Hoogleraar Atzema: in regio Amsterdam luisterde men slecht naar zijn klanten

“Liever geduld dan verkeerde  daadkracht”

Het is crisis op de woningmarkt, zelfs in de regio Amsterdam. Is daar wat aan te doen en zo ja: wat? NUL20 vroeg een deskundige ‘van buiten’ naar zijn visie op de woningmarkt in de Metropool Amsterdam. Allereerst beter naar de wensen van de woonconsument luisteren, stelt hoogleraar Oedzge Atzema uit Utrecht. Maar verder: vooral geduld hebben en juist niet de verkeerde dingen doen. “Op enig moment zal de vraag weer opbloeien. Dan is het zaak kwaliteit te bieden. De consument wil kwaliteit.”
Oedzge Atzema
Oedzge Atzema is als hoogleraar economische geografie verbonden aan het Urban and Regional Research Centre van de Universiteit Utrecht (URU). Hij publiceerde in het verleden over de ontwikkeling van vinex-locatie Leidsche Rijn ten westen van Utrecht. Ook deed Atzema onderzoek naar de vestigingsvoorkeuren van de nieuwe creatieve klasse.

Ook in de regio Amsterdam is het verlangen naar een huis met tuin volgens Oedzge Atzema onverminderd groot. “Iedereen heeft een ‘mental map’, zoals we dat in ons vakgebied zeggen. Er is een bepaald verwachtingspatroon over wat leuk wonen is en wat niet leuk is. Iedereen zoekt daar iets tussenin. Er wordt gekscherend wel eens gezegd dat mensen een huis willen met de voordeur op de Dam en de achterdeur op de Veluwe. Ze willen zowel genieten van stedelijke culturele voorzieningen als rust en ruimte. Daarom wordt er ook zo sterk gehecht aan groen in de buurt van de woning. De feitelijke woonplek is vervolgens het resultaat van een substitutieproces, waarbij mensen de aantrekkelijkheid van de woning en de kwaliteit van de woonomgeving afwegen tegenover wat ze kunnen betalen.”
Atzema betitelt de stad als een ‘sorteermachine’. “Je krijgt de bevolking waarvoor je bouwt. Het bouwprogramma bepaalt de bevolkingssamenstelling. Amsterdam heeft in het verleden veel sociale huurwoningen gebouwd. Als vervolgens de welvaart stijgt, bewoners hogere eisen stellen aan hun woning en zich nieuwe groepen aandienen voor de goedkoopste woningen, dan ontstaat als vanzelf een doorschuifsysteem. Dat proces wordt wel aangeduid als de stedelijke roltrap. Mensen komen naar de stad om hun eigen positie te verbeteren. Jonge mensen studeren in de stad. Vervolgens blijven ze om carrière te maken op de arbeidsmarkt. En om carrière te maken op de partnermarkt. De stad is de beste plek om een partner te vinden. Veel keuze. Maar vroeg of laat slaat de twijfel toe: blijven of vertrekken? Of mensen uiteindelijk de door hen zo gewenste woning – voor veel mensen is dat toch een huis met een tuin - kunnen vinden, bepaalt hun keuze.”

Niet naar Almere

Dat het huidige aanbod zo slecht aansluit bij de vraag, heeft in de ogen van Atzema alles te maken met de geringe belangstelling van woningaanbieders voor de wensen van de klant. “In het bedrijfsleven komt de klant op steeds meer terreinen centraal te staan. Vroeger werden producten bedacht in laboratoria. Een aanbodgedreven economie. Beroemd is de uitspraak van Henry Ford: we leveren alle kleuren T-Ford, als die maar zwart is. Maar de afgelopen twintig, dertig jaar hebben industriële bedrijven de aansturing fundamenteel verlegd. Hoe valt de klant zo goed en zo snel mogelijk tegen de daarvoor beschikbare prijs te bedienen? Maar de partijen op de woningmarkt hebben daar nauwelijks weet van. Als iemand zou moeten weten wat de woonconsument wil, dan zouden dat de corporaties moeten zijn. Zij weten het alleen niet.”
Hij heeft daar begrip voor. “Corporaties zijn beherende organisaties. Dat is ook goed. Goed beheer is in het belang van een vitale stad. Maar dat goed verzorgen betekent ook dat je rekening houdt met wat de klant wil. Laten we eerlijk zijn: Amsterdam is een geliefde stad bij twintigers en dertigers. Eén van de interessante dingen van de stad is de ‘verwitting’ die de afgelopen tijd binnen ringweg A10 heeft plaatsgevonden. Mensen hebben op eigen kracht een etage in De Pijp of in Oost bemachtigd. Particuliere stadsvernieuwing. De kracht van de consumptieve vraag is dus groot. Neem die kracht dan ook serieus.”
Wat wil de klant? Voor Atzema is het duidelijk. Die wil niet naar Almere. “Toekomstplannen spreken van de noodzaak om Almere met 65.000 nieuwe woningen te laten groeien. Maar die woningen voorzien niet in de vraag van veel Amsterdammers. Natuurlijk: een aantal mensen is dol op Almere. Voor hen telt de woning. Maar de woonsituatie voldoet veel minder. Daarvoor is de afstand tot de echte stad met al zijn kleinschalige voorzieningen te groot.”
Beter is het om bestaande kwaliteiten van Amsterdam te verbeteren. “Ik heb nog herinneringen aan het Oostelijk Havengebied van weleer. Doffe ellende. Vandaag is het Java-eiland een geliefde woonplek.” Ook verwijst hij naar de omgeving van het Olympisch Stadion in Amsterdam-Zuid. “Daar is een wijk van Parijse allure gebouwd. Ik weet het: het is de top van de markt, maar het is wel de kwaliteit die de stad moet bieden. ‘Stijgende’ mensen willen niet met twee kinderen op een appartement van 75 m2 wonen.”

