hoofddorp en Nieuw-Vennep, maar in de 24 kleine kernen gelden veelal voorrangsregels voor de eigen bewoners. “Daar is de sociale cohesie groot en zorgen we dat mensen in hun eigen woonomgeving kunnen blijven.” [JvdT]
Purmerenders onder elkaar
Amsterdammers naar Purmerend in 2010: 768Purmerend was de laatste decennia van de vorige eeuw een belangrijke overloopgemeente van Amsterdam. Dat is voorbij. “Na jaren van opvang van nieuwe inwoners vanuit de noordelijke Randstad, moeten we constateren dat we nu als ‘Purmerenders onder elkaar’ zijn”, zo staat te lezen in de concept-woonvisie.
En die Purmerenders willen de sociale woningmarkt deels voor zichzelf houden, zo blijkt uit de visie. Die is opgesteld door de corporaties en moet worden vastgesteld door de gemeenteraad. Volgens het stuk zal honderd procent van de sociale nieuwbouw naar de eigen bewoners gaan en vijftien procent van de vrijkomende sociale huurwoningen naar Purmerendse urgenten. Daar bovenop kan nog eens vijftien procent aan starters en jongeren uit Purmerend worden toegewezen.
Wethouder Wonen Hans Krieger (VVD) zegt begrip te hebben voor de Amsterdamse oproep aan buurgemeenten om alle beschermingsmechanismen los te laten. “In heel de Randstad is het zorgen voor voldoende aanbod voor de lagere inkomens een probleem. Maar bij Amsterdam is dat probleem aanzienlijk groter. De Purmerendse corporaties lopen vooruit op de natuurlijke neiging van de gemeenteraad om voor de eigen bewoners te kiezen. Ik probeer mijn gemeenteraad wel voor te houden dat het een regionaal verhaal is. Wij zouden het ook niet leuk vinden als Amsterdam barrières zou opwerpen voor Purmerendse jongeren.”
Krieger ziet wel mogelijkheden voor meer doorstroming, ook regionaal. Om middengroepen beter te bedienen, zouden sociale huurwoningen kunnen worden geliberaliseerd. Daar zouden ook Amsterdamse middengroepen van kunnen profiteren. Als VVD-er is Krieger eigenlijk tegen inkomenspolitiek, maar hij voelt wel wat voor de inkomensafhankelijke huren die zijn Amsterdamse collega Freek Ossel voorstelt.
Krieger onderschrijft het roltrapprincipe. “We vormen één metropool. We zullen verschillende groepen moeten bedienen, Purmerend meer gezinnen en Amsterdam meer jongeren en mensen in de creatieve sector. Natuurlijk willen wij daar ook een deel van, maar we kennen onze beperkingen.”
“Maar we kunnen wel een soort overloopfunctie hebben voor Amsterdam. We zijn best bereid woonaccommodatie voor studenten te bieden.” Purmerend wil veel experimenteren en doet dat al met tijdelijke starterswoningen en wellicht straks met kleine, maar wel volwaardige, grondgebonden koopwoningen voor slechts 120.000 euro. “Daar kan in maandlasten geen sociale huurwoning tegenop.”
“We willen ons vooral etaleren als woonstad voor starters en jonge gezinnen, maar niet per se creatieven of academici. Ouderen noemen we bewust niet, omdat er afgelopen decennia een toeloop van ouderen is geweest. Vaak ouders die hun kinderen zijn gevolgd. Vergrijzing haalt de dynamiek uit de stad, daarnaast wordt daarmee ons wmo-loket veel aangesproken.” [JvdT]
Haarlem wil graag praten met Amsterdamse regio
Amsterdammers naar Haarlem in 2010: 1488De Haarlemse wethouder Jan Nieuwenburg (PvdA) van Wonen begrijpt het wel waarom zoveel Amsterdammers naar Haarlem komen. “Tijdens de topdagen hoefde je bijna geen geld bij te leggen als je een koopappartement in Amsterdam achterliet.” De Amsterdammers vestigen zich met name in Haarlem-Noord en het zuidwesten van de stad. “Zodra ze hier wonen zijn het allemaal Haarlemmers, versta me goed. Maar je merkt wel dat het gevolgen heeft voor de interne doorstroming. Daar moeten we over praten”, aldus Nieuwenburg. “
Onder de nieuwkomers zijn veel forenzen die in de regio Amsterdam/Schiphol werken, maar niet zelden nemen ze hun werk als zzp-er mee, zo merkt Nieuwenburg, die ook de portefeuille Economische Zaken heeft. “Je ziet dat werk het wonen volgt, en dat er bedrijven achter deze kenniswerkers aankomen.” Toch wil Nieuwenburg niet van concurrentie met Amsterdam spreken: “Het is aanvullend. Wij bieden een andere woonomgeving.”
Haarlem vormt met de zes andere gemeenten van Zuid-Kennemerland één marktgebied voor sociale huurwoningen. Daarnaast heeft de gemeente een afzonderlijk woningmarktpact met Haarlemmermeer. De regio heeft haar eigen roltrap met Haarlem als centrum. Met het oog op de doorstroming overlegt de stad nu ook over samenvoeging met de woningmarkt van buurtregio IJmond, waarmee duidelijke verhuisstromen zijn te zien.
Naast deze regionale verbanden heeft Haarlem tal van andere maatregelen genomen om de doorstroming in de sociale huursector te bevorderen. Een belangrijke rol speelt de vrije toewijzingsruimte van dertig procent die corporaties hebben. Om bijvoorbeeld snel verhuizingen van senioren naar de begane grond te kunnen regelen of alleenstaanden te verleiden een eengezinswoning te verlaten. “Corporaties kunnen zo ook rekening houden met wensen van hun huurders over vier, vijf of zes jaar.”
Om de doorstroming te bevorderen zet Haarlem vooral in op nieuwbouw in het middeldure segment koop en huur, naast de dertig procent sociale huur of koop die wordt nagestreefd. De starterslening is een succes in Haarlem. “Die heeft er aantoonbaar voor gezorgd dat een aantal projecten toch doorging, waarmee meer doorstroming is ontstaan.”
De ‘branding’ van zijn stad kost Nieuwenburg weinig moeite. “We kijken naar wat bewoners en anderen ervan vinden. En die noemen de goede verbindingen, het historisch centrum, de goede voorzieningen, onder meer op gebied van cultuur en sport, en de nabijheid van de duinen en de zee.”
Nieuwenburg zegt dat Haarlem wel behoefte voelt het gesprek met de Stadsregio Amsterdam aan te gaan. “Laten we alle middelen, woonruimteverdelingssystemen en verhuisstromen naast elkaar leggen en kijken hoe we elkaar kunnen helpen.” [JvdT]

 

Amstelveen: “gebrekkige doorstroom grootste probleem”
  • Voor Zaanstad telt vooral subregio Noord
  • Almere koestert diversiteit
  • Diemen kan urgenten niet meer huisvesten
  • Haarlemmermeer mikt op middeninkomens
  • Purmerend is uitgegroeid: voortaan vooral onder elkaar
  • Haarlem wil best praten met Amsterdamse regio
  •  

    Amstelveen: “gebrekkige doorstroming grootste plaag”
    Amsterdammers naar Amstelveen in 2010: 2803