Stedelijke potentie niet verkwanselen

Door de economische crisis ligt de woningmarkt echter nagenoeg stil. Sociale huurders verhuizen nauwelijks. Te koop staande woningen moeten lang op een nieuwe eigenaar wachten. En nieuwbouw valt nauwelijks te slijten. Bestuurders, corporatiedirecteuren en projectontwikkelaars mogen zich door dat onheil niet van de wijs laten brengen, vindt Atzema. “Er is een stevige roep om voor de onderkant van de markt te bouwen. Het is alleen niet verstandig nu massaal kleine, goedkope starterswoningen te bouwen. In de jaren tachtig hebben we ‘Premie-A woningen’ gebouwd. Slechte woningen, die vandaag al niet meer voldoen.”
Ook waarschuwt hij voor al te makkelijke planaanpassingen. Hij verwijst naar Overhoeks aan de Noordelijke IJ-oever. Nu de vraag stagneert pleiten ontwikkelaars voor meer grondgebonden woningen. “Het oorspronkelijke plan getuigt van grote stedelijke kwaliteit. Dat moet je niet zo maar overboord gooien. Toon geduld. Wacht tot zich betere marktomstandigheden aandienen. Het kan even duren, maar op een gegeven moment zal de vraag zich weer openbaren. Dat kan niet anders. Onder de huidige omstandigheden kunnen veel mensen hun woonwensen niet realiseren. Dat leidt tot de ontwikkeling van een omvangrijke latente vraag.”

Hoe kan de regio zich voorbereiden op die vraagexplosie?

“Luister goed naar de consument en biedt toegang tot een gevarieerd woningaanbod. Dat kan door lokale grenzen en beperkende regelgeving weg te nemen.” Ook wil hij voor Amsterdam en de omliggende gebieden vooralsnog vasthouden aan een compacte manier van bouwen. “We moeten waken voor nieuwe, gespreide suburbanisatie. Een tweede Hoorn of Purmerend moeten we niet willen. Het is uit oogpunt van duurzaamheid beter op zoek te gaan naar binnenstedelijke locaties die van functie kunnen veranderen.” Ruimte is er volgens hem voldoende. “We moeten de stedelijke potentie niet verkwanselen. Een deel van de havens, maar ook gebieden met leegstaande kantoren moeten worden herontwikkeld. De bouw van het Amstelkwartier in Amsterdam-Oost is wat dat betreft een goed begin. Er zijn veel meer van dat soort plekken. De herstructurering van de Bijlmer is gelukt. Waarom zou herstructurering van Amstel III dan niet lukken? Ook Amsterdam-Noord biedt ongekende mogelijkheden. Er ontstaan geweldige creatieve clusters langs het IJ. Twintig jaar geleden hadden we daar niet van kunnen dromen. Er is in de regio geen gebrek aan ruimte, wel aan geld.”
Als de binnenstedelijke opgave gaat knagen aan de kwaliteit van de woonomgeving, dan is het volgens Atzema niet onverstandig om tot uitleg te komen. Mits er wordt gebundeld langs vervoersassen en natuurgebieden worden gespaard. Nieuwe stedelijke ontwikkeling tussen Weesp en Breukelen zou volgens hem bespreekbaar moeten zijn. “De toekomstige mens is een mobiele mens; geef die ruimte.” 

Bert Pots
 

 

Het is crisis op de woningmarkt, zelfs in de regio Amsterdam. Is daar wat aan te doen en zo ja: wat? NUL20 vroeg een deskundige ‘van buiten’ naar zijn visie op de woningmarkt in de Metropool Amsterdam. Allereerst beter naar de wensen van de woonconsument luisteren, stelt hoogleraar Oedzge Atzema uit Utrecht. Maar verder: vooral geduld hebben en juist niet de verkeerde dingen doen." data-share-imageurl="